东莞市城市更新前期服务商实务要点
城市更新前期策划方案
城市更新前期策划方案城市更新前期策划方案为了实现城市可持续发展和提升市民的生活品质，城市更新是一个重要的项目。
本文将提出一个城市更新前期策划方案，希望能够为城市更新项目的顺利进行提供参考。
一、项目背景和目标1.1 项目背景说明需要进行城市更新的原因和必要性。
可以包括城市老化，基础设施老旧，环境污染等因素。
1.2 项目目标明确城市更新的目标，包括改善市民生活环境，提升城市形象，吸引投资等。
二、项目范围和时间计划2.1 项目范围明确城市更新的范围，包括城市区域、街道、建筑物等。
2.2 时间计划制定城市更新的时间计划，包括前期准备、实施阶段和后期维护等。
三、项目组织和人员配置3.1 项目组织建立城市更新项目组织架构，明确各个部门和人员的职责和权限。
3.2 人员配置根据项目需要，合理配置项目组成员，包括市政部门、规划部门、环保部门等。
四、项目调研和需求分析4.1 调研方法选择适当的调研方法，包括问卷调查、实地考察等，了解市民的需求和对城市更新的期望。
4.2 需求分析基于调研结果，对市民的需求进行分析，确定城市更新的重点和方向。
五、项目规划和设计5.1 规划制定根据需求和目标，制定城市更新的总体规划，包括改善公共交通、优化用地规划等。
5.2 设计方案制定适当的设计方案，包括建筑设计、景观设计等，满足市民的需求和提升城市形象。
六、资金筹措和投资引进6.1 资金筹措明确城市更新的资金来源，包括政府投资、社会资本等。
6.2 投资引进吸引社会资本参与城市更新项目，通过与企业合作、引进项目等方式，提供投资支持。
七、宣传和推广7.1 宣传活动组织相关宣传活动，向市民普及城市更新的意义和成果，提高市民的参与度和支持度。
7.2 媒体报道通过新闻发布会、宣传稿件等方式，提高城市更新的知名度和影响力，吸引更多的关注和投资。
八、项目评估和监控8.1 项目评估定期对城市更新项目进行评估，包括进展情况、成果达成情况等，及时发现问题并进行调整。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。
第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。
单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。
更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。
第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。
第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。
第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。
政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。
不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。
东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作解读分析
集体土地村确认，国有土地镇街确认。 • c、征询不动产权益人意愿，取得权益人土地面积及人数占比均达90%的产群人书面同意。
2、前期拟定拆迁补偿方案
• a、镇（街）依据拆迁补偿方案收回下属企 事业单位的土地、房屋并给予补偿，该部分不动产权益价值按 照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评 估价中的较高者计入挂牌底价。
《东莞市城市更新单一主体 挂牌招商（试行）》解读
（一）背景：
• 1、依托市公共资源交易中心，建立城市更新公开透明市场。 • 2、通过招拍挂形式把城市更新准入与配置权按市场地分配给优质改造方，从而实现政府引入大
项目，优质开发主体，高端产业资源、增加收益目的。
（二）基本流程：
（二）基本流程：
（二）基本流程：
经验、招商引资能力及资源、产出综合贡献等要求； • d、镇人民政府（街道办事处）设定报名资格要求的， 应当在提交挂牌招商方案时提供相应说明； • e、纳入人民法院失信黑名单的均不得报名参与单一主体挂牌招商。
保证金：
• a、竞投保证金可按政府（集体）综合收益起始价 的 20%—50%设定。 • b、限期内未能完成收购而终止挂牌 的，扣除不高于保证金的 10%用于支付前期工作费用，剩余部无息退
• 3、政府（集体）综合收益报价 • a、报名企业竞价 • b、出最高价为不动产权益邀约收购主体 • c、市公共资源交易中心确认收购主体 • d、发布公告、出具通知书 • 4、不动产权益要约收购 • a、收购主体公告发布之日起 3 个工作日内，收购主体不动产权益人清单，并通过东莞市公共资源交易 网
发布公开要约收购公告。 • b、收购公告发布之日起，收购主体和不动产权益人线下达成收购条件，经镇（街道）公共法律服务中心见
城市更新项目前期策划
城市更新项目前期策划——从规划到设计城市更新项目是指对既有城市进行再开发和重建，旨在提高城市综合治理能力、服务水平和经济效益。
在城市更新项目中，前期策划是一个非常重要的阶段，它包括规划、设计和评估等多个方面，这个阶段的工作质量将直接影响到后续的实施效果和维护管理。
规划方面的前期策划在城市更新项目中，规划是非常关键的一个环节。
城市更新项目的规划需要从多个层面进行思考和考虑，如城市发展战略规划、城市经济发展规划、土地利用规划和环境保护规划等。
