中国土地财政问题分析
我国的土地财政弊端与问题浅析
我国土地财政弊端与问题浅析摘要早在上世纪八九十年代，我国就已经就土地有偿使用问题做过初步讨论，并存在认识上的分歧，不少人从增加政府财政收入的角度，主张土地有偿使用，他们侧重强调国家土地所有权在经济上的实现。
但也有人认为，实行土地有偿使用，主要是为了发挥地租的调节作用，理顺经济关系。
而当时的讨论，实际上是财政观点占了主流地位，发展到现在，并最终形成土地财政。
一．导言土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
据数据显示，当今的我国政府，对土地财政的依赖程度已经远远超过前几年，在这种情况的背后，联结者农村大量的失地农民，城市过度扩张带来的各种城市病以及城市房地产价格过高等种种城市化进程当中的问题。
对于现在这种严峻的情况，本文将对土地财政现象及产生的原因做一个分析，并且就此现象提出自己的对策与建议。
二．土地财政的现状及分析地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为“土地财政”。
近10年来，我国各地土地出让金收入增长迅速。
2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%，而去年2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿，据相关资料显示，地方政府对土地财政依赖程度已达到86.75%。
这组数据不能不让我们警醒。
从政府的土地财政收入来源看，主要分为两部分。
一为税收收入，主要为建筑税和房地产税。
二为非税收收入，主要为土地出让金。
这两个部分的收入，其实是有相互联系的，政府先出让土地，收取土地出让金，接着房地产商建设房地产，并且上交给政府建筑税和房地产税，又成为了这政府的收入，在这个环节看来，似乎对政府来说是个良性循环，政府可以靠出让土地获得大部分的财政收入。
但是，如果仔细想想就会发现，政府这一连锁行为的源头是要不断让出国有土地使用权，也就是不停出让土地来维持这一过程，这样就不可避免的要不断占用农业用地，因此，土地财政本质上是对于农业用地的不断征占与转变。
我国土地财政问题研究
目前， 国土地财政 占地方财政收入 我国现实的土地整理办法 ， 我 却忽视了这一 了社会投资 ； 其次， 府投资影响 了产 业 政
的比率很 大， 而且在逐年上升 。在很多地 规律，利用行政权力将土地整合后拍卖 ， 结构调整， 加剧了产 能过剩 。政府掌握的 方， 第二财政早 已超过 正常意义上 的依靠 抬高土地 价格，从何获得 较高 的财 政收 大量资金投 向哪里 ， 对产业结构 的变化有 税收和公债所取得的财政收入 。 国务院 入 ， 据 造成 了应然与实然状况的矛盾 。
发 展 研 究 中心 的一 份 调 研 报 告 显 示 ， 一 在
重要的引导作用 。多年来， 地方政府 的土
刺激 了建 那么， 为什么地方政府要大力依靠土 地出让收入主要投 向城市建设 ，
房地 带 民 些地方， 土地直接税 收及城市扩张带来 的 地财政来 增加财政收入 呢？主要成 因如 筑 业 、 产 业 的 大 繁荣 ， 动 了 建 材 、 第 １９ 我 民用五金 、 民用化工等产 业 的发 间接税收 占地方预算 内收入的 ４ ％， ０ 而土 下 ： 一 ，９ ４年 以来 ， 国 实 行 的 分 税 用 电器 、
公 财税
我 国土地财政 问题研 究
口文 ／ 崔春芳 乔 涵
（ 包头市土地储备中心 内蒙古 ・ 头） 包
［ 提要］ 本文从 土地 的经济学意义 的个别生产价格低 于按劣等地个 别生产 政 绩考核 体制便成为地方政 府追求土 地
及 理 论 定 价 方 法 与 实 际 收 购 土地 的 定 价 价格决定的社会生产价格的差额决定的。 财 政 的 内在 动 力 。
方法的背 离分析 来看 ， 土地 财政存在 的问 绝对地租是优 、 劣各类土 地必须交纳 中、
土地财政的收益与风险分析
土地财政的收益与风险分析随着城市化进程的加速，土地成为了城市发展的重要资源。
在中国，土地财政一直是地方政府的重要经济收入来源。
但是，随着经济发展的转型，土地财政面临着新的挑战。
本文将从收益和风险两个方面分析土地财政的现状。
一、土地财政的主要收益来源1. 土地出让收益土地出让收益是土地财政最主要的收入来源。
在城市化进程中，政府通过土地招拍挂等方式将土地转让给商业房地产开发商，获得土地使用权出让金和土地增值税。
这是目前地方政府最主要的收入桥梁之一。
2. 土地增值收益土地增值收益是指由于土地市场价格上升所创造的资本利润收益。
土地的市场价格涨幅越高，政府获得的土地增值收益就越高。
为了获得更高的土地增值收益，地方政府还会通过制定土地政策，创造更好的市场环境。
3. 重大基础设施建设收益重大基础设施建设收益是指地方政府在城市规划和基础设施建设中所获得的财政收入。
在城市化进程中，政府需要投入大量资金用于道路、桥梁、地铁等基础设施建设，这些投资通常由土地出让收益、财政、地方国企等多种来源共同支持。
二、土地财政的风险1. 土地市场价格波动风险土地市场价格的波动风险是指土地市场价格的涨跌幅度对地方政府土地财政收入的影响。
由于土地市场价格受到很多因素的影响，价格波动较大，政府难以预知市场价格何时波动，收入也将相应受到影响。
此外，由于土地市场价格的风险大、政府官员权力较大、市场机制不足等因素，土地财政存在着滥权、腐败等问题。
2. 土地银行风险随着城市化进程的加速，地方政府的债务规模不断扩大。
而土地财政中的土地开发-融资模式导致土地银行的出现。
土地银行是指地方政府通过接受开发商存款或借贷，将所获土地出让收入等资金冻结在银行内，用以偿还土地开发费、地方政府债务等。
虽然土地银行通过锁定资金为地方政府债务提供了灵活的还款方式，但一旦土地市场波动、利率上升等因素出现，地方政府可能面临还款困难，从而导致金融风险增加。
3. 市场预期风险市场预期风险是指市场对经济发展的预期变化对土地财政的影响。
浅析土地财政的问题及解决方法
浅析土地财政的问题及解决方法国贸131刘文荟1323130102土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，又叫第二财政，属于地方财政收入的一种。
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。
