上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析_图文(精)

上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析

一、环城东路商业街现状

二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会

三、店铺租金摸底

四、商业街业态定位及租金建议

一、环城东路商业街现状

新都会

项

目

地

块

环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路(现团南公路为界,分为奉浦段和南桥段,如图示。

其中,传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段,从团南公路起至奉浦大道,全长约1.5公里,商业经营面积约12万平米,业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成,至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求,该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。

目前,虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高,但餐饮的档次及知名度尚不高,多为“个体”类餐饮,缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主;小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。

稍大型的有:皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家;拥有50多家中小型饭店;2家四星级标准的酒店;锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家; KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家;洗浴足浴6家;美容美发10家,还有其他各类商业公司80余家。如下图:

环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段,由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心,因此该段商业街发展缓慢,商业业态杂乱、低档,其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻,周围的商业形象才有所提升。如图:

二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会

南桥新都会为奉浦商业街改造项目,总建筑面积3.8万平米,共三栋楼体(A栋、B1/B2,分布环城东路两侧:

该项目的业态分布为： A 栋： B1—精品超市、快餐、生活配套 1F—品牌专卖、黄金珠宝钟表、生活护理、快餐 2F—品牌专卖 3F—品牌专卖、儿童游乐 4F—特色餐饮 5F—量贩 KTV （2043 平米） 6-8F 婚庆主题馆 B 栋：1F—面包西点、生活护理、特色零售、品牌专卖、快餐 2F—美容、美发、SPA、零售、休闲餐饮

3F—儿童游艺中心、儿童摄影、儿童教育 4F—球房、电玩、影院（3368 平米）目前引进的意向品牌有：星巴克、泡芙、鲜芋仙、呷哺呷哺、新石器烤肉、ONLY 等，上述品牌中多数为第一次进驻奉贤。该项目当前招商租金为： 1F : 5.5—7 元/平米； 2F: 3.5-4 元/平米； 3F:3 元/平米三、环城东路商业街租金及售价摸底奉浦

段： 1、九华人家（家常菜）， 2、中介店面(九华人家对面， 3、绿地智尊（近奉浦大道）， 4、韩村路 392 号商铺， 1-2F,面积 400-500 平米， 1.9 元/平米/天 1F, 面积 20 平米， 8.3 元/平米/天 1F, 面积 960 平米， 2.56 元/平米/天 1-2F,面积 66 平米，单价：27900 元/平米南桥段： 1、环城东路 928 号内街铺 1F, 面积 90 平米，2、环城东路酒楼（易买得对面）1-2F, 面积 500 平米，（80 万转让费） 1.8 元/平米/天 3.1 元/平米/天四、商业街业态定位及租金建议 1、当地人群消费特征上海家具制造业 75%的业主居住该地，该类人口主要包含了本地、江、浙人，消费需求及消费品质较高。另，项目临近上海市工业综合开发区，落户企业 225 家，外资 130 家，就业人口 4.5 万人，该

类企业的高管、白领阶层具有较强的消费能力及品质需求。 2、当前商业街现状及机遇就奉浦段而言，虽然已相当成熟，但存在商业业态的更新换代与升级需求，以南桥新都会项目为代表，将加速推进该商业街的升级。就南桥段而言，目前尚未形成完整、延续的商业街形态，易买得的设立，成为该街段的核心，向两向辐射，但未形成链条效应。我项目处于奉浦段与南桥段的联接处，对于奉浦段而言，承接了餐饮街的业态延续；对于南桥段而言，与易买得互动形成链条效应。因此，在整条环城东路商业街而言，我项目是处于承接与延续的枢纽。 3、商业街业态定位建议借助购物中心的规模影响力，提升该路段商业业态的品质。延续奉浦段餐饮街的业态，以餐饮为主并配以适当比例的休闲。引进市区有影响力、较具特色的连锁大中型餐饮企业，以中偏高档消费为主。租金建议: 1F : 5.5 元/平米； 2F: 4 元/平米； 3F:3 元/平米