关于加强房地产贷款风险管理的有关问题
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市场经济国家土地储备融资体系介绍 特点:具备完善的地方政府举债制度和债权
市场 如:瑞典斯德哥尔摩市政府通过部分政府税
收.国家养老保险基金.银行贷款.国家银行 发行的公债及租售土地的收入 荷兰征购土地的资金来源:荷兰城市银行的 贷款.商业机构贷款.政府财政收入
内容介绍
• 我国<<预算法>>地方政府不准举债 • 土地储备领域的信贷集中性风险须关注
• 美国制定的两个比率为28％和32％ • 而香港的金融管理局将所有债务支出与
收入比定为60％ • 一般香港商业银行将上述两个比率定为
40％（每月供款/收入）及60％（每月债 务/收入）
内容介绍
• 我国制定比例的相关问题 • 1)具体比例的确定 • 2)执行中的难点
内容介绍
• 4.新建房的评估
• 必要性:商业银行对项目楼盘发放个人贷款应根 据楼盘的价值,未来发展及潜在风险等方面制定 最高贷款比率.防范房产贬值时出现“负资产 ”,从而加大贷款违约率的情况
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余 额占整个贷款余额的比例不高,但发展态 势迅猛.必须重视风险防范.
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 国内商业银行识别、衡量、监测和控制 房地产贷款风险（包括房地产开发贷款 和个人住房贷款）的手段和能力均很不 足
房地产贷款风险管理中存在的问题
内容介绍
一.贷款分类 1.土地储备贷款 2.房地产开发贷款 3.个人住房贷款
内容介绍
土地储备贷款:向借款人发放的用于土地收 购及土地前期开发.整理的贷款.
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一 级开发的机构
内容介绍
• 目前国内土地储备机构的运做模式 • 一是市场主导型:特点是:收购.储备计划向
政府报批.地块范围根据政府的要求划定, 其他由市场主导(上海)
防范房地产贷款风险应采取的措施
• 1.要加强对银行贷款风险的监控 • 1)央行采取了一系列调控措施,121号文对
高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作 了原则要求. • 2)各行都加大了对抵押物与信用担保方 的核实力度 • 但须解决贷款在使用中所面临的风险,如: 恶意骗取,挪用,故意违约 • 解决办法:建立全面评估贷款对象的风险
防范房地产贷款风险采取的措施
• 五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部 分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出 了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超 过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总 和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款 和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止 竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设 施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致 银行贷款风险积聚
防范房地产贷款风险采取的措施
• 六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷 款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变 化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特 点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水 平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等 因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化 要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作 出授信和授信变化的决策。要认真总结经验， 摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效 率。
• 银监会于2004年2月26日---3月26日将<< 商业银行房地产贷款风险管理指引>>在 网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.
• 政策目标: • 1.希望房地产行业稳定发展 • 2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全 • 3.提高商业银行房地产贷款的风险管理能
力 • 4.实现房地产筹资的多元化
• 2002年11月份,人行对部分城市 商业银行2001年7月1日至2002 年9月30日发放的房地产贷款的 检 查 , 共 抽 查 房 地 产 贷 款 20901 笔,金额1468亿,其中房地产开发 贷款3654笔,金额1380.5亿,个人 住 房 贷 款 12158 笔 . 金 额 44.1 亿 , 调查发现违规贷款和违规金额 分别占总检查笔数和金额的 9.8%和24.9%.