现在在很多地方，第二财政早已超过第一财政。
据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。
在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。
在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。
这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。
城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。
其正面效应不容否定。
但是，问题也由此而生。
第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。
第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。
第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费。
第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。
总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。
但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。
究其原因，主要有以下几点：①现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入，目前在构建省以下财政体制时，上级政府居于主导地位，完全有权决定与下一级政府之间的财力划分和支出责任，所以自然就会发生财权逐级上移、事权逐级下放、处于政权末端的县乡政府财政困难的局面；②现行土地制度的缺陷，法律没有对公共利益的内涵和外延这一征地的唯一条件作出任何规定，而是由政府进行解释；③土地收益现有分配机制助长了土地财政。
当前中国土地市场存在的主要问题及对策
当前土地市场存在的主要问题及对策近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下：1、农村与城市分割的土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。
中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。
根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由政府进行征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配臵给城市使用者。
这种土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖。
由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。
2、管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。
近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整；在土地管理法下，土地的价值是根据其在城市的位臵来确定的，它与补偿的目的无关，而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联。
在土地被作为商业用途时，给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费。
考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势，补偿标准过低。
为进一步完善土地市场，建议从以下方面着手：1、进一步完善市场土地配臵机制，限定政府在土地市场中的权利、责任范围，建立透明公开的土地市场。
土地公有制从各方面来分析都是符合中国的基本国情的，应坚持土地公有的地位毫不动摇。
我国土地财政问题研究
我国土地财政问题研究摘要：关键字：引言1.土地财政现状描述1.1从地方财政中的土地出让收入来看随着房地产市场的不断成长与繁荣，其带来的土地出让收入规模不断扩大。
政府的“招拍挂”制度和土地出让计划很大程度上成就了这一收入的快速增长，根据国土资源部公布的数据，以 2010年为例，全国土地供应量当中通过招拍挂形式出让的土地为25.7 万公顷，占土地供应总面积的60%，由此产生的土地出让收入占总收入的 88%,而在地价不断高涨的同时，地方政府为获取更多的收益，不失时机地以 105%的同比增速加大了土地出让数量。
国土资源部数据显示，2007年我国土地出让收入突破万亿大关，2008年虽然下跌至 9600亿元，但之后的2009年再次飙升至1.59 万亿元，2010年和2011年更是高不可攀，分别达到2.7万亿元、3.15万亿元，虽然2012年土地出让收入有所下降，但仍达到2.57万亿元。
2003-2012年全国土地出让金收入数据年份土地出让金增速2003 5421.3 ------2004 5894 8.72%2005 5505 -6.6%2006 7676.9 39.45%2007 12763.5 66.26%2008 9600 -23.71%2009 15910.2 63.40%2010 27000 69.7%2011 31500 16.6%2012 25714 -18.4%数据来源：国土资源部（注：国务院发展研究中主副主任韩俊：2011年土地出让金的收入已经超过3.15万亿，其中房地产出让土地的收益就2.7万亿。
财政部财政科学研究所高培勇：2011年财政部口径土地出让收入为3.3166万亿元。
）2013年1-11月10个典型城市同期土地出让金收入比较年份项目2013年1-11月2012年1-11月2011年1-11月2010年1-11月2009年1-11月2008年1-11月土地出让金收入7928.9 3574.3 5729 6541.6 4091.7 2206.62013年1-11月同比历年同——121.8% 38.4% 21.2% 93.8% 259.3%期增幅数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）（注：10个典型城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、大连、杭州、南昌和青岛）1.2从土地相关税收来看地方政府出让土地除直接获得土地出让金之外，还有一系列与土地相关的税费收入。
