写字楼客户分析
2024年重庆市写字楼市场分析现状
2024年重庆市写字楼市场分析现状概述本文对重庆市的写字楼市场进行了分析，主要关注市场的现状以及相关趋势。
市场概况重庆是中国西部地区的经济中心和交通枢纽，拥有广阔的发展空间。
随着经济的快速发展，写字楼市场也在持续扩大。
重庆市的写字楼市场主要集中在主城区以及一些发展较快的外围区域。
市场竞争格局重庆市的写字楼市场竞争激烈，主要体现在以下几个方面： 1. 地理位置：市中心地段的写字楼更受市场青睐，租金较高。
而偏远或次中心地带的写字楼租金相对较低。
2. 建筑质量和设施：高品质的写字楼拥有现代化的办公设施和便利的交通连接，更受企业青睐。
3. 容纳能力：市场需求量大，写字楼容纳能力成为企业选择的重要因素。
4. 租金价格：租金水平直接影响着企业对写字楼的选择，相对较低的租金对企业有吸引力。
市场发展趋势重庆市的写字楼市场存在一些发展趋势，这些趋势在未来可能会对市场产生重要影响： 1. 区域扩大：随着城区的扩大和城市发展规划的实施，市中心以外的区域将成为新的写字楼发展热点。
2. 产业升级：随着经济结构的转型升级，重庆市的写字楼市场将逐渐向高科技、金融服务等新兴产业靠拢。
3. 宜居环境：重庆市提出了宜居城市建设的目标，写字楼的建设也需考虑环境和生活配套设施的因素。
4. 融合发展：写字楼市场与其他商业、文化设施的融合发展趋势明显，未来写字楼将更多地融入到城市综合体中。
市场前景展望重庆市作为中国西部地区的经济中心，写字楼市场具有广阔的发展前景。
市场竞争激烈，但随着城市规划的实施和产业结构的升级，重庆市的写字楼市场将继续保持稳定增长。
对于企业来说，选择适合自己发展需求的写字楼将更加关键，同时政府也将通过政策支持和城市建设来提升市场竞争力。
以上市场分析和发展趋势的评述，为投资者提供了关于重庆市写字楼市场现状的综合了解。
在未来，随着重庆市经济的持续发展和政府的支持，写字楼市场预计将持续增长并具备良好的投资回报潜力。
写字楼的客户分析
写字楼客户分析
、平安大厦
注：去除平安自用的面积、盈泰商务中心
盈泰大厦其中两座整租给中国移动和中国电力，剩余一座零散租售，但以整层租售为主。
入住的企业金融行业所占面积比例高达。
、国际企业大厦
、英蓝国际金融中心
、新华保险大厦
、嘉里中心
嘉里中心主要客户是国外企业驻北京办事处、投资咨询与律师事务所。
客户中是外资企事业单位。
、财富中心
、双子座大厦
、理想国际大厦
通过对理想国际的调查，可以发现，新浪一家企业的入住，就占总入住面积的％以上。
而入住企业数量上仍是电子信息与技术和电子产品研发与制造占大多数。
这也是目前中关村西区新入市写字楼的经营趋势。
、辉煌时代大厦
通过对以上写字楼客户的分析可以看出，金融街区域的写字楼客户主要是以银行、基金、投资等金融机构为主。
的写字楼客户外资企业占相当高的比重。
中关村区域写字楼、电子信息技术业仍然是主要客户。
对于一层底商，银行营业厅是主要招商对象。
为大厦配套服务的
餐饮、邮递也是各大厦招商的选择。
而理想国际大厦一层引进宝马展示厅则提高了写字楼自身的档次。
长春写字楼市场分析
长春写字楼市场分析物价趋势长春的写字楼市场在最近几年呈现出一种稳中有升的态势。
据统计数据显示，长春市写字楼的租金价格每年都在逐渐上涨，但增幅相对较为稳定。
目前，长春市中心地段的写字楼租金价格在每平米10-15元左右，而较偏远地段的则在每平米8-12元左右。
随着长春市经济的持续发展，预计未来写字楼的租金价格还将继续上涨。
需求分析长春作为东北地区的一个重要城市，在近几年的发展中吸引了越来越多的企业前来设立办公室。
写字楼的需求量也随之增加，特别是一些大型企业和外资企业更倾向于选择在市中心繁华地段租办公空间。
此外，以互联网、金融等新兴行业为代表的创新型企业对写字楼的需求也在增加，他们更注重办公环境的现代化和智能化。
竞争分析长春的写字楼市场具有一定的竞争压力，尤其是在市中心区域。
在该区域，各种大型商业综合体和商务楼盘竞相争夺客户。
一些知名房地产开发商纷纷加大投资力度，推出更多优质的写字楼项目。
此外，一些外资房地产开发商也开始进军长春市场，为市场带来更多的竞争。