关于加强房地产贷款风险管理的有 关问题
中国银监会政策法规部 徐XX/处长
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 房地产贷款增长过猛
• 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为 2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长 25.3%；个人住房贷款余额1997年为190 亿元,2002年达到8258亿元，年均增长 113%以上。截止2003年11月，商业银行 房地产开发贷款余额为7532亿元，个人 住房贷款余额为11412亿元，保持了增长 的势头
防范房地产贷款风险采取的措施
• 二、确保贷款项目合法合规。土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款的项目， 必须符合法定程序批准的城市总体规划 、近期建设规划，以及土地利用总体规 划
防范房地产贷款风险采取的措施
• 三、依法审查贷款担保主体、承贷主体 的资格与履约能力，切实防范此类贷款 的法律风险。应依法严格审查土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款担保主体 的合法性，严格审核企业实际担保能力 ，以及出现风险后担保主体或担保资产 的可执行性，防止担保虚置，或者在执 行过程中出现法律风险。
内容介绍
• 3.关于偿还比例 • 偿还比率是审慎评估借款人还款能力的
有效依据 • 每比住房贷款的月还款支出与月收入比 • 月所有债务支出与收入比 • 国外对审核申请人的每月供款支出、每
月所有债务支出及每月收入的关系都有 一套严格的要求，并确定一个比率来判 断是否供款额过高而影响借款人的偿还 能力
内容介绍
内容介绍
• 2.四证齐全 • 国有土地使用证.建设用地规划许可证.建筑工
程规划许可证.建筑施工许可证 • 3.应对有逾期未还款现象或欠息现象的房地产
开发企业的销售款进行监控,防止其挪用该销售 款开发其他项目或作其他用途 • 4.关注国家政策及市场变化对房地产开发项目 的影响
内容介绍
• 个人住房贷款风险管理要点 • 1.个人住房贷款申请表要素 • 借款人基本情况.借款人收支情况.借款人
防范房地产贷款风险采取的措施
• 四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实 现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土 地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心） 土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未 来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储 备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高 估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理 储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情 况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金 流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的 信用风险和市场风险，应予以高度关注。
•
Fra Baidu bibliotek
• 七、注意分类指导，有堵有疏。严格控 制不符合审慎经营原则或达不到贷款标 准的土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款。要继续大力支持一切符合贷款条 件的此类项目，对风险状况出现变化的 项目也要具体问题具体分析，注意区别 对待，积极做好工作，加强与客户的沟 通工作，不搞“一刀切”。
商业银行房地产贷款风险管理的政策 目标
• 目前只依据开发商的楼盘售价作出判断,实际上 是本末倒置,把应该进行核实的当作了核实的依 据,根本起不到防范风险的作用.
内容介绍
• 关于防止烂尾楼 • 人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管
理的通知》（银发[2002]121号）的规定“商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人 发放个人住房贷款”，我们认为仅以主体结构 是否封顶作为是否发放个人住房贷款的依据， 并不能有效防止烂尾楼盘产生，对银行来讲， 如何保证房地产开发企业所开发房屋的及时合 格竣工验收，才是减少烂尾楼盘的关键
内容介绍
• 土地储备机构信贷风险管理的问题 • 由于较强的政府背景,银行对其整体运营
情况风险较难把握. • 一是信用透明度低,信贷监督无法发挥 • 二是资本金补充不到位 • 三是贷款方式以信用为主
内容介绍
x市辖政府土地储备机构有关情况调查表
• 单位：亩、万元
•
1999年 2000 2001年
• 当年累计收购土地量 2456 6984 7367
• 年贷款余额
18400 106450 226763
内容介绍
结论: 从严管理土地储备贷款,避免风险过度集 于金融机构
内容介绍
房地产开发贷款的风险管理的要点 1.项目资本金比例要求 人行121号文:房地产开发企业申请银行贷
款其自有资金(所有者权益)应不低于开发 项目总投资的30%. 国发[2004]13号国务院关于调整部分行业 固定资产投资项目资本金比例的通知规 定:房地产开发项目(不含经济适用房)资 本金比例由20%提高到35%以上.
防范房地产贷款风险采取的措施
关于加强土地储备贷款和城市基础
• 设施建设贷款风险提示的通知
• 一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在 发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时 ，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的 影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批 权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关 土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政 策变化对贷款风险的影响范围和程度
• 当年累计提供土地量 1079 2553 4901
• 年末土地库存量
1529 5919 8158
• 当年累计投入收购资金 127993 207251 202478
• 当年累计收回资金 177996 431831 743281
• 当年累计上缴财政资金 62430 246610 524576
• 年末土地储备机构资本 5635 10191 12166
现住房情况.借款人购房贷款资料.担保方 式.借款人声明要素
内容介绍
• 2.关于统一个人购房借款申请表与风险评估书 • 统一表格的运用将客户的信息标准化，这不仅
有益于各银行减低成本，提高效率，同时保持 数据的统一性，为银行后期的一系列工作，如 贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终 的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关 机构统一征信系统的建立和完善。 • 美国是全国统一使用标准的个人购房借款申请 表及风险评估报告
• 二是政府主导与市场运作相结合:特点是 政府垄断一级市场,市场土地特别是经营 性房地产开发用地统一由政府供应以招 标拍卖方式出让
内容介绍
• 三是政府主导.土地资产与市场运作相结 合模式
特点是:政府规定用于储备的土地范围,政府 土地储备机构进行收购.储备.并受政府委 托作为国有土地资产代表
内容介绍
市场 如:瑞典斯德哥尔摩市政府通过部分政府税
收.国家养老保险基金.银行贷款.国家银行 发行的公债及租售土地的收入 荷兰征购土地的资金来源:荷兰城市银行的 贷款.商业机构贷款.政府财政收入
内容介绍
• 我国<<预算法>>地方政府不准举债 • 土地储备领域的信贷集中性风险须关注
• 美国制定的两个比率为28％和32％ • 而香港的金融管理局将所有债务支出与
收入比定为60％ • 一般香港商业银行将上述两个比率定为
40％（每月供款/收入）及60％（每月债 务/收入）
内容介绍
• 我国制定比例的相关问题 • 1)具体比例的确定 • 2)执行中的难点
内容介绍
• 4.新建房的评估
• 必要性:商业银行对项目楼盘发放个人贷款应根 据楼盘的价值,未来发展及潜在风险等方面制定 最高贷款比率.防范房产贬值时出现“负资产 ”,从而加大贷款违约率的情况
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 尽管目前房地产开发贷款及个人贷款余 额占整个贷款余额的比例不高,但发展态 势迅猛.必须重视风险防范.