土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x
土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文x土地财政问题与对策探讨-财政理论论文-财政税收论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——关键词：财事权失衡；土地财政；政府职能转变：税制改革一、引言（一）选题背景及意义土地财政，指地方政府出于增加财政收入、增长经济、偿还债务等目的，通过出让土地的使用权而获取的资金等收入，也称第二财政。
根据发展研究中心的调研报告显示，部分地区土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，出现了第二财政收入大幅超过第一财政的情况。
20xx 年，国有土地使用权出让金收入达65096亿元，比去年同比增长25%，占当年地方政府性基金收入的91.21%，相当于地方公共预算本级收入的66.49%。
土地财政的广泛应用为国内基础设施建设的迅速发展提供不可或缺的动力，促进了地方经济短期内的高速增长，但对中国金融、社会长远发展构成了巨大威胁。
挤占制造业投资资金、社会贷款坏账增加等问题日益被人们所重视。
因此全面分析中国土地财政发展过程、存在问题并提出相应的解决方案对解决我国亟需改变的土地财政现状有重要意义。
（二）文献综述土地财政作为我国特有的一项金融财政政策，我国已有不少学者在此方面开展过相关研究，包括分析土地财政发展起源，政策可持续性问题、政策分析等，却也缺乏更深入性研究。
土地财政涉及的内外部关系复杂，有学者试图寻求调解关系，例如章和杰、金辉（20xx）等学者强调减少全口径财政支出以抑制土地财政，这忽略了对经济增长的效应。
在研究土地财政的政策影响时，王晓燕（20xx）结合了国外的土地房产管理经验提出差别化征税体系，但也不能很好解决高地价高房价的螺旋上升。
大多数学者都认同将企业所得税或房产税培养为地方主体税种，如王森（20xx），但这却与国家对企业减税降费政策相悖。
综上所述，目前研究土地财政问题不够深入和不足之处包括：土地财政现状分析和主要问题；扩增房产税、企业所得税与“减税降费”的矛盾：政府职能的转变；社会投资影响分析。
我国土地出让金_现状_问题及政策建议
全球金融危机影响， 我国经济出现下滑， 地方用地需求减弱， 全年的土地出让金收入减至 1． 02 万 比 2007 年减少 16% 。2009 年， 经济出现回暖， 全国土地出让金收入再次刷新历史新高， 达到 亿， 1． 59 万亿， 比 2008 年增长了 63． 4% 。2000 － 2009 年， 土地出让金收入的平均增幅为 51． 8% ， 远
① 这是由于中西部地 政府所得到的净收益平均为 49． 62% 和 43． 55% ， 高于东部地区的 39． 69% 。
◇ 安 体 富 等 我 国 土 地 出 让 金 现 状 问 题 及 政 策 建 议
区经济欠发达， 财力不足的问题更为突出， 政府通过压低征地补偿等方面的费用支出， 扩大自身 收益比例， 增加可支配收入。 表 1 2003 － 2008 我国东、 中、 西部地区土地出让金收入情况( % )
《中国国土资源统计年鉴》 ( 中华人民共和国国土资源部编， 数据来源: 作者根据 2004 － 2009 年 北京: 地质出版社) 和 2004 － 2009 年 《中国统计年鉴》 ( 中华人民共和国国家统计局编， 北京: 中国统计出版社) 相关数据计算所得。
( 三) 土地出让金收支预算管理执行不力， 国有资产变相流失 2006 年底， 《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》 ( 以 下 简 称《通 国务院下发的 ) 规定， 知》 从 2007 年 1 月 1 日起， 土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地 “收支两条线” 。但 方国库， 支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排， 实行彻底的 《 40 个市地州 56 个县区市土地专项资金征收使用管理及土地征 是， 在 2010 年国家审计署公布的 674． 81 亿元土地出让收入管理不规范， 收出让情况审计调查结果》 中显示， 在被抽查的市县中， 、 未按规定纳入基金预算管理， 占征收总额的 20． 1% 。19． 61 亿 元土 地 出 让 收 入以“招 商 引资” “旧城改造” “国有企业改制” 和 等方式被变相减免。土地出让金收支预算管理制度落实不到位
土地财政怎样拖垮中国经济
土地财政怎样拖垮中国经济？一、中国式土地财政从何而来从土地产生财政收入,特别是征收不动产保有税作为地方政府的主要税源,是现代发达国家的通例。
我国的土地财政则不同,属于二战后后发的发展中国家利用土地增值收益推动城市化的特殊情况,同时又有着自己独特的背景和发展路径。
我国在1949 年以后土地使用是跟随项目批准的划拨使用, 无需付费。
20 世纪80 年代后期随着对外开放和招商引资的需要,从经济特区发端,开始了土地使用权的批租转让,从此,土地一次几十年的使用权转让开始流行,并成为地方吸引外来投资、发展工商业的重要手段。
1994 年中央和地方财政分税制的改革, 限制和减少了地方政府在税收收入中的分成, 但将当时还很小的土地转让收益划给了地方, 土地收入开始逐步为地方政府所重视。
不过, 在相当一段时期中, 从农民那里征来的廉价土地主要还是作为地方政府吸引投资、发展经济的竞争手段, 还不是作为财政收入的多大来源。
但是在1998 年国家启动住房商品化改革以后,土地增值的空间开始显现。
只是当时开始主导的还是土地开发市场化, 即房地产开发商各显神通拿地。
