华润深圳湾悦府
社会名流、新贵、富豪聚集区—深圳湾区万象城华润悦府
悦府-华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润悦府（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。
作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。
1 深圳豪宅市场变化趋势明显那个年代，中国的房子没有品质，没有豪宅和普通住宅的区别，虽然深圳只要是个房子都叫豪宅，但是深圳其实没有真正的豪宅市场，尤其是顶豪。
不仅仅是顶级产品和品质，更多的是顶级资源包括不可复制的地段、自然和圈层资源的占有。
这些不是开发商的广告语，只有你真正进入到这个消费层级之后，你才能真正感受得到。
2 豪宅市场的消费升级消费升级是这两年的一大趋势，在房地产领域则体现为居住品质升级。
产品上则体现为超大平层和顶级豪装。
真豪宅或者顶豪，这个尺度代表了深圳顶级人士居住品质的提升，深圳终于可以与京沪以及国际一线城市接轨。
除了超大平面的面积提升之外，另外就是顶级豪装。
因为自己家装不仅繁琐，更多的是装修标准和质量很难达到开发商统一豪装的这种效果。
3 顶豪市场中的稀缺产品深圳的顶豪市场，一方面顶豪在往超大平面和顶级豪装发展，另一方面，在顶级核心商务区或者豪宅地段也有一些这种突破传统居住尺度。
悦府的这种产品应该是定位后海总部基地的顶级高管短期居住、投资或者租赁需求，看看深圳湾1号。
悦府的楼下就是11号线机场快线直达机场和顶级商场万象汇的地段，地段和资源其实比深圳湾1号更佳。
华润深圳湾的规划和国际视野的定位不是一蹴而就的，是经过前期长时间的锤炼和打磨而成的一处经典举世之作。
是集合:人与自然、建筑与绿化、道路与生态相融合，相和谐的具有低碳、环保可持续发展的健康环境系统园区。
未来深圳30年，华润深圳湾绝对是首屈一指的中央地段。
亘古不变的是，稀缺物业，加上庞大的需求量，决定物业的高价值。
宜信行已成立12周年，结合新加坡，香港与国内的经营理念和经验为客户提供物业投资、房地产买卖、租赁等服务，代办各项物业产权相关手续，拥有专业豪宅个性化设计装修团队，同时有最新最全的租售房源信息。
《Life is》华润深圳湾推介PPT(生活作品版)2.0-加动画自动播放
Life
is
Precious.
致 献 城 市 的 生 活 作 品
Life is here.
华润深圳湾·悦府
每一寸土地的设计，都是用心探究的过程，是大师与建筑间的完美对话
国际级大师匠心设计，因地制宜，用心致极
从建筑规划设计，景观设计，到幕墙设计，室内设计，甚至是灯光，交通等，都邀请到世界最顶级的 设计师团队，包括 KPF、AECOM、RTKL、GP、CCDI、ATKINS、PWP、ARUP、 BPI、MVA、程绍 KPF/上海环球金融中心 程绍正韬/北京 M house 正韬、加拿大MASON等，倾力打造，于世界地标建筑水平之上，汇聚成至诚用心的超高品质住宅。
Art Museum
小剧场
Theater
科技馆
Science Museum
都 在 这 里 ！
华润认为，建筑不止于建筑，更是一种融于生活的使命；
为城市，创造生活最好的可能；而以心血融合一切所铸的，
我们称之谓“
LIFE IS.
作品
”
而 作 品 ， 必 然 是 美 的
Life is Beautiful.
乐得挥汗如雨
“
Life
is
Sport.
“
在此，掬一抹难得的舒逸
感触一块木头原始的呼吸
Life is Nature.
“
“
在此，用一下午的时间
欣赏一幅无言的油画
Life
is
Art.
“
“ 在此，听一场演唱会
聆听乐音，迷醉于活力光影 “
Life
is
Music.