政策影响长春政府一直十分重视写字楼市场的发展，提出了一系列政策措施来促进市场的进一步繁荣。
例如，鼓励引导企业迁入长春，提供一定的税收优惠政策；加大对写字楼建设的扶持力度，降低建设成本等。
这些政策措施对写字楼市场的发展起到了一定的推动作用。
市场前景综合以上分析来看，长春的写字楼市场具有一定的发展潜力。
随着长春市产业结构的不断优化和经济水平的提高，写字楼的需求量将会继续增加。
同时，政府的政策扶持和市场竞争的加剧也将带动市场的进一步发展。
在未来，长春的写字楼市场将继续保持稳定增长的态势，对于投资者和开发商来说，市场有望带来更多的机会和发展空间。
以上就是对长春写字楼市场的分析，从物价趋势、需求分析、竞争分析、政策影响和市场前景等方面进行了综合的分析。
长春作为东北地区的重要城市，其写字楼市场未来发展潜力巨大，值得投资者密切关注。
福州写字楼市场分析(二)2024
福州写字楼市场分析（二）引言：福州是福建省的省会，具有较为发达的经济和商业环境。
写字楼市场作为商业地产市场的重要组成部分，在福州也有着较为繁荣的发展。
本文将对福州写字楼市场进行详细分析，探讨市场现状、发展趋势以及相关因素对市场的影响。
正文：一、市场现状1.1 市场规模：福州的写字楼市场规模如何？包括写字楼的总体数量、总建筑面积等方面的数据。
1.2 租赁市场：福州的写字楼租赁市场的情况如何？包括租金水平、租赁周期、出租率等方面的数据。
1.3 楼盘分布：福州的写字楼楼盘分布情况如何？主要集中在哪些区域？是否有明显的产业或商业聚集效应？1.4 办公需求：福州的写字楼市场的办公需求情况如何？主要来自哪些行业？是否存在特定行业的需求变化？1.5 市场竞争：福州的写字楼市场竞争激烈吗？主要竞争对手有哪些？如何评估市场竞争力？二、市场发展趋势2.1 城市发展：随着福州的经济和商业环境的进一步发展，福州写字楼市场有望出现哪些新的发展机遇？2.2 供需关系：福州写字楼市场的供需关系如何演变？供给是否能够满足需求？如何预测未来的供需情况？2.3 物流发展：福州作为福建省的交通枢纽城市，物流业发展迅猛。
物流业对写字楼市场的需求有何影响？2.4 政策环境：政府对写字楼市场的政策支持如何？是否有相关政策调整或创新，对市场进行引导或规范？2.5 技术变革：科技的进步对写字楼市场有何影响？办公方式、设施设备是否发生变革？如何应对技术变革的挑战？三、市场因素影响3.1 宏观经济：福州的宏观经济状况对写字楼市场有何影响？政策调控、产业发展等因素如何影响市场需求？3.2 人口流动：福州的人口流动情况如何？人口流入、人口流出对写字楼市场有何影响？3.3 企业需求：福州作为一个经济中心，吸引了众多企业的进驻。
企业的需求对写字楼市场有何影响？不同企业的需求特点有哪些？3.4 产业结构：福州的产业结构如何？主要产业对写字楼市场的需求有何影响？是否存在行业结构调整的趋势？3.5 地理环境：福州的地理环境对写字楼市场有何影响？如何评估地理位置对租赁和销售的影响程度？四、市场前景展望4.1 新机遇：根据市场现状和发展趋势，未来福州写字楼市场有哪些新的发展机遇？4.2 风险挑战：未来福州写字楼市场面临的风险和挑战有哪些？如何应对这些挑战？4.3 市场预测：根据市场因素和前景展望，对未来福州写字楼市场的发展趋势进行预测和分析。
写字楼客户要素分析
写字楼客户要素分析报告一、客户置业心理分析1、个人投资要点写字楼投资被称为个人投资者的新“金矿”，什么样的写字楼比较迎合个人投资者的需求？A、区位房产的增值主要来源于土地的增值，而的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。
是否位于的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
所以，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”这句投资名言，一定谨记！B、档次形象个人投资写字楼时要瞄准客户群来投资。
选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。
所以，客户需求面积也大一些，是在500㎡以上。
