南通如东洋口港项目市场研究报告3

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第二部分 城市商业物业市场研究
A.1.1 城市商业市场研究
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商圈总体介绍 主城商圈研究 副中心商圈研究 分类业态研究 在售项目分析
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副中心商圈
汽车站商圈介绍
汽车站商圈以汽车站为核心，沿友谊路东西向扩 展，商业集中于友谊路，且涵盖两大专业市场
如东县汽车站位于青园 北路与友谊路交叉处。汽 车站商圈以汽车站为核心 东西向扩展。
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三园世纪城商圈 财富广场步行街约30%的铺位尚在招租，空置率 青园北路典型案例 较高，整体商业氛围尚未形成
1-客群分析：
财富广场步行街以年轻时尚女性为主要客户，占比70%。 客群中约60%为城区居民，20%来自其它乡镇，另20%为外来人员。
2-经营分析：
由于开业时间不长，商铺目前空置率较高。据市调了解，近30%的业主 尚未拿到房。整体商业氛围尚未形成。
从图一看，财富广场步行街商铺以百货类为主，占比60%；其次为餐饮业态，占20%，其 它业种为20%。步行街内次要配套业种用作丰富业种，拉升人气。
从图二可知，服饰类业态包括男装、女装、童装、运动休闲等各个年龄段，其中女装占 比32%，步行街业种占比最多项，其次为休闲服饰，占比18%。反映出步行街客群以年轻 时尚女性为主。
三园世纪城商圈 华润苏果超市共有三层，一层为百货卖场，二三 青园北路典型案例 层为苏果超市，其中一层租金最高达7元/平米/天
一层商铺出租情况：
由于商场2010年年底才开业，因此次干
线上商铺空置率仍较高，近40%。
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租金： 主干线上商铺租金约7元/平米/天； 次干线上商铺租金约为3.5元/平米/天。
3-三元世纪城商圈沿街商铺供不应求，尤其黄海路商铺，租金仍呈上涨趋势， 且整体租金达到县城最高；而三元世纪城、财富广场步行街以及文峰大世界、 华润苏果商场内均有少量空铺招租，空置率约为10%。反映出商圈内沿街商铺 更受亲睐。
4-商圈内经营业态以百货、餐饮为主，休闲、娱乐类业态极其有限。
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三园世纪城商圈
青园北路典型案例
财富广场步行街介绍
介绍：财富广场步行街与文峰大世界均 为文峰集团开发，2010年八月开业，沿街 商铺30-60平米为主力面积。
租金：3.3-5元/平米/天。
租金走势：由于步行街开业时间不长， 开发商考虑到运营成本情况，目前租金相 对较高；从经营户了解到，未来租金会有 降低趋势。
2-餐饮分析： 三元世纪城沿街商铺餐饮业态以传统中式为主，经营场所多为一复二 式结构，经营环境一般。餐饮客群以本地居民为主，约70%，中等消费 水平。 整体经营状况较好。
3-服饰百货分析： 三元世纪城服装百货业态以中低档为主，以收入水平一般的年轻人士 为目标客群，整体经营装况一般。
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3-消费客群主要以周边社区居民为主，过往人群消费欲望不强。
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三元世纪城商圈 三元世纪城商圈整体商业氛围较浓，以本地客群为
总结
主，百货餐饮业态居多，休闲娱乐业态极其有限
1-三元世纪城是如东县主城商圈，整体商业氛围浓厚，聚集了区域内档次最高 的购物商场与超市卖场。
2-三元世纪城商圈以本地居民为主要客群，以周边居民、外来人员为辅。
欧贸广场商城
汽车站商圈 如东县掘港镇友谊路汽车站对面
—— 沿街四幢楼、商城内部416个商铺
本地居民 零售为主 服饰、摩托车零配件等
低档
苏中国际家具展销中心
汽车站商圈 友谊东路与海花路交叉处
20000平米 商场内部铺位 本地商户为主，外地为辅
批发、零售 家具 中档
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汽车站商圈 欧贸广场商城内多为两层楼结构，以30多平米为 友谊路典型案例介绍 主力面积，出租率达70%以上
如图一，餐饮住宿业占商业总量近半，达 到43%；超市业种占比较低，仅为7%，且 以中小型为主。 其它业种分类，以家具商铺、汽车保养维 修店等为主。
图（二）：友谊路沿街商铺业态档次比例图
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汽车站商圈 欧贸广场商城与苏中国际家具展销中心物业情况
友谊路典型案例介绍
物业情况
