合同法分则

8.继续租赁权 【考查要点】三类人 合同法第234条 承租人在房屋租赁期间死 亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租 赁合同租赁该房屋。 租赁合同司法解释第十九条 承租人租赁房 屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事 经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失 踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合 伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人 民法院应予支持。
合同法分则
买பைடு நூலகம்合同p481
• （一）所有权移转 • 【考查要点】交付主义为原则，两项例外 • ▲注意：交付主义的含义是什么？
• 简易支付： • 占有改定： • 指示交付：
1.简易交付：标的物在买卖双方达成买卖合意之前已经在买受 人受理，买卖双方在达成买卖合意时标的物视为交付。 比如：A借用B的照相，后A与B达成买卖合意，此时自A与B达 成合意时视为照相机已经交付于A。 2.指示交付：指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让 人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代标的物的实 际交付。 3.占有改定：在动产交易中，出让标的物时，出让人基于生产、 生活的需要仍需继续占有动产，此时双方可以通过协议， 使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所 有权。 比如：甲将电视转让给乙，通常情形下，甲应将电视现实地交 付给乙，由乙取得直接占有，但是因甲还需使用此电视机， 便可与甲订立借用或者租用合同继续使用。
【考查要点3】优先购买权之例外 租赁合同司法解释第二十四条 具有下列情形之一承 租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人(按份)行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、 子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外 孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内 未明确表示购买的； （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记 手续的。
【考查要点4】房屋租赁合同无效的后果 ①房屋占有使用费——不当得利 ②合同无效造成的损失——缔约过失 第五条（合同法58条） 房屋租赁合同无效， 当事人请求参照合同约定的租金标准支付房 屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人 民法院依照合同法的有关规定和本司法解释 第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
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第144条 【在途物的风险承担】出卖人出卖交由承运人运 输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失 的风险自合同成立时起由买受人承担。 第146条 【买受人未依约收取的风险承担】出卖人按照约 定或者依照本法第141条第二款第二项的规定将标的物置于 交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭 失的风险自违反约定之日起由买受人承担。 第148条 【质量不符时的风险承担】因标的物质量不符合 质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接 受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除 合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
【考查要点3】关于租赁合同登记备案的效力 认定 ①并非法定有效要件。当事人以房屋租赁合同 未按照法律、行政法规规定办理登记备案手 续为由，请求确认合同无效的，人民法院不 予支持。 ②约定为生效要件的，视为“约定要式”—— 当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁 合同生效条件的，从其约定。但当事人一方 已经履行主要义务，对方接受的除外。
（四）分期付款买卖（第167条） 〖基础知识〗分期付款的买受人未支付到期价 款的金额达到全部价款的五分之一的，出 卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合 同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求 支付该标的物的使用费
例题：曾某购买某汽车销售公司的轿车一辆，总价款 20万元，约定分10次付清，每次两万元，每月的 第一天支付。曾某按期支付六次共计12万元后，因 该款汽车大幅降价，曾某遂停止付款。下列哪些表 述是正确的？（多选）
A．汽车销售公司有权要求曾某一次性付清余下的八万元价款 B．汽车销售公司有权通知曾某解除合同 C．汽车销售公司有权收回汽车，并且收取曾某汽车使用费 D．汽车销售公司有权收回汽车，但不退还曾某已经支付的12 万元价款
（五）瑕疵担保责任 〖基础知识〗瑕疵担保之类型 第150条 出卖人就交付的标的物，负有保证第 三人不得向买受人主张任何权利的义务，但 法律另有规定的除外。 第155条 出卖人交付的标的物不符合质量要求 的，买受人可以依照本法第一百一十一条的 规定要求承担违约责任。
（三）孳息归属 【考查要点1】买卖合同：交付主义（没有例 外） 第一百六十三条 【标的物孳息的所有权】标的 物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有， 交付之后产生的孳息，归买受人所有。
总结：基本规则——一交三转四例外
所有权的移转——例外包括：所有权保留 、不动产 交付 风险负担的移转——例外包括： 孳息的移转——没有例外
②按照约定的方法使用租赁物——如违反，出 租人解除权并得请求赔偿损失（219条） ③妥善保管义务——如违反，产生损害赔偿 ， 但无解除权 ④不得擅自改善和增设他物。——如违反，出 租人得要求恢复原状和损害赔偿 租赁合同司法解释第七条 承租人擅自变动房 屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人 要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人 请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院 依照合同法第219条的规定处理。 ⑤返还租赁物
3．租赁期限（合同法第215条）
【考查要点1】租赁期限六个月以上当事人未采用 书面形式的，视为不定期租赁。 【考查要点2】租赁期间届满，承租人继续使用租 赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续 有效，但租赁期限为不定期。 【考查要点3】不定期租赁合同当事人都有权随时 解除合同
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例题：甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅 自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因 练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是 正确的？（多选）
