合肥政务区写字楼市场调查报告

代表楼盘: 置地投资广场、蓝鲸国际 绿地赢海、汇金大厦、 新城国际、蔚蓝商务港、 IFC安徽国际金融中心
目前已形成六个写字楼集中分布、 目前已形成六个写字楼集中分布、开发的区域
濉溪路商务区 分布：濉溪路沿线； 代表项目：国光.万豪广场； 平均售价：7000-8000元/㎡； 新站商务区 分布：胜利广场周边； 代表项目：宝文商务大厦； 平均售价：9000元/㎡；
16.05% 14.30% 12.64% 15.11%
合肥写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交比例，已超过全国写字楼土地成交15％平均线。 “限购”政策的执行，商业地产将获得更好的发展，价格上涨趋势明显。
历年写字楼市场供应量不断增加， 年呈现激增 历年写字楼市场供应量不断增加，09年呈现激增
供应量 60 50
高新商 务区 政务新区 商务区
增幅 35% 30% 25%
40 20% 30 15% 20 10% 10 5% 0 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 0%
商住两用 18%
其中纯写字楼占82%，以商住两用为概念的类办公产品比重明显下降。 综合体项目增多，商业办公、公寓、商业等一体化配套加强。
纯写字楼 82%
关注点 宜人并 洁 静 满 现代 齐 、 公共面积 注重安全、服务内 依赖 度高、 到达工 动 办公 求 局 档
要素 安 全 景 观 休 闲 人 气 建筑质 业 态 优 尽
关注点 要求保安措施严 要求景观 闲空间 设
要求旺盛而又不喧闹 要求高质 感、 感、 现
具有品味、高尚、实
工程进度
要求工程进度
、 烂
8.6%
房地产 互联网信息系统 营销售后 能源业
入驻企业租赁面积多在100㎡以上 ㎡ 入驻企业租赁面积多在
企业类型 需求面积区间 单位：㎡） （单位：㎡）
金融保险 100100-700
制造业 100100300
政府机构 100010002000
农业 200200-2200
能源业 2002002200
价格（元/㎡） 销售率（备案）
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 宝文国际大厦 利港国际 利浩财智广场
新城国际
绿地瀛海
国金大厦
09年至今，合肥写字楼价格有较大上涨，多数高品质楼盘销售价格已达到8000元/平方米以上， 超过 10000元/平方米的写字楼数量也在不断地增加。 整层销售或部分整层销售打造企业总部基地项目，目前在市场中占有一定比例，尤其政务区比较集中， 如新城国际、财智中心、振兴大厦等，并逐步成为一种趋势。 当前市场在售量已基本达到尾声，销售率达到80%以上的占比重很大，市场需求有待进一步供应。
对 求较高， 求 面积 大， 较 欢 层区，价格承受能 力一般；企业决 层风 格较为开 动，多 采用按揭付款。
中介服务类客 中介服务类客户 务类
投资类客户 资类客 不太关 写 楼 ， 对 价格、地段和租金回报
对 求较高， 求 积 较 ， 较 欢 低层区，价格 能力一 般；企业决 层风格较为 开 动，绝大 用按揭付款。
金融类 金融类客户 实业类客 实业类客户 外向型经济 外向型经济
对 求 高； 求 面积大，多选择高层区， 价格承受能力很强；企 业决 层风格 较务实 和理性追求性价比；多 采用一次性付款。
对
求 ， 求 积较大， 较 欢高 层区写 楼，价格 能 较强；企业决 层 风格 较务实 ， 求 价比；一次性付 款与 揭 款比例相当。 科技类 科技类客户
企业性质 民营企业 政府机构 国有企业 事业单位 外资企业
占比 87.4% 2.8% 3.2% 2.6% 4.0%
合肥市写字楼入住行业分布
1.6% 1.8% 2.8% 3.1% 3.3% 3.3% 3.7% 4.2% 4.4% 5.6% 建筑装饰 制造业 交通运输 政府机构 6.1% 科教文 美容保健 传媒业 农业 6.2% 金融保险 电子通信 其他 多元化 7.7% 7.2% 6.7% 外贸/批发/零售 咨询业 法律会计 饭店旅游 12.1% 8.8% 1.5% 1.3%
