北京市自住型商品房相关情况调查分析

北京市自住型商品房相关情况调查

一、北京市自住型商品房相关情况

自2013年11月，北京首个自住房——恒大御景湾开始网申，北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型，至今已面世2年时间。相关统计数据显示，2年时间里，北京已经陆续推出了近60个自住房项目，可供应约5.4万套自住房，分布在北京11个行政区中，自住型商品房的销量已经占到了市场成交总量的近1/4。目前，除东西二城，以及位置偏远的怀柔、密云、延庆以外，其余行政区均有自住房项目供给。

相关统计数据显示，目前北京推出自住房项目最多的三个行政区是朝阳区、大兴区和顺义区，分别推出了10个、9个和8个自住房项目。而从供应套数前三甲的行政区来看，则分别是朝阳区、通州区和门头沟区。朝阳区10个项目可供应自住房13308套，通州区4个项目就可供应6709套自住房，门头沟的6个项目累计可供应6384套自住房。

三个自住房供应大户—朝阳、通州、门头沟三个行政区的在售自住型商品房均呈现中高端化趋势，缺少中低价位的刚需项目。其中朝阳区的纯商住宅在今年的成交均价达到创记录的49024元/平方米，区域内已没有低于4万元的纯商住宅，自住房22000-28000元/平方

米的定价水平补充了刚需匮乏的窘境，因此，虽然供量大，但需求同步高涨，两年累计下来自住房的成交量也高达11697套，在各行政区中排名居首。

门头沟区与朝阳区的情况极为近似，纯商住宅普遍在35000元/平方米以上的价格水平与自住房18000-22000元/平方米的限定售价形成了鲜明反差，自住房成为门头沟刚需客群的首选。

而通州则与这两个行政区的情况略有不同，通州区仍有个别定价在25000元/平方米左右的商品房项目在售，但这些项目的普遍问题是位置相对较远、配套薄弱、生活不便。而通州区自住房，如房地远洋•悦山水等项目均位于永顺镇的核心地带，且限定售价仅为16000元/平方米，与商品房之间的价差明显，也同样受到刚需客群的欢迎。

二、北京市自住型商品房2015-2017供求情况

截止目前，北京已经陆续推出了近60个自住房项目，其中2013年推出21块、2014年推出32块，2015年新增自住房地块不足10个，截至目前，尚未网申的自住房项目仅剩8个，2015年预计将供应3.3万套自住房。

目前暂没有查询到北京市2016-2017年度自住型商品房的供求

数据。

三、相关单位咨询结果

1.北京市国土局咨询结果

2013年10月22日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会五部门发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》京建发〔2013〕510号，鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。

2015年下半年，市国土局将鼓励国有企业利用自有用地建设自住房，按照北京市当前的政策，国有企业利用自有用地建房仍需政府收储再招拍挂，不过招拍挂对象仅限于国有企业之间。

市国土局表示，首先，到目前为止，北京国有企业利用自有用地建设的自住项目，全部都是采用招拍挂方式公开出让。即哪个开发商能拿到这块地来开发建设自住房由市场竞争说了算，不一定就是拿出这块土地的那个国有企业。

其次，目前北京各个入市的自住房项目，都是采用公开网上申购，确认购买资格，公开摇号，按顺序选房等环节进行。这些自住房都是面向全社会的家庭申购，摇号则采取与小客车类似的方式，土地原属的国企员工没有任何优先权，他们如果要申购，也是与普通家庭一样，经历各个环节，运气好的摇中号码靠前才能买到，购买的价格也都一样。

北京市国土局表示，下一步将探讨国企利用自有用地建设自住房的政策执行细则，一方面更好设计企业和政府的利益分享机制，保证

双方参与的积极性；另一方面，也将重构分配环节以避免造成新的隐形福利和社会不公。

2.北京市土地整理储备中心（市场部）咨询结果

相关工作人员表示，国有企业利用自有用地建设自住型商品房，首先需要取得市住建委的批准，由住建委将项目纳入政府相关保障房建设规划之中，下一步需要取得市长办公会的批准签报，最后，由土地整理储备中心按照正常流程进行土地收储、土地招拍挂、环评、成本核算等项工作。

3.北京市住房保障办公室咨询结果

相关人员表示，建设单位需要以公文的形式向市住建委提交自住房建设申请（或者以非公文的形式向市住保办提交自住房建设申请）待相关部门批准后，由建设单位按照要求提交相关材料。

4.昌平区住房保障办公室咨询结果

相关人员表示自住房建设的相关审批工作由市住建委负责，区住保办不负责相关工作。

四、北京市相关自住型商品房地块情况汇总

序号竞拍日期地块名称房企占地面

积（平

米）

自住房

面积

（平

米）

出让价

格（亿）

楼面地

价（元/

平米）

限价户型

1

2013年9月4

日朝阳豆各庄恒大224463 192326

40.4

亿

16898.0

22000元90平以内

2

2013年9月

26日海淀环保科

技园

中铁建

81098.

84

-

18.1

亿

18562.0

1

19000元未知

3 2013年11月朝阳东坝地保利首12058950000 21亿42244.7 22000元未知

4日块开联合

体

.4

4

2013年11月

4日平谷区大兴

庄镇

旭兴隆

置业

121459 110299 7.2亿5778.67 11000 未知

5

2013年11月

4日通州于家务

北京紫

峰

233057 125065 8.1亿4268.3 10000元

140平以

内

6

2013年11月

4日昌平北七家

镇

北京城

建

193908

.3

64000

15.48

亿

6345 19000元未知

7

2013年11月

4日顺义新城第

7街区

中铁建

62744.

18

27197

10.27

亿

10276.5 16000元

120平以

内

8

2013年11月

4日房山新城燕

房片区

中铁嘉

业

149690 136435

8.04

亿

4140.83 10500元

140平以

内

9

2013年11月

11日大兴孙村

B-17地块

华远

160281

.7

92000

12.1

亿

15727 13000元未知

10

2013年11月

11日

大兴孙村

B-19、20地

块

首开

130735

.4

51566

10.2

亿

9725.21 13000元未知

11

2013年11月

19日丰台王佐镇

首开保

利联合

体

248528

.3

79185.

9

25.1

亿

7637.38 17000元

105平以

内

12

2013年11月

19日大兴区亦庄

新城地块

国开东

方

91559.

26

37000

16.4

亿

16582.4

3

22000元未知

13

2013年11月

21日朝阳东坝南

区

恒大205446 112000

51.35

亿

44210.9

2

22000元未知

14

2013年11月

21日平谷夏各庄

镇

中弘168328 91181 5.2亿3915.43 11000元

140平以

内

15

2013年11月

21日密云县水源

路南侧地块

绿地408652 25000 18亿3904.66 10500元

120平以

内

16

2013年11月

21日门头沟新城

华远和

金秋莱

太

70431.

91

15000 23亿

22226.4

4

22000元90平以内