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 国内商业银行识别、衡量、监测和控制 房地产贷款风险（包括房地产开发贷款 和个人住房贷款）的手段和能力均很不 足
房地产贷款风险管理中存在的问题
内容介绍
一.贷款分类 1.土地储备贷款 2.房地产开发贷款 3.个人住房贷款
内容介绍
土地储备贷款:向借款人发放的用于土地收 购及土地前期开发.整理的贷款.
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一 级开发的机构
内容介绍
• 目前国内土地储备机构的运做模式 • 一是市场主导型:特点是:收购.储备计划向
政府报批.地块范围根据政府的要求划定, 其他由市场主导(上海)
防范房地产贷款风险应采取的措施
• 1.要加强对银行贷款风险的监控 • 1)央行采取了一系列调控措施,121号文对
高档商品房,别墅开发土地储备贷款等作 了原则要求. • 2)各行都加大了对抵押物与信用担保方 的核实力度 • 但须解决贷款在使用中所面临的风险,如: 恶意骗取,挪用,故意违约 • 解决办法:建立全面评估贷款对象的风险
防范房地产贷款风险采取的措施
• 五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部 分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出 了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超 过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总 和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款 和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止 竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设 施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致 银行贷款风险积聚
防范房地产贷款风险采取的措施
• 六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷 款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变 化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特 点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水 平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等 因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化 要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作 出授信和授信变化的决策。要认真总结经验， 摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效 率。
• 银监会于2004年2月26日---3月26日将<< 商业银行房地产贷款风险管理指引>>在 网上公示,至今仍在根据各方意见作修改.
• 政策目标: • 1.希望房地产行业稳定发展 • 2.规范房地产信贷业务,保证贷款的安全 • 3.提高商业银行房地产贷款的风险管理能
力 • 4.实现房地产筹资的多元化
• 2002年11月份,人行对部分城市 商业银行2001年7月1日至2002 年9月30日发放的房地产贷款的 检 查 , 共 抽 查 房 地 产 贷 款 20901 笔,金额1468亿,其中房地产开发 贷款3654笔,金额1380.5亿,个人 住 房 贷 款 12158 笔 . 金 额 44.1 亿 , 调查发现违规贷款和违规金额 分别占总检查笔数和金额的 9.8%和24.9%.