政务区商务区
新站区商务区 高新区商务区 其他部分区域 合计
在未来2年内，合肥市写字楼后续将有约205万方货量上市，供应充足。 政务区的体量达到未来供应量的1/4，将是未来高档写字楼市场的集聚地，形成新的商务中心
写字楼现有货量处于尾声， 写字楼现有货量处于尾声，刺激价格上涨
合肥主要写字楼销售情况
17000 15000 13000 11000 9000 7000 5000 3000 1000 万达广场 IFC安徽国际金 融中心
写字楼未来发展趋势
发展方向
市中心可开发土地的供应量有限，未 来供应将集中在政务新区及滨湖新区, 市中心零星小地块供应。 未来1-2年已明确规划的办公项目供应 量应该在210万方左右，其中以综合体 项目为多，政务区、包河区最为集中
供应体量
写字楼整体市场小结
供应成交：现有货量进入尾声，成交量趋缓，后续供应激增，市场竞争压力加大； 供应成交： 价格现状：当前市场供应进入尾声，刺激价格上涨，后续放量比较集中，价格将趋于稳定； 价格现状： 面积分割：入驻企业面积需求多在100平米以上；整层销售或半层销售需求逐渐上升； 面积分割： 发展趋势： 发展趋势：市中心土地供应有限，未来政务区和滨湖新区将成为供应热点。
2004-2009年写字楼类土地成交变化图 400 300 200 100 0 成交面积：亩 成交价格：万元/亩 所占比例 2004 16.5 65 4.06% 2005 60.76 110 9.11% 2006 35.75 180 2007 67.52 280 2008 32.22 240 2009 78.53 290 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
政务区商务区 分布：政务区； 代表项目：新城国际； 平均租金：40-70元/㎡.月； 平均售价：10000-11000元/㎡；
政务区行政氛围浓厚、环境宜人，价格位于中游 商务氛围雏形已现、并逐步增强。
近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过 ％ 近六年写字楼土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％
立基大厦
Biblioteka Baidu
入驻企业以建筑、装饰、科教、 入驻企业以建筑、装饰、科教、金融保险和外贸企业居多
尽管在各重点商务区行业分布情况有 所差异，但合肥市写字楼租赁企业中从 事建筑装饰行业的最多，占总比重的 12.1%，与其在合肥市迅速发展密切相 关；其次教育培训、金融保险、外贸批 发零售业也是入住较多的行业。 而在各重点商务区中，高新区商务区 主要为科研楼项目，打造高新产业孵化 器；政务区商务区入住的写字楼有新城 国际、总商会大厦、安德大厦，蔚蓝商 务港，蔚蓝商务港入住率达到65%以上， 新城国际入住率达到90%以上；而省级 政务区—滨湖区的写字楼现在还未正式 入驻。 由于政府鼓励民营企业发展以及国有、 事业单位的陆续改制，入住写字楼的企 业87.4%为民营企业；而随着对外开放 的实行，外资企业在合肥市写字楼入住 企业中占据4.0%的比例。
合肥政务区写字楼市场调查
重点商务区 写字楼市场分析
合肥写字楼 整体市场分析
政务区 写字楼市场分析
重点写字楼 分析
起步晚、起点低， 起步晚、起点低，市场细分迟
合肥写字楼的发展始于20世纪90年代，刚刚起步，作为代表的盛安大厦、新鸿安大厦起点低、品质差、功能欠 缺，继而不能为市场所用，继而出现的邮电大厦、润安大厦的兴起象征着合肥写字楼市场的正式萌芽。 合肥较大规模的的写字楼开发是从2003年前后， 合肥市出现了一批写字楼，如天徽大厦、万通大厦等。写字楼 的开发开始规模化，而且逐渐向多功能、现代化、智能化发展，写字楼的办公理念、设计理念、服务理念等都得 到较好的诠释。如财富广场、中环国际广场等。 快速发展期 2006至今 至今） （2006至今）
25 20 15 10 5 0 马鞍山路沿线 一环沿线 长江西路沿线 政务区 新站区
长江西路沿线 14%
一环沿线 37%
其它
