商业业态承租水平与租金回报率计算方法

60%

了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。

一、不同业态和城市的商铺承租水平

不同业态的承租水平

快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7

餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;

承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的

KTV 的簷包R 莊,玛全￡宣业戡tE^舷］在现-铢左右;

禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值

理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ?因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m

涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；

B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业

生活服务类I

LEA 10

导语/

超市

弔器

宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石

百黄 服饰类 高于市值

20%

市但翹H)

80%

市值

L'J TF 27.5%

miiutt 13%

餐饮类

休闲娱乐类I

各个业态租金水平分析总结

支歸金

怎因

高租金

客湄自1居

毛利率于其他业态耒舷离

金

专业市场类 娱乐怵闲类

可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓

处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏?M 乘用:?惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼

松格

不同级别城市的租金水平

在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天

每平方米元，前者为后者的倍左右。

市值以下

市值以上

56%

市值范圉

击值ut 上

37%

20%

值以下

5096

市備E 围

2056

月，首层租金在1500-3000元/平方米/月。2010-2014五年间，一线城市购物中心租金将近翻倍，达

到94%

二线城市购物中心租金水平

代表营业坝自商固齟金席平f元/耐冃）

武汶rti又江＞5C5达广场江仅ft?400-700 7E ,醉分达劃丄000元

武汉新民Q：乐同江滾商鬲300-&00 7E .部井达割;EOCro元

武汶限曰乐国司门□育尊200-300 7E

养清蚩

150-200元（含窃业盲逗.淮广等黄用；

，卮诽220J40元

董用湖丹达厂丸唐冢常画a

1屋1Q0一00元：2屋200—m盹元：

3层120元

缺山

百^^广据SSO^BOO元

始南天JS300-5005^

最有天is广场辭600-900元

磅国肺李早路詞壽ISO-250元

保利水域千±7湖商31:20-140

南海广场同海Kd直商匿250-350元

涂驀涓药业

蘇舷筆赁袒金20-40元術;县直租金从5-4Z元/rrf ;徐寨老

崔袒金5 22元时

东回麺商业

玄园^^^^惠南工l岖的人汽「老番店直曲人乜旺?韬葩格从ZO-ISO TK Z

耐

张扳蹄业強板儘道租金25-40元/朮;赳大街租金25-35元/时

东岭硒业

扌般哥!1人气最旺的集《在拄现程，耘金也最高；兔舍20-100 元血:

商业店面面痴E30-M nf

源汞世主城商业

夕1^单昌店?「?氏在；0-50 nV「粗全70-^0云:内苗旳异店面,匱氏

在30-50 Frf「雕旳＜L00元/卅

蕃汇5这F 60元/月

昆明

新共商业环300-BOO元/平方制月

击中心750*1000元/辛方来/月

黑阳嚴埋蘇昙商捧1000元/平方沫/号

根囂物中心疽金齊^,可収得a;

墙帘的平均水平一?在釦MM元伺声;

首层租佥在1500-30M元/W月

根搞以上二叢城市购物中心租舍说宰”可以得出:

中心区城租金水平在GW-SCW^nf/月；

次级商阖召釦K乎在15O-J5O元/吨月

根摒1；^上三融市购物中心租鈕K平■可胡倡a :

诚市^县就商业袒就丰在2miM元/W月：

强三罅城市商业租金水平3 W 7 8M元阿/耳

爰M如商业言詞金水平ItXX）帀?7月

二、租金回报率计算方法

1、售后返租回报率计算方法 （1）分析经济条件 租期时间为8、10年计

选定二层作为面积来计算（两层面积为

假设购物中心两层全部公开发售，并且达到 （2 ）租金计算

根据制定假设条件的原则及两个假设条件， 由此得出以下的公式：

实际销售总金额-回报客户的金额+ 商铺租金-不可预见费=纯销售额 以上公式用数字表示为：

销售均价X 7000 —销售均价X 7000 X 8洽租期+月租金X 7000 X 12 X 租期—销售均价x 7000 X 3%^已知均 价X 7000 （其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价） 假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。如：

二层

销售均价 整体均价

（3）计算方法？

根据前面部分表格的计算数据说明：

按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价； 不可预见费按照8年% 10年3灿算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年 12%递增。

计算过程如下：

第一种：按8年租期算

将已知数据带入到公式中，得到： 销售均价X 10000—销售均价

X 10000X 8%X 8+月租金X 10000X 12X 3+ {月租金X 12X 10000X

（1+12% [1 —（1 + 12% 5]} /[1 —（ 1 + 12%）]—销售均价 X 10000X %= 22500X 10000 得岀销售均 价与月租金的关系方程式：

销售均价=53731 — 361 X 月租金

按照月租金从50元/ m -100元/ m 的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心 商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。 （

层均价按照2： 1的比例计算。）

计算结果

7000 m 计）

100%的销售率

不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益,

一层

计算方法同上，则计算结果为:

说明：表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，发展商需贴补的金额最少，如果均价超过这个价格，则需贴补的金额也要相应增加当租金达到90元/平方米，商场整体销售均价在18000元/平方米时，

发展商的租金收益超过了回报给客户的金额，这时，发展商就不需贴补，租金已足可以满足给客户回报的金额，还有盈余。

由以上递增方式得岀：每年租金表（元/ tf）: