美国次贷危机对我国房地产业发展的启示

美国次贷危机对我国房地产业发展的启示

作者：秦为径

来源：《中国集体经济》2012年第02期

摘要：2008年的次贷危机已经对世界经济产生了巨大影响，我国经济也不可避免地受到了影响，我国的房地产业更是受到了不小的冲击。面对次贷危机，我们应从中吸取经验教训，对过去的运行机制、监管方式进行反思，采取相应的措施，促进我国房地产业健康有序的发展。

关键词：次贷危机；房地产；金融

次贷危机自2007年8月全面爆发以来，已经对世界经济产生了巨大影响，成为继20世纪30年代经济大萧条以后全球面临的最大的经济危机。随着我国与世界经济的联系越来越紧密，我国经济也不可避免地受到了影响，我国的房地产业更是受到了不小的冲击。美国次贷危机爆发的直接原因在于美联储加息导致房地产市场下滑，房地产价格下降让抵押物贬值，资不抵债,让抵押链条绷断。面对次贷危机，我们应从中吸取经验教训，对过去的运行机制、监管方式进行反思，采取相应的措施，促进我国房地产业健康有序的发展。

一、我国房地产业发展现状

（一）房地产开发投资过热

目前，我国的房地产业正处于一个全面高速发展的时期，无论是在施工面积、竣工面积还是在房屋销售率等方面都在不断地创历史新高。根据国家统计局资料显示，2011年1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%；住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%；房地产开发企业2011年资金来源75208亿元，增长19.0%；2011年11月，全国房地产开发景气指数为99.87。我国房地产开发投资金额已由1997年的3178亿元发展到2011年的55483亿元，增长了近17倍。由此可见，我国房地产开发投资金额非常大，容易导致房地产泡沫的出现。

（二）房地产业贷款逐渐依赖金融机构

伴随着我国金融市场的不断发展，我国房地产业的资金，无论是开发商借款还是购房者贷款，大约60%直接依赖于金融机构。表1为我国近年房地产开发企业资金来源的构成情况。

从表1可以看出，我国房地产开发企业的资金来源在不断增加，其中，自筹资金在房地产开发企业的资金来源中所占的比重最大，基本维持在36%的水平。同时，由于近几年很多消费者都是采用贷款的方式买房，在自筹资金和其他资金来源中约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，可见，房地产资金来源越来越依赖于商业银行等金融机构。

（三）房地产信贷风险监管不足

目前，我国金融市场的发展仍不完善，尚未建立完整的个人信用档案，个人收入和信用记录等资料的获取难度很大，为了牟取利润，部分金融机构有意放松对借款人还贷能力的审查，信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料对借款人的还贷能力进行审核。信贷风险监管不足，容易导致假按揭和骗贷等事件发生，无论是对个人还是对国家来说，都会带来巨大损失。

二、次贷危机对我国房地产业的影响

（一）影响房地产业的融资环境

房地产业虽然是第三产业，但也是资金密集型行业，资金对于房地产业的发展有着非常重要的作用。次贷危机的爆发导致全球流动性收紧，尤其是处于重灾区的西方发达国家，使得我国房地产企业的融资环境前所未有的恶化。针对次贷危机中暴露出来的房地产信贷风险，我国政府出台了各种政策法规以加强金融监管，这从很大程度上限制了我国房地产企业的融资规模，2008年我国的房地产企业已经很难通过上市增发进行融资。从外商投资来看，次贷危机的爆发对于我国房地产业最直接的影响是外商延缓在我国房地产业的投资进度，甚至取消潜在的投资项目。据统计，2007年8月，危机大规模爆发以后，房地产领域外商投资比上月下降25.4%，而当月全国房地产新增投资增长了7.7%。2008年第三季度次贷危机再次集中爆发，当期利用外资额环比下降40.4%，房地产投资总额下降10.5%。从整个房地产业观察，即使是轻微程度的资金流出，都可能对目前处于脆弱平衡的我国房地产市场形成难以度量的冲击。