后续供应充足， 后续供应充足，主要集中在西南片区
区域 中心商务区 濉溪路商务区 五里墩商务区 包河区商务区
后续货量（万方） 约15 约10 超过35 超过35 约25 超过60 超过60 约20 约10 超过40万方 超过40万方 40 210
咨询业 100100-200
房地产业 100100-1000
企业类型 需求面积区间 单位：㎡） （单位：㎡）
交通运输 100100-1000
饭店旅游业 100100-200
传媒业 100100200
网络信息 业 100100-700
建筑装饰 业 100100-300
法律会 计业 100100-800
一环沿线成为写字楼的主力供应区域
2009年新供应的写字楼集中在一环路沿线和马鞍山路沿线， 二者供应量占全市供应的57%，其中一环沿线占据37%的供应量， 几乎为除马鞍山路沿线外的其它各区总和。
新站区 12% 政务区 11%
合肥各区域写字楼分布比较
其它 6%
马鞍山路沿线 20%
合肥写字楼区域供应比较
市中心商务区 分布：环城路以内； 代表项目：华侨广场； 高新区商务区 分布：软件园周边； 代表项目：浙商大厦·瑞雅领馆； 平均售价：9000元/㎡； 五里墩商务区 分布：五里墩周边； 代表项目：IFC安徽国际金融 中心 平均售价：15000元/㎡； 平均售价：14000元/㎡；
包河商务区 分布：马鞍山路及徽州大道沿线； 代表项目：绿地赢海； 平均租金：35-55元/㎡.月； 平均售价：8500元/㎡；
重点商务区 写字楼市场分析
合肥写字楼 整体市场分析
政务区 写字楼市场分析
重点写字楼 分析
写字楼呈现区域性发展， 写字楼呈现区域性发展，裂变出多个重点商务区
2005年以来，合肥写字楼开始出现全面发展局面，写字楼产品发展在很大程度上依靠政府干预，很难由市场 自发形成，政府也在有意识的从长远商务发展的角度进行规划，合肥写字楼开始出现区域性的发展。 商务区布局：项目位于政务区商务核心板块，属于城市 重点发展的新商务核心区。 濉溪路： 濉溪路：写字楼第一街 中央商务区 商业区 新站区商务区
进入07年以来，合肥写字楼市场正逐步步入细分，如以政务区新城 国际、蔚蓝商务港、长江西路置地投资广场、马鞍山路深蓝国际、 绿地赢海的代表高端写字楼逐步面试。而以格 形象转变期 2001—2005） （2001—2005） 林硅谷为代表的独栋写字楼也已面世。 产品萌芽期 1995—2000） （1995—2000） 代表楼盘: 财富广场1期、天徽大厦、 代表楼盘: 邮电大厦、润安大厦 中环国际广场、万通大厦
对 求 高， 求 积 较大， 较 欢 低层区，价格 能 较 弱；企业决 层风格较为 开 动，绝大 用按揭付款。
关 ， 求 积 较 ， 比较 欢 层区，价格 感 度非常高；该类客户 性；绝大 款。 揭
写字楼关注点：市场专业化细分明显， 写字楼关注点：市场专业化细分明显，需求要素考虑的较多
要素 环 境 配 套 功 能 装 修 物业管 公共交通 公共装修
多元 化 400400500
企业类型 需求面积区间 单位：㎡） （单位：㎡）
电子通信 1001001800
美容保健 100100-200
科教文 100100-400
外贸、 外贸、批 发、零售 100100-400
营销售 后 100100-400
形象、价格、 客户群体特征 ：形象、价格、地段是考虑需求的主要方向
主要货量来源 华侨广场、 华侨广场、安粮东怡金融广场 祥源广场、国光. 祥源广场、国光.万豪广场 IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、 IFC、环球金融广场、之心城、安高城市天地、 新华国际金融广场 东方广场、绿地赢海、安粮城市广场 东方广场、绿地赢海、 置地广场、新地中心、蔚蓝商务港、新城国际、 置地广场、新地中心、蔚蓝商务港、新城国际、 万达广场、华邦世贸城、财智中心、 万达广场、华邦世贸城、财智中心、信政白天 鹅商务中心和华润项目等 信地城市广场、 信地城市广场、宝文商务大厦 光彩广场、 光彩广场、浙商大厦 恒盛RBD、滨湖世纪城、 恒盛RBD、滨湖世纪城、蓝鼎国际商务中心等 RBD -------