房地产纠纷案件审判实务专题讲座 (精华版)

房地产案件的类型特点和审判实务的总体规律

大家好，今天我们就房地产案件审判实务当中的若干法律问题做一个简单的探讨。

首先我们来看一下房地产案件的类型特点和审判实务的总体规律。关于房地产案件的类型，是实上它并不是在一个司法统计意义上的一个称为，我们俗称的房地产案件在类型上主要包括这样几类，第一类是土地使用权的出让和转让纠纷，第二类是房地产合作开发经营纠纷，第三是建设工程施工合同纠纷，第四是商品房，也包括房屋买卖纠纷，第五类包括房屋租赁纠纷，当然在广义上建筑区分所有权纠纷也包括在房地产案件纠纷当中。这种分类最高法院在2009年7月份下发的《关于进一步做好当前形势下房地产纠纷案件审判工作的指导性意见》当中也可以得到一定的体现，我们是以这个为依据对房地产案件的类型进行一个总的归纳。

从类型特点上来看，房地产案件具有以下方面的特点，第一是意义重大，我们知道房地产案件的标的额通常都比较大，无论是公司之间的房地产开发经营，土地使用权转让、出让纠纷当中，它的标的额是很大的，我们知道土地价值非常高，动辄几千万，甚至上亿，十几亿，它的标的额很大，利益是重大的。那么从普通的民众角度来看，它涉及到的是广大老百姓的居住利益，因此在利益程度上也是属于重大利益。第二个特点是牵涉范围广，涉及到公司等法人以及公民，我们几乎社会生活中每个人都和房地产有关，那么只要和房地产有关，房地产的纠纷案件就有可能会涉及到它，所以说牵涉范围广。第三个，案件的特点与房地产市场，包括房地产

政策的变化联系程度紧，我们通常讲经济冷，纠纷热，实际上经济热的时候纠纷也同样是持续升温。随着房地产市场政策的调控，房地产案件也会呈现出许多比较鲜明的特点，比如说在房地产市场上升期间，可能是房地产调控政策相对清淡的时候，作为房地产纠纷案件可能主要体现为出卖方或者转让方请求确认合同无效、解除甚至要求撤销合同的纠纷会比较多。在房地产市场下降的过程中，通常可能会体现为或者随之相伴的是房地产调控政策力度加大，这个时候买受人或者是受让方主张前面我们所提到的出卖人所主张的这些合同解除、撤销、无效，这种情形也会产生一些急速增加的纠纷案件。第四个是逐年上升的趋势比较明显，就我们不完全统计来看，到了去年，也就是2009年房地产纠纷案件，包括我们刚才所说的这些类，房地产纠纷案件的数量已经占到了民事审判案件当中的将近20%，那么这个数量比较大，而且上升趋势虽然不如特殊类型的，比如劳动争议案件上升趋势明显，或者这样的大，但是他的趋势还是明显的。第五个是房地产案件通常都比较复杂，它涉及到了民法当中的各个部门，就部门法的规定我们来看，首先涉及到房地产法律，包括行政法规，《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行办法》，包括《土地管理法》，同时还涉及到《合同法》，我们知道房地产纠纷大多以合同的形式来体现。第三个涉及到《物权法》，第四个涉及到《婚姻法》，当前形式下很多房地产纠纷，特别是房屋买卖纠纷，有相当一部分是在婚姻共有财产上发生的。那么经过归纳，我认为整个房地产纠纷案件它涉及到了《民法》当中的物法、债法、人法，三大领域都有涵盖，横跨物债，使得房地产纠纷案件的处理难度非常大。第六个特点审判事件当中存在的问题多，不论是法律适

用问题，还是事实的认定问题，利益的平衡问题，往往成为审判实践中的热点和难点问题，如何更好的统一审判事件，统一裁判尺度也是摆在法院面前的一个很重大的课题。从房地产纠纷案件的类型和特点来看，房地产纠纷案件的审判工作，涉及了到民生、国民经济以及社会秩序的维护，从而成为民事审判工作当中的重点领域，这是第一个大问题。

土地使用权的出让

第二个大问题，我们来看一下和土地有关的房地产纠纷案件。我们主要从三个角度来进行一下介绍。第一个是土地使用权的出让，那么实践当中我们以前，包括现在也会有，但是相对少一些，但是法律问题是很有意思的，什么样的纠纷案件？甲市政府与乙公司以协议出让的形式签订了土地使用权出让合同，但是在合同尚未完全履行的过程中，由于国家有关经营性用地土地使用权出让制度的重大改革，使得土地使用权出让合同的继续履行存在着问题。当事人因此向法院提起诉讼，既有要求解除合同，也有要求继续履行合同，如何来解决这个问题。我们知道有关经营性用地土地使用权出让的办法或者制度，它在我们国家的法律体系中有一个演变的过程，我们仅以95年出台的《房地产管理法》作为一个起始点来看。《房地产管理法》第13条明确规定，商业旅游、娱乐、豪华住宅用地有条件的必须采取拍卖、招标等方式出让土地使用权，如果没有条件，不能采取以上方式，可以采取协议出让的方式，这是95年的《房地产管理法》。到了99年，国务院办公厅出台了关于加强土地转让管理，严禁炒地、卖地的通知，在这个通知中做出了进一步的规定，商业、旅游、娱乐等经营性用地原则上必须采取招标、拍卖的方式来出让土地使用权，大家注意到这

个变化，在《房地产管理法》当中规定有条件的应当采取招标、拍卖。在通知当中已经进化为原则上必须经过，但是原则上必须经过，意味着还可以有例外，协议出让的方式在经营性用地还是存在的。同年，国土资源部又下发了关于进一步推行招标出让国有土地使用权的通知，在这个通知当中，对刚才的所说的国务院办公厅的通知当中的相关内容进行了细化的规定。到了2001年，国务院出台了关于加强国有土地资产管理的通知，在这个通知当中要求商业性的房地产用地和其他土地供应计划公布后，如果同一地块有两个以上用地意向者，必须经过依法招标、拍卖形式来出让土地使用权。在这个通知下发之后，事隔不到一年，作为房地产的从业人员非常熟悉的一个规定就出台了，2002年7月1号，国土资源部下发了招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定，那么在这个规定当中，明确要求商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地必须经过招、拍、挂，除此以外用途如果在同一宗土地上有两个以上用地意向者，也应当进行招标、拍卖或者挂牌。那么在这个规定下发之后，事实上我们可以看到演变的过程，从《房地产管理法》所要求的有条件的招、拍、挂，那么到后来的通知当中原则上必须经过，进而演化为只要是经营性用地都必须经过招标、拍卖、挂牌方式来出让国有土地使用权。我们就可以看到对于经营性土地使用权的出让问题，在具体形势上逐渐严格，一直演变到我们今天，包括《物权法》在内都对此做出了明确的规定。我们知道《物权法》第137条规定，商业、旅游、娱乐、经营性用地以及同一宗土地上如果有两个以上的用地意向者就应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

我们刚才提到的这个问题，在个规定下发之后，原来以协议方式签订