但对于那些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。
相比而言，这类公司更看重的是面积和总价。
由于这类公司流动性大，再加上小业主多，当经济不景气的时候，小业主可能竞相压价，对客户进行的争夺战，因此发展商在项目销售之后有必要成立租赁中心，对小业主的物业租售进行同一管理，避免小业主之间的恶性竞争，保障小业主的利益。
C、品质写字楼品质至关重要，它包含了交通的便利程度，能否四通八达，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。
D、软性配套与物业管理在软性配套方面，着重看信息化配置和和智能化配置，基本分析指标有楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性等等。
而物业管理的好坏是决定你的投资能否保值和增值的至关重要的因素，首先要看物管公司的品牌和社会品碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等，最好是已通过ISO9000国际质量体系认证的物业公司，服务品质更有保障。
大型商用物业客户分析与结论
大型商用物业客户分析与结论大型商用物业客户分析与结论随着城市化进程的加速，商用物业的数量不断增加，商用物业客户也变得越来越重要。
对于商业地产公司来说，对商用物业客户进行深入分析是一个非常必要的过程。
这篇文档将对大型商用物业客户进行分析，并得出结论。
一、客户概况本次分析针对的是一个商业地产公司的客户群，客户数量超过500人，涵盖了不同行业和地理区域。
从客户规模来看，大部分客户都属于中大型企业，拥有300到5000名员工，客户所在地区主要分布在省会城市和一二线城市。
二、客户类别根据客户行业，我们将客户分为以下几类：1. 餐饮行业客户餐饮行业客户是商业地产公司中较为重要的客户之一，他们通常需要大型商业物业作为经营场所。
这类客户通常偏向于选取地理位置优越、所处商圈知名度高的商业地产。
2. 金融行业客户金融行业客户拥有较高的城市知名度和较好的财务状况，这些客户通常在商业地产中租用高端写字楼或银行大厦作为公司的办公场所。
3. 零售行业客户零售行业客户是商业地产公司另一个重要的客户类别，这些客户通常需要大型购物中心或商业街作为经营场所。
大型购物中心和商业街可以满足零售行业客户的需求，提供良好的购物环境和条件。
三、客户需求商业地产公司必须在满足客户需求的基础上，为客户提供优质的服务，以此提高客户满意度。
根据客户反馈和市场调查，我们归纳出以下几种客户需求：1. 交通便利对于商业地产，地理位置十分重要。
客户需要选择交通便利的地段，方便客户和员工的进出。
2. 市场知名度客户通常选择知名度较高的商业物业，这样可以获得更多的客流。
高知名度的物业有助于客户品牌营销，提高公司的知名度。
3. 设施设备完备大型商业物业通常拥有各种设施设备，例如，会议室、食堂、停车场、空调、安保等。
同时，客户还需要商业物业为客户提供高质量的物业维护服务，确保物业设备处于良好的工作状态。
四、客户价值对于商业地产公司来说，客户价值是非常重要的。
不同客户群体的价值也不一样，对于商业地产公司来说，需要将客户分为不同的等级，并为每个客户提供不同的服务。
深圳写字楼市场分析(一)2024
深圳写字楼市场分析（一）引言概述：深圳作为中国改革开放的先行者之一，一直以其快速发展的经济实力和独特的城市魅力吸引着众多投资者和企业前来发展。
写字楼作为商务办公的核心载体，在深圳也经历了蓬勃发展。
本文将着重分析深圳写字楼市场的现状和未来发展趋势。
正文：一、供需关系分析1. 深圳写字楼市场的供给量随着经济的快速增长而大幅增加。
2. 高质量写字楼的供应量仍然不足，大部分企业仍然面临租赁困难。
3. 各区域写字楼的供应情况存在差异，部分板块供应过剩，导致租金压力。
二、租金趋势分析1. 写字楼区域的租金普遍上涨，近年来租金增速逐渐趋缓。
2. 优质写字楼的租金相对较高，租金回报率较低。
3. 像CBD等核心商务区的租金一直保持相对稳定。
三、潜在需求分析1. 创新型企业和新兴产业对写字楼的需求正在快速增长。
2. 共享办公空间的发展给传统写字楼市场带来一定的压力。