所属商圈 地理位置 营业面积 经营场所 目标消费群 经营方式 主营业态 商业档次
分布特征：以海花路为界，家具专业市场主要集中于海花路东侧，欧洲商 贸广场则分布于汽车站附近，即友谊路西侧，餐饮住宿业主要集中于两大 专业市场之间。
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副中心商圈
汽车站商圈介绍
小结：汽车站商圈呈现“一体两翼”式发展特征， 即以汽车站为主体，以专业市场为两翼
商业发展特点：
1-商圈布局特点： 商圈结构呈现出“一体两翼”式特征，即以汽车站为主体，以专业市场为两 翼，形成如东县副中心商圈。 2-商业氛围： 汽车站商圈商业氛围浓厚，因商圈内的小商品市场、家具市场吸引较多客流 量，人气较旺。 3-经营现状： 商圈内商业经营场所以沿街商铺为主，整体档次较低；业态分布比较集中， 友谊路以西家具商铺较多，汽车站附近小型餐饮业态居多，其次是商务宾馆。 4-未来发展： 未来商圈内商业发展将仍以汽车站和两大专业市场为依托，向周边区域辐射。
14 尚客优快捷酒店 22
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博奥汽车城 玫瑰园大酒店 大自然地板 帝豪国际商务休闲 生活巴洛克地板 足益堂保健会所 格林地板 如东国际大酒店 万禾家具 绿湾橱柜 申鑫红木 玉立橱柜 肯迪亚地板 贝迪森家具广场
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友
谊路
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超市
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超市
来自百度文库P1
三园世纪城商圈 华润苏果作为区域内规模最大超市，周边商业配 青园北路典型案例 套成熟，客源广泛，经营现状较好
启示：
1-华润苏果超市是区域 内规模最大的超市，良好 的购物环境，丰富的经营 品种，为其打造区域内标 杆项目以及吸引客流提供 了重要支撑。这也为本项 目未来商业提供了重要的 借鉴。
1-商铺：由沿街四幢楼和内部416个店铺组成， 以两层楼为主建筑结构，商铺面积30-40平 米左右。
2-租金：北区为服装区，租金约3.4—5.8元/平 米/天；南区为电器区，因经营不佳，商铺 多为空置，出租率较低，租金1.1-1.3元/平 米/天。
概况：
汽车站商圈是如东县副中 心商圈之一，其商业主要 集中在友谊路上，沿街商 铺以餐饮住宿为主。
汽车站
专业市场：欧贸广场商城、 苏中国际家具展销中心。
苏中国际家 具展览中心
餐饮：海洲大饭店、如东 国际大酒店。
欧贸广场
租金：
家具市场周边：
2.2～3.3元/平米/天
汽车站周边：
2.7～4元/平米/天 趋势：以汽车站附近租金 最高。
花
海
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副中心商圈
汽车站商圈介绍
商圈内餐饮、住宿业分别占比18%、25%，以低 档次为主
图（一）：友谊路沿街商铺业种比例图
如图二，可以看出商业档次整体偏低是友谊路商 业特色，占比达75%，主要表现为沿街商铺；中 档次业态占比约25%，主要表现为大型酒店、饭 店、家具城等。 汽车站商圈整体商业档次较低，有待提升。
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三园世纪城商圈 人民北路商铺租金在1～4元/平米/天不等，整体
人民北路
租金趋势由南向北逐步递增
租金分析：
1-人民北路南段： 0.97～2.08元/平米/天;
2-人民北路北段： 3.05～4.16元/平米/天
3-租金趋势： ➢ 如东整体租金趋势向南向北逐步递增，即靠近
广隆商场和三元世纪城的地段租金高。
汽车站商圈的商业主要 分布在友谊路。以沿街街 铺形式出现，多集中于道 路两旁，其中餐饮住宿业 居多。
专业市场是汽车站商圈 另一大特色，以小商品市 场为主的欧贸广场和以家 具展销为主的苏中家具城， 分别位于汽车站商圈两侧， 提高商圈整体商业氛围。
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副中心商圈
汽车站商圈介绍
汽车站商圈主要由餐饮住宿、专业市场构成，商 圈内以汽车站附近商铺租金最高
如东外贸服饰、宝贝 日记、利朗男装、舒 丹尼女鞋、卡尼丝、 宝贝爱、唯美羊毛杉
店等
中低
以收入水平一 般的年轻人士
为主
一般
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三园世纪城商圈 小结：三元世纪城租金差距大，餐饮业态经营状 青园北路典型案例 况较服饰百货类经营状况更好
1-租金分析： 三元世纪城租金差别比较大，靠近黄海路的环元南路总体租金较高， 最高达5元/平米/天，其它区域相差不大，集中在3元左右/平米/天。