生活的最好可能是“包罗万象”
Life is Everything
作品，从来只从极致中诞生
深圳房地产月度统计分析分析报告(2016年5月)
深圳房地产月度统计分析报告(2016年5月)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2深圳房地产月度统计分析报告（2016年5月）来源：深圳房地产信息网新闻与研究部作者：张粉层林上康目录第一部分：土地市场第二部分：新房市场1、供应分析2、成交分析2.1、5月份新房成交均价分析2.2、5月份新房成交量分析附：深圳市各行政区15年5月～16年5月新房成交走势图第三部分：二手楼市1、出售部分1.1、5月份各区二手住宅挂牌均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅挂牌均价走势图2、出租部分2.1、5月份各区二手住宅租金均价附：深圳市各行政区15年5月～16年5月二手住宅租赁均价走势图3、成交分析1、5月份全市二手商品房成交概况附：深圳市15年5月～16年5月二手商品房成交走势图第四部分：商业一、一手商业1、商业新增批售分析附：2016年5月份预售的商业项目2、一手商业成交分析二、二手商业1、出售部分2、出租部分3、二手商业成交分析第五部分：写字楼一、一手写字楼1、写字楼新增批售分析附：5月份预售的写字楼项目2、一手写字楼成交分析二、二手写字楼1、出售部分2、出租部分3、二手写字楼成交分析第六部分：小结第一部分：土地市场根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳市出让1块商业用地和1块商业服务业用地。
编号为A625-0055的宗地位于光明新区，用地面积3682.41平方米，建筑面积20255平方米，由东莞骏轩实业有限公司以28500万元竞得，楼面地价14071元/平方米。
编号为G11336—0066的宗地位于坪山新区，用地面积107287.07平方米，建筑面积365000平方米，由福建中维房地产开发有限公司以572000万元竞得，楼面地价15671元/平方米。
第二部分：新房市场1、供应分析2016年传统“红五月”泡汤，新房供应量锐减，根据深圳房地产信息网的监测，2016年5月深圳新房住宅预售面积278777平方米，环比减少57.2%，同比减少48.9%；预售套数3027套，环比减少55.0%，同比减少38.8%。
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源,为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念,彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润•橡树湾、上海华润•橡树湾、天津华润•橡树湾、成都华润•橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列一一悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别壁系列——蓝湖系、渐澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系(风格型+标准型)龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖〃山•海•湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO系龙湖地产产品线系列龙湖城市中心豪宅最高序级一一天宇TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配"天字系”的身份。
售楼部决战案场培训资料精华
✓ 我很牛逼——户外/围挡、八大篇 ✓ 你也很牛逼——工商联、政协、各种商会/协会 ✓ 借机发生关系——开工庆典、中国行、区域发展论坛、投资论坛
第三部分：产品包装技术应用
一、大数据时代社群思维找客户 二、通过客户需求找产品——核心卖点提纯 三、确保溢价的产品战略——文化植入&爆品战略 四、核心卖点包装技术动作的实战应用
《互联网+战略版 传统企业互联网在踢门》
引导客户到访模式流程图
引导客户到访模式流程图
多媒介触点，立体的传播模式，深化营销效
大数据 竞品指标
数据 采集
获取种 子数据
挤压指标
匹配羊群用户 意向用户画像
N倍放大
种子人 群放大 挤压
二次投放优化
场景 触达 致电
DMP DSP
营销 案场 动作 挤压
目标 客户
晚八点图书馆、幼儿园/儿童娱乐中心、社区超市 3、样板间：直播间、睡眠中心、夜宴、职能家居展示馆 4、景观示范区：宠物园、肉肉微植物展览馆、爱的表白场景、露天电
影院、房车/露营基地、拉阔演唱会场地
功能增加----C+级客户挤爆棚的秘密
四、软硬结合”神动线“
案例1：华润深圳湾悦府——“精神营销”之路
二、通过客户需求找产品——核心卖点提纯
人性需求获知