（六）出卖人多交付标的物的处理 【考查要点】买受人有选择权 （1）、接收——付款——由不当得利转化为 合同 （2）、拒收——及时通知出卖人——不当得 利的返还
租赁合同
1.无效的租赁合同 【考查要点1】无效的法定事由 违法建筑出租的，合同 无效——违法建筑包括：①无规划许可证或者未按照 规划许可证之规定建设的房屋；②未经批准的临时建 筑或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限 超过临时建筑的使用期限，超过部分无效 【考查要点2】无效租赁合同之补正 ：一审法庭辩论终 结之前，取得规划许可证或者经主管部门批准或者经 主管部门批准延期
A．甲有权在六个月之内要求解除与乙的租赁合同 B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C．甲有权要求丙支付租金 D．甲有权在一年之内宣告乙丙之间的合同无效 E.甲有权要求丙赔偿墙面损坏造成的损失 F.甲有权解除合同，丙应当腾房返还于甲 G.如丙逾期腾房，则应向甲支付逾期腾房占有使用费
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• 6．租房人的优先购买权（合同法第230条） • 第二百三十条 【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应 当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同 等条件优先购买的权利。 • 【考查要点1】适用范围——仅仅限于房屋租赁 • 【考查要点2】通知期间 • 第22条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债 务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条 件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 • 第23条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日 前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定 承租人放弃优先购买权。
【考查要点4】侵害优先购买权之救济 租赁合同司法解释第21条 出租人出卖租赁 房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其 他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求 出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖 合同无效的，人民法院不予支持。——违约 责任的承担，不能宣告他人合同无效
• （二）风险分担 • 〖基础知识〗何为风险：由于非可归责于任何人的原因导致标 的物毁损灭失 ——没有人负责的损失，不可抗力等原因引起的 • ▲要点小结： • ①损失——不可归责 • ②谁承担——法律的分配 • ③结果——必须接受的不公正 • ④出卖人承担风险—— 标的物毁损灭失，出卖人不能获得价金 • ⑤买受人承担风险—— 标的物毁损灭失，买受人必须支付价金 • ⑥就标的物的灭失而言，何为风险，何为责任——有人有过错 的并负责的是责任，不可抗力引起的是风险
▲归纳：租赁合同之解除权 1.出租人法定解除权 （1）承租人未按照约定的方法或者租赁物的 性质使用租赁物（合同法219条） （2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结 构或者扩建（司法解释第7条） （3）责任转租（合同法224条，司法解释第 14条） （4）未付或延付租金（合同法227条） （5）不定期租赁之随时解除权（合同法232条）
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、 赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
2.租赁合同之效力 【考查要点1】出租人的义务 ①适租义务——不适租者，承租方有解除权 租赁合同 司法解释第八条 因下列情形之一，导致租赁 房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人 民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依 法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关 于房屋使用条件强制性规定情况的。
②维修义务 ③权利瑕疵担保责任。 物权法第190条 订立抵押合同前抵押财产已出 租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵 押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不 得对抗已登记的抵押权
【考查要点2】承租人的义务 ①交付租金——如违反，出租人解除权 与次承租人的代偿请求权 租赁合同司法解释第十七条 因承租人拖欠租金， 出租人请求解除合同时，次承租人请求代承 租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人 合同解除权的，人民法院应予支持。但转租 合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金 和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵 租金或者向承租人追偿。
【考查要点5】一房数租 ①租赁合同效力如何 ——均有效 ②何人承租 ③其他人如何救济 ——主张违约责任 租赁合同司法解释第六条 出租人就同一房屋订立数 份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主 张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合 同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。
2.承租人法定解除权 （1）出租人拒不交付租赁房屋（合同法216条） （2）租赁房屋因意外全部或者部分毁损（合 同法231条） （3）不定期租赁之随时解除权 （4）租赁房屋危及承租人安全或健康时的随 时解除权（合同法233条） （5）因法律原因导致租赁房屋无法使用（司 法解释第8条） （6）一房数租时，未能取得租赁房屋的承租 人享有解除权（司法解释第6条）
检验期间：有约定从约定，无约定及时检验
【考查要点】瑕疵通知义务 ①检验期间 ②通知期间：1、检验期间 2、无检验期间的，合理期间或者自标的 物收到之日起两年 ——但是质保期（无论长短）优先于该 两年 ③例外情形 ：出卖人是恶意时不受通知时间限制
第一百五十七条 【标的物检验】买受人收到标的物时应当在约定 的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 第一百五十八条 【标的物检验】当事人约定检验期间的，买受人 应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形 通知出卖人。 买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 当事 人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的 物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。 买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通 知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的 物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不 受前两款规定的通知时间的限制