房地产论文(DOC)

2016年中国房地产市场政策盘点分析

中国指数研究院3月2日发布《2016年2月中国房地产政策跟踪报告》，央行再降信贷，进一步化解房地产库存。首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。热点二线城市改善型需求将持续受益。降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。调整财税政策对各线城市的影响。月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。

一、市场情况：百城住宅均价同环比继续上涨热点城市成交量攀升

2月百城住宅均价：环比上涨0.60%，同比上涨5.25%，涨幅均扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11092元/平方米，环比上涨0.60%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。同比上涨5.25%，涨幅较上月扩大0.88个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20842元/平方米，环比上涨0.51%，涨幅较上月收窄0.03个百分点；同比上涨9.94%，涨幅较上月

扩大0.75个百分点。

2月楼市同比全线上扬。2月，受中央及地方接连去库存政策影响，代表城市楼市表现出现猛涨。一线城市周均成交同比均有大幅回升，深圳同比增长超过150%。二三线代表城市周均成交量同比上涨四成，天津、南京、厦门等热点城市同比涨幅均在50%以上。

二、2016年房贷比例先下调二线城市改善型需求持续受益

央行再降信贷，进一步化解房地产库存。在2015年多轮货币财税政策调整后，2016年央行再出新政，非限购城市商贷首付比例最低可降至20%。至此，商贷门槛已降低至2008年时的水平。根据现行政策，部分已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付比例也有望进一步降低。这将是自2014年930政策以来，对信贷政策的第五次调整，将进一步扩大刚需和部分改善型消费群体的购买力，有利于持续推动部分城市房地产库存压力的缓解。

首付再次降低，为压力较大的城市拉动内需。鉴于中国各类城市房地产市场

及价格的分化，不同城市购房支出成本差异较大，因而此次政策出台后对各类城市购房需求的影响也将明显不同。根据中国指数研究院对全国重点二线及三线城市2015年商品住宅成交套总价分析来看，西安、成都、重庆、长沙、沈阳等二线城市2015年住宅销售套总价均值在60-70万之间，此次首付比例调整后，这些城市仅需不足15万元即可缴纳首付款购房，而对大部分三四线城市来说，首付费用甚至更低，基本在普通居民的购买力范围之内。但也应该看到，以上城市大多属于目前库存压力较大的二三四线城市，仅依靠当地市民已经趋于饱和的需求来拉动消费并不现实，此次政策的更大效果在于进一步为当地潜在的外来农民工、大学生等新市民阶层提供楼市消费的可能，更好的实现去库存与城镇化的二合一效果。

热点二线城市改善型需求将持续受益。从首付款的绝对降幅来看，此次降首付对于热点二线城市影响极大。按套总价均值来计算，厦门、杭州、南京、苏州及天津等城市2015年住宅成交套总价均值都在130万以上，按此金额来算，其首付金额下降最多，厦门首套房首付下降12万，二套房下降超过20万，杭州、南京、宁波等城市首套房首付也下调近10万，二套房下调15-20万；在此轮信贷政策调整后，将更大幅度降低热点二线城市的首付金额，特别是其二套房购置的首付压力，鼓励更多的改善型需求加足利用信贷杠杆比例，推动当地中高端改善市场的持续释放。

降首付拉开中央2016年去库存政策托底序幕。2016年可以预期的是，去库存、稳消费、促投资将继续成为贯穿全年楼市政策的主基调，再具体政策方面，之前各界呼吁较高的进一步鼓励新市民特别是农民工购房的支持政策、加大安置房货币化分配的力度、以及扩大公积金保障范围、推进异地通贷，提高公积金使用效率等政策仍存逐步释放的空间。同时，进一步合理调整土地供应控规模与结构，加大地方主流需求产品的供应指导等，也将成为各地政府持续消减库存的重要选择。

三、中央下调契税和营业税减税降费进一步利好楼市

除一线城市外，房地产交易契税营业税下调。2月19日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，针对房地产交易环节契税、营业税进行调整。针对新房，90平米以上的房屋契税普遍下调，将增加对大户型房屋的需求，同时二套房契税调整幅度较大，改善性需求得到进一步的鼓励。对购买首套房的刚需群体来说，购置房屋面积越大，节省税费越多，更倾向于鼓励购房者一步到位满足需求。针对二手房，营业税提出个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的。此次政策调整，将进一步活跃各城市二手房交易，加快促进改善需求释放。

调整财税政策对各线城市的影响。此次税费调整，将对近期市场热度持续攀升的部分热点二线城市带来较大影响，特别是之前房价较高、市场供求关系紧张的南京、厦门、杭州、合肥、苏州等城市，有望在政策影响下楼市量价持续创出新高。相对于其它二线城市和三四线城市，这些热点城市房价水平高、单套成交套总价也较高，政策调整后购置新房和二手房税费降低的绝对值较大，更易刺激购房者加快进入市场，而这些城市本身的库存水平又较低，供求关系偏紧，在此背景下楼市继续维持高热度将成必然。而对西安、长沙、沈阳等房价偏低、库存又大的城市来说，此次政策调整的边际刺激作用相对有限；对三四线城市来说，鉴于之前二手房市场规模本来就小，且库存高压下二手房转让更难出手，因此此次二手房交易营业税政策的调整影响不大；对于一线城市来说，在最近几次政策调整中，已基本排除在覆盖范围之内，今年一线城市的价格上涨压力持续加大，各政府稳定房地产市场发展乃至稳定社会经济发展都会带来一定的挑战。

四、地方相应中央号召因地制宜出台去库存政策

月末热点城市救市政策密出台，一线城市首现限购调整。月末，广州、杭州、河北纷纷出台去库存政策。26日，河北省政府印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，内容囊括中央及经会议到最近的税收优惠政策，持续推进供给侧结构性改革，支持合理住房需求。广州在召开供给侧结构改革工作会议中印发了《广东省供给侧结构性改革总体方案》，并将全省城市氛围4类，结合具体情况“一类一策”去库存，《方案》特别提出，未达到去库存目的各地结合实际取消过时限制性措施，指出广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围，这是一线城市中首个调整限购范围的城市，全力缩短库存周期。同天，杭州市政府官方发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》，内容涉及优化土地供应、推进住房保障货币化、促进住房消费、发展住房租赁市场、鼓励房企转型发展、四县市购房入户等方面，持续跟进救市步伐。

北京取消限外令，新规有助于北京高端楼宇去库存。北京市住建委发布《关于转发关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》，规定自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，可在本市购买一套用于自住的住房；境外机构在我市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在本市购买办公所需的非住宅房屋。继各省市限外令取消以来，北京也正式取消限外令，成为一线城市中率先落地的城市。虽然整体上北京房地产市场库存压力不大，但一些商用楼宇和高端住宅仍然库存较高，结构性问题比较严峻，放松对外限制利好北京的中高端物业，有利于改善北京房地产的结构性问题。

上海楼市调结构，加大中心城区中小户型比例。2月14日，上海市出台《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》，《通知》指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，满足部分中小户型改善需求，同时有利于现有大户型库存的去化。郊区主要为产城融合发展，刚性需求强劲，本次政策60%-70%的底线将进一步增加郊区中小户型房源供应，满足首置首改类需求。本次政策就商品住