三、确保溢价的产品战略——文化植入&爆品战略
溢价确保——文化植入&爆品战略
定价不是溢价的保障，获取溢价在于推 盘策略&产品研发。
爆品战略
传统企业转型核心能力-打造让用户尖叫疯传的产品
一个极致的单品 一个杀手级应用 爆炸级口碑效益
德思勤晚八点
客户到访状态是成交的关键
华润、龙湖、保利案名系列
华润案名系列：城市高端产品系九里系：外滩九里、公元九里、昆玉九里位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
商业创新产品系万象系：万象府、万象汇、万象天地作为华润置地旗下国际化的商业购物中心，万象系商业倡导国际消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，成为国际品牌进一步拓展中国市场的首选之地和优良载体。
万象汇和万象城是华润置地主力发展的两个系列。
城郊品质产品系橡树湾系：北京华润·橡树湾、上海华润·橡树湾、天津华润·橡树湾、成都华润·橡树湾以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间华润置地TOP系列——悦府系代表：青岛华润中心悦府二期、郑州华润悦府、南京华润悦府、华润深圳湾悦府是华润实力与匠心的彰显，是城市人居代表作四大标准：择址观：城芯地脉，臻席资源地标观：万象共生，自成繁华艺术观：精工细作，人居美学尊享观：优质服务，臻享生活高端作品系列府系：紫云府、琨御府、上海华润静安府、昆仑域华润府系是华润在人居住宅打造实践中的巅峰之作，一向被视为华润品质的代表。
公园人居作品系列代表：公园九里、中央公园依托优越自然资源打造城市人居作品更新城市界面的城系作品城系：二十四城、华润城、理想城超大体量顶级城市综合体龙湖原有产品系：龙湖别墅系列——蓝湖系、滟澜系、原著系龙湖洋房系列——香醍系、大城小院系（风格型+标准型）龙湖高层系列——资源型系、规模型系龙湖超高层豪宅系列——天字系列龙湖“山·海·湖”系列——山系、海系、湖系龙湖商业地产系列——天街系、星悦系、MOCO 系进化产品系：龙湖城市中心豪宅最高序级——天字TOP系作品唯不可复制的都会中心，方为天字系豪宅。
作为龙湖TOP级产品，龙湖天字系仅择址不可复制的都会中心，因为在龙湖看来，只有占据城市稀缺资源的产品才能匹配“天字系”的身份。
住宅架空层
架空层产品亮点壹空间体验升级贰功能布置齐全叁尊贵化服务一．空间体验升级 从杂乱无章到颜值爆棚一、空间体验升级1.前期定位清晰，提前进行统一设计l目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。
l不同功能定位，导致后期设计千差万别。
因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。
举例，易亚源境帮杭州越秀做的项目，越秀最开始提出了统一设计，要求架空层由景观出方案。
这样一开始就将架空层设计纳入全区景观概念规划设计范畴中，能很好地将架空层风格、主题与全区景观相互融合渗透，也可以在初期就对建筑反提景观的优化意见，比如项目采用的是半岛酒店设计风格，架空层在设计时，也使用了半岛酒店元素与风格，使得室内外景观和谐统一。
在前期定位后，设计师就可以根据项目楼栋的不同位置、不同朝向做空间属性分析，做到主次分明。
项目南侧高层区为核心景观区域，架空层面积较大，将其定位为“泛会所”重点打造。
北侧高层区景观较简洁，架空层面积比较小，则以功能性活动为主。
一、空间体验升级2.空间体验更舒适，需要满足这些条件架空层做好了定位后，结合定位输出各种设计条件。
总的看来，市场上将架空层作为泛会所来营造成了主流方向。
那么，根据这样的定位，对架空层的设计有什么要求？一、空间体验升级❶首选日照通风好的楼栋l有些项目在所有楼栋的一层都设有架空层，面向所有业主开放。
但对于规模较大的项目，可能会存在一些位置较为偏僻或通风采光不好的首层，这种空间可用于放置清洁工具，或者设置收纳柜、储物柜等。
l对于要重点打造的功能空间，应选择日照通风好的楼栋。
一、空间体验升级❷面积及层高l架空层是否实用，其中一个重要指标是看面积与层高，面积太小很难利用，面积在500－1000平米较为常见。
豪宅项目研究_华润深圳湾悦府
项目客户分析
置业目的：客户以自住为主，占比75%，其次为投资（占比18%）。非自住需求的客户均表示看好后 海片区的升值空间和区位价值，少量客户目的为改善户型及买给子女、父母。
客户年龄：以典型财富聚集层41-50 岁（45% ）为主，其次为36-40岁（19%），31-35岁（15%）； 家庭结构：以三口之家（39%）及多口之家（34%）为主，其次为三代同堂（7%）。
认知渠道：圈层影响较广，朋友推荐及华润业主占比超5成，其次为楼体广告（20%），深圳湾体育 中心（占比 17%），另通过转介、线下圈层活动及推介会等渠道亦有分布。
价值关注点：客户关注点相对集中，主要为地段、景观、配套和装修品质、华润品牌等； 产品关注点：景观及户型结构为客户最关注要素。客户对户型的需求均好性较强，噪音、楼层、视野、 朝向、采光等常规问题均有分布；
项目经济技术指标
近期开盘时间 推售楼栋
目前在售情况
2017年8月16日
1座（北塔），2座（南塔），主力户型 面积105-232平
华润深圳湾·悦府南区房源在售，主推 建面约105-232平1-3房，均价约 120000 元/平，70年产权，精装修产品。
项目用地面积约6.7万m2，总计容建筑面积约60万㎡。分 为南北两区，其中北区用地面积约1.4万m2，计容建面约 11万㎡，规划有2栋高端品质超高层建筑的纯粹住宅区， 可售套数约290套，毗邻华润深圳湾体育中心（春茧）及 木棉花酒店；南区用地面积约5.3万m2 ，囊括建筑面积约 8万平的高端商业中心、约400m的华润总部大厦（春笋）、 建筑面积约5万㎡的高端公寓，另还有艺术中心、华润金 融大厦、高尚住宅悦府、安达仕酒店等多重高端业态，总
客户区域：成交客户来源区域主要来自南山（44%）、福田区（28%）。此外出现明显香港及内地客 户比例增加趋势，均认可深圳蔚蓝发展及项目地段价值。
2016深圳部分在售项目推广语
用匠心，度非凡 国际大都会生活范本 国际前海，唯此半山 前海CBD国际行政公寓 点睛前海，领寓未来 世界的前海，你我的港湾 CEO前海生活 代言中国力量 自贸区，山海湾居 万物无界，是为至高境界 一生，一湾，一宅 世界之湾，传世名著 全球时代的城市范本 重序世界湾区 妙吉祥的生活从心开始 湾美之境，极致之上 因信念而屹立 湾区总部基地，188万方全产业链科技集群 全国首个都市人文综合体 城市地标艺术人文综合体 无界山海，无界观 前海之心，半山之南 悦动滨海，快乐随行 一生一遇，如玺珍藏 云图宏开，大境已城 深圳硅谷 中央生态观邸 南山首个百万级产城综合体 百万平米，人文智慧综合体 新城之光，启悦幸福 侨城之上，墅境高层 一座华侨城，半部深圳史 城筑繁华，心逐天际 南山心·公园上·综合体典范 世界的前海，生活的东岸 南山·中山公园·37万㎡人居资产领地 心有大观，纳世界 所见超越所见
藏于城市，大美湖山 玫瑰 倾情，方寸间绽放 地铁湾区，城市墅居 山海资产，湾区会馆 打开深圳半岛的时空 湾藏大境，海墅长滩 太平洋在此成湾
汉京九榕台 佳兆业·前海广场 香格名苑 卓越前海壹号 前海 金华南·前海珑庭 深物业前海港湾花园 前海时代·ＣＥＯ公馆 香江金融中心 前海丹华 掬月半山 恒裕滨城二期 曦湾天馥 后海 华润深圳湾悦府 万科臻湾汇 汉森吉祥龙 深圳湾公馆 深圳湾1号 南山 科技园 深圳湾科技生态园 华润城 水湾1979 半岛城邦三期 蛇口 山语海 荔海春城 招商双玺 华晖云门 博林天瑞 西丽 万科云城 宝能城 塘朗城 华侨城 南油 南头 香山美墅·云邸 华侨城·新天鹅堡 豪方天际 凯德公园1号 前海东岸 豪方天际 朗泓龙园大观 中心城
综合体 综合体 综合体 住宅 住宅+别墅 住宅 住宅 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 住宅+商业 住宅+公寓 住宅 住宅+公寓+商业 商住综合体 住宅+公寓 公寓+写字楼 综合体 住宅 住宅+商业 住宅+公寓+商业 loft+写字楼+商业 综合体 综合体 别墅 综合体 住宅 写字楼+公寓 综合体 综合体 住宅+公寓 综合体 住宅 住宅+公寓
住宅大平层
如何做大平层1典型案例解析2大平层优势之空间功能性、趣味性3大平层优势之景观和私密性4大平层优势之仪式感PART 01一、典型案例解析l大平层，这几年一直很火，甚至已经下沉到二三线城市。
据说很多地方，大平层豪宅在高档住宅里面已经PK掉了别墅和洋房，成为富豪首选。
当然，在一线城市，大平层的热度也依然不减。
l例如华润深圳湾瑞府，被媒体称为8000万豪宅“秒光”，让人不得不感叹深圳土豪的购买力。
l其实，瑞府当天并没有卖光，只是朝向好、景观好的户型被秒杀了。
当房子达到这个档次，客户的敏感点已经不再是价格了，而是产品本身的舒适度和稀缺性。
一、典型案例解析从这个明星项目当中，我们多少也可以看出目前大平层豪宅打造的趋势和重点，首先我们来看一下这个“秒光”的400㎡户型，到底哪里神奇：①玄关隐形门设计。
把客厅餐厅和卧室区完全隔开，实现主客动线完全分离。
如果家里人回来，发现家里有人在接待和会客，就可以直接进入到生活区域，相互之间互不打扰。
②在卧室区里面，配置了一个家庭休息室。
将客厅的社交接待功能和家人的休闲娱乐功能分开。
③玄关处衣帽间。
将玄关的功能进行扩展，主人回家随手脱下来的大衣、帽子、鞋，都可以放在这里，也可以作为临时的储物间。
④单独的洗衣室，家政空间。
⑤社交厨房设计，增加了户型的“社交”属性。
东面景观会客厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。
一、典型案例解析⑥所有三个房间都是套房设计，而且主卧内还专门安排了一个影音室，作为娱乐空间。
⑦主卧T形衣帽间和洄游动线，衣帽间、影音室、房间、卫生间，任意两个空间之间都能够随意通行，空间的层次感非常丰富。
男主人晚回家，冲凉看电视，也可以不影响夫人和家庭其他成员休息。