关于加强房地产贷款风险管理的有 关问题
中国银监会政策法规部 徐XX/处长
房地产贷款风险管理中存在的问题
• 房地产贷款增长过猛
• 1998年,商业银行房地产开发贷款余额为 2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长 25.3%；个人住房贷款余额1997年为190 亿元,2002年达到8258亿元，年均增长 113%以上。截止2003年11月，商业银行 房地产开发贷款余额为7532亿元，个人 住房贷款余额为11412亿元，保持了增长 的势头
防范房地产贷款风险采取的措施
• 二、确保贷款项目合法合规。土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款的项目， 必须符合法定程序批准的城市总体规划 、近期建设规划，以及土地利用总体规 划
防范房地产贷款风险采取的措施
• 三、依法审查贷款担保主体、承贷主体 的资格与履约能力，切实防范此类贷款 的法律风险。应依法严格审查土地储备 贷款和城市基础设施建设贷款担保主体 的合法性，严格审核企业实际担保能力 ，以及出现风险后担保主体或担保资产 的可执行性，防止担保虚置，或者在执 行过程中出现法律风险。
内容介绍
• 3.关于偿还比例 • 偿还比率是审慎评估借款人还款能力的
有效依据 • 每比住房贷款的月还款支出与月收入比 • 月所有债务支出与收入比 • 国外对审核申请人的每月供款支出、每
月所有债务支出及每月收入的关系都有 一套严格的要求，并确定一个比率来判 断是否供款额过高而影响借款人的偿还 能力
内容介绍
内容介绍
• 2.四证齐全 • 国有土地使用证.建设用地规划许可证.建筑工
程规划许可证.建筑施工许可证 • 3.应对有逾期未还款现象或欠息现象的房地产
开发企业的销售款进行监控,防止其挪用该销售 款开发其他项目或作其他用途 • 4.关注国家政策及市场变化对房地产开发项目 的影响
内容介绍
• 个人住房贷款风险管理要点 • 1.个人住房贷款申请表要素 • 借款人基本情况.借款人收支情况.借款人
防范房地产贷款风险采取的措施
• 四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实 现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土 地储备贷款，主要是以土地储备公司（中心） 土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未 来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储 备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高 估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理 储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情 况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金 流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的 信用风险和市场风险，应予以高度关注。
•
Fra Baidu bibliotek
• 七、注意分类指导，有堵有疏。严格控 制不符合审慎经营原则或达不到贷款标 准的土地储备贷款和城市基础设施建设 贷款。要继续大力支持一切符合贷款条 件的此类项目，对风险状况出现变化的 项目也要具体问题具体分析，注意区别 对待，积极做好工作，加强与客户的沟 通工作，不搞“一刀切”。
商业银行房地产贷款风险管理的政策 目标
• 目前只依据开发商的楼盘售价作出判断,实际上 是本末倒置,把应该进行核实的当作了核实的依 据,根本起不到防范风险的作用.
内容介绍
• 关于防止烂尾楼 • 人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管
理的通知》（银发[2002]121号）的规定“商 业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人 发放个人住房贷款”，我们认为仅以主体结构 是否封顶作为是否发放个人住房贷款的依据， 并不能有效防止烂尾楼盘产生，对银行来讲， 如何保证房地产开发企业所开发房屋的及时合 格竣工验收，才是减少烂尾楼盘的关键
内容介绍
• 土地储备机构信贷风险管理的问题 • 由于较强的政府背景,银行对其整体运营
情况风险较难把握. • 一是信用透明度低,信贷监督无法发挥 • 二是资本金补充不到位 • 三是贷款方式以信用为主
内容介绍
x市辖政府土地储备机构有关情况调查表
• 单位：亩、万元
•
1999年 2000 2001年
• 当年累计收购土地量 2456 6984 7367
• 年贷款余额
18400 106450 226763
内容介绍
结论: 从严管理土地储备贷款,避免风险过度集 于金融机构
内容介绍
房地产开发贷款的风险管理的要点 1.项目资本金比例要求 人行121号文:房地产开发企业申请银行贷
款其自有资金(所有者权益)应不低于开发 项目总投资的30%. 国发[2004]13号国务院关于调整部分行业 固定资产投资项目资本金比例的通知规 定:房地产开发项目(不含经济适用房)资 本金比例由20%提高到35%以上.
防范房地产贷款风险采取的措施
关于加强土地储备贷款和城市基础
• 设施建设贷款风险提示的通知
• 一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在 发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时 ，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的 影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批 权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关 土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政 策变化对贷款风险的影响范围和程度
• 当年累计提供土地量 1079 2553 4901
• 年末土地库存量
1529 5919 8158
• 当年累计投入收购资金 127993 207251 202478
• 当年累计收回资金 177996 431831 743281
• 当年累计上缴财政资金 62430 246610 524576
• 年末土地储备机构资本 5635 10191 12166
现住房情况.借款人购房贷款资料.担保方 式.借款人声明要素
内容介绍
• 2.关于统一个人购房借款申请表与风险评估书 • 统一表格的运用将客户的信息标准化，这不仅
有益于各银行减低成本，提高效率，同时保持 数据的统一性，为银行后期的一系列工作，如 贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终 的资产证券化奠定良好的基础，也有利于相关 机构统一征信系统的建立和完善。 • 美国是全国统一使用标准的个人购房借款申请 表及风险评估报告
• 二是政府主导与市场运作相结合:特点是 政府垄断一级市场,市场土地特别是经营 性房地产开发用地统一由政府供应以招 标拍卖方式出让
内容介绍
• 三是政府主导.土地资产与市场运作相结 合模式
特点是:政府规定用于储备的土地范围,政府 土地储备机构进行收购.储备.并受政府委 托作为国有土地资产代表
内容介绍