戴德梁行-武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P 精品

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武汉市洪山区概述区域商业市场研究分析暨五环广场项目商业策划定位报告(上)

保利浅水湾
2007
110,000
924
2,957
90%
15
9
翡翠城
2007
3,000
351
1,123
90%
10 尖东智能花园 2007
13,000
238
762
98%
11 名都花园三期 2007
---
558
17,861
95%
12 三泉居一期
2007
250,000
179
573
95%
13 三泉居二期
2007
95 100
204
200
300
单位：亿元
洪山区内部及与武昌区衔接处形成多个成熟商圈，促进了区域的社会消费品零
售总额快速增长，也反映出本案区域居
400
500
民具有较强的消费能力和发展潜力。
数据来源：2011年武汉市统计年鉴
区域全市领先的零售总额保证了旺盛的消费力，同时其高增长速度显示出消费结构升级的趋势；
2013年9月
武汉市洪山区概述区域商业市场研究分析暨五环广场项目商业策划定位报告
（上）
CBRE | Page 2
区域特性分析
区域特性
科研教育集中区域
区域特性
生态旅游区光谷商贸区
高新产业园区
产业升级
区域产业现代化程度高，第三产业总体比重接近80%，产业结构不断优化升级，现以金融保险、文化创意、高新科技、商贸旅游等为支柱产业，并快速向以现代服务业为主导的发展方向迈进；
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区域发展规划分析
武汉市主城区控制性详细规划
武汉市主城区最新的详细控规显示，区域规划的商业商务用地基本集中在目前的繁华区域，以珞瑜路沿线为载体，分布在街道口与光谷两大商圈内，预计未来上述区域仍然是最主要的商业及商贸集中区；

戴德梁行-武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告

硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存在地缘优势
戴德梁行认为本项目在城市圈中的交通位置和战略地位带来的发展机会：硚口区在武汉城市圈中与孝感和天门联系紧密，建设两型社会，资源有效配置成为区域发展的重点及趋势，在产业、经济等层面能够进行深层次的互动，实现共赢。
Page 15
宏观经济环境研究
武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；武汉市首位度极武汉城市圈宏观经济高，城市圈缺乏第二梯度城市，城市圈总体经济实力总和尚处于初级阶段。武汉市经济发展迅速， 2007年GDP已经突破3000亿元；武汉市第附件一：武汉宏观市场环境研究三产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构转型；武附件二：区域环境分析汉市居民收入水平不断提高，消费型城市特征日益凸显。硚口经济在武汉中心城区中相对落后；硚口区现有居民收入和支出水平较低；硚口区第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。
中心城区商业密集度较高，近年来，中高端零售商扩张迅猛，选址主要集中在武广商圈、
中山大道商圈和街道口商圈；相比百货业态来说，武汉购物中心的起步较晚，发展相应缓慢。
Page 26
武汉市民消费特征
武汉目前的商圈中，百货零售占绝大比重，餐饮、娱乐比重很轻，比例大致在6： 1：1左右；餐饮及娱乐设施的缺乏导致市民将逛街购物作为主要的休闲活动。武汉市民月消费结构
战略高度着手，分析武汉、特别是汉口的商圈发展特点及趋势以需定产，预测硚口消费力
Page 23
客户目标及解析项目解析
项目发展背景研究案例解析
武汉RBD解析项目定位
Page 24
武汉商业市场现状
武汉商圈分布
由于长期的历史积累和政府的规划导向，武汉市已形成两大成熟的市级商圈：武广商圈和中山大道商圈。从规划上来说，中南商圈和钟家村商圈也属于市级商圈范畴。

武汉市硚口区人民政府宗关街道办事处_企业报告(业主版)