3. 外资企业对高端写字楼的需求增长稳定。
四、政策环境影响1. 政府对于写字楼市场进行了一系列政策调整，推动市场发展。
2. 政策对于优质写字楼的鼓励和扶持力度加大。
3. 环保和绿色建筑的政策对写字楼市场产生了积极影响。
五、未来发展趋势展望1. 深圳市场对高质量写字楼的需求将逐步加大。
2. 共享办公空间将成为未来市场的主要竞争力量。
3. 租赁模式将更加灵活，企业对写字楼租赁的时间周期需求将有所变化。
4. 绿色、智能和可持续发展将成为未来写字楼发展的重要方向。
5. 深圳写字楼市场将趋于成熟并保持相对稳定。
总结：本文对深圳写字楼市场进行了全面的分析，深入探讨了供需关系、租金趋势、潜在需求、政策环境和未来发展趋势等方面。
通过这些分析我们可以看出，深圳作为中国改革开放的引领者之一，其写字楼市场在未来将会继续保持快速发展，但也面临着一些挑战和机遇。
希望该分析可以为投资者和企业提供有价值的参考。
办公专题研究——西安高新区类甲级写字楼客户分析
自用, 35%
自用兼投资, 35%
上上国际客户购买动机
投资, 30%
自用, 30%
自用兼投资, 40%
荣禾云图中心客户来源
开发商关系 户, 60%
高新, 15% 城南, 20%
其他, 5%
荣禾云图中心： 荣禾云图中心客户购买意图主要为自用兼 投资及纯自用，占比各为35%，投资客户 占比也占到30%。
4、西安高新区类甲级项目客户行业对应面积段分析：
唐延路、软件园及锦业路区域客户所属行业面积需求多在500㎡以上，企业规模多 为中大型企业；太白南路客户行业面积需求多在100-300㎡。
板块
行业类型
公司规模
使用性质
需求面积
唐延路板块
金融、建筑、电子
大多有境外上市公司背景， 国内多处投资、国企
自用
软件园板块
关注点
核心区客户对区位、停车位、交通和实用率等方面最为敏感；太白南路客户关 注点依次为：价格、实用率、区位、发展潜力、周边配套、品牌及行业聚集。
核心商务区凭借其优越的地段条件、浓厚的商务氛围和政府产业规划带来 的利好，吸引大量资金雄厚的中大型企业，太白南路受区域电子产业规划 影响，以电子类、设备类行业为主，其购买能力相对较弱，对产品的核心 关注点也较核心区客户有较大差异。
中端
上上国际
自用30%、自用兼投资40%、投资30% 以高新、城南为主（80%）；开发商关系户（20%）
中端
中投融城国际 自用30%、自用兼投资20%、投资50% 以高新、城南为主（75%）；开发商关系户（25%）
低端
高科尚都
自用30%、自用兼投资25%、投资45%
以高新、城南为主
低端
国宾中央区
写字楼物业项目租户满意度调查分析报告
物业管理处客户满意度自查总结
此次物业管理处进行2019年度满意度自查，共调查31户31份，收回有效问卷31份，问卷有效率100%o （很满意为3分、基本满意2分、不满意1分）
由上表统计，本次自查满意率为97.26%,不满意率为2.74%。
从客观原因分析，今年的满意项包括了很满意及基本满意，调查户数25家，设计内容450项，很满意380项，基本满意56项，不满意16 项，很满意率为84. 44%,基本满意率为12.44%、不满意率为3. 1%,满意度为：(380*3+56*2) /25*18*3=92. 74% 针对此事满意度调查中不满意项，物业对存在问题进行了跟踪处理并进行上门回访：
1、控股公司针对停车场公司提出的：车量进出管理及车场人员的服务态度等都存在不满意情况，物
业将次问题反应与停车场公司进行整改，并在今后的工作中物'业进行监督跟踪。
2、针对室内维修价格不明确问题，将在前台放置室内维修价格表，使价格透明化。
3、针对客户提出对保洁人员的服务态度不满意情况，已经由保洁主管进行沟通及该员工的礼节培训，
今后加以跟踪检查。
保洁主管进行培训及检查跟踪。
针对社区活动宣传及租户问题处理的及时性，客服部进行加强培训，并通过多种途径通知到各租户。
4、三家单位对大楼消杀工作不满意情况，主要是户内区域长期外卖入内较大，容易滋生嶂螂老鼠等，
物业针对此问题及时通知控虫单位进行现场查看及免费帮租户进行了室内消杀一次，建立物业各部门控虫情况跟踪及反应群，便于及时处理。
物业中心管理处。
写字楼各类型客户需求分析概述.