那时开发商只要一手搞定城市有可能出让土地的工厂单位或城郊的农村集体, 一手公关城市规划部门取得许可, 然后支付国家规定的少量土地出让金, 就可以拿到开发土地。
正是由于这其中的关系拿地、官商勾结、囤地暴富严重到了相当程度, 有关政府部门才几经酝酿, 排除了相当阻力, 最后在2004 年国家出台了开发土地出让一律要由政府收储, 实行土地招、拍、挂的政策。
土地拍卖的收益, 自然进了地方政府的腰包, 从而形成了和政府正常的收入即税收财政并列且日益膨胀的土地财政。
但是, 这个所谓的土地财政收入, 其实几乎只是拍卖商住用地的结果, 而不包括工业用地。
因此, 中国所谓土地财政的实质是房地产财政。
二、对中国式土地财政的两种相反观点现在对中国式的土地财政, 可以说存在着截然相反的两种评价。
我国地方政府的“土地财政”行为分析
维普资讯
区的面积已经达到了３ 万多平方公里 ， 而这
我 国地方政府 的
‘ ‘ 土地财政”行为分析
徐德 富 涂云龙 西南大学经济 管高房价和失地 农民问题都与地方政府土地财政行为有 关， 本文着重分析地 方政府土地财政形 成的原因， 并提 出几点解决地方土地财
在全国广泛开展。
一
保险公 司的营业税归中央财政。 而留给 规划纲要 ２０ 年到 ２ ３ 年 的３ 年问占用 银行、 ００ ００ Ｏ
、
我国地方 “ 土地政 策”的现状
税源 耕地将超过 ５ ５ 万亩。一般每征用 ｌ ４０ 亩地， 地方政府的几乎都是收入来源 稳定． 分散、征管难度大、 征收成奉高的中小税种。 就伴随着 １５ ．个农民失业，这就意味着我国
政 困扰 的建议。
正好相当于全国 ６０ ６ 个城市、建制镇现有的 建设用地面积的总和。
二 我国地方政府 “ 地财政” 土 形成的原因
现行体制下我国“土地财政”问题的解决
支付弥补 ， 这个 角度 来说， 制本 身不应 从 分税 该 为县 乡财政的 困难状况 负责。 不排除转移 但 支付 的分配在地 区间没有实现 均等化 ， 而造 从 成 某些地 区县 乡财政的 困难， 同时还存在下级 政府 支出超过预算而不必负责 ， 而由上级政府
史上一座承前启后 的里程碑 ， 中央和地 方的 对 关 系 以及 政 府 和 企 业 的 关 系 产 生 了深 远 的 影
响。
了特 定时期应有的作 用， 高海燕认 为， 在城 市
立的一系列体制机制使我 国地方政 府， 特别是 县 乡 两级 政 府 的 财 政 收入 相 对 巨额 支 出 日益 捉襟 见肘， 有的地方政府甚至靠举债 维持其正 常运转 ，土地财政” “ 在此背景 下有愈演愈烈的 趋势。这种现 象让我们不得 不进行反思 ， 我们 要从源头上根除“ 土地 财政 ” 来的危 害就 Ｉ 带 必 建设的初期阶段 ， 府主导的土地 经营模式可 政 以形成房地 产市场和 土地 市场互相 带动的双 赢局 面． 有利于政府增加 财政 收入 ． 大城 市 加 建设投入 ，正是 凭借 着收取的土地 出让金 ． 很 多城 市 才 完 成 了 最初 的原 始 积 累 。 但 作 为 特 定 时 期 权 宜之 计 或 无 奈 之 举 的 “ 地 财 政 ” 绝 不应 该 成 为 我 国财 政 的 常规 模 土 式。这种模 式 已经造成 了我 国许 多城 市税 收 超常规增 长， 产业结构畸形发展 ， 各地 方向制 造业 、 筑业乃至一些快速 产生 Ｇ 建 ＤＰ和财政 收入 的 房 地 产 业 倾 斜 发 展 ， 至 于地 方 产 业 结 以 构 可 能 过 度 “ 业 化 ” “ 市化 ” 并 且 这 个 工 与 城 。 制度 对地 方政 府 形 成 一 种 “ 驱赶 ” 应 ， 效 即地 方 政 府将收入 的重 点由依 靠企业 的预 算 内收入 转到依 靠农 民和土地的预算外和非预算收入 ，
关于我国土地财政问题的研究
业化 、 城市化进程 ， 降低 了成本 ， 但事实上制造 出一批无耕地 、 无资 产的农 民 ， 成为 和谐 社会持 续发 展 的一个很 大 的障碍 。“ 土 地财 政” 对地方经济发展 的贡献 是不可 持续的 ， 土地是有 限的 ， 可供开 发的土地 日益 减少 ， 未来的公共财政面临严 峻考验 。
一
、
我 国实 行 的 土 地 政 策 是 二 元 土 地 所 有 制 ， 即国家所有 和集体 所有 ， 就是农村土地归集 体所有 ， 城市 土地归 国家所有 。在 地方 ， 政府 同时享 有征地 的决定 权和补偿 的决 定权 ； 既是 征地政策 的制 定者 ， 又是执行 者 ， 地方政 府实 质上 获得 了无 限的集 体土 地征用 权 。地 方 政 府 可 以 从 土 地 收 益分 配 中得 到极 大 利 益 。
财政部部长谢旭人接受采访 时指 出 ： “ 财政 以及有关部 门将 进 步积极采取措施 ， 切实加强对 国有土地出让收支的管理 ， 确保 土 地 出让 收支全部纳入地方 政府性基金 预算 ， 依 法征收土地 出让 收 入， 同时也保证这些收入 能够切 实纳入地方 基金预算 。严 格按 照 规定合理使用 ， 加强政策执行情况 的监督检查 ， 确保土地 出让 收入 安全 、 规范 、 有效的使用 。尤其是按 照现在 的规定 ， 土地 出让 的净 收益 ， 首先 要 更 多 地 用 于 农 田和 水 利 建 设 ， 用 于 保 障 性 住 房 的 建 设。 ” Ｅ ｓ ｔ
关 于 我 国 土地 财 政 问题 的研 究
李
，
婧 ３ ０ ０ １ ３ ４ ）
（ 天津商业大学公共 管理 学院
【 摘 要】 土地财政 是 一种不 正常 的现 象， 它推 高房 价 、 积 累金 融风 险 、 还导 致产 业结构 畸形 发 展 ， 给 我 国 经济 社会 的可 持 续发 展 带 来 阻碍 。 究其 原 因主要是 以分税 制财政 政 策为 主 的四 个 方 面， 导致 地 方政 府 对
中国“土地财政”的成因探析与治理对策研究
因此 ， “ 土地 财 政 ” 问题产生有地方建 设城市、 经 营城市 ， 推 动城 市 化 、 工业 化 进 程 的影 子 ， 从 地 方
“ 土地财政” 不但成为推高房价 的根源 ， 也让地方政 府陷人 了“ 卖地依赖” 的怪圈。土地是稀缺资源 ， 这
在 一定 层 面 决 定 着 “ 财源” 必 然 是 极 其 有 限 的 。破 解“ 土 地财 政 ” 已经 到 了必须 要改 革 的阶段 。 专 家 和学 者 对 “ 土地 财 政 ” 产 生 的 原 因从 不 同
Ｖｏ １ ． ３ ７ Ｎｏ ． １
Ｊ ａ ｎ ．， ２ ０ １ ３
