物业管理项目立项策划方案__本科毕设论文

《物业管理项目策划方案》·课程设计

班级：09级工商管理2班

姓名：

学号：

指导教师：

设计名称：青林·迷你花园策划书

团队成员分工：工商二班一、九、十、十一章

工商二班二、三、四、五章

工商二班五、六、七、八章

设计说明：通过这次实习，是我组成员基本上掌握物业方案指定的基本程序，包括主要内容，物业费用成本的计算方法和管理方法，提高了我们理论联系实际的能力，让学生收集物业相关资料，结合任务书达到能够指定管理方案的目的，为今后参与物业公司投标书的制作奠定基础。

指导教师评语：

年月日成绩：

年月日

目录

第一章招标物业项目的整体设计与构思 (1)

第一节项目简介 (1)

第二节客户服务需要分析 (1)

第三节项目的可行性研究与定位 (1)

第四节物业管理服务的重点 (1)

第五节物业管理服务模式 (2)

第二章管理方式与运作程序 (4)

第一节组织架构的设置 (4)

第二节管理机制的确定 (6)

第三章人员的配置、培训与管理 (7)

第一节人员配备 (7)

第二节人员培训 (9)

第三节人员管理 (10)

第四章管理指标与措施 (11)

第一节管理指标 (11)

第二节管理措施 (14)

第五章管理制度的制订 (19)

第一节公众制度 (19)

第二节内部制度 (20)

第六章档案资料的建立与管理 (23)

第一节物业资料 (23)

第二节业主档案 (24)

第三节权籍管理 (24)

第七章早期介入服务内容 (26)

第八章物业管理服务内容 (28)

第九章工作计划 (38)

第一节入住前管理 (38)

第二节入住后管理 (39)

第十章物资装备 (40)

第十一章费用测算 (41)

第一章招标物业项目的整体设计与构思

第一节物业基本情况

一项目基本经济技术指标：

青林·迷你星座占地3万㎡，总建筑面积16.9万㎡，由一栋33层、3栋18层、2栋12层小高层和2栋多层建筑围合而成，户型有30多种，总户数约1628户。

二项目周边配套：

小区北邻小官山汽车站与杨嗣桥农贸市场，南靠江津中学，西邻城南综合市场，几江幼儿园与菜市街小学近在咫尺，交通便利，生活配套设施极其完备。

三项目内部配套：

迷你星座长168 米，宽15 米的商业步行街。小区内近5000 平方米的中庭花园，配套建设有风雨门球场、多功能运动场、游泳池、大众健身场、阳光茶室、台球室、棋牌室等休闲健身设施，迷你星座小区实行全智能化管理，小区设有外围红外线监控系统、闭路电视监控系统、电子巡更系统，配合24 小时的保安巡逻，让您的安全得到充分保障。精心的绿化、16小时的公共场所保洁，为您构建舒适家园。

第二节客户服务需求

如果把迷你星座设为物业公司下属的管理处对该物业进行管理，所有人力资源、后勤保障、社区活动等有总公司相关部门作支撑的话，那么，在管理上直接针对客户服务及步行街经营的部分管理人员及客户接待人员的配置（参见架构图）。小区实行人车分流，商住分离的管理原则，分别实行大堂式管理和组式管理以确保小区服务管理质量。

第三节项目的可行性与定位

办公场地：集中办工、资源共享、按区域分组负责，这样既方便业主也提高我们的工作成效。

第四节完善的管理制度

物业管理公司应制定比较全面的对内对外管理制度，以保证规范化管理，避免“人治”的弊端，注意克服管理的粗放、随意。对外应有如：《车辆管理规定》、《装修人员管理规定》、《来访人员登记制度》、《物品出入管理规定》、《装修房检查制度》等等；对内应有《培训制度》、《考勤制度》、《内务管理制度》、《物品管理制度》、《应急分队工作制度》、《巡逻签到制度》、《班队长查岗制度》等等。同时，为了保证以上制度的落实，我们要不断建立健全了各项相关的检查制度，做到事事有人管、事事有人负责。

第五节物业管理重点与难点

物业管理公司持续的、正规的队伍建设是确保其高素质的根本。为此，我们应建立培训、管理、激励并重的队伍建设模式，从上岗前培训到在职培训，从岗位管理到人员管理，从员工考评到任职定级，都要有相关的制度、规定和办并在实践中不断地完善、改进。

一提供阳光般灿烂、周全的服务

现代家的功能不仅仅是简单住的概念，而更应是心灵寄托的寓所。我们充分理解业主们的需求，在管理服务中将突破传统意义上的物业管理，始终坚持“设身处地为业主着想，精打细算为业主计算，体贴入微为业主服务”的宗旨，提倡为业主服务重在“人性、关怀文化”，实行全员微笑服务。员工的微笑既振奋了自己的工作情绪和面貌，也感染了业主，使业主感到和我们相处十分亲切、温馨、愉快。同时以业主的满意度作为衡量一切工作的标准，充分尊重每个业主的意见，开展全方位、多层次服务，在服务效率上实现快速反映、快速行动，在服务方式上实现“把业主的想法变为行动”，使雅芙花园项目的业主居住安心、出门放心、环境赏心和生活舒心，每天有阳光般的心情。

二把好安全关，确保小区万无一失。

安居才能乐业，安全是小区管理的头等大事，我们将它摆在头等重要的位置，并发挥我们的一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。

（一）建立一支高素质的治安队伍。

按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”，统一着装，尽职尽责，治安员的选出以优秀退伍军人为主。建立以良好的思想品质、业务技能、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，治安员管理引入淘汰制，始终保持治安员的高素质和战斗力。

A、小区内实行封闭式管理，大门都有专人值班，观察每一处监控点的情况，确保小区安全稳定。

B、保安人员24小时值班巡逻，每30分钟小区内全面交叉巡查一次，值班

巡逻情况有详细记录，发现情况及时处置，或报告公安相关部门。

C、主大门实行8小时站岗制度，保证小区保安的良好形象。

D、危及业主安全的地方设有明显标志，防范措施。

E、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故，发生一般事故，接到报案后，五分钟必须