物业管理实务培训

三、水景管理
水景管理
近年来,都市内以“生态、自然、水 景”概念推出的“亲水”楼房、别 墅热销的态势常常压过普通商品房, 这就对住宅小区的物业服务者提出 了更新更高的管理要求。如何凸显 生态水景亮点,探索生态水景在人文 居住环境中的特殊功效,使水景真正 成为居住者不可或缺的生活环境,已 成为物业管理的新课题。
绿地率
绿地率通常以下限控制：
并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道 路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它 们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区 用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属 绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、 水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
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五、病虫害防治：
病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，控制病虫害的发 生，不影响观瞻。 1、主要虫害有： 一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等； 二类为刺吸害虫，如蚜虫，天牛，蓟马、粉虱，蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等； 三类为地下害虫，如地老虎等。 虫害防治：食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光 诱杀、人工掘茧、保护天敌、清洁园圃进行综合防治。 2、主要病害：白锈病、炭疸病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污 病。 病害防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌容易滋生，可以药物防治 为主，结合清洁园圃，减少病原，选育良种，加强养管进行综合防治。 药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择使用。
二、绿化管理
绿化管理
一、目前一般物业公司对绿化养护基本上存在以下问题：
1、草坪生长不均匀，有的地方成簇状丛生，高低不一，长势差异大，给 人以不平整、病态状感觉。 2、部分立苗未修剪、修枝或修理不规范，如红叶李、垂丝海棠等植物新 枝疯长，造成树型凌乱，给人以不雅之感；月季无规则生长凌乱，失去其 隐蔽某些建筑之功能；球型植物不成型；绿篱修理不整齐。 3、草坪之内立苗树根被草皮紧紧包围，影响立苗的透气、吸水、吸收养 分。 4、立苗、草坪等植物病虫害防治不及时。 5、部分萌芽力强的苗木没有及时进行抹芽，导致徒长枝生长旺盛，影响 树木正常生长。 6、部分苗木的枯枝、病虫枝未及时清除，影响视觉效果。
绿化管理
四、草坪养护：
1、施肥与浇水。新铺草坪要及时浇水，直至成活。夏季浇水应早晚进行。 生长不良的草坪，每年早春萌芽前要追肥。 2、修剪。草坪应保持6～8㎝高度，超过此高度即要推剪，推剪前先给除 砖石等杂物。 3、除杂草。草坪常会滋生杂草，故常须拔除，不使其开花结籽繁衍。 4、补缺与填平。草坪如发生较大缺株，应及时补栽。可栽植草皮，也可 补播草种，补植后应立即灌水，以利于迅速恢复生长。低洼积水之处，要 以土填平重载。 5、疏松土壤。草坪草的浅层根系非常发达，尤其是具有根茎或匍匐茎的 草坪，极易形成致密的根网，从而降低表层土壤通透性。可在春季土壤化 冻后采用手提式土钻或打孔机松土。也可以用刀横向、纵向划断根系，促 使根系萌发。
绿地率
绿地率： 项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地 面积之比。 绿地率=绿地面积 ÷ 土地面积 绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法 律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状 况的国家标准是绿地率，其计算要比绿化率严格很多。 绿地率应不低于40%，但由于受土地成本的限制，并不 是所有项目都能做得到。
绿化管理
二、树木养护：
1、中耕除草目的在于疏松土壤、通气、调节土温,促进土壤养分分解，便 于树木根系生长,同时除去与树木争肥争水、有碍观瞻的杂草。 2、防旱与灌溉：夏季灌溉应在早、晚进行；冬季则在中午前后进行，每 次浇透浇足。 3、施肥：肥是植物的粮食，为使树木茂盛生长，必须施肥。休眠期施的 肥称基肥，生长期施肥称追肥，有机肥必须充分腐熟才能使用。 4、整形与修剪：整形与修剪能使树木生长健壮，花艳叶茂，树冠整齐美 观，提高观赏性，还能改善通风透光条件，减少病虫害，对新栽和病弱 树木还可以减少养分、水分消耗，恢复树势。 5、防寒措施：培土、铺草、卷干（包草）、扫除枝叶积雪等。 6、防台工作：在台风季节之前既要做好准备，凡浅根、迎风、树冠大招 风的树木都要保护。
水景管理
通常亲水住宅分为两类: 第一类是人造水景或称为仿生水景。 例如,小区内人工开挖河道、湖泊,或 点缀以叠水、喷水、涌泉等水景。 不少小区都比较注重面状、点状、 线状的结合,即开挖人工湖泊,配以点 状(如喷泉)和线状(如瀑布、溪水)景 点; 第二类是天然水景,如借景江、河、 湖、海,因地制宜建设的亲水住宅等, 但不管哪种水景都有其独特风格和 主题。
江苏国信物业管理有限公司
——物业管理实务
制作人：刘焱
一、容积率与绿地率
容积率
容积率： 容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积 的比率。 容积率=地上总建筑面积÷可建设用地面积 对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的 比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒 适度。
容积率
容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性 详细规划，一般而言： 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则 相反。容积率超过5就不建议购买了。
绿化管理
三、花卉养护：
1、松土、除草、施肥、灌溉。生长季节，花坛10～15天松土除草一次， 结合追施肥料，肥料不得玷污植株，如有玷污须用清水冲干净。有机肥 与无机肥交替使用。 2、整形与修剪。草质量花卉为了多开花，凡可摘心的花卉要摘心，株 高与花大的花卉要立支撑；木本花卉要及时整修修剪。败花、黄叶要及 时摘除。花坛中过半数的花朵凋谢后要立即调换，一般花坛全年调换 2～3次。