中 国“ 土地财政＂ 的成 因探析 与治 理 对 策 研 究
李 中
（ 中南大学 商学 院， 湖南 长沙 ４ １ ０ ０ ８ ３ ； 邵 阳学院 区域经济研究 中心 ， 湖南 邵阳 ４ ２ ２ ０ ０ ０ ）
摘 要 ： 土地财政不是一个单纯的财政问题 ， 在分析其制度变迁路径基础上对地方政府由此做 出￣ Ｊ ， ｆ － ￣ ｓ 选择进行
（ 项 目编号 ： ２ ０ １ ２ Ｚ Ｋ ３ １ ６ ２ ） 。 ８ ７
政 体 制束 缚下 ， 各 级地 方 政 府 缺 乏逐 利 的 冲 动和 独 立 的利益 空 间 ， 地 方 政府 同 中央 政府 的利 益保 持 高
现 象 一。
近年来 ， 在地方政府层 面不 同程度地存在财政 收入依 赖 土 地使 用 权 出让 金 及 土 地 相 关 税 费 的现
象 。随着 城市 化 和工 业 化 进 程 的 加快 ， 政府 功 能 的 扩展 ， 地方 财 政 对 土 地 出让 收 入 的依 赖 日渐 加 深 。 据统计 ， ２ ０ １ ０年 全 国土 地 出让 收 入 高 达 ２ ． ９万 亿 ， 占地 方总 财政 收 人 的三 分 之一 。在许 多 地 方 ， 土 地 使 用权 出让 金 收 人 已 占到 财 政 收 入 的 ５ ０ ％ 以上。
最新中国土地财政问题分析
重构政绩考核体制
利不败视弊值：以现民：观有追象生阻，弊征了利求也问力操：降。于会题大作G有房可可低D官有。，难利屋能能了P增员一要度于的会导购长改定从大调使刺致房为变程根节用激地唯成目度本贫成土方一本前的上富本地政目，的削改差增投府标但政弱变距加机当其，绩，整，。。期使对观 官 个增虽建用官，员政进然设成员更府社物资本的加的会业金却腐注价公税困增平的境加。开。
解决对策
加大了金融风 险
滋生腐败
缺乏监管
解决途径
中央统一接收土地出让金，收支两条线 利：中央可以从宏观上控制土地成本
用物业税代替土地出让金
利：稳定税源，促使土遏地制资地源方合对理土利地用出。让金的渴望 有利于降弊低：购房地门方槛财，政打紧击张炒楼行为。 减少房地产开发风产险生，财稳政定转金移融的系成统本
中国土地财政问题分析
什么是土地财政 土地财政的现状
现象
研究思路
形成土地财政原因
土地财政的弊端
可能的解决途径
分析
解决
土地财政的危害
征地—卖地—收税收费—抵押—再征地 征地
征地
征地
征地 过程问题，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者
危害不可持续性产业结 Nhomakorabea畸形 发展
不利于优化经 济结构
改革财税分税制，税权和事权分离
利：真正调动了中央与地方的“两个积极性 “使税制进一步简化，规范 ” 弊：税收管理权高度集中于中央
中央与地方事权划分不清 收入划分不规范
结束语
谢谢大家聆听！！！
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我国的“土地财政”现状分析
浅析中国的“土地财政”问题什么是土地财政?我们谈论“土地财政”，首先得知道什么是土地财政。
从这个词的来源上讲，“土地财政”是学术界对以地生财的地方政府财政收入结构的戏称。
就“土地财政”的定义而言，从不同的论文来看，似乎目前为止并没有统一的、权威性的定义，但细读每篇论文的定义，似乎总是能找到几个共同点，这说明学界对于“土地财政”的认识分歧并不大，只是表述方式各不相同罢了。
所以我们会发现“土地财政”的定义无外乎以下几种：其一，通过各种现象对土地财政做概括性的特征描述或行为总结来定义。
例如，“一般地，‘土地财政’是指中国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的非正常现象”【1】；又如“‘土地财政’是指地方政府通过各种土地经营手段，获得土地出让金、土地税费以及利用土地进行投融资的行为”【2】。
从这些定义的表述可以认为，只要地方政府符合依赖土地的各种收益来增长地方财政收入或以土地为资源并大肆投入以发展经济的特征，基本上可以认为是“土地财政”。
其二，以施政过程中所采取的手段或行为目的对土地财政进行定义。
做这样定义的学者也不乏其人，例如，“土地财政是当前一些地方政府用来缓解财政收入不足和筹集城市建设发展资金的重要手段, 也是地方政府积极主导推进城市化和城市外延扩张的主要目的。
”【3】，另有学者同样指出“‘土地财政’是我国地方政府用来缓解财政收入不足和筹集城市建设发展资金的重要手段”【4】；这样的定义似乎比第一种类型的定义更进一步，透过事情的表象看到了其中的实质与目的。
其三，有学者将“土地财政”抽象为一般性的概念。
例如，有学者认为“‘土地财政’是指地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税费收入的一种财政模式。
”【5】，也有学者认为，“土地财政是指以政府为主体、围绕土地所进行的财政收支活动和利益分配关系。
”【6】将“土地财政”抽象为“模式”、“活动”、“关系”等一般性的名词概念，这又是对“土地财政”认识的进一步深化。
我国地方政府目前的土地财政问题研究
我国地方政府目前的土地财政问题研究作者：姜丙毅来源：《学理论·中》2013年第10期摘要：近年来，土地财政问题已成为我国宏观经济运行中的突出问题之一。
土地财政作为我国财政体制的独特现象，有一定的合理根据，但其造成的不良影响也是多方面的，特别是土地财政暴露出我国目前分税制财政体制的某些问题。
解决土地财政问题的相关对策：完善现有的财政体制；完善土地增值收益的利益分配机制；完善土地政策，加强土地管理。
关键词：分税制；土地财政；改革措施中图分类号：D035 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）29-0099-02近期，国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示：18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%。
审计结果表明，2010年底，政府性债务大约有40%要靠土地收益来偿还，而现在，部分地区这一比例已经超过一半，地方政府债务偿还高度依赖于土地收益[1]。
土地财政已成为地方债的救命稻草，也成为我国宏观经济运行中的突出问题之一。