其中，城市发展战略规划是的核心，只有制定了一个可行性和全面性的城市发展战略规划，才能顺利地推进城市更新项目的各个阶段。
在城市发展战略规划方面，首先需要对城市更新项目所涉及的范围进行细致的调查和勘测，了解市民的生活需求和服务状况，同时也需考虑到城市的历史和文化背景等情况，综合评估出一个比较适合本地区的城市发展框架。
其次，需要设计出一个合理的城市发展战略，明确城市更新项目的发展重点和方向，以实现城市更新项目原本的目标和挑战。
最后，需要做出合理的规划总体设计方案，包括勘测、土地规划和城市功能区划等，以确保城市更新项目的成功性和可持续性。
设计方面的前期策划城市更新项目的设计方面也非常重要。
设计方面所指的便是对城市更新项目中所使用的空间和形式进行设计，以满足人们的需求和使用功能，并同时兼顾城市发展的需求和方向。
在城市更新项目的设计方面，建筑设计和城市环境设计是非常重要的方面。
这些方面的发展依托于城市发展战略规划，以及勘测和土地规划等方面而成。
在进行城市更新项目的设计方面时，首先需要对勘测结果和土地规划方案进行分析，理解该地区的发展需求和人口需求，以及已有的城市环境和历史文化环境等方面。
在此基础上，可以进行设计方案的制定和实践。
为了确保城市更新项目的成功，设计方面需要特别注重末来性。
城市更新项目的设计方案必须能够前瞻性地考虑到未来发展需求和需求变化，透过时空的波动而确保其可持续性和前瞻性。
第四十四期：大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编
大湾区各城市之城市更新项目操作实务文章汇编目录第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (1)一、深圳城市更新概况 (1)二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 (1)三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 (6)第二篇大湾区系列（二）——东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (7)一、东莞城市更新概况 (7)二、东莞城市更新项目进入性分析 (7)三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 (10)第三篇大湾区系列（三）——广州城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (11)一、广州城市更新概况 (11)二、广州城市更新项目进入性分析 (11)三、广州城市更新项目进入方式及阶段 (13)第四篇大湾区系列（四）——佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式 (14)一、佛山市“三旧”改造概况 (14)二、佛山“三旧”改造项目进入性分析 (14)三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段 (17)第五篇大湾区拿地策略及工改系列（一）——深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点 (19)一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 (19)二、村企合作/拿地模式 (21)第六篇大湾区拿地策略及工改系列（二）——深圳市工业用地/工改项目操作指引 (35)一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 (35)二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 (36)三、工业用地项目与工改项目差异分析 (38)四、工业楼宇转让 (48)五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 (54)六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 (57)第七篇大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操 (59)第一部分东莞城市更新实操 (59)一、课前讨论：东莞城市更新历程与2018年新政 (59)二、东莞城市更新六种拿地方式 (60)第二部分东莞工改实操 (62)一、东莞工改基础 (62)二、东莞工改实操分享 (63)第八篇大湾区拿地策略及工改系列（四）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策 (75)第一部分惠州三旧改造拿地方式 (75)课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政 (75)二、旧村庄改造 (77)三、旧城镇改造 (78)四、成片连片改造 (78)第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例） (79)课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述 (79)一、新型产业用地的概念和分类 (81)二、规划建设与用地管理 (82)三、分割转让管理 (84)四、办理流程与后续监管 (85)第九篇大湾区拿地策略及工改系列（五）——佛山市三旧改造政策解读 (88)一、佛山“三旧”改造政策梳理 (88)二、改造实施模式 (90)三、改造管理模式 (90)四、改造方式 (90)五、项目认定办法 (91)六、供地方式 (95)七、摸底调查 (95)八、“收回协议出让”工作流程 (96)九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 (97)十、工改 (99)第十篇大湾区拿地策略及工改系列（六）——珠海城市更新基本流程及改造模式 (100)第一部分珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程 (100)一、珠海市、区城市更新政策框架体系 (100)二、珠海市各区城市更新政策出台情况 (101)三、城市更新基本流程 (102)第二部分珠海城市更新改造范围及改造模式 (103)一、珠海市城市更新单元划定要求 (103)二、珠海市城市更新改造模式 (105)第十一篇大湾区拿地策略及工改系列（七）——广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析 (116)第一部分广州城市更新拿地方式汇总 (116)一、一二级联动拿地 (116)二、城市更新的协议出让 (119)三、产业导向的用地预申请 (120)四、前置审批用地的公开出让 (121)五、留用地开发利用 (122)六、品牌输出+委托代建 (124)七、并购方式的灵活 (125)第二部分广州工改实操交流 (126)一、广州旧厂改造模式概述 (126)二、“政府收储模式”项下核心改造流程 (127)三、“自行改造模式”改造流程梳理 (135)第十二篇大湾区拿地策略及工改系列（八）——中山三旧改造拿地方式.. 137一、中山市概况及行政区划 (137)二、中山三旧改造历程与2018年新政 (141)三、旧城镇全面改造（基于56号文的分析） (143)四、旧厂房全面改造（基于57号文的分析） (146)五、旧村庄全面改造（基于58号文的分析） (150)第一篇大湾区系列（一）——深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式吴丹 2019-3-8一、深圳城市更新概况截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。
东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书【模板】
东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇南城街道胜和元岭股份经济合作社城市更新项目前期服务协议书甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社法定代表人： xxx地址：xxx乙方：xxx法定代表人：xxx地址：xxx见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社法定代表人： xxx地址：xxx根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。
甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。
一、项目概况东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。
改造区域范围内的土地性质均为集体土地。
以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。
二、服务方式1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。
由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相关费用。
2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__月__日至年__月__日为止。
合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对方任何责任。
城市更新项目前期策划
城市更新项目前期策划近年来，随着城市发展的不断进步，城市更新项目成为了推动城市发展和改善居民生活质量的重要手段。
城市更新项目的前期策划工作至关重要，本文将对城市更新项目前期策划的重要性以及相关策划内容进行探讨。
一、引言城市更新项目旨在通过更新旧城区的基础设施和环境，改善居民生活条件，提升城市形象和功能。
然而，一个成功的城市更新项目离不开前期策划的精心准备和科学规划。
二、项目规划1.目标与定位城市更新项目的第一步是明确项目的目标与定位。
例如，是否着重提升城市环境质量、改善居住条件还是促进经济发展等。
明确项目定位可以有助于确定项目的重点和方向，为后续工作提供指导。
2.需求分析在项目规划过程中，需要进行全面的需求分析。
这包括了解居民的需求和期望，了解城市的发展需求，以及了解各类利益相关方的意见和建议。
通过充分了解需求，可以制定出更符合实际情况的项目方案。
3.项目范围明确项目的范围是城市更新项目前期策划的核心要素之一。
项目范围包括更新的区域范围、涉及的基础设施和功能、工程投资和时间计划等。
明确项目范围可以避免后期问题的扩大和规划上的不确定性。
三、资源调配与协调1.人力资源城市更新项目需要合理分配和配置各类人力资源。
包括项目策划人员、设计师、施工人员等。
优秀的团队协作可以提高项目的执行效率和质量。
