南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

南宁江南区房地产楼盘市场分析报告

一、江南区现状及城区发展趋势

（一）江南区域现状概况Array江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南岸而命名为江

南区，管辖那洪镇、江西镇、吴圩镇、苏圩镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南街道、

沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人。

江南区是个后发展城区，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发

展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成和中

国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出了“工业化、城市化”

的发展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城

市建设和第三产业走上了快速发展的轨道。

江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：

1.核心区域优势：

江南区是五象新区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是发展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的

良好场所。

word文档可自由复制编辑

2.便捷交通优势：

南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的发展。

3.人气商贸优势：

江南大道沿线及周边主要具备旅游娱乐、购物休闲以及餐饮业；“10＋1”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。

4.环境优势：

江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产项目。逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速发展，创造洁静优美的人居环境。

（二）江南区市政规划及发展趋势

1、江南区市政规划

实施“136”工程和旧城改造项目，完善城市功能。根据城市发展需要，对一些重要地段进行改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期主要实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。

2、发展趋势规划——“一区两带多组团”的城区发展空间布局

“一区”——多点式商贸区

范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。初步具有市场集聚word文档可自由复制编辑

效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，服务江南工业园和江南物流园的商贸区。

“两带”——邕江南岸经济带、城区西南部经济带

邕江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居发展区，形成独具特色的江南外滩新景。

城区西南部经济带范围是沙井片区、吴圩镇、苏圩镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴圩、苏圩一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力发展“空港经济”。

“多组团”——多个小城镇特色组团。

范围包括吴圩、苏圩、江西、延安镇。根据各镇资源特点和比较优势，分别侧重发展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速发展的产业。吴圩镇重点发展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点发展储运、食品加工业；江西镇重点发展旅游业；延安镇重点发展农产品加工业。

word文档可自由复制编辑

word 文档 可自由复制编辑

二、江南区房地产市场划分及特点

（一）区域市场划分

按房地产发展特征，江南片大体分为三个板块：

五一沙井板块（老江南板块）；白沙星光板块（新江南板块）；壮锦那洪板块（新兴的城南板块）。

从规划上看来，江南区发展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居发展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。 如果要对目前南宁房地产发展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或将发展成为南宁的副中心。

（二）江南区各板块在售项目统计表：

江南白沙星光板块五一沙井板块壮锦那洪板块在售楼盘数量 3 4 7

待售/新增楼盘

数量

1 3 1

楼盘规模（亩）61—583亩

华南城3406亩

4-586亩52-463.06亩主要物业类型纯住宅纯住宅纯住宅目前均价

（元/m²）

6500元/㎡6900元/㎡5400元/㎡主力户型紧凑二房、三房二房和三房二房和三房

主要消费群周边县市，省外乔迁居民、投

资客附近本地居民、周围生意人、南宁外

县人

二次置业者、周边居民

word文档可自由复制编辑

word 文档 可自由复制编辑

江南区各板块楼盘存量/增量：

从现在江南区总体来看，住宅市场供应较为充足，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步回升，新增量渐增。五一沙井板块存量房多，因为有几个大楼盘刚刚开始销售，如融晟公园大地现存量房2664套。另一个原因是宏观政策的调控削弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售项目较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售情况较为可观；壮锦那洪板块销售价格较低，存量较少，发展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，新增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观。

住宅存量分析

4010

153

773

468

318

1787

01000

2000300040005000存货量

新推量存货量4010153773新推量

468

3181787

五一沙井板块

白沙星光板块

壮锦那洪板块