深入探析土地财政问题的症结，解决当前地方政府对土地财政的依赖成为未来政策着力解决的重点和难点。
一、土地财政及其不良影响土地财政是指地方政府利用土地所有权和管理权所进行的财政收支活动和利益分配关系[2]。
“土地财政”的主要内容包括：第一，土地资产收益及其相关的行政性收费收入。
土地资产收益主要包括国有土地使用权出让收入和国有土地使用权交易的租赁和转让所得。
其中国有土地使用权出让收入主要是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让土地取得的价款。
第二，与土地相关的房地产业和建筑业税费收入，目前主要包括耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税、契税。
第三，土地融资收入，是指地方政府通常以政府所属的土地储备中心、政府性公司和开发区为融资平台，以土地为抵押获得银行信贷支持，获取地方政府发展经济所需资金支持。
从短期、局部来看，土地财政激发了地方政府发展经济的积极性，在一定程度上缓解了地方政府的财政困难，加速了城镇化进程，提升了地方政府提供公共服务的能力。
我国地方政府土地财政问题分析
我国地方政府土地财政问题分析贺城【期刊名称】《企业研究》【年(卷),期】2016(000)005【总页数】2页(P49-50)【作者】贺城【作者单位】辽宁大学经济学院【正文语种】中文当下我国正进行供给侧结构性改革，土地是供给侧四大要素之一，是地方财政重要的来源。
我国自1994年分税制改革之后，中央政府财权上收、事权下放，中央与地方在财权与事权的不对称，使得地方政府只能依靠出让土地获得巨大的资金充实财政。
目前土地财政已成为地方政府重要的财政来源，也被认为是房价居高不下的重要原因。
本文通过分析土地财政的成因和现状，对土地财政存在的问题提出适当的政策建议。
根据国务院颁布的《关于实行分税制财政管理体制的决定》规定，从1994年1月1日起，土地出让收入全部归入地方政府所有。
1998年住房市场化改革以来，中国城镇住房市场持续高速发展，住房价格不断上涨。
据财政部公布的数据：到2013年国有土地使用权出让收入已经占地方财政收入的59.8%,2014年国有土地使用权出让收入已经达到4.26万亿，同比增加1340亿元，占地方财政收入的56%。
国有土地使用权出让收入占地方财政收入比近些年一直居高不下，部分地区甚至超过一半，显示了地方政府严重依赖土地财政。
随着我国逐步建立市场经济体制和经济持续稳定增长，地方政府为了增加财政收入和经济的快速发展，主要依靠土地资源的转让和经营获得巨大的收益。
地方政府将土地出让金用来进行公共投资、公用事业建设，通过低价的土地政策招商引资，从而可以快速地进行城市化建设，达到经济增长的目的。
土地财政一方面为我国的经济增长和城市化建设发挥了重要作用，但另一方面也使地方政府严重依赖土地财政，带来了如高房价、高污染、低效率等负面效应。
在供给侧结构性改革的今天，我国亟需转变经济发展方式，摒弃以往粗放式的经济增长，扩大需求，增加有效供给，因此有必要对土地财政进行反思，对土地财政的成因和制度问题进行思考。
1.分税制改革与地方财政压力自改革开放以来，我国从上世纪80年代开始进行了三次财税改革，为了提高地方政府的积极性，中央对地方政府放权让利。
全国土地财政统计分析
全国土地财政统计分析○ 文/刘卢顺一、数据来源及指标取值说明（一）采用财政部发布的《财政收支情况》[1]中的统计数据由于《中国财政年鉴》出版时间滞后，考虑到研究的时效性和统计数据的可比性，本文没有采用《中国财政年鉴》中财政决算数据，而是采用财政部发布的财政收支情况。
需要说明的是，财政收支整理期结束后，财政收入和支出数还会有一些变化，但是变化不是很大。
（二）采用土地出让收入毛收入由于土地批租制度的前期征收拆迁和土地平整成本费用很大，导致土地出让收入毛收入与净收益之间有很大差距。
因为扣除土地成本补偿性费用后的净收益未能涵盖土地出让收入的全貌，不利于财政收支的文章从土地出让收入和房地产五税收入统计分析，土地财政收入贡献度维持在50%左右，得出土地财政依赖度偏高和土地财政难以为继的结论，并提出推行升级版土地财政模式和改革土地财政的根本出路在国有资产改革的对策建议。
管控，所以没有采用土地出让净收益，而是采用毛收入。
（三）土地出让收入采用国有土地使用权出让收入在计算土地财政贡献度和土地财政依赖度时，没有采用国有土地使用权出让金这个指标，是因为财政部发布的《财政收支情况》中没有细分国有土地使用权出让金收入、国有土地收益基金收入、新增建设用地有偿使用费收入和农业土地开发资金收入，又因为国有土地使用权出让金是国有土地使用权出让收入主要组成部分，通常约占国有土地使用权出让收入95%以上。
（四）财政收入分别采用广义和狭义两种口径在分析土地财政贡献度和土地财政依赖度时，分别采用广义的财政收入和狭义的财政收入两种口径作为分母，这样分析都具有重要意义，二者不可偏废。
这是因为国有土地使用权出让收入是政府性基金的主要来源，是广义的财政收入的组成部分，房地产五税是一般公共预算收入（狭义的财政收入）的组成部分，国有土地使用权出让收入和房地产五税都是地方财政的重要来源。
（五）测算口径没有包括政府通过抵押土地贷款等隐性收入如果包括抵押土地贷款等隐性收入，土地财政会更高，实际上地方财政对土地相关收入的依赖程度还会更高。
4828 土地财政的问题与解决方案
土地财政的问题与解决方案引言在长期的经济发展和城市化进程中，土地资源的重要性愈发凸显。
尤其是在中国，土地财政被视作地方政府财政的“命脉”，因为它直接关系到地方政府的发展、经济和财政的可持续性。
然而，土地财政的盲目扩张和不可持续发展，也给社会带来了很多问题。
本文旨在深入分析土地财政的问题，并探讨可能的解决方案。
土地财政的问题土地财政的现状在中国，土地作为政府的公共资源、财政的重要来源和企业的投资领域，其市场未必充分发挥。
截至目前，中国土地财政仍然在相当程度上依赖土地出让收入。
特别是在很多地方，土地出让收入占当地财政收入的比例超过50%。
因此，土地财政仍然是地方政府财政收入的重要来源，但这种收入预算化和数据化程度比较低。
同时，由于官员任期和想要创造最大利益的动机，一些地方政府往往通过极端手段追求土地出让收入，例如疯狂扩大土地规模，瞒报土地收入等方式。
土地市场的问题中国土地市场的问题也不能忽视。
土地试点市场不完善，政府土地指标发放体制不健全，导致住宅建设标准不一、定价不合理。