户更有吸引力。
作为购买写字楼的科技企业，有以下特点： 区位的要求十分明显，讲究交通便利、扎堆氛围，中高的档办公区； 外在形象追求现代高科技的美感； 一般会选择乙级写字楼，尤其突出对高信息化平台与数码港的追求；
市场细化分析
3、客户需求动态 由于政府的扶持，武汉中小型IT与高科技企业仍处于快速发展的阶段。高新科技园目前已经有 了一定的规模，政府对中小型科技企业的政策支持，使得这些企业在园区或周边购买、租赁写字楼。 由于中小型IT与高科技企业的发展，其决策与管理部门已经与生产、技术等业务部门，在空间上可 以产生分离，尤其是为了提升公司形象，重点工作已转入战略管理、资本运作、市场管理、国际事 务等，而这些工作所要求的商务环境与配套，与原来的技术研发或生产组织截然不同，由此也产生 了新的写字楼需求。 这种写字楼需求，有以下三种形式： 在科技园内选择写字楼，可与科研基地关系较为密切；
9）、对写字楼的面积划分与间隔十分重视，也重视写字楼面积的实际使用率；
10）、十分注重办公的运营成本，对空调、停车场等费用比较敏感； 11）、是写字楼市场需求的主角，尤其是中档甲级写字楼以及乙级写字楼的主要客源。
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第四部分
市场细化分析
三、目标客户分析
1、客户描述 武汉有着大量的高新科技企业，经过多年的政府扶持与培育以及自身的发展，武汉高新科技企业也 得到了快速发展，但大部分的企业仍处于创业期或成长期，主要选择在各种科技园区、产业区内开展业 务。同样，也有一些企业发展到了一定规模。由于大量的中小型科技企业是本项目的目标客户。 一方面，由于行业的高智力特点以及以产品技术研发为主，这些客户崇尚现代化、智能化、高效率 的办公环境；另一方面，这些客户已经发展比较成熟，有其完善的产业链，并已经基本完成了决策与管 理、研发、生产等环节的空间分离，原有的产业园区已经难以满足其更大层面的发展空间需求，引致了 对代表公司形象的商务写字楼需求。
写字楼项目客户需求及重难点分析
（2）二次污染源屏蔽——接管项目后，我司将做小型增改、绿植补植等工作所涉及的物料，物资使用符合国家标准的材料，避免新增污染源，造成二次污染。
（1）建立消防责任制，确定消防责任人制度，定期开展相关的消防宣传活动、消防演习活动等，做好业主的消防安全及逃生宣传工作，增强业主的消防安全及逃生意识；
（2）加强服务中心全体人员的消防应急处置能力，定期开展相关培训以及演习活动，熟悉楼层避难层所在位置及出现危机后的正确应对措施，一旦出现消防危机能够正确的判断，正确应急处置；
需要多样化的、贴心的特约服务。
清晰解读各项管理制度；
统一服务标准，严格参照制度要求提供高效、严谨、专业的服务；
与用户之间保持高效、顺畅的对接、沟通；
物业管理服务能够持续满足高效、严谨服务要求。
衍生客户
地域背景、文化层次差异大；
需要服务需求不同。
需要整洁、舒适、便捷的服务环境；
关注与自身有关的物业服务；
保证输出的单次服务的水平。
参观、考察人员
以视察、参观为主要目的，挑剔与学习的心态并存。
关注整体形象及管理服务档次；
关注服务细节；
需要严谨、完善、周到的服务指引。
严格但高效、快捷的出入控制；
注重日常服务细节；
科学、实效又不失特色的物业管理服务；
实时的跟进引导，为其提供必要的协助。
应聘人员
对项目实际情况不熟悉，服务需求具有多样性。
1空间污染源治理配合甲方接管后对洗手间办公区等区域进行空气质量参数采集一方面使用光触媒绿植吸附空气净化器等方式消除装修用材所散发的甲醛等有害物质另一方面采取加装保护膜等方式将不可移除污染源进行隔绝封闭杜绝有害物质暴露
写字楼客群分析[整理]
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一、合肥写字楼市场发展情况概述合肥写字楼发展时间起步较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，而且发展的起点低。
进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。
写字楼随着合肥市经济的发展也大致经历了以下几个阶段：第一阶段：分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。
作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。
目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。
随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。
此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关单位。
市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。
地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。
分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。
这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。