中标单位
中标金额（万元）公告时间
TOP2
武汉市硚口区人民政府宗关街道武汉市硚口区福新办事处车辆维修成交结果公告环卫设施维修站
5.7
2022-09-29
TOP3
武汉市硚口区人民政府宗关街道武汉市硚口区福新办事处车辆维修成交结果公告环卫设施维修站
4.9
2022-12-06
TOP4
武汉市硚口区人民政府宗关街道武汉市硚口区福新办事处车辆维修成交结果公告环卫设施维修站
武汉吉信达汽车服务有限公司
0.4
武汉市硚口区人民政府宗关街道中国人民财产保险
TOP5 办事处环卫车辆鄂 A11320 保险股份有限公司武汉
0.3
（电瓶车）成交结果公告
市分公司
武汉市硚口区人民政府宗关街道中国平安财产保险
TOP6 办事处街电动巡逻车购买保险成股份有限公司东西
1.4.1 重点项目
（1）汽车、摩托车修理与维护（15）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元）公告时间
TOP1
武汉市硚口区人民政府宗关街道武汉市硚口区福新办事处车辆维修成交结果公告环卫设施维修站
7.7
2022-08-15
本报告于 2023 年 02 月 20 日生成
3/25
重点项目
项目名称
近 1 年武汉市硚口区人民政府宗关街道办事处的招标采购项目较为主要分布于汽车、摩托车修理与维护车辆石油制品行业，项目数量分别达到 15 个、14 个、14 个。其中环境污染防治设备汽车、摩托车修理与维护社会工作项目金额较高，分别达到 48.59 万元、47.94 万元、44.00 万元。近 1 年(2022-03~2023-02)：

中西部区域城市(成都、西安、重庆、武汉、贵阳、昆明、郑州)住宅底商及配套商业设计地方标准集锦

街区式商业商业退距标准建筑退距：《成都市城市规划管理技术规定》2024版中、商业服务设施建筑间距按照表3.1.5.1、表3.1.5.2、表3.1.5.3控制，第3.1.6条：建筑高度高于24米的单层公共建筑与相邻建筑的间距控制，按照非住宅高层建筑与相邻建筑间距规定执行。

建筑间距：后退用地红线，根据《成都市城市规划管理技术规定》2024版中，商业服务设施建筑间距按照表3.2.3控制；后退道路红线最小距离按照表3.2.6控制；后退规划绿地，广场不小于5米，建筑高度高于24米的单层公共建筑后退用地红线距离不得小于15.0米。

消防间距：防火间距需满足《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第5.2.2条中表格以及相关说明、《建筑防火通用规范》GB 55037-2022中3.3.1条相关要求。

建(构)筑物退让城市规划道路红线的距离应当符合下列要求：（一）高度 100 米以下的建筑物，其退让距离不少于《不同道路宽度两侧的建筑物退让距离》（附表6-1）的规定；（二）高度 100 米以上的建筑物，其退让距离需经城市设计论证，但最小不得少于《不同道路宽度两侧的建筑物退让距离》（附表6-1）中高度60～100米建筑物的后退距离；（三）影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的建筑物，其退让距离不少于25米，并应当留出临时停车或回车场地；（五）规划有特殊要求的，退让距离应当符合经批准的相关规划要求。

新建建筑物退让高架桥和匝道结构外边缘的距离应在《不同道路宽度两侧的建筑物退让距离》规定的基础上加大5米退让。

除满足前款规定外，建筑物退让公共通道距离不少于2米。

无单独要求1、退距按现行《昆明市城乡规划管理技术规定》执行。

退用地界线详第十二条，退市政道路详第十三条、十六条，退河道详第十五条，退铁路详第十四条，退地铁等其他特殊情况详相关单位或部门规定。

2、与住宅间的建筑间距按《昆明市城乡规划管理技术规定》表3-2执行；与公建的建筑间距按现行《建筑防火通用规范》GB 55037-2022和《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）相关规定执行。