土地市场过于政治化也是一个主要问题，导致某些通胀或离职的官员以及其他特殊利益集团通过任期内扩大土地规模或其他损害企业和社会利益的方式获得不正当利益。
这让市场竞争更加不公平，不符合市场经济的基本规律。
土地政策的问题土地开发利益问题也是暴露在阳光之下的。
近年来，由于现代农村经济不大发展和工业化的加快，城市规模扩大等原因，一些农村、城市尤其是棚户区的土地越来越配不上当地的经济发展和社会变迁。
而境内不少贫困地区的土地开发要依靠政府和外资。
但是，现在在这一过程中，土地开发与农民的经济利益、生态环境、公共福利之间的关系不明确，导致出现“行政抢庄”、房地产“炒作”风等现象，造成大量土地和资源的浪费。
解决土地财政问题的方案促进土地市场的机制创新市场竞争和市场化措施是推动土地市场权利和资源价格成为市场价格的重要手段。
从取得土地资质证书、实施卖出、管理等方面来说，要创新市场机制，完善土地市场法规、政策和管理。
中国土地财政弊端
【 关键词］ “ 土地财政”收支结构 弊端 高房价
中图 分类号 ：Ｆ ２ ３ ９ ． ４ １ 文 献标 识码 ：Ｆ 文 章编 号 ：１ ０ ０ ９ －９ １ ４ Ｘ（ ２ ０ １ ３ ）３ ４ —０ １ ８ ３ —０ １
一
．
± 地财 政的 产生 与现 状
我 国 正处 于］ 二 业 化发 展 阶段 ，这种 投资 结构 和发 展模 式需 要 大量土 地供 给 。 早在 ２ ０ ０ ９年 的全 国两会 上 ，全 国Ｔ 商联房 地产 商会 在其 《 我 国房 价何 以居 高不下》 的书 面 的发言 中 ， 直 言不 讳 的指 出土地 成本 占到 房地 产项 目直 接成 本 中一 半 以上 ， 最 高达 到 ５ ８ ． ２ ％。房地 产开 发 的总费 用 的一半 以上 流 向政府
２ 、容 易滋 生腐 败
使用权人向地方政府支付地价款的行为，即土地出让金 ，其本质是地租，它 体现的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系；通过优惠政策低价出让 工业用地进行招商引资而后分享投资增加带来 的税收增长，还包括直接以房
地产 为课税 对象 （ 国有 土地增 值税 、城镇土地 使用税 、 耕 地 占用税 、房产税 、 契税 ） ５种税 和房地 产开发 经营过程 中 的 ６种间接 税 ， 税收本 质是 国家为满 足 公 共需求 ，按 照法 定标 准强 制无偿 性参 与 国民收入 分配 的一 种形式 。通 过我
一
财 政 收入 ，土地 出让金净 收 入甚 至 占到预 算外 收入 的 ６ ０ ％。中 国 自 １ ９ ９ ４
年以来实行分税制，在地方增值税的 ７ ０ ％，所得税的 ６ ０ ％要上交 中央。地
方政 府 的财政 收入 占整个 财政 收入 的 比例从 １ ９ ９ ３年 ７ ８ ％下 降到 ２ ０ ０ ４年 的 ４ ２ ． ７ ％， 而 另一 方面 地方 财政 支 出 占整 个财 政支 出的 比重却 没有 太大 的变 化 。 地方政 府 越来 越依 赖 于 “ 土 地财 政” 来 支撑 日益庞 大 的财政 支 出。 根 据统 计 ， ２ ０ ０ ９ 年土 地 出 让金 已经 占到 同期全 国地 方 财政 总 收入 的 ４ ６ ％左 右 ，根 据 ２ ０ １ １ 年３ 月 ７日， 《 两会会 议 》财政 部报 告 ，２ ０ １ ０年全 国土 地 出让金 增 １ ． １ 倍至 ２ ． ９万亿 元 。 财 政部 部长 谢旭 人 指 出 ， ２ ０ １ ０年全 国 国有土 地有 偿 出让 收 人为 ２ ． ９ ４ 万 亿元 人 民币 ，较 去年 同期 增加 １ ０ ６ ． ２ ％。 ＝ 、土地 财政 弊端
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土地财政和高房价
对“土地财政”依赖比较严重 的应该是中部不发达城市和沿海还 没有形成产业支撑的开发区，欠发 达城市和新兴地区由于没有相关产 业作为支撑，“土地财政”必然成 为政府收入主要来源。“土地财政 ”的形成与我国土地出让制度有关 。土地都是通过买断的方式使用几 十年，这造成地方政府官员乐于寅 吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下 一任政府官员如何解决财政收入的 问题。
背景资料：1994年分税制改革
• 税源稳定、税基广、易征收的税种大部 分划归中央，企业所得税按纳税人隶属 关系分别划归中央和地方；增值税在中 央与地方之间按75∶25的比例分成。 • 地方政府又承担了相当大的事权。在财 权与事权搭配不合理的情况下，地方政 府积极谋求其他方式来增加 指标费、收 回国有土地补偿费、新增建设用地有偿 使用收入，土地增值税便成为增加地方 财政收入的法宝。
一、分税制改革与土地财政
分税制改革
地方 地方政府财政、事权不平衡 地方政府财政收支不平衡 提高服务，解决财政困难 非规范税收 土地税收 避开管理 逼官卖地
中央
上收税收，下放责任
管理不规范
只规范预算内政府资金管理，预算 外资金收入运作模式没有有效规范
二、政绩考核制度与土地财政
GDP
政绩考核体制
内政策与土地财政
土地管理政策 “买断”土地政策 ——以租代征 例：中央政府调控地方政府，地方政 府既参与土地调控，又参 与市场经 营。因此，如果地方政府对中央调控 政策有抵触情绪，中央调控的效果就 会大打折扣。 经营 管理
保值增值，利润最大化
服从经营
政府经营土地的收入，来源于农 地转为建设用地的级差收益。为 了保证 这个收益的最大化，很自 然地要压低征地费用，并且对农 村集体土地进入市场加以限制。
万万没想到：土地财政——半港货
中国大陆搞城市经营和土地财政，最 早是从香港学过来的。但香港是土地私有 制，政府要先收购私有土地，进行初步开 发后才能出让。而大陆是土地国有制，往 往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆 迁，低价收购他人的土地使用权，并不是 公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾 。其行政执法依据是国务院的《拆迁条例 》，而不是全国人大的《物权法》。
土地财政形成的原因
• 分税制改革 • 政绩考核体制 • 土地管理制度