市场行为：出租为主，出售为辅。
地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。
虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。
并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。
但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。
分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。
这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。
写字楼本体及客户分析要点
信息化应用系统
办公工作业务系统/物业运营管理系统/公共服务管理系统/公共信息服务系统/信息网 络安全管理系统/智能卡应用系统
建筑设备管理系统
/
公共安全系统
火灾自动报警系统/安全防范综合管理系统/入侵报警系统/视频安防监控系统/ 出入口控制系统/电子巡查管理系统/汽车库（场）管理系统/应急指挥系统
机房工程
【写字楼的成本大致可以划分为四大部 分：人力成本、公共能源、运营成本、 管理费用。其中人力成本和公共能源成 本占总成本的50%—70%，是成本控制的 重点。据调查显示，楼宇若有良好的维 护保养措施，每年可节省20%的能源费 用支出。】
② 物业管理的核心要素： A、租赁经营与营销推广：写字楼
的整体形象设计塑造、宣传推广，办公 楼前台工作或设立专门的办公室办公，
5
封面 | Cover
序 号 参评项目
4
硬件要求
5
服务要求
6
智能化 系统要求
细分项目
衡量标准
电梯
每部电梯服务面积、每部载重、轿厢净高、电梯高、低速度分区、 平均等候时间、客货、消防电梯的设置
设施设备 物业服务
空调系统 新风量 电源
办公区电量 网络
冷热水供应 监控
灭火系统 物业资质
基本要求
空调系统、调节方式、计量装置
写字楼的产品要素分析，可参考 附件中的《成都商务写字楼等级划分指 导标准》。重点分析项目包括： ① 项目规模：包括自身规模及与其他 业态的组合规模。
A、自身规模：写字楼的规模面积，是与所入驻
企业的规模和要求密切相关的，等级越高规模越大。
据成都是最新发布的写字楼分级标准，顶级写字楼的
单 层 建 筑 面 积 不 低 于 1700 ㎡ ， 总 建 筑 面 积 不 低 于
至天津写字楼市场分析
至天津写字楼市场分析天津写字楼市场分析写字楼是指专门为企业、机关、事业单位等提供办公场所的商业房地产。
随着经济的发展和城市化进程的加速，天津市场的写字楼也逐渐兴起。
本文将对天津写字楼市场进行分析，包括市场规模、租金水平、地理位置、客户需求等方面。
一、市场规模随着天津市经济的快速增长，写字楼市场规模逐年扩大。
根据相关数据显示，截至2021年底，天津的写字楼总供应量达到1000万平方米，市场空置率约为10%。
而每年新增的写字楼数量也在不断增加，表明天津写字楼市场仍具有较大的潜力和发展空间。
二、租金水平天津的写字楼租金水平相对较高，尤其是位于市中心和繁华地段的写字楼。
一般来说，写字楼的租金由多个因素决定，包括楼层高低、装修档次、物业管理等。
以市中心的海河东路为例，高档写字楼的租金大约在每平方米每月50至60元，而中档写字楼的租金则在每平方米每月30至40元。
同时，随着市场竞争的加剧，一些地段稍偏或者老旧的写字楼，租金水平相对较低，低于市中心的均价。
三、地理位置天津的写字楼市场主要集中在市中心以及滨海新区等地。
在市中心，海河东路、红桥区、南开区等地是写字楼集中的区域。
而在滨海新区，中新生态城、海河教育园等地也涌现了大量的写字楼项目。
这些地段交通便利，商业氛围浓厚，吸引了众多企业入驻。
此外，随着城市规划的不断完善，一些郊区也开始兴建写字楼，以满足企业对办公场所的需求。
四、客户需求天津的写字楼市场客户需求主要以企业为主。
随着天津市以及周边地区经济的发展，越来越多的企业需要扩大办公场所规模。
对于已有企业而言，他们可能需要升级办公环境，提高形象和品牌。
而对于新兴企业来说，他们通常寻求价格相对较低的写字楼，以降低运营成本。
此外，随着共享办公的兴起，越来越多的创业者和自由职业者也成为写字楼市场的一部分。
综上所述，天津的写字楼市场具有较大的发展潜力。
随着城市经济的不断发展和商业需求的增加，写字楼市场的规模将进一步扩大。
写字楼客户深访提纲
写字楼客户深访提纲：
1. 背景介绍：
a. 写字楼的位置、规模和类型；
b. 写字楼的租赁情况和客户类型；
c. 为什么进行客户深访。
2. 客户信息：
a. 客户的行业背景；
b. 公司规模和发展阶段；
c. 公司在当前市场的竞争地位。
3. 租赁需求：
a. 客户对办公空间的需求，包括面积、布局、设施等；
b. 客户对写字楼地理位置、交通配套等的要求；
c. 客户对租金、租期等方面的考虑。
4. 潜在竞争对手：
a. 客户是否在考虑其他写字楼或地点；
b. 客户对其他写字楼的了解程度；
c. 客户对其他写字楼的优势和劣势评估。
5. 决策过程：
a. 客户对租赁决策的关键因素和权衡考虑；
b. 客户的决策流程和参与人员；
c. 客户对写字楼管理和服务的期望。
6. 其他需求和问题：
a. 客户对周边配套设施的需求，如餐饮、购物、娱乐等；
