房地产公司资本结构影响分析

房地产上市公司资本结构影响因素分析

摘要

本文以我国保利房地产股份有限公司作为案例，通过案例分析研究方法对影响房地产上市公司资本结构的因素做出了研究。首先回顾了国内外学者关于资本结构这一概念的各种理论，结合对资本结构质量的讨论，进一步阐述了我国房地产上市公司资本结构的现状并进行总结，挖掘出我国房地产上市公司资本结构的问题与不足。然后，结合房地产行业的实际情况和具体公司案例，对房地产上市公司资本结构的影响因素做出详细分析。最后，尝试找出优化房地产企业资本结构的方向并提出若干建议，以指导房地产企业合理安排融资。

通过本文的分析与研究，得出以下结论：第一，通过对房地产上市公司资本结构现状的分析，可以看出我国房地产上市公司资本结构总体状况不太合理；第二，影响我国房地产上市公司资本结构的主要因素包括宏观因素和微观因素，研究结果表明，我国房地产上市公司的资本结构与企业的规模及发展能力、企业的获利能力、企业的营运能力呈正相关；与企业短期偿债能力呈负相关。

关键词：房地产，上市公司，资本结构，影响因素

1引言

近几年，房地产行业得到了的高速发展，对我国市场经济的贡献日益扩大,是我国现阶段国民经济的支柱性产业。它不仅成为我国经济增长的不可或缺的驱动力之一，也是利润最高的行业之一，同时也受到了社会民生的高度关注。它的发展带动了多个如冶金、建材等物质部门的发展，为社会提供更多更优质就业机会，并且促使住宅消费等产业的出现。因此，房地产行业扮演着十分重要的无法替代的角色。

目前我国房地产行业出现了非理性的繁荣，在近两年的国家宏观调控中，针对房地产行业的宏观调控受到格外的重视。与此同时，近几年来，由于房价过高，消费者购买压力大，政府基于关注民生的考虑，着手加强对房地产行业的整顿，出台一系列相关政策法规稳定房价并促进房地产市场平稳健康发展。资本结构是否合理与企业的经营业绩和风险的联系十分紧密，而影响资本结构的因素又是多种多样的。所以房地产上市公司需要更为深入地了解其自身的资本结构现状及存在的不合理因素，然后分析影响资本结构的各方面因素，只有这样才能找到问题根源。在此基础之上，才能够合理的安排融资，优化资本结构，增强自身的市场竞争力，最终促进其全面健康的发展。

3 房地产上市公司资本结构现状及影响因素的研究

3.1 房地产上市公司发展情况概述

房地产具有与其他产业相比更为显著的特点：产业链较长、关联度大、带动性也强。从而作为国民经济发展中的基础产业、先导产业和支柱产业，它不仅能够依靠自身发展促进我国经济高速发展，还能够有效带动相关联的产业群的发展，促进国民经济又快又好的发展。纵观我国房地产行业的发展历程，可以清晰的看出房地产行业大体上发展速度较快，同时也会随国家的总体宏观经济的调控政策而出现波动。近几年来我国房地产上市公司发展迅速，截止到2011年底，在沪深港三地上市的房地产公司总共有179家，并且在上海、深圳两大交易上市的企业明显偏多，占沪深上市公司总数的6.1%。分析数据表明，经过了2002到2011十年的发展，我国房地产上市公司总的资产规模发生了巨大的变化，其总资产总额从2002年的2367亿元增长至2011年的34555亿元，资产规模扩大近 13.6倍。

图3-1 2002年-2011年房地产上市公司的总资产变化

3.2 房地产上市公司资本结构现状分析

本文从2012年中国房地产上市公司综合实力排行榜前100中选取10家房地产上市公司的相关财务比率作为样本数据，统计分析各公司2010年—2012年的财务比率。具体分析结果如下：

3.2.1 资产资产负债率过高

资产负债率表现为负债总额与资产总额的比。它显示出在企业的总资产中外债所占比例。该指标综合评价了企业的负债水平，并且也能够衡量出利用债权人投资经营活动的能力。一般上，企业资产负债率较合理水平是40%—60%。从表3-1可以看出，所选的10家房地产上市公司其资产负债率水平总体上呈现出逐年增高的趋势，但变动幅度不大。2011年和2012年平均水平都达到75%以上。

表3-1 10所样本公司2010年--2012年相关财务指标一览表 单位：%

资产负债率 负债结构比率 股东权益率

万科A 000002 2012 0.78 7.06 0.17 2011 0.77 7.26 0.18 2010 0.75 4.13 0.21

2012

0.78

2.51

0.17

指

标

时

间

公 司

3.2.2 融资渠道单一，依赖于银行贷款

造成我国房地产上市公司资产负债率与其他行业一般情况相比较高的原因，主要是由于房地产业本身就是资金密集型产业，通过银行贷款是最普遍的融资方式。目前，我国房地产资金主要来源于自筹资金、银行存款、外资和其他资金，

表3-2 2008年—2011年我国房地产行业资金来源方式单位：亿元、%

通过表3-2我们可以发现，自筹资金和其他资金来源所占比重较大，约为80%；银行存款大约占20%，并且经过数据查询显示在其他资金中50%以上是来自于定金及预收款、个人住房按揭贷款，这其实也是从银行间接贷款。实际上，我国房地产业大部分来源于银行贷款，占到60%左右，所以我国房地产企业的平均资产负债率是很高的。

3.2.3 负债结构不合理，流动负债水平偏高

负债结构比率反映出企业的债务构成状况，是一个适度指标。一般情况下，长期负债用于长期投资项目，而企业通常利用短期负债来维持日常经营活动需要，值得注意的是，在分析这个指标时最好结合具体企业的实际情况。

观察上述材料，不难发现10家样本公司的负债结构比率体现出逐年上升的趋势，但近两年变动幅度不大，与前面所研究的资产负债率呈上升趋势结合起来看，在逐年增加的负债资本中，流动负债比重有所上升，长期负债比重有所下降。这说明现阶段上述样本公司的负债结构不是很合理，流动负债水平较