2.资金支持城市更新项目需要大量的资金支持。
在前期策划阶段，需要确保项目的资金来源和投入计划。
这可能包括政府资金、社会资本以及其他渠道的资金支持。
3.政策协调城市更新项目往往涉及到多个部门和机构之间的协调合作。
在前期策划阶段，需要建立健全的协调机制，确保各类政策的衔接和顺畅推进。
四、风险评估与管理在城市更新项目的前期策划过程中，需要进行全面的风险评估和管理。
这包括定位风险、技术风险、经济风险等。
通过风险评估，可以预判可能出现的问题，并采取相应的措施进行管理和应对。
五、参与与沟通城市更新项目的成功不仅仅依赖于相关人员的专业知识和经验，还需要广泛的参与与沟通。
东莞市城市更新前期服务商实务要点(2019) PPT
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报 名企业符合
条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
常平镇、 茶山镇、 南城街道 、长安镇 、樟木头 镇、莞城 街道均有
规定
两家或两家 以上报名企 业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决， 产生了超过三分之二股东或股东代表企业 投票数的企业，则确认其为前期服务商。
继续保留并 进行细分
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
大家应该也有点累了，稍作休息
大 家 有 疑 问 的，可 以询问 和交流
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表 的三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录 影录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
城市更新局备案
长安镇
南城街道 万江街道 樟木头镇 莞城街道
签订前报司法分 局，街道农资管
东莞城市更新政策解读(全汇总)
城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。
东莞城市更新的六种路径及操作要点
东莞城市更新的六种路径及操作要点作者简介2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称《实施意见》）。
该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。
这意味粤港澳大湾区城市更新的全面提速，大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。
东莞自2009年10月16日出台《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》以来，其城市更新政策也历经多轮变化，但一直受到用地审批、土地供应、城市规划等多种政策制约，相比深圳，东莞的城市更新推进速度相对缓慢，自近几年才有提速的趋势。
据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。
另外，据了解东莞近期将出台城市更新的系列文件，其中的纲领性文件是《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（以下简称《意见》）。
预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。
可见，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。
从《意见》的具体内容和释放的信息来看，东莞的城市更新在吸收了深圳经验和教训后，既强调政府管控，比如加强规划管控、产业管控和村企合作管控等，也强调市场主导，鼓励市场主体通过各种途径全面参与东莞的城市更新。
同时，创新土地产权和改造权分离，试图构建以城市更新改造权为目标的城市更新公开市场，包括参与前期研究、挂牌招商、土地整备、股权混改、基金投资、“EPC C”活化改造等等各种方式。
无论全面改造，还是微改造，无论前期方案设计，还是中期权益整合和后期开发运营，市场主体都可以通过各种方式参与到城市更新。
路径一：单一主体挂牌招商单一主体挂牌招商模式是东莞城市更新一项重大制度创新，该制度的核心操操作要点是：首先，挂牌招商方案的拟定与批准，由镇街政府主导前期工作，包括对改造范围内的不动产权益进行核查和确认，并且进行改造意愿征集，对涉及集体经济组织利益的，需要对集体经济利益部分进行商讨和表决，根据表决结果由镇街政府拟定挂牌招商方案报市更新局审批，并报市政府批准。
东莞市城市更新前期服务商实务要点
东莞市城市更新前期服务商实务要点一、引言随着中国城市化进程的加速，城市更新工作成为了各大城市的重要任务。
东莞市作为广东省的重要城市，其城市更新工作具有鲜明的地域特色和时代背景。
本文将围绕东莞市城市更新前期服务商实务要点进行阐述，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。
二、东莞市城市更新概述城市更新是指对城市中老旧、功能失效的区域进行重新规划、改造和建设，以提升城市品质、改善人居环境的过程。
东莞市的城市更新工作面临着老旧小区改造、历史文化保护、生态环境修复等多重任务。
在此背景下，前期服务商的介入显得尤为重要。
三、前期服务商实务要点1、调查与评估：作为城市更新前期服务商，首先需要对目标区域进行详细的调查和评估。