b. 客户对写字楼的可持续发展和绿色环保等问题的关注；
c. 客户对合同条款、物业管理等其他问题的关注。
7. 结论和建议：
a. 总结客户的需求和关注点；
b. 根据客户情况提出合适的解决方案；
c. 提供针对客户的租赁策略和服务建议。
请注意，以上提纲仅供参考，具体的深访内容和问题可以根据实际情况进行调整和补充。
写字楼客户满意度调查
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中国独立第三方调研机构上书房信息咨询（深圳顾客满意度调查）针对不同行业、不同对象进行了研究衍生，包括顾客满意度、客户满意度、物业满意度、员工满意度、商户满意度、患者满意度等不同行业、不同类型被访者进行针对性的研究模型。
写字楼客户满意度调查是一项至关重要的研究工作，它有助于深入了解租户对写字楼设施、服务和管理的满意程度，从而为提高租赁服务质量提供有力支持。
通过开展写字楼客户满意度调查，可以帮助物业服务公司识别出潜在的问题和改进点，为写字楼的持续改进和发展提供宝贵的建议。
以下是开展写字楼客户满意度调查的流程工作：1.制定调查计划：在进行写字楼客户满意度调查之前，首先要明确调查的目的、问题和目标，以及调查的范围和时间。
例如，调查目的可能是了解租户对写字楼设施和服务的满意度，以便为提高租赁质量提供依据；问题可能包括租户对写字楼的设施、服务和管理的整体满意度等；目标可能是提高租户满意度至少10%。
调查的时间应在租赁合同结束后的一个月内进行。
2.设计问卷：根据调查目的和问题，设计一份详尽且具有针对性的问卷。
问卷应包括各种量表、开放式和封闭式问题，以全面了解租户的需求和期望。
例如，可以使用五级量表（非常满意、满意、一般、不满意、非常不满意）来评估租户对写字楼设施和服务的满意度；使用开放式问题来收集租户的具体意见和建议。
3.确定样本数量和选取方法：为了确保调查结果的有效性和可靠性，需要确定需要调查的租户数量，并采用合适的方法进行样本选取。
一般来说，样本数量应能代表整个写字楼的租户群体；样本选取方法可以采用随机抽样、分层抽样等，以确保样本的代表性和合理性。
4.执行调查：通过电话、电子邮件或纸质问卷等方式进行调查，并确保调查过程的准确性和公正性。
在执行调查时，要向租户解释调查的目的和重要性，以提高他们的参与意愿。
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写字楼客户分类：特点区别
二、普通中小企业
根据行业不同对写字楼档次和硬件有不同要求 因自身实力弱，通常有行业或其他因素的扎堆反映，并常伴有跟随效益 价格是选择写字楼的关键因素，甚至是决定性因素 有些行业对写字楼形象和档次有要求，通常对写字楼购买面积不大 企业老总个人的意志和喜好决定购买决策 希望有免费的配套服务，会议室，产品企业宣传中心等 对物业管理要求不高，注重社会影响力 对写字楼的面积划分与间隔重视，对实际使用率，方便程度关注比较高 注重停车，运营成本，空调使用等比较敏感， 是写字楼市场的需求主角，是中档写字楼的主要客源
写字楼销售需要注意的事项：
销售中应关注保持与顾客的关系，特别高度重视顾客服务，强调履行高度的
顾客承诺和顾客联系。这种服务一般从销售进程的开始一直到售后，都很重 要。例如：销售过程中，为促使客户成交，销售人员需要根据目标客户的具 体情况，提出针对性投资分析，帮助客户提供决策依据帮助；或者，客户入 住以后装修的时候，如果有需要在装修等事项方面需要帮助的，我们的业务 员都应尽力为客户作好协调和服务。所以我们要在销售的不同阶段，提供给 客户何种有效的主动服务，以提高团队的销售推进能力。
写字楼客户主要考虑的事项
地段优势 档次品质 投资回报率
写字楼客户主要考虑的事项： 地段优势
与住宅产品一样，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼 的档次和是否具有投资价值的首选要素。所以，“第一是地段， 第二是地段，第三还是地段”这句投资名言一定要谨记。 好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅 产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资型业主或自 用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在销售中应与 写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等 方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的 建设及今后的发展，并对邻近项目细微差别进行放大化。
写字楼客户主要考虑的事项： 档次品质
随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，办公智能化、 自动化已经成为写字楼产品必不可少的因素。5A系统已经成为衡量 一个写字楼档次的标准。品质介绍尤为重要，详细提供服务配套。 选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和 实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。 所以，客户需求面积也大一些，一般来说是在500㎡以上。但对于那 些规模较小的成长型企业而言，由于规模小，需求面积较小，公司 实力也较弱，所以对档次形象也不是很看重。相比而言，这类公司 更看重的“品”和“质”：面积和总价。 客户对写字楼的要求越来越高，写字楼办公场所不仅是企业形象和 实力的表现，更重要的是办公氛围对自己以及员工的影响；因此目 前办公知名度也成了客户选择写字楼的重要参数。