⑧三分离式的主卫，夫妻化妆、冲凉、使用卫生间，都不会相互干扰。
⑨门窗系统全部落地设计，景观面长达38米！所有主要功能区，都享受到无敌景观。
在厨房做饭也能有山海相伴。
一、典型案例解析从这个户型中，我们可以总结出几点。
顶级豪宅体验营销专题报告
改变，从这一刻开始CHANGE FROM THIS MOMENT顶级豪宅体验营销专题报告事业七部营销D组邱亨富2016年8月目录Part1:豪宅营销接待体验的价值何为体验式营销？）是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联等·消费者在消费前、消费中和消费后的体验才是购买行为与品牌经营的关键体验对于营销的价值思考 客户角度：①从客户需求着手，加强体验与关怀 思考维度市场案例：卓越前海壹号体验营销Ⅰ.Ⅱ.Ⅲ.Part2:豪宅客户的体验需求分析顶级豪宅客户案例｜深圳湾1号深圳湾1号（617㎡）成交客户客户性别： 男 性格特征： 务实精明 客户年龄： 50~55家庭结构： 三口之家 职位： 国际顶级软装公司董事长居住区域／工作区域： 福田／珠三角 认知途径： 三级转介置业目的：换房自住终极置业对项目的认可点：稀缺、圈层、品质、未来成交描述：客户常年从事实业经营，非常精明务实。
原本准备投5000万左右买华润悦府，房子都看好了。
由于是终极置业，非常慎重。
因此找到中介公司（中原红树湾分行），对比湾区一二手房项目及价格。
三级市场向客户推荐了深圳湾1号。
销售团队根据客户情况，先推雅布520m2（约9000万），然后再推T4楼王单位。
因为客户从事顶级品牌软装多年，懂行识货，对于项目的品质感非常认同。
针对客户为换房自住且为终结置业的关键特征，销售团队向客户重点说明深圳湾1号的品质感、高端圈层以及私密性，是华润悦府等其他项目无法比拟的，引起客户内心共鸣。
客户觉得为了终极置业的高端圈层、高品质、高私密居住空间，以及孩子未来资产，值得多花几千万。
客户特征客户需求企业董事长、国际视野、务实精明、终极置业地段和景观稀缺性、圈层影响力、产品品质感深圳湾1号（430+520）m 2成交客户客户性别： 庄先生 行业 金融投资、资产管理客户年龄： 47 到访次数： 4 职位： 企业主 购买目的： 第二居所 认知途径： 转介付款方式：一次性对项目的认可点：雅布作品、景观视野成交描述：之前T6的时候通过转介了解深圳湾1号，过来看过T6高区单位，觉得300~330㎡单位面积段比较小，一家人住不够，原本想给小孩一人一套，但是不满意样板房风格。
华润深圳湾项目开工 集团总部大厦落定深圳
华润深圳湾项目开工集团总部大厦落定深圳关键字：华润来源：深圳房地产信息网作者：编辑：晶晶房网讯：10月24日上午，以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼隆重举行，此举标志着华润集团在中国内地的总部正式落定深圳，同时破土动工的还包括华润集团旗下优秀的零售连锁企业华润万家总部大厦。
广东省委常委、深圳市委书记王荣，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋，华润集团董事长宋林、华润集团董事总经理乔世波、华润置地董事总经理吴向东、华润置地副总裁孔小凯、华润深圳湾发展有限公司总经理喻霖康等出席了奠基开工典礼。
深圳市委书记王荣以华润集团总部大厦为核心的华润深圳湾综合发展项目位于后海中心区核心位置，科苑大道东侧，海德三道南侧，用地面积8.57万平方米，计容建筑面积76万平方米，由高达500米的华润集团总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业——“万象汇”、白金六星级酒店、高品质商务公寓及高端住宅等组成。
该项目将与相邻的深圳市新科技馆统一规划、设计并与华润深圳湾体育中心“春茧”有机融为一体，建成后将成为深圳未来滨海CBD核心区功能最齐全、业态组合最丰富、位置最显赫的高品质现代化都市综合体，成为代表深圳海滨城市形象的新地标和新名片。
其中，作为整个项目的核心组成部分，华润集团总部大厦由建筑设计领域的“超高层建筑专家”美国KPF建筑师事务所（Kohn Pedersen Fox Associates）设计，KPF在全世界执掌过200多座高层和超高层建筑的设计工作。
华润深圳湾综合发展项目奠基开工典礼图１此次KPF为华润集团总部大厦所做的设计方案采用独特的圆筒形，外形宛若一只秀丽挺拔的“春笋”于深圳湾畔破土而出，高度达500米左右，将开创深圳西部区域建筑新高度，作为未来华润集团在内地的总部大厦，“春笋”设计匠心独运，华润蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，“雨后春笋”用来比喻新生事物迅速大量地涌现出来，这一美好的寓意不仅与华润集团蓬勃发展的各大业务板块相呼应，也是深圳这一充满活力的年轻、先锋城市的生动写照，建成后“春笋”和“春茧”将相映成趣，“春茧”，象征着孕育、积淀与蜕变；“春笋”则意味着进取、突破与无限生长。
【2020深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享
具有成熟富人生活理念 具备成熟完备的硬件支撑体系， 关键点放大将豪宅价值演绎到极 致
什么是豪宅？
有没有具体标准？
目录
CONTENTS
1 豪宅发展状况 2 豪宅价值体系梳理 3 豪宅案例分享
豪宅项目价值体系模型说明
（1）模型构建原理
项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程， 最终实现市场验证的产品价值。 我们认为：产品价值＝先天禀赋 X 后天雕琢 X 文化塑造 以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理
略
区 域 定 位
区 域 交 通
区 域 配 套
区 域 发 展
自 然 景 观
城 市 景 观
人 文 景 观
布 局 与 主 题
主
私 密 性
面 积
题 与 特
色
用 材 与 工 艺
首 层 大 堂
标 准 层 电 梯 间
车 库
车 库 大 堂
架 空 层
梯 户 比
空 间 尺 度
功 能 创 新
装 修 品 质
装 修 用 材
毛 坯
雕塑-燕归巢
风水石
路牙石
深圳中心·天元价值体系
10.精装修：云集国际顶尖品牌
全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂 其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。
软体浴缸（卡力仕)
五金（当代）
深圳中心·天元价值体系
11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务
深圳中心·天元价值体系
6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧 开深圳之先
由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。
房地产标杆案名：案名资料收集
恒大都会广场
恒大都会广场作为贵州公司成立以来首个项目，由洋房、高层、商铺组成的62万方综合体；坐享及餐饮、 娱乐、温泉等多种业态组成的繁华生活圈，时尚潮流缤纷荟！ 项目配套： 商场：仁恒步行街，泉天下，永辉超市等 教育：16所学校汇聚，总计有4所幼儿园、5所小学、5所中学以及2所高校，从幼儿园到大学一应俱全； 医院：贵医乌当分院、振华医院、乌当区人民医院等6家医院环伺，为家人健康保驾护航。 公园：景云山 所属商圈：振华广场商圈 交通状况： 公交56、251、252、253等12条公交线路及小巴士直达两城区、观山湖、小河、机场等区域； 依托新添大道、水东路、环城高速等城市干道快速接驳主城
恒大金阳新世界
产品线涵盖高层、洋房、别墅、商业。经过9年积淀，项目成熟兑现。 项目配套： 商场：新世界旺角汇、世纪金源购物中心、绿地联盛等 教育：新世界精英国际幼儿园、观山湖外国语实验小学、观山湖外国语实验中学、贵阳一中新世界国际学 校、中加新世界际学校 医院：贵阳市金阳医院、贵州省人民医院 公园：观山湖公园、将军山公园、南湖公园 所属商圈：会展城商圈 交通状况： 周边公交路线：观山1、2路、218路、58路、70路等。 地铁：1/2号线（在建）
恒大珺睿
恒大珺睿致力打造的是集居住、办公、休闲购物、运动健身于一体的尊贵生活体验。恒大珺睿，6.5万㎡ 华南新地标，雄踞珠江新城CBD，尽汇广州塔、海心沙、东塔、西塔等千亿城市顶配；近守地铁3、5号线 及APM线，享受“三横三纵”的交通网络，交通十分便利。周边教育、商业、医疗等配套醇熟。
恒大名都
中海地产综合体案名
中海花湾壹号
本项目位于广州市荔湾区广钢新城，鹤洞路以南，芳村大道以西，毗邻地铁1号线西朗站和广 佛鹤洞站，本项目由五个地块组成，分两期开发，含约6万平方米的社区园林，5.5万平方米商
代建项目运营业务汇报
大沙河公园： 位于大沙河中下游
，范围从清华翻板闸（桑泰丹华府 附近）至入海口，全长8.6公里,设 计面积约33.62公顷。
大冲公 园
人才公园： 占地约
60.5万平方，其中水体 面积约33.9万平米，景 观面积约26.6万平米。
演艺活动
2016年深圳湾体育中心所承接商业演出深圳市场占有率达73%，随着深圳演出市场的不断发展 壮大，主要将通过以下三个方面的创新拓展来应对进一步激烈的市场竞争：
与明星经纪公司寻求直接合作机会 近年来已有不少明星巡演中经纪公司不
再收取秀费，而变身成为投资主办方之一， 未来经纪公司或将省去中间商环节直接与场 馆合作项目落地。我司目前已与太和音乐、 香蕉计划、天娱传媒、LIVE NATION、AEG等 国内外演艺经纪公司保持接洽，商谈合作可 能。
大沙河 公园 改造边
界
玖祥公 2014-9-园28二期
深圳大沙河生态长廊景观工程设计
ECOLOGICAL CORRIDOR OF DASHA RIVER,NANSHAN,SHENZHEN
25
03
