常规项目工序穿插提效模型

08
关键线路工序穿插节点要求
主体封顶后75天屋面外架开始拆除，后期吊篮无法施工区域涂料一次 性完成，其余在外架上完成腻子施工，外架拆除后用吊篮施工油漆 4层以下外架在低区（16-1层）抹灰完成、外墙腻子（或贴砖）完成后 先行拆除，以提供室外防水、填土、园建结构工作面
模型特征：
楼层：33F/-1F
支护：放坡+素喷 基础：桩基 外墙：涂料
630天(绝对工 期590天，且
工艺)
为精装交付)
说明
佳兆业集团内控标准工期在行业内不占优势。
01
工期对比
挂网标准工期
节点 项目开工
土方完成 支护完成 基础及地基处理完成 地下室完成 主体封顶 外架拆除至竣工验收 入伙
集团交付项目实际工期
项目 株洲金域天下三期
长沙云顶梅溪湖一二期 武汉金域天下各期 南充君汇上品四-六期 珠海水岸华都一期二标（地下2层） 惠州东江新城三期一、二标 佛山金域天下五期 江阴浮桥家苑一期
封顶+285天 （精装交付）
修正（不 含冬歇）
春节，共计20 天 /年
春节、雨季， 合计25天/年
雨季，春节， 合计20-40天/ 年
06
关键工序穿插节点对比
单位 佳兆业
砌体进 度不滞 后于主 体10层
恒大
龙湖
万科
主体完成6层砌体开 始介入，主体21层前 完成砌筑样板（含水 电、铝合金），否则 视为工期延误，整体 在封顶后30天完成 主体完成21层抹灰介 入，主体完成25层抹 灰完成样板验收（含 防火门、入户门、消 防、公装），否则视 为工期延误，整体在 砌体完成后13天完成 顶层抹灰在砌体完成 后插入，涂料在抹灰 完成14天后插入，整 体完成以不影响拆架 为准
03
工程建设现状
公司整体建设效 率不高
各区域管理水平 良莠不齐
客户品质感受不 强烈
04
05
关键线路工期对比
单位 佳兆业
65天 50-95天 35+15（外防 水） 198天=33*6
恒大
25天 20-60天
龙湖
30天 45-85天
万科
60天 45-75天
土方+支护
模型特征：
桩基 地下室结 构 主体结构 外架拆除
120（120） 170（50） 368（33*6） 398（封顶+30） 418（封顶+50） 406 443（封顶+75） 518（33*2+15） 608（75）
节点 项目开工
土方完成 支护完成 基础及地基处理完成 地下室完成 主体封顶 外架拆除至竣工验收 入伙
时间（未含修正） 0
30（30） 65（35） 135（平均70） 185（35+15） 383（33*6） 625（110+33*4） 685（60）
模型特征：
砌体
封顶后30天 完成
楼层：33F/-1F
支护：放坡+素喷 基础：桩基 外墙：涂料
内抹灰
抹灰进 度不滞 后于砌 体10层
封顶后60天 完成砌筑、 抹灰
封顶后45天 完成，内外 墙同时施工
交付：毛坯（内保温 、无地坪）
外墙抹灰
外墙装饰
Fra Baidu bibliotek
\ \
封顶后50天 开始，封顶 后115天完成 封顶后45天 场地移交
02
我司某封闭项目二期高层，单体33F/-2F， 2016年2月主体封顶完成，截止目前外墙装饰 完成85%，室内公装样板仍未完成，地下室顶 板防水局部开始插入施工，施工电梯无法拆除 。挂网一级计划要求2017-4-20完成竣备。 我司多个封闭项目存在工序衔接不合理（主体 施工进度与砌体进度相差20余层、内墙抹灰与 砌体工程相差20余层、主体封顶后迟迟无法展 开室外总平施工）的情况。
常规项目工序穿插提效模型
（二〇一七年一月）
1
2016行业数据对标-工程
单位名 称
佳兆业
蓝光
龙光
龙湖
万科
恒大
销售额
317亿
339
370亿
800亿
3500亿
3700亿
标准工 期 （33F/1F）
867天（绝对 工期675天）
650天
680天（绝对工 期562天）
700天（绝对工 期650天）
770天(绝对工 期730天，传统
模型特征：
楼层：33F/-1F
支护：放坡+素喷 基础：桩基 外墙：涂料+局部贴 砖 交付：毛坯（内保温 、无地坪）
10
穿插模型工期对比
穿插模型工期
节点 项目开工
主体开工 地下室封顶 主体封顶 标准层砌体完成 标准层内抹完成 4层以下外架拆完 屋顶外架开始拆除 外架拆完 园林完成
挂网标准工期
时间（未含修正） 0
12
THANKS.