对每个意向客户决策关系网的分析和公
关，更强调一种团队协作销售
写字楼销售需要注意的事项：
公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同
的，很大程度上和客户自身企业的一些独特特点相关。因此，我们
在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数
量，客户办公面积需求，客户目前办公区域楼栋”等关键客户数据， 并以此来判断企业客户需求，有效组织销售策略。
写字楼销售需要注意的事项：
写字楼集中的商务客户，由于自身行业业务特点，有其很鲜明的地
域和氛围特点。因此写字楼的销售必须学会充分利用和发挥这一点。
同类别行业公司有哪些，在什么地方办公，获得什么补贴，等。
低段位的销售，卖的是现实。（产品，性能，价格，服务等）
高段位的销售，卖的是未来。（代入感，双赢解决方案，尊贵感， 心理暗示，规划，梦想实现等）
关于投资回报率的 举例：
7号楼201： 面积：323.04平方 总价：2332707元 租金：40元/平方/月
月租金：40元×323.04=12922元 年租金：12922×12月=155060元 回报率：155060×15年=2326000元 已收回成本。
写字楼与住宅销售区别
写字楼销售则强调个性化销售，或者说 是关系营销或组织营销，由于潜在客户 和目标客户数量相对少，整个销售过程 更强调对每一单的销售进程管理，强调
写字楼客户分析
写字楼客户分类
写字楼客户主要考虑 事项
写字楼与住宅销售区 别
写字楼客户分类：
1、按购买目的分：自用-----投资 2、按规模分：有实力大企业-------普通中小企业
写字楼客户分类：特点区别
一、有实力的大企业
一次装修成本高，不轻易搬迁；不考虑地理位置商务环境差的区域 对写字楼的品质形象管理等各方面的综合素质要求高，对开发理念，创 新技术表现出一种追求 社会商务接待交往多，对景观和环境要求高，对安全性十分看重 企业高管领导个人的形象与品位要求通常比较高，有个人私密尊贵要求 购买决策谨慎层次多，影响因素比较复杂，价格通常不是影响主要因素 租赁或购买面积愿意成为一个写字楼的形象代表，有时会有冠名要求 购买或租赁写字楼有丰富的经验，会通过政府关系疏通打理 知道品牌与写字楼的关系，愿意为自己感兴趣的事务付出代价
人都应及时了解到客户发展的最新情况。同时做出客户业务分析，促进成交
写字楼销售需要注意的事项：
一个企业的购房或租房行为，关系到企业的一个长期计划，是一个复杂的集体决策的过程。最
初可能由企业的一个文员来根据企业的既定要求寻找楼盘，开始与我们联系。待有初步意向后，
可能是企业的行政主管和我们接触，了解更详细的情况。随后，企业的各级领导都可能在不同 阶段和我们交流，甚至企业的各个部门也会向我们表达他们的部门特殊要求。直到最后客户公
世界著名销售家 乔.吉拉德
谢谢观看
写字楼销售需要注意的事项：
由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的 管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时记录，能够实时掌握最新的 信息，及时作出业务判断和指导，促进销售工作。客户的来电、来访、我们 对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接客户交互的完整过程，业务相关的每个
策的关键人物。
写字楼销售需要注意的事项：
写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外， 也包括大量的上门销售，和参加各种大型活动来创造更多的销售机 会。
主动出击是最重要的营销手段。客户资源行销和外销是重要的写字
楼营销手段。一定要采取主动出击的方法，否则在营销中可能就要 多花费几倍的费用和时间。
写字楼客户主要考虑的事项： 投资回报率
无论是自用型客户还是投资型客户，投资回报率都是一个相 当重要的参考因子。 一般来说，写字楼的投资回报率在10%左右，如果该区域写 字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值，那无疑会吸引 众多投资者的目光 （衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益 ×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款， 则表明该项目尚具投资价值）。
司的总经理、董事长等决策人物出面考察和谈判。此后，还可能有企业的律师、财务总监等再
进行谈判。总之，一个销售过程中，我们可能会接触到企业方方面面很多人。因此对于公司客 户，我们不仅要关心公司详细的资料，而且要了解和掌握客户企业的所有联系人的信息，特别
是要通过调查和分析客户之间的职位关系，以判断他们在购房行为中所起的角色作用，分析决