租金：由东南靠近黄海路一侧向西北靠近青园北 路和江海中路一侧递减。其中东南侧包括环元南路 及三元世纪城东南区域，其主流租金范围在2-5元/ 平米/天；西南侧主要由环元北路组成，其主流租金 范围在1-2.6元/平米/天。
三元世 纪城
三元世纪城
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三园世纪城商圈 三元世纪城沿街商铺具体介绍
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三元世纪城商圈 小结：人民北路整体商业发展状况一般，业态档
人民北路
次较低，商业氛围次于黄海路和青园北路
商业发展特点： 1-人民北路商业发展历史较长，是如东县最早的商业街，但是近年来 随着黄海路、青园路的发展，整体经营状况次于从前。
2-沿街商铺以传统杂货店为主，业态差次不齐，整体档次偏低。
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三园世纪城商圈 三元世纪城位于商圈核心处，租金范围为1-5元/ 青园北路典型案例 平米/天，经营业种以特色餐饮和服饰为主
区位：三元世纪城位于县城中心区域，四条城区 主干道将其环绕，北有江海中路，南靠黄海路，东 临人民北路，西至青园北路，交通便捷。
业态：三元世纪城内经营业态主要分为两大类： 特色餐饮、服饰百货。
足、奥斯兰黛等
百货类品牌较少， 且部分已经撤场
——
主要以美容美发、 摄影等业态为主
——
只要以电器、通讯 服务为主
主要小吃、饮品为 KFC
主
1%
——
——
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三园世纪城商圈 财富广场步行街业种比例分布
青园北路典型案例
图一：财富广场步行街业种分布比例图
图二：财富广场步行街百货类业种分布比例图
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三园世纪城商圈 财富广场商铺经营档次以中档为主，百货类业态 青园北路典型案例 以服装饰品等年轻女性用品为主
步行街百货类业态占比77%， 主要包括：男装、女装、休 闲服饰、运动服饰、精品饰 品、钟表眼镜、家居家纺、 化妆品等，其中80%以上为 年轻女性用品。
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2-同时也体现了区域内 对大型超市卖场的需求。
1-区位条件： 华润苏果位于青园路与江海路交汇处，交通便利。 周边有财富广场步行街、三元世纪城，文峰大世界，中心市场等大型商业， 为项目集聚人气。 2-产品分析： 作为全国超市连锁店，华润苏果品牌印象早已深入人心。 超市内部购物环境优越，公共配套完善，经营品种丰富，是目前区域内规模 最大、档次最高超市卖场。 3-客群分析 华润苏果客群基本涵盖各类人员，其中以本地居民为主，周边乡镇以及外来 人流为辅，客源广泛。 4-经营分析： 华润苏果一楼商铺目前经营状况一般，主要由于商场开业时间较短，招商工 作尚未完善，目前一层商场主干线无空置商铺，次干线上上的商铺空置率较高， 随着招商的逐步完善，商家的落实，未来经营状况会好转。 二楼、三楼是苏果超市卖场部分，人流较多，经营状较好。
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路
副中心商圈
汽车站商圈介绍
友谊路主要商户列举
1 中海宾馆
2 世纪华联
3 天惠商务宾馆
4 富豪商务宾馆
5 中国石化
6 点心铺
7 川味菜馆
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8 农业银行
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9 海洲大饭店
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10 如东县行政服务中心18
11 中国移动通信
19
12 铃木摩托3S店
20
13 如东县烟草专卖局 21
财富广青场园步北路行街
江海路
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三园世纪城商圈 财富广场步行街已经营商户的各经营业种分布及 青园北路典型案例 占比情况列表
经营品类
经营面积
（平米）
百货类
3985
配套服务 家电通讯
餐饮 休闲娱乐/文化
656 90 1851 75
面积 占比
77%
13% 2% 7%
品牌状况
备注
古今、都市丽人、七波 辉、班卡奴、ERZ、贵
青园北路典型案例
业种
租金范围
（元/平米/天）
商户列举
档次
客群
经营状况
特色餐饮区
1～3.5（近环元北路） 3~5（近黄海路）
红顶贡鹅、上海人家、 许府牛杂、炒饭专家、 四和回味访、特色火 锅、金和风味园、牧
羊寨等
中档
以本地居民为 主，占60%， 外地占20%， 周边乡镇20%。
良好
服饰百货区
2～2.5（靠近人民路处） 4～5（靠近黄海路处）