包括对区域内的建筑、设施、环境、人口等进行全面的了解和分析，以便制定合适的更新方案。
2、规划与设计：根据调查和评估结果，前期服务商需要与各方利益相关者进行沟通和协商，制定出合理的城市更新规划方案。
同时，需要进行详细的设计，包括建筑、景观、公共设施等方面，确保更新的区域能够适应现代城市的需求。
3、政策与法规：前期服务商需要熟悉国家和地方相关的政策和法规，确保更新方案符合政策法规的要求。
同时，还需要与政府部门进行有效的沟通和协调，争取获得政策支持和资金补助。
4、资金筹措：城市更新工作需要大量的资金投入。
前期服务商需要积极寻求多元化的资金来源，包括政府补贴、企业投资、社会筹款等途径，确保更新工作的顺利进行。
5、社会稳定风险评估：在城市更新过程中，可能会面临各种社会稳定风险，如拆迁安置、就业保障等。
前期服务商需要对此进行全面的评估，制定相应的风险防范和应对措施，确保更新工作的顺利进行和社会稳定。
6、生态环境保护：在城市更新过程中，需要注重生态环境的保护和修复。
前期服务商需要制定相应的生态保护方案，包括绿化、水体保护、垃圾处理等方面，确保更新的区域能够实现可持续发展。
7、公共参与：城市更新工作涉及到众多利益相关者的利益。
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收集权属资 料与初审
初次公示与 异议处理
相关机构 核查确认
审查部门 最终审查
二次公示与 异议处理
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •异议复核后再次公示
•镇（街）更新机构转镇 自然资源分局、镇房管 分局审查 •主要适用于土地房屋权 籍调查情形
上报市局 备案
拟定拆迁补偿方案
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
实施
前期服务商实施
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有 出让地、国有划拨地等
第三类：土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用 土地、房屋的个人或单位
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范(试行)》(东府 办〔2019)29号)
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报名企业符合条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
家或两家以上报名企业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决，
产生了超过三分之二股东或股东代表企业
“钉子户”问题应对
《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作 规范(试行)》(东府办[2019]29号)
第二十五条 收购主体在收购期限(含延期)内完成要约收购 权益土地面积合计占比或人数合计占比达到70%及以上但 不足100%，并同时满足以下条件的，可在要约收购限期 届满前30日内，经协商，向镇人民政府(街道办事处)书面 申请收购时限中止： (一)未收购部分属于集体土地； (二)集体经济组织已向人民法院提起收回该部分集体土地 的民事诉讼，且人民法院已受理。
可以由前期服务商通过委托有相应 资质的第三方机构开展，选定第三 方机构时需经相关职能部门核准同 意。
大部分规定了前期服务商自行实施 或委托第三方实施，小部分是没有 进行明确委托主体，但都规定了前 期费用由前期服务商垫付。
前期服务商指引
前期工作费用结算
前期服务商指引
履约管理 南城街道
莞城街道
·自确认为前期服务商之日起一 年内不得参与同一社区内其他项 目前期服务商的竞选(含联合体
前期服务商指引
东莞镇（街）已出台的工作操作指引一览表
前期服务商指引
前期服务商招引数量汇总（55个）
前期服务商招引
前期服务商是什么？ 前期服务商 合作意向方 正式合作方 综合服务商
前期服务商指引
前期服务商适用范围 2014版政策
政府主导改造
原权利人自行改造 集体经济自行改造
继续保留并 进行细分
损失由乙方自行承担。
前期服务商指引
前期工作内容
编报更新单元划定方案 拟定拆迁补偿方案
核查和确认不动产权益 征询不动产权益人意愿
确定政府（集体）综合 收益
编报挂牌招标商方案
核查和确认不动产权收益
政策依据
核查和确认不动产权收益
不动产权益类型 第一类：集体土地所有权人
集体经济组织：经济联合社、经济社等
投票数的企业，则确认其为前期服务商。
常平镇、
各企业获取投票数不足三分之二
茶山镇、
南城街道、
长安镇、
樟木头镇、
莞城街道
选取第一轮投票数较多的两家企业进行第
均有规定
二轮表决，第二轮表决票数较多的企业确
认其为前期服务商
前期服务商指引
村集体招引流程--集体决议阶段
民主决策要求
《东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法》(东府 〔2018)40号)
3.深圳对违法建筑控制严格。东莞违建控制力度较弱 4.深圳城中村多为出租，东莞旧村庄自住比例较高
拟定拆迁补偿方案
拆补原则
拟定拆迁补偿方案
拆补政策参考
◆《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范 （试行）》（东府[2019]29号）
