地铁商业开发类型及经营策略分析

地铁商业开发类型及经营策略分析

摘要：随着全国地铁建设高峰的到来，地铁作为市民出行交通方式越来越来占

主导地位。地铁建设投资大，运营成本高，如何充分利用地铁客流进行地铁商业

开发，从而弥补地铁运营亏损显得越来越紧迫。本文对地铁商业开发类型进行了

分类，重点针对地下空间商业进行了论述，选取典型案例进行了分析，总结分析

地下空间商业项目经营策略，对同类项目具有一定的借鉴意义。

关键词：地铁商业；零星商业；地下空间商业；经营策略

截止2016年末，我国累计30个城市建成投运城市轨道交通线路134条，运

营线路长度4153公里，其中地铁占比达80%，2020年地铁规划里程8000多公里，远期设想总规模1.5万公里左右。如此大规模的运营线路将带来巨大的地铁运营

客流，如何将地铁客流转化为商业流量，从而产生地铁商业经营收益以弥补地铁

运营亏损变得非常紧迫，是摆在每个地铁城市面前的重要课题。

一、地铁商业开发类型

地铁商业可分为站厅零星商业（含车站商铺、自助银行、自助服务设施）和

地下空间商业。

（一）站厅零星商业

站厅零星商业包括车站商铺、自助银行、自助设备等类型，主要定位为提高

地铁配套服务，方便地铁乘客。

（二）地下空间商业

地铁的地下空间商业又可分为三种类型：

A：目的型，即商业设施以枢纽站为核心形成较大商业区，能有效吸引人流前来消费。

B：连通型，枢纽站和其他商业设施通过地铁商业在地下连通。利用地铁价值，在联通通道上做商业。

C：配套型，即枢纽站附属的商业空间，以站厅夹层商业空间、换乘大厅内商业空间为代表。针对换乘人群，做少量配套商业。

地下空间商业项目案例（以长沙叮叮MALL项目为例）

（一）项目区位

长沙叮叮MALL项目位于长沙贺龙体育馆南侧，坐拥长沙最大的文化体育休闲中心，与

劳动西路、芙蓉中路交汇处的地铁1号线、3号线换乘站——侯家塘站无缝对接。周边配套

完善，大型体育场馆贺龙体育馆以及君逸康年大酒店、金瑞宾馆、天玺大酒店、金源大酒店

等星级酒店环绕。摩天一号、嘉盛国际、新世纪大厦、华侨国际等写字楼坐落于此，学校、

企事业机关单位、银行等金融机构坐落周边，田汉大剧院、琴岛演艺等文体中心环绕周边。

（二）项目规模

该项目总占地30亩，总规划建筑面积约4万平方米，共有地下三层，其中负一、二层共2.4万平方米商业，负三层为1.6万平方米的停车场，配备约400个停车位。

（三）项目业态

70%的餐饮娱乐与30%的生活时尚，主力铺面面积15-25平方米，由开发单位统一规划、

统一招商、统一运营，拥有独立产权。

三、经营策略分析

（一）注重超前规划，规划决定了项目的价值

1、超前规划

地铁沿线的地下空间商业项目的建设及开发具有不可逆转性，地下空间商业项目的前期

规划设计处于商业开发价值链的最前端，直接决定商业空间的先天资质和后天价值，为后期

招商、经营等环节所能达到的高度奠定基础。

按照“规划先行、提早介入、主动筛选、做足预留”的理念，在地铁工可阶段介入，全程

跟进线路规划、车站选址及地下空间的土建、风水电、设备安装、装修等设计及实施，确保

各项资源的工程预留条件落实。

2、选址规划

地下空间商业项目一般是利用既有城市广场、绿化公园、市政道路等地下空间资源。对

拟进行地下空间开发的潜在地块进行分析和筛选，选取商业氛围好、潜在价值高的地块进行

开发方案研究及论证，开发方案应注重与地铁以及周边建筑的无缝接驳和连通，融合地上地下，尽可能吸引客流。

3、空间布局

重视感官舒适度，从内部空间规划上创造更宽敞、明亮的公共空间，借助地面自然采光

与通风。

4、充分预留

充分挖掘客流深层次需求，将客流转化为顾客。提前定位业态，为使业态未来能充分满

足市场需要，可提前引入运营商，介入到开发方案设计过程中。针对对不同业态所需要的风

水电等基础条件进行充分预留，为未来经营留有弹性。

（二）精准定位决定后期经营效果

1、经营主题定位

把握“主题突出、定位精准”的要点，结合地铁客流和社区人群特点，片区商业差异化，

突出生活、艺术、娱乐的新体验。

2、经营方式特点

可根据项目特点采取自营、整体运营、合作开发等不同形式，打造地铁商业品牌。

3、经营业态布局

终端运营、消费视角紧贴市场，车站商业注重“一站式便民”业态，地下空间则整合零售、餐饮、娱乐、办公等多元业态。

（三）与商家共享共赢、共同成长

1、招商前置

设计方案稳定后，提前启动招商工作，让商家提早介入方案设计、安装装修、工程施工

等过程，避免人力财力二次浪费，力求最大化发掘地铁地下商业价值。车站商铺、银行、自

助设备项目，至少在开通前3个月完成招商工作；物业区项目，至少应在开通前1年完成招

商工作，便于运营商进行消防报建、进场装修等工作。

2、共同成长

将地铁商业收益与商业运营商共享、共成长推行“保底加分成”模式，降低运营商初期经

营压力，帮助运营商长远发展。通过报纸、广告灯箱、微信公众号等平台，在宣传营销方面

给予运营商支持，形成共生共荣的生态体。

3、多样化沟通

通过商户年会、座谈会、满意度调查等，构建与商家沟通的交流平台，并致力建立完善

的商家评级体系，培育优秀商家，形成地铁商业品牌库

4、搭建营销平台

拓展渠道多样化，除采用广告灯箱、报纸等平台外，还采用微信H5新媒体、招商发布会等方式营销推广。

（四）构建地铁智慧商圈

在“互联网+”时代下，运用高新技术与现代服务理念，构建智慧型商圈新场景创新商业的

整合。充分发挥地铁大平台优势，将各类传统商业资源化零为整，大客流向商业流量转化，

拉升商业品牌认知度打造新型商业场景。突破传统商业的维度，从“场所”向着“场景”转变资

源智慧融合。“互联网+地铁资源”，融合传统资源板块，构建地铁智慧商圈。

参考文献

[1] 中国城市轨道交通协会信息，第3期（总第14期），2016年12月31日.

[2].深圳地铁地下商业空间开发与创新，2017年4月.