（二）影响消费者对房地产市场的预期

次贷危机的爆发在很大程度上改变了我国消费者对房地产市场的心理预期。2008年次贷危机爆发之前，我国消费者对于房地产业持有乐观态度，认为房价只涨不跌，受到住房需求、保值需求和投资需求等动机的驱使，大量投资楼市，推动了我国楼市价格的上涨，导致房价快速上涨。但是2008年次贷危机爆发之后，国内房价开始走低，大多数消费者由积极买房转为持币观望，甚至有部分消费者由于担心房价持续下跌会给自己带来损失而开始抛售已有房产。从2007年秋季开始，深圳、广州等珠江三角洲地区的楼市就开始出现了“量跌价减”的现象，其后逐渐蔓延至北京、上海等一线城市，我国房地产市场出现了成交量的急剧下滑和房价的滞胀等现象。根据国家统计局公布的调查数据显示，2011年11月，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月相比，11月环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

（三）影响政府对房地产业的政策

次贷危机的爆发改变了我国政府对国内房地产业发展的看法，政府对房地产业的政策也相应地发生了改变。房地产业作为经济增长的支柱性产业，房地产市场的发展能够极大地带动相

关行业的发展，增加当地就业机会，改善就业状况，极大地带动地方经济的发展。所以次贷危机爆发前，各级政府对房地产市场的发展均持积极支持的态度。但是，美国次贷危机爆发后，我国国内实体经济受到剧烈冲击，就业率下降、收入减少，导致我国政府对房地产市场发展的乐观态度发生了转变。为此，我国政府推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，全面地确立中国的住房保障体系、禁止各商业银行加按揭及转按揭等政策，继续完善市场规则，抑制投机，促进房地产市场健康发展。

三、次贷危机对我国房地产业发展的启示

（一）政府要加强对金融机构的监管

政府监管部门要不断完善金融监管的法律法规，出台具体实施细则和相关配套规章制度，加强对金融机构的监管。各监管部门之间要建立一个协调机制，促进信息共享，加强各监管部门之间的政策制定和执行等方面的合作，避免出现重复监管和监管真空等现象。在鼓励金融机构进行创新的同时，加强对金融机构的风险控制，特别要注重事前和事中的风险控制，提高金融机构信息披露的标准，使金融机构充分披露其产品信息，让消费者有充分的知情权，减少信息不对称对消费者利益带来的损害。

（二）金融机构应加强对房贷的审核

次贷危机爆发的一个重要根源就是金融机构为了追逐利润而不惜降低信贷标准，忽视了对于风险的防范。我国的金融机构应该从美国的次贷危机中吸取教训，在经营的安全性和盈利性之间进行权衡，不能为了追求高额利润而盲目放贷，在金融创新的过程中应处理好创新与安全之间的关系。金融机构应该从内部控制、业务流程等环节完善风险管理体系，并对不同层次的购房者实行不同的信贷标准。例如，在住房抵押贷款中，商业银行就应该严格贯彻实施中央银行的相关贷款政策，严把个人信贷准入关口，采取严格的贷前信用审核，严格审查按揭人资质，杜绝为争取客户、降低标准的信贷准入。

（三）房地产企业应树立风险意识

房地产企业应该学会未雨绸缪，密切关注国家的相关政策，及时建立本企业的风险评级制度，在效益良好时能够预测到未来的风险，适时地调整战略，在危机爆发时，能及时采取相应对策，减少危机的不利影响。例如，如果房地产企业能及时预见本行业将进入下行区间，就应该加快销售回收资金，减少土地的囤积，使企业拥有充足的资金度过行业的低迷期。只有这样，企业才能在变幻难测的市场环境中立于不败之地。

总之，在次贷危机的大背景下，政府必须把改善供给和稳定需求作为政策调控的重点，必须坚持“稳”字优先，在鼓励房地产金融创新的同时，注重对金融风险的防范，从而促进我国的房地产业的健康有序发展。

参考文献：