中国式的分权结构赋予地方政府发展本地经济的激励，硬 化了地方政府的预算约束，并构成中国经济前三十年发展 历程的一个显著特征。
——张军、周黎安 《为增长而竞争:中国增长的政治经济学》，2008
背景资料、 1994年分税制改革
1.改革根据事权和财权相结合原 则，将税种划分为中央税、地方 税和共享税。 2.分设中央和地方两套税务机构， 实行分别征税。 3.中央集中大部分财政收入，并 对地方实行税收返还和转移支付 制度。
２０１０年全国１２０个城市土地出让金总额为１８８１４．４亿元，
土地财政现状
同比增加５０％。 1.土地财政占财政收入比重大，政府依赖大。
2.土地出让收入是地方政府财政收入和公共投资的重要来源 3.中国土地出让趋势及结构 土地出让地区间比较： 就土地出让面积而言，东部、 中部发达地区出让面积要高于 西部不发达省份。 土地出让金成交价款来看，土 地出让金成交价款和纯收益的 地区分布呈现出更强的东高西 低的趋势。 新一轮“圈地运动”中，西部 部分城市财政的土地收入急速 增长 土地出让的用地类型比较： 从用地类型来看，2008年制造业在 土地出让面积中所占比重最高，住 宅用途和商业用途分列二、三位。 但从土地出让的成交价款和得到的 纯收益来看，则以住宅用途最高， 商业用途其次，制造业用途为第三， 土地单价也呈现类似情况。
化解“土地财政”问题的对策建议
• (二) 提高征地补偿标准 , 保障被征地农民土地权益 • (三) 合理确定土地供应量 , 理性引导土地供应价格 当土地价格过高时 , 政府向市场抛售土地 , 缓解市 场供不应求状况 , 防止土地价格的非理性上涨 ,抑制土 地市场过度投机; 在土地价格过低时 , 通过主动吸纳市场中的一部分土 地 , 缓和市场中供过于求状况 , 防止土地价格的持续下 降 , 保证政府土地收入的稳定
政府成了市场主体，在于政府以管理手段实现 经营目的
土地财政的危害
征地—卖地—收税收费—抵押—再征地 征地
征地
征地
征地 过程问题，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者
危害
不可持续性
加大了金融风 险
产业结构畸形 发展
解决对策
滋生腐败
不利于优化经 济结构
缺乏监管
化解“土地财政”问题的对策建议
• (一) 规范土地出让收入管理 , 降低地方政府对土地出让金 的过度依赖 1.中央政府参与土地出让金的分享 , 弱化地方政府扩大出 让土地收益的动机 2.在土地出让金中划出一定的比例专门用于土地购补偿和 被征地农民的社会保障 ，切实解决失地农民“种田无地 、就业无岗、低保无份”的难题。 3.从土地出让金中划出一定比例作为专用基金 , 规定其不 得作为政府当期收入安排使用。
土地财政
组长：田雨杭 小组成员：吕红红、李延真、沈宝云 李建、王强、陈金虎、尹小青、席文凯
2015-5-4
2
研究思路
什么是土地财政
形成土地财政原因 可能的解决途径
土地财政的现状
土地财政的弊端
现象
分析
解决
什么是土地财政
与土地有关的税收 土地财政 地方财政 30%-40%
如耕地占用税、房地产 地方政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现 在 和建筑业等的营业税、 很普遍的做法。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地 土地增值税，等等 金融。严格说来，地方政府的土地融资活动，大多并不合 法。 与土地有关的政府非税收入 政府内部的良性循环 如土地租金、土地出让 金、新增建设用地有偿 使用费、耕地开垦 费、 新菜地建设基金，等等 地方财政预 算内收入的 比重，已达 40%-50%
化解“土地财政”问题的对策建议
(六)重构政绩考核
利：有利于官员改变目前的 政绩观，不以追求GDP增长为 唯一目标 ，对官员的腐败现 象也会有一定程度的削弱， 官员更加注视民生问题。 弊：阻力大，要从根本上改 变整个政府的价值观，操作 难度大。
• “土地财政”是我国地方政府用来缓解财政收入不足和筹 集城市建设发展资金的重要手段。近年来由于土地转让带 来的直接收益和土地融资带来的间接财政支配能力占地方 政府投资的比重越来越大，地方市政建设及财政收入对土 地转让、土地批租的依赖程度也随之增强。 • 此种“土地财政”行为，涉及高房价和失地农民安置等问 题，成为影响经济长期稳定运行和社会安定的重要因素， 已受到社会关注。因此，关注我国地方政府的土地财政” 行为存在的原因、风险及对策，有利于地方财政安全和经 济社会的可持续发展。
地方政府的财政收入之命脉 在于土地出让收入，因为这种模 式，推高了地价并造出了一个个 地王，同时又反作用房价，形成 新的房地产泡沫。远超出实体经 济发展速度的房地产泡沫对整个 中国的经济和金融都或将产生致 命毒害。在这种祸害紧密相依的 情境下，地方政府的财政收入模 式必须作为焦点和切入点进行深 度解剖思考，以获得一种既提振 经济，又防止房地产极度泡沫的 新经济增长模式。
化解“土地财政”问题的对策建议
• (四) 规范土地储备贷款行为 , 降低土地储备贷款风险。 1.要加强对土地市场的整体情况、相关政策的把握 , 商业银行发放土地储备贷款时 , 应对土地的整体情况调 查分析 2. 要加强对土地经营收益的监控 , 对发放的土地储备 贷款设立土地储备机构资金专户、明确债权人有权获得优 先偿还等方式 , 加强对资金的控制。 3.放宽城市基础设施的准入门槛吸引大量私人部门资金 进入 , 有效缓解地方政府城镇化过程中基础设施建设资 金压力。
化解“土地财政”问题的对策建议
• (五) 合理划分中央与地方的事权与财权 必须合理划分各级政府的财权和事权 , 增加中央和省级政 府对财力较弱的下级政府的财力补助。 1、目标——财力与事权相匹配 一级政权，一级事权，一级财权， 一级税基，一级预算，一级产权， 一级举债权 2、措施——省直管县、乡财县管
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参考资料：
• • • • • 叶檀：“房产税”逐步替代土地财政收入 人民日报：土地财政不可持续 厉以宁：土地财政到尽头 资本市场将起作用 王芳芳等：地方政府的“土地财政”及弊端 林燕：土地财政的形成、危害及改革措施
• 卢洪友、袁光平等：土地财政根源：“竞争冲动”还是“ 无奈之举”__来自中国城市的经验证据 • 部分图表及数据来源于网络