◆《东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法》 (东府【2017〕25号)
签约主体
政策规定 ◆集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由服务商垫付补偿资金，但拆 迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。
拟定拆迁补偿方案
东莞与深圳的拆补区别 1.深圳拆补标准相对统一，东莞拆补标准一村一策 2.深圳城中村密度高，东莞层数较低、空地较多
人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民 政府负责执行。
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对
《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质 量发展的指导意见》(粵府[2019]71号)：三分之二以上多数决可 以申请行政裁决
●实际使用人属于与集体经济 组织签订历史用地协议的，由 集体经济组织按规定确认。
●实际使用人与镇人民政府 (街道办事处)或其下属企事业 单位签订历史用地协议的，由 镇人民政府(街道办事处)按规 定确认。
《东莞市城市更新权籍调査操 作细则(草案)》
●原则上有登记按照登记。
●不动产登记与真实权利状态 不符，依据有效证据确认不动 产权益。
●万江街道报街道党政联席会议审议 ●长安镇报镇党政人大班子会议审议 ●樟木头报党政领导班子联席会议审议 ●莞城街道报街道领导班子成员会议审
议
前期服务商指引
资质条件
集体经济组织公开招引前期服务商
政策熟悉程度
企业实力
资信情况
企业对省、市“三 旧”改造政策认知。 理解与执行力的
熟悉程度
注册资金、融资实 力、城市更新相关 项目开发经验、数
拟定拆迁补偿方案
“钉子户”问题应对 《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 (粤国土资规[2018] 3号)：申请强制执行
农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组 织表决通过并经市县人民政府批准的改造方案(含搬迁补偿 安置内容)，改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的 房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照《国有土地上 房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。
(常平、茶山、南城、樟木头镇、莞城街 道以及长安镇均有类似规定，另长安镇称 之为技术类费用)
前期服务商指引
委托第三方专业机构 南城街道
整个服务期间，前期工作涉及釆购、 招标、委托第三方开展工作的，服 务商不得以其名义开展
莞城街道、常平镇
茶山镇 招引方案
通过镇农村集体资产交易平台确 定专业技术队伍，所产生的费用 由前期服务商垫付并作技术跟进。
·每季度向城市更新办报送工作 进度·
考核不及格的进行通报并限时3 个月内整改，逾期未整改到位的， 停止执行服务协议，且5年内不 允许再参与莞城街道的前期服务
商招商。
前期服务商指引
履约管理
前期服务商的股权能否转让？
前期服务商指引
履约管理
东莞市部分城市更新项目前期服务协议： 非经甲方同意，乙方不得擅自将相关的权利 义务转让给其他第三方，或是通过转让股权 的方式让其他第三方参与改造区域的前期工 作事宜，否则甲方有权终止服务合同，相关
签订后报镇 住房建设局 规划备案
签订前 签订后
前期服务商指引
前期工作费用
专业机构技术服务费用
前期服务商费用
◆土地权属调查：含土地权属调查、房屋 测绘等；
◆规划研究费用：包括改造片区概念规划、 更新单元划定与研究成果等；
◆评估费用：主要为政府及村集体收益评 估、项目投资与风险评估等。
◆主要为执行前期服务工作过 程中产生的各种不具备法定收 费标准的一般服务费用，包括 但不限于意愿征询、编制拆赔、 综合收益和招商方案文稿、一 般咨询策划等工作产生的其他 所有费用。(长安)
●股东大会：有选举权股东的半数以上参加(或者三分之二以上的户 代表参加)，经到会人员的半数以上通过
●股东代表会议：三分之二以上股东代表参加会议，到会股东代表 的三分之二以上通过
●镇街应派员列席集体经济组织股东大会或股东代表大会，儆好录 影录像
前期服务商指引
村集体招引流程--签约阶段
茶山镇
镇领导班子会 议审议
量等
纳入人民法院、失 信中国失信名单的
不得报名参与
南城街道例外要求
企业原则须为东 莞市城市更新协
会会员
同一服务商不得在 南城街道开展超过3 总项目（已完成除
外）
莞城街道例外要求
提交服务事项计 划书，列明服务 事项和计划实施
时间
前期服务商指引
资质条件
报名企业能否使用股东的资质条件？
前期服务商指引
村集体招引流程---公式、报名阶段
●暂未办理物权登记的，除法 律另有规定或者合同另有约定 外，自不动产物权变动合同生 效时，可按照合同约定内容确 认不动产权益。
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新权籍调查操作细则(草案)》 ●适用对象： 无产权登记的或者产权登记与实际权利状况不一致的
●国有土地：镇街政府出具证明 出具程序：党政联席会议决策—结果公示—出具证明 书
◆《东莞市农民住房管理暂行办法》 东府〔2015]49号