城市运营
华润集团城市运营配套业务
华润集团拥有其他企业难以比拟的资源优势，拥
有购物中心、酒店、超市、医药、医疗、 金融、燃气、物业等产业。依托集团的资源
商业运作
城市商业综合体
深圳华润中心—华润置地首个都市综合体产品 （2009年11月24日全面落成）
深圳君悦酒店
华
润
大
厦
万象城：
2016年深圳万象城销售额同比增长 8%，达到67亿元，连续数年位列华 南地区购物中心销售额榜首以及全国 销售额榜前三名。
深圳公认的第一富人区
深圳公认的第一富人区
深圳市一线开发大城市，人民币资产上千万的户数就有7.57万户人，房产资产上千万的富人，深圳已经有20多万户。
而且这些富人们，大多集中一些片区内，主要是那些片区呢？
接着往下看，就知道深圳几大富人居住区
01
深圳湾沿线
深圳最豪的富人区当属深圳湾，这里是城市升级的全球最佳范例。
一个是以深圳湾1号、恒裕深圳湾等为标志的公寓型豪宅，再加上周边的三湘海尚、海怡湾、华润悦府等豪宅项目，集聚了大量的富豪，其中很多的顶级富豪人士，在这里都布局有资产的。
02
香蜜湖富人区
香蜜湖，也是深圳的富人区之一。
这里，空气质量非常好，周围环境景观绝佳，内部有着120万平方米的香蜜湖，香蜜湖尤其是深圳的副中心，已经是深圳乃至整个华南的豪宅聚居区之一。
在这里居住的人们都是高收入阶层为主，都是一些金融精英和网络英雄。
03
华侨城富人区
华侨城，也是深圳经典传统的富人区之一，里面住的人，都是有文化和知识的富人。
而且附近都是深圳著名的景点，比如世界之窗、欢乐谷等等。
加上繁华的地段里，华侨城也更加的显得富豪。
居住的富豪都是文艺的代表，很多都是艺术家。
04
宝中富人区
宝安始于宝安县，有着深圳古老的本土文化。
随着大粤湾区的形成，宝安也将有11条地铁，政府也耗资几十亿打造整体配套，宝安中心区将成为新兴的富人区。
典型的富人豪宅有鸿荣源壹方中心和招商华侨城曦城等等。
深圳的富人，真的非常多。
这几个区域，只是富人相对集中的地方，深圳的各个区域内都分布着上千万资产的新型富人。
像深圳的银湖区也是富人区之一的。
2017年深圳楼市销售排行榜
销售面积
5.82 5.00 4.92 4.19 4.01 3.96 3.02 2.78 2.20 1.84
销售金额
19.19 28.15 11.36 30.79 35.37 22.98 18.31 15.94 14.93 8.16
销售面积
7.99 7.52 6.92 6.12 6.05 5.03 4.92 2.66 2.59 2.27
销售金额
59.82 44.01 78.88 41.65 22.38 47.34 28.10 27.36 8.78 13.44
注：项目统计物业类型包括商铺及公寓；数据截止于2017年12月29日。
办公成交排行榜
2017年办公销售金额排行 (单位：亿元）
项目名称
佳兆业前海广场 前海卓越时代广场
塘朗城 龙光·玖钻 龙光玖云著 深铁万科红树湾项目 万科·深南道68号 华创云轩 招商中环 峰荟·创智特区
销售套数
569 178 71 758 1325 178 524 861 183 907
销售金额
35.37 30.79 28.15 22.98 19.19 18.48 18.31 15.94 14.93 11.36
成交 面积
4.71 2.13 1.59
成交 面积
0.72
注：项目统计物业类型包括普通住宅及别墅，不包含公寓、商铺、写字楼； 数据截止于2017年12月29日。
成交面积排行 (单位：万m2）
南山区
成交金额排行 （单位：亿元）
项目 名称
新天鹅堡 华润深圳 湾·悦府 香山里
成交 套数
223
182
华润深圳湾·悦府
华润深圳湾悦府
佚名
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】2017(0)26
【摘要】华润深圳湾·悦府位于滨海大道与科苑路交界处(深圳湾体育中心西门),是
华润置地旗下“万象高端”系列升级版住宅产品。
作为华润置地目前最高定位、最高投入、且极具代表性的扛鼎之作,悦府聘请国际设计团队,以人的体验为尺度,从整体规划布局到园林设计用材的选择和施工工艺,将湾区生活的独特魅力及华润追求
的人文情怀映射到生活的方方面面,创造出城市湾区建筑群中的一个多业态融合的
活力中心。
悦府由最初的4栋4单元规划减少为2栋4单元,最大限度保证楼间距、景观面、园林空间最大化,并大大增加了南面采光,保证每一户的海景视野,为您创造更开阔的公共空间与更私密的生活空间。
【总页数】1页(P79-79)
【关键词】深圳湾;生活空间;园林设计;规划布局;体育中心;滨海大道;住宅产品;施工工艺;
【正文语种】中文
【中图分类】TU986.2
【相关文献】
1.风雅贵之家华润深圳湾悦府 [J], 麦子
2.温润之美华润深圳湾悦府营销中心 [J],
3.匠心相通影像传情影像视觉携手华润深圳湾悦府、徕卡举办影展 [J],
4.昆明华润悦府部分框支剪力墙结构超限设计 [J], 陈小锋; 邓丹; 申剑铭
5.贵阳华润悦府:空纳万境,自得而自由——李益中空间设计案例赏析 [J], 吉湘因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
2016年深圳华润深圳湾悦府豪宅项目操盘分享
1
深圳拥有核心地段、极致景观、超大 尺度设计等集合价值的项目比比皆是， 无法单纯从物理属性实现超越
2
深圳湾片区已出现极奢型产品代表—— 深圳湾1号，项目在硬件上难以实现更具 引领性的创新
案例——深圳湾1号 全套房设计 大阳台带泳池 270度imax景观面 顶级精装
招商双玺：蛇口中心、一线海景、海上世界综合体
华润深圳湾 INTERNATIONAL ICC COMMERCIAL CENTER
悦府
3.0时代的顶豪操盘分享：
华润深圳湾悦府的“精神营销”之路
分享人：胡媛媛 2016/07/16
当央企
华润，遇上深圳湾这样一片土地。
早已注定了这个项目必将成为市场的瞩目之作。
1 出身贵胄：
生于一片不容辜负的稀缺价值属地
等，是实力央企乃至全球名企区域总部集中地。未来将辐射全球，
将成为全球经济最活跃，竞争力及实力最强的地区之一。
2 后天卓绝：
全球大师团队，国际顶级标准打造极致综合体
在华润眼里，只有一个要求：
“黄山归来不看岳”
[ 凡华润出品，必为市场标杆 ; 凡悦府出品，必为华润标杆 ]
对世联而言，这是一个不容辜负的项目：
后海商圈
南山后海集商业休闲办
公一体化新地标
內湾湖公园
61万㎡规划面积，2倍香蜜湖水 域，滨海生态亲水休闲设计理念
滨海生态资源
商业商务中心
三大总部基地的核心，深圳经济新增长极
已有21家超大型企业总部先后入驻
已入驻总部大厦除华润集团总部外，还有阿里巴巴国际运营总部， 中海油南方总部大厦、中建钢构总部、中国航天国际科技集团总部
不同配置敏感度及品牌分析；
客户调研报告
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1栋A户型364平米
入口玄关及玄关台
入户门后面的鞋柜及衣柜
意大利进口入户门及控制开关
可视对讲屏幕
1栋A户型客厅区域
客厅沙发区
客厅与餐厅
餐厅
餐厅吧台
空调风口处理
在餐厅区域入口玄关
工人房及洗手间
公共洗手间
次卧房（青少年房）
凸窗细部
天花机空调风口细部
女孩子卧房及细部
女孩子卧房及细部
泛会所厨房及吧台
架空层泛会所的“谈心坑”
会所吧台内 部细节
一层电梯间细节
一层电梯间细节
电梯轿厢装修细节
通力电梯按键屏幕及显示屏
标准层电梯间
标准层电梯间电梯门套细部
标准层电梯间消火栓的处理
主要品牌材料、部品及电器
入户装甲门：Gardesa或MASTER或者Dierre同级品牌； 卧房衣柜：Molteni或Poliform或LEMA或同级品牌； 公共卫生间水龙头、花洒：当代（Villeroy Boch）或劳芬或同级品牌； 主卧智能坐便：TOTO； 次卧卫生间龙头、花洒：当代（Dornbracht）或高仪（GROHE）或同级品牌； 次卧坐便器：唯宝（Villeroy Boch）或劳芬或同级品牌； 厨房橱柜：布尔托（Bulthaup）或博德宝（Poggenpohl）或西曼帝克（Siematic）； 厨房抽油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸炉、烤箱、冰箱、酒柜：嘉格纳（Gaggenau） 或美诺（Miele）或同级品牌； 厨房水槽龙头：FRANKE或BLANCO或同级品牌； 工人房洁具：科勒或TOTO或同级品牌； 中央空调及新风系统：日立； 洗衣机、干衣机：博世（Bosch）或美诺（Miele）或同级品牌； 热水器：恒热或AO史密斯或同级品牌； 系统门窗：Wicona；
走廊及墙面细部
客厅电视墙
次卧房
次卧房
主卧房
公用卫生间
公用卫生间
主人卧房
主人卫生间
赠送露台
THE END
营销中心（艺术馆）内庭院
接待前台
洽谈区
洽谈区
艺术馆墙壁细节
门及台阶的细节
幕墙与地面、墙面及天花的细节
楼梯及扶手的细节
小区园林景观
通往样板房的临时安全棚架
架空层及入户大堂入口
入户大堂的洗手水台、汉白玉石板踏步通往架空层休闲区
Байду номын сангаас
架空层休闲区
架空层休闲区
架空层区域的业主会客餐厅
深圳湾悦府
深圳湾悦府含精装均价160000/平方米
超高层住宅150米高
1#楼
2#楼
艺术馆
景观概念平面图（GARDEN CITY））
未来的艺术馆，临时作为项目营销中心
程绍正韬
著名台湾建筑师、室内设计师
”一个石头经过琢磨产生了特殊的价值 和感情，所以当你赤足踩在悦府的大理 石地板上，你会发现他不冰冷，他有了 温度，你发现石材本身开始产生毛细作 用，和你的汗接触了。传统的工艺中只 有视觉，但我们的悦府有了触觉。”
卧房公用卫生间
卧房公用卫生间
卧房公用卫生间
老人卧房
主人卧房
主人卧房
主人卧房细部
主人房衣帽间
主人房卫生间
主人房卫生间
主人房卫生间
主人房卫生间
主人房卫生间
主人房卫生间
主人房书房
主人房书房细部
1栋B户型263平米
B户型客厅
墙面嵌铜条
B户型客厅
B户型餐厅
墙面嵌铜条