试述如何做好房地产行政管理

试述如何做好房地产行政管理

【摘要】近年来房地产市场日异常活跃，并日渐成熟。作为政府管理的重要组成部分，房地产行政管理部门对房地产的经营活动、地产的建设与开发、房产维修等进行管理。本文对房地产行政管理的重要性做了阐述，并对更好地开展房地产行政管理工作提出了相关建议措施。以期推动房地产行业更好更快地发展。

【关键词】房地产；行政管理；重要性；管理措施

我国的房地产行业近年来发展势头迅猛，在发展过程中，由于竞争态势激烈，在房地产市场上存在多种不规范操作，既损害了消费者的利益，又阻碍了房地产事业的未来发展。我国虽然也出台了相关的房地产管理制度以及政策，但问题仍层出不穷，难以控制。如何促使房地产行业的健康发展，规范市场秩序，实现公平竞争，提高消费者理性消费水平，成为国家政府行政管理的当务之急[1]。同时，也给房地产行政管理部门提出了更高的要求和挑战，加强房地产的行政管理势在必行。

1.加强房地产行政管理的重要意义

1.1房地产行政管理是房地产事业发展的有力保障

随着经济体制改革的深入，以及产业结构的不断调整，房地产事业的发展需及时调整生产计划、分配计划以及流通形式等，使得行政管理部门需要对各方面的业务进行协调和调整，以保障房地产事业的有序进行和不断发展。

1.2加强房地产行政管理是实现政府管理的有效方式

政府制定管理政策管理房地产行业，以加强对房地产的行政管理为主要手段，以规范和管理房地产市场秩序，保障房地产各方面事业的顺利开展，实现国家的宏观调控。可以说，房地产行政管理是实现政府管理的有效方式[2]。

1.3加强房地产行政管理是实现国家、集体、个人合法权益的保障

房地产行业涉及面很广，且涉及金额往往较大，关系到国家、企业以及消费者的财产经济利益。制定有力的管理制度和政策，加强房地产行政管理是实现这三方利益最有效的保障。

1.4加强行政管理是实现住房商品化的重要方式

住房制度的执行和改革需要采取必要的行政管理措施方能实现。制定的住房制度关系人民群众的切身利益，由于其政策性和群众性很强，因此，需要行政部门调动多方积极性，充分发挥行政管理部门的作用，采取必要的行政手段，实现住房商品化。

2.行政管理的有效措施

2.1促使政府职能转变，实现政务公开

政府职能转变是指国家行政机关在一定时期内，依据国家和社会的发展需要，转变自身的功能、管理内容、作用范围、管理方式等。政府对房地产的销售、开发、管理等的审批，要严格规范法，并简化程序，尽量做到公开、透明。除此之外，严格处罚违反审批制度的行为，对于徇私舞弊、以公谋私的行为要给予严惩。可安排专人负责处理房地产市场投诉电话，及时反馈市场信息。

2.2加强行政风气建设，提高工作效率

注重加强行政管理部门的行政风气建设，用科学理论指导工作，树立廉洁公正的行政态度，将反腐倡廉做到实处。把提高工作效率作为重要目标。深入改革行政建设，简化行政审批程序，提高审批的效率。

2.3提高行政管理意识，规范房地产市场秩序

提高房地产行政管理意识，充分认识行政管理的重要性，增强管理的紧迫感和责任感，在进行房地产行政管理中，把促进房地产市场健康持续发展作为管理目标，为营造良好的房地产市场环境提供有力保证。

2.4加大违规、违法打击力度

各地区的管理部门对房地产市场上的违规、违法操作应予以严肃处理，维护房地产市场的有序发展。

2.4.1加强项目开发管理。在房地产项目开发过程中，存在多种违规、违法操作，给房地产市场发展产生不利影响。因此，加大对房地产项目的开发管理势在必行。各地管理部门应严格执行房地产开发项目的审批制度，并做好审批项目的跟踪管理工作。对未按合约要求支付出让金的，可解除合同，并要求支付违约金。对未按合约规定时间开发利用土地的，管理部门应处以警告、金额处罚，甚至可收回土地的使用权。对于需修改合约相关内容的，应获得行政管理部门的同意后方可修改，并重新建立一份出让合同书或合同变更协议书。

房地产企业应严格遵守规定，按照程序竞争开发项目。严格按照有关规定进行项目投标、用地、规划、建设以及进行销售等工作，对于已签订出让合约的，必须严格按照合约执行，不能随意改变条约规定，擅自进行其他操作。若必需修改合约的可按照程序提交修改意见，在获得有关部门的同意后，并签订了变更合约或新的合约后，方可使用。对于违规操作，有关管理部门则会给予严肃处理。

2.4.2加强管理商品房的面积计算方法。对于房地产的商品房面积计算方式施行规范管理，可有效减少商品房面积“名不副实”的情况。积极推行规范合理的

商品房套内建筑面积的计价方法。房地产企业必要时应对消费者说明套内建筑及分摊公共面积。分摊面积的公共部分，应属于业主共有资源，房地产企业不能将其出售或出租。为杜绝面积计算以及面积分摊出现违规现象，各地行政管理部门应加强管理以及处罚力度，坚决抵制侵犯消费者合法权益的行为。

2.4.3加强合约管理。对于合约欺诈行为要予以严肃处理。合同的制定应严格依照《商品房买卖合同示范文本》进行[3]，范本中对于制定合同的内容、解决合同纠纷、维护购买者的合法权益等方面有很好借鉴作用。各地管理部门可将其作为制定合约的标准范本，并推广应用。若房地产企业未按照范文制定合同的，行政管理部门应认真检查其是否按有关法律法规进行合约内容的编写，若未达到规定要求的，则要求房地产企业进行修改和调整。对于警告后仍未进行修改或调整的，则可拒绝发放预售许可证。

2.4.4加强竣工验收管理。竣工验收通过的商品房方可进入市场。行政管理部门应加强竣工验收管理，把好房产交付关口。对于不合格的商品房，不能进入市场。房地产行政管理部门有权责令违规开发商在一定期限内补全相关验收手续，或降低资质证书等级，甚至有权注销其资质证书。

2.4.5加强房地产的广告管理。加强房地产广告管理是房地产行政管理的重点。对于违法的广告坚决查处。所谓的违法房地产广告指的是房地产企业不兑现广告承诺的内容等。房地产行政管理部门可对类似行为责令其修正，并要求其在规定期限内整改完成，不按规定整改的，可对其资质降级或注销其资质证书。房地产开发商及中介服务公司，应严格按照广告承诺书中的内容进行交付。若出现违法广告，侵犯了消费者的合法权益，管理部门应按规定给予处罚。

2.4.6加强对中介行为的监管。制定房地产经纪人职业资格审查制度，并要求房地产中介人员必须持有上岗证。不得伪造、修改相关证件。房地产行政管理部门应定期或不定时检查中介人员的资格证书或上岗证。对于不合格的证书责令其重新办理或者直接作废，并给予相应的处罚。

3.小结

为了房地产行业更好更快的发展，使其成为国民经济的重要支柱产业，应明确房地产行政管理对房地产市场健康运行的重要意义。并努力加强各地的房地产行政管理，如切实转变政府职能，树立廉洁公正的行政态度，规范房地产市场秩序，加大对违法项目、违规操作、违法广告的打击力度，加强对竣工验收、中介服务人员的资格审查等监控工作等。以保证房地产事业更快更稳的发展。

参考文献

[1]张伟.我国房地产市场的问题及未来发展探讨[J].财经界（学术版），2013（11）：73-74.

[2]王汉生.中国房地产的现状及问题分析[J].现代商业，2011（20）：45.