[汉阳]城市综合体规划方案汇报图文并茂95页

江城 • 城市综合体规划建筑方案
1.3 发展机遇
• 基地东西两侧的地铁站点将为区域带来客观的人流和商机。
• 交通条件极为便利，位于武汉新区的门户位置。
• 基地拥有绝佳的湖景优势。 •滨水空间层次丰富。
•资源丰富，南有动物园，北有琴台文化中心。
江城 • 城市综合体规划建筑方案
江城 • 城市综合体规划建筑方案
根据《江城大道沿线城市设计》，江城大道城市综合体项目位于三大标志性
景观节点之一的汉阳大道商业中心节点，规划将充分发挥轨道站点的辐射作用，引导高层、超高层建筑聚集，打造汉阳地区的门户景观节点形象。
综合汉阳大道、江城大道两条主要道路的景观分析，规划建议可适度提高本项目用地的开发强度来满足景观塑造需求。
K3地块转移前的总建筑量为后的建筑总量为 21.94万平方米，转移之后的建筑面积9.82万平方米。
五里墩城中村用地指标转移情况介绍
江城 • 城市综合体规划建筑方案
K4转移17.76万平方米住宅量到江城大道综合体核心区B地块。 K4地块转移前的总建筑量为后的建筑总量为 31.24万平方米，转移之后的建筑面积13.48 万平方米。并且全部为公共建筑。原规划条件中的30%的建筑密度是基于有17多万方得住宅，转移后全部为公建。而规划条件中还是30%的建筑密度。
五里墩城中村用地指标转移情况介绍
C K2
江城 • 城市综合体规划建筑方案
K2转移2.12万平方米到江城大道综合体核心区C地块。K2转移后的建筑总量为5.22 万平方米，容积率为 3.11。
五里墩城中村用地指标转移情况介绍
A B
D
K 3
江城 • 城市综合体规划建筑方案

汉正街规划汇总汇报

800
总量达到32.6万人次，较现状（约18.5万人次 600
现状
326
预测
400
）增加76%；机动化出行比例由现状的45.5%
185
200
提升到85%。
0 交通需求（千人）
建筑规模（万方）
汉正街中央服务区天际线（武昌滨江行人视角效果图）
（二）规划目标及策略
坚持“以人为本、公共交通优先、可持续发展”的交通规划理念，以突出轨道交
13号线主要途经古田二路、广华路、新华路、友谊路、武昌古城粮道街、丁字桥路、南湖大道、高新二路，可有效分流轨道2号线客流。
（三）轨道交通规划
天河机场
古田二路
汉口站
新汉阳站
国博中心
武汉站
规划新增轨道
武昌站
光谷中心
光谷八路
（三）轨道交通规划
2、轨道13号线走向方案
经多方案比选，规划推荐13号线在汉正街内沿人字绿轴-金融岛绿轴-过江至武昌，设站3处，全面覆盖银丰、金融岛等高层建筑密集区，新增轨道运能约4-5万人次，线路方案已纳入新一轮武汉市轨道线网修编。
2、汉正街老街改造规划
邀请伍德公司对汉正街老街进行改造规划设计，尊重历史文脉，结合时代精神，重塑汉正街的繁荣。
二、交通市政规划
（一）交通发展需求
现状、规划建筑规模和交通需求对比
1200
需求预测：随着建筑规模提升、产业结构 1200
转型，预测汉正街地区远期高峰小时出行人员 1000
764.2
13号线规划断面方案
新华路隧道
3号线 7号线
13号线
2号线 6号线
（四）快速通道规划
3、汉正街隧道建设方案