时间（未含修正） 0
30（30） 65（35） 125（平均60） 175（35+15） 373（33*6） 615（110+33*4） 675（60）
开工至入伙实际工期 850（跨2春节）
990（跨3春节） 930（跨3春节） 820天（跨2春节） 930（跨3春节） 715（跨2春节） 730（跨2春节） 770（至毛坯竣备，跨2春节）
主体结构完成26层，外墙抹灰从16层开始向下施工，外墙整体分两段 施工（16-1、构架-17层），中途如因外抹进度较快，可在17-屋顶中 间悬挑层再行分段 外墙腻子从16层外墙抹灰完成、养护14天后开始移交施工
主体结构完成16层，内抹灰、内保温样板验收确认完成，随后开始大 面施工，整体在主体封顶后50天完成内墙粗装饰 主体结构完成10层，砌筑、户型样板验收确认完成（设计、工程、客 服联合验收），随后开始大面施工，标准层砌体在主体封顶后30天砌 筑完成。 主体结构完成6层，施工电梯投入使用（完善安监备案手续） 4层以下外架拆除后，开始地下室顶板清理、防水基层处理、园建大结 构、防水、回填土、管网、园建结构、土方粗整形等施工。外架整体 拆除完成后，顶板具备园林土方精细整形及后续施工条件 园林施工周期75天，完成后2个月竣备完成并达到入伙条件
工期修正： 跨春节，增加30天； 雨季和台风季节，每年增加30天； 长三角每年12月下旬到次年2月中旬冬季受冰冻天气影响，增加工期20天； 冬歇期辽宁区域每年增加4个月，北京、山东每年增加3个月。 针对不同区域，后续将做重点调整。
竣备完成
653（60）
11
总结
培训总结：
①工程系统管理人员需明确工程开发现存的短板，加强提效的意识； ②关键线路节点管控是在传统工艺基础上实现工期提效的唯一，通过关键 线路工序工期的缩短，才能提高整体开发效率； ③非关键线路的工序需做好提前介入，确保不影响关键线路节点的完成。
工期修正： 跨春节，增加30天； 雨季和台风季节，每年增加30天； 长三角每年12月下旬到次年2月中旬冬季受冰冻天气影响，增加工期20天； 说 明：集团内项目建设周期整体滞后于标准工期要求。 每年5月、9月为农忙期，增加10天； 每年6月中高考期间禁止土方外运、建筑材料车辆市区通行、混凝土、桩 基施工，增加工期6天； 冬歇期辽宁区域每年增加4个月，北京、山东每年增加3个月。
楼层：33F/-1F
支护：放坡+素喷 基础：桩基 外墙：涂料
50天 190天 =10+10+31*5.5 封顶+125天
40天
50天
165天/33层 封顶+169天 封顶+354天
198天=33*6 封顶+212天 封顶+362天 （毛坯）
交付：毛坯（内保温 、无地坪）
封顶+302天
竣备交付
春节、雨季、 台风、冰冻、 高温、农忙、 高考，合计96 天 /年
封顶后150 天完成外立 面装饰
电梯
\
\
\
07
管理目标：在提高项目开发建设效率的同时，保证每道工序都有合理的施 工时间，确保工序的施工质量。 管理策略：①优化标准工期体系，使达到行业前列水准，以标准工期作为 一级计划编制、考核原则，强调计划严肃性(下阶段重点)。 ②新增佳兆业集团关键工序穿插提效模型，以其为合约规划、设计招采、 工序穿插、进度管控的指导依据。
交付：毛坯（内保温 、无地坪）
09
重要工序穿插节点要求
正式电梯材料在主体封顶后30天到场，封顶后55天完成安装工作面移 交。 公共部位装修工程在主体封顶前30天完成定标，在主体封顶后65天完 成样板施工及验收，公装整体在主体封顶后155天（基本等于外架拆 除完成时间）完成。公装施工周期与顶板防水、填土、管网施工周期 重叠，需做好现场材料通道策划。 前室防火门、消火栓安装进度以不影响公装工作面移交为前提。 入户门在公装完成后10天安装完成。 外墙涂料油漆施工吊篮在外架拆除完成后安装到位，整体立面油漆及 百叶在外架拆除后70天内施工完成。 外墙栏杆在当层外架拆除前必须安装到位。 外窗在砌筑样板完成时须定标，定标15天后完成材料定样，定样30天 后完成外窗样板安装及验收。主体施工至23层结构时门窗从16层向下 开始批量安装。 地下室配电房、水泵房、水池、风机房、消控室安装工作面移交 在主体封顶时完成，大地下室综合管线工作面在沉降后浇带封闭 后30天开始分段移交，消防工程、配电工程、自来水工程、人防 工程完成时间以不影响各地区专项验收为准。