A755GW080820219武汉武汉金地京汉大道项目结案总结整体定位物业发展建议

第十八页，共81页。
资源占有型
挖掘城市中心价值和塑造产品是项目可以的
方向，但这些还缺乏以支撑(zhī chēng)项目
的价钱
城市价值型
价值综合型
专注产品型
代表时代豪苑；
项目锦绣(jǐnxiù)长江。
汇豪邸。
武汉天地。
晋合世家。
资源强势，强化资特征源；
产品表现力普通。
稀缺的城市中心；
商业集中，交通便捷；
处置方案的市场开掘案例自创
全体(quántǐ)定位
方案评价与选取
物业开展建议
第八页，共81页。
市场(shìchǎng)机遇的挖掘
╬ 市场现状(xiànzhuàng) －竞争格式
╬ 价值提升的可以性 ╬ 功用转换的方向
第九页，共81页。
在市场(shìchǎng)下降的大势下，我们对项目风险和价钱完成的思索
解放大道1409号胜利街310号
93257
29469
5730 14793 6267 28188 4199
5.5
5.4~6.0
4.5 4.8以内 3.0以内
4.5 3.0
2184
2149
2532 6879 4419 2085 3254
武汉华通置业发展有限公司
武汉市江汉区房地产公司
武汉合记置业有限公司金地集团武汉房地产开发有限公司
客观看法——武汉人对项目地段的认知(rèn zhī)：城市中心、交通便捷、生活便利。
良好的区位认知(rèn zhī)和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的后天优势
解放大道
武广商圈
汉口地区主要的交通性干道，项目间接相邻使得利用度打折

武汉中海国际项目市场调研、规划定位及经济测算建议报告

【写字楼租金及售价】
7-16F 租金65-70元/㎡/月，售价1.3万元/㎡ 17-35F 预计租金75-80元/㎡/月，售价1.3-1.5万元/㎡
22
武汉中海国际大厦项目
1、青山区代表写字楼项目——钰龙时代中心
写字楼标准层平面图
写字楼标准层面积为1110㎡，公共通道为2.1米，分成55.65㎡、106.73㎡、125.27㎡、142.82㎡、 181.19㎡四种标准户型，可拆分组合。
冶金106街坊小区
友谊大道
工
传统
业
市场本案
三
东方花园
牡丹园
路
东方红村
6
武汉中海国际大厦项目
二、项目地块四至
项目周边土地出让情况：
从武汉市国土资源和规划局网站公告查询的情况来看，未来周边红星村的改造，主要为经济适用房、回迁房及学校配套设施，没有大规模的商业配套规划。短期内不会带来区域实质性的改变。
用地性质
商业用地
用地面积
16782㎡
容积率
6.0
商业
33719.85㎡
商务及酒店配套 42406.25㎡
建筑面积
LOFT
23875.13㎡
不计容及地下建 40143㎡筑面积：
建筑面积合计 0145.95㎡
建筑覆盖率
40%
建筑高度
188m
停车位
926个
4
武汉中海国际大厦项目
本项目所在青山区（十里钢城），非武汉的传统商务区、也非传统商业区，目前区域常住人口约50万，区域发展还处在老城区城市更新及新区规划建设阶段。
杨春湖城市副中心
本项目区域价值发展的核心观点— —
本项目所临的友谊大道，虽有城市主干道的展示面，但缺乏轨道交通优势，及周边环境短期内无法改造提升的现实状况，未来的发展将滞后于主

汉正国际商务港概念性规划设计方案

汇报尊敬的各位领导及专家：汉正国际商务港概念性规划设计方案是按照“整体搬迁、彻底转型”的总体导向，建设“国家级现代服务业创新示范区”和“世界级滨水商贸旅游区”为目标，结合目前汉正街地区用地规划要求，就该项目重新调整规划设计方案。

我司现做如下汇报：一、项目背景1.1问题的引出武汉是华中地区最大都市，是全国七大中心城市之一，全市常住人口近1000万人。

汉正街是硚口的一面旗帜，是硚口人民也是武汉人民的骄傲。

但是近年来随着汉正街自身商业模式、经营环境、交通条件等原因，面临了严重的发展瓶颈，汉正街的更新改造已迫在眉睫。

1.2项目开发面临的矛盾●开发容量与环境城市核心区土地资源紧张，要求平衡拆迁容量，必然要采取高容量开发模式。

如何协调开发容量与环境关系，使之成为环境友好型、可持续发展型的开发项目。

●开发容量与交通城市核心区高容量开发易给现有交通条件造成压力。

如何有效组织用地范围的交通系统，协调利用周边区域交通条件，理顺城市核心区交通困扰，打造人性化的便捷交通网络。

●开发容量与市政公共空间利用在城市核心区大型城市综合体开发中需有效组织人车分流的步行系统。

必须打造跨越及穿越市政道路的天桥、平台、地下通道等。

建成立体、安全、舒适的空间步行系统。

●开发容量与地下空间利用城市核心区的集约开发为提高土地利用率，建构完善的步行系统，提高投资效益，增加地下商业空间利用。

二、项目区位及用地现状分析2.1区位分析汉正街地处龟山之北，坐落于汉水与长江交汇的北部地域。

中国自古有“山之南为阳，水之北为阳”的说法，汉正街处在中国两条赫赫有名的大江之北，这种得天独厚的位置在中国绝无仅有，从堪舆学上来说，可谓是占尽了天地灵气。

而更加稀有的是，两江汇聚处，又有一龟山，从地形上来看，形成“二龙抢珠”之势，也可说是“虎踞龙盘”，这样的位置居家则旺家，开铺则旺铺。

本案位于汉正街东南部，汉水北部，南望龟山，与黄鹤楼隔长江相望；城市三环线南北穿过基地西侧。

城市历史街区保护与更新研究——以武汉汉正街为例

收稿日期:２０２０－０５－１４作者简介:姚伟钧ꎬ男ꎬ华中师范大学历史文化学院教授ꎬ博士生导师ꎮ李任ꎬ男ꎬ湖北省委党校社会与文化教研部讲师ꎬ历史学博士ꎮ２０２１年３月第４３卷㊀第２期三峡大学学报(人文社会科学版)ＪｏｕｒｎａｌｏｆＣｈｉｎａＴｈｒｅｅＧｏｒｇｅｓＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ(Ｈｕｍａｎｉｔｉｅｓ＆ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ)Ｍａｒ２０２１Ｖｏｌ４３㊀Ｎｏ.２ＤＯＩ:１０.１３３９３/ｊ.ｃｎｋｉ.１６７２－６２１９.２０２１.０２.０２０城市历史街区保护与更新研究以武汉汉正街为例李任１ꎬ姚伟钧２(１.湖北省省委党校社会与文化教研部ꎬ湖北武汉㊀４３００００ꎻ２.华中师范大学历史文化学院ꎬ湖北武汉㊀４３００７９)摘㊀要:历史街区保护和更新的理念最早由西方提出ꎬ其理论和实践经历长期的发展探索而不断深化ꎬ如今保护更新所涉及的内容更加广泛ꎮ我国历史街区的保护与更新理论较多地受到了国外影响ꎬ在实践过程中有所创新并形成了自身的体系ꎮ汉正街作为武汉乃至全国著名的历史街区ꎬ在文物建筑与历史文化环境保护以及街区环境㊁居住条件㊁基础设施㊁公共空间改善与更新方面存在一系列问题ꎮ其保护与更新的措施包括保护与修复历史建筑及历史街区风貌ꎻ保护周边环境㊁延续人文精神㊁改善居住条件和拓展公开空间㊁提升公共文化服务ꎻ继承与创新街区商业文化ꎻ保护文化遗产㊁整合利用文旅资源激发街区活力等ꎬ以促进区域文化与经济良性互动和高质量发展ꎬ并为其他类似的历史街区的发展提供科学借鉴ꎮ关键词:历史街区ꎻ㊀保护ꎻ㊀更新ꎻ㊀汉正街中图分类号:Ｋ２９６㊀㊀㊀文献标志码:Ａ㊀㊀㊀文章编号:１６７２－６２１９(２０２１)０２－０１０５－０７㊀㊀历史街区的概念最早提出于１９３３年的«雅典宪章»ꎬ指有历史价值的街区ꎬ相近的概念还有历史地区㊁历史城区㊁历史地段㊁历史文化街区等ꎮ国内历史街区的相关概念及其保护工作是伴随着我国历史名城的保护而兴起与发展的ꎮ国务院于１９８６年批转的«关于请公布第二批国家历史文化名城名单的报告»中提出历史传统特色街区的说法ꎬ其中关于四川阆中的简介中提到历史街区 [１]这一名词ꎮ自２０世纪８０年代起我国官方和学术界先后使用过历史文化保护区㊁历史地段㊁历史街区等相近概念ꎬ至２００２年新修订的«文物保护法»中官方正式使用了历史文化街区这一概念ꎮ其内涵方面有不少的界定ꎬ国内学者如朱自煊㊁庄金华㊁王景慧等人在２０世纪八九十年代就对历史街区相关问题做了探讨[２]ꎬ基本都认为历史街区的核定标准有历史延续性㊁遗存真实性㊁风貌完整性㊁规模连片性等这几项ꎮ２００８年国务院«历史文化名城名镇名村保护条例»中对历史文化街区做了比较具体的官方定义: 历史文化街区指经省㊁自治区㊁直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富㊁历史建筑集中成片㊁能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌ꎬ并具有一定规模的区域 [３]ꎮ 历史文化街区的概念与定义被法律文本予以明确规定ꎬ其指代的对象须是政府核定公布的ꎬ并且街区的具体范围和边界也同时核定明确ꎬ而如今历史街区是个更加宽泛的偏学术化的用语ꎮ城市历史街区见证了城市的发展变迁ꎬ蕴含大量的历史信息和人文精神ꎬ能够反映旧城的传统风貌和城市记忆ꎬ彰显城市品位与魅力ꎮ随着城市化进程的不断加快ꎬ传统历史街区的风貌环境往往难以得到有效保护ꎬ贺云翱认为城市遗产保护主要有三大问题ꎬ旧城改造中的遗产保护问题与历史城镇发展中的遗产保护问题便是其二[４]ꎮ此外ꎬ历史街区及建筑内部结构和功能也无法满足现代化生活需求ꎮ因此ꎬ在对城市历史街区保护的同时ꎬ进行合理的更新也变得现实而必要ꎮ正如吴良镛所说: 历史名城的保护不能孤立地谈保护或者不切实际地要求一律保持原状任何旧城总需要不断进行改造和更新ꎬ以适应生产和生活发展的需要ꎮ [５]他认为城市更新主要包括三方面内容:一是改造㊁改建或再开发ꎻ二是整治ꎻ三是保护ꎬ并提出了有机更新的理５０１念[６]ꎮ但是古城㊁历史街区的更新比一般旧城的更新改造要复杂得多ꎬ不能并且也不应只是改造㊁整治ꎬ保护才是重点ꎮ城市历史街区保护和更新是指对历史街区内的建筑进行保护㊁维护㊁修复㊁改造ꎬ对街区整体风貌和整体环境进行保护或修复ꎬ对生活环境和公共服务设施整治改善ꎬ对街区进行开发利用ꎬ使之满足现代社会经济生活发展的需要ꎮ历史街区的保护与更新既包括街区本身的保护与更新ꎬ也包括街区功能和内容的更新ꎻ既需对街区重新规划设计ꎬ又要使原有的街区格局形态及其所凝聚的历史文化外延与内涵得以体现ꎻ不仅是物质环境的保护与改善ꎬ更重要的是城市精神与历史文化传统的保护传承ꎬ并激发新的活力ꎬ促进历史街区的健康㊁持续发展ꎮ通过对历史街区的保护与更新ꎬ保留文化遗产㊁延续城市历史文脉㊁提升城市形象ꎬ促进城市发展ꎮ一、城市历史街区保护与更新理论和实践的发展历史街区保护与更新的理念最早由西方提出ꎬ其理论和实践经历了一较长的探索发展过程ꎮ西方文艺复兴时期对古建筑价值的认识带动了近代对历史建筑及建筑群的关注和保护ꎬ至２０世纪又逐渐扩大到对历史街区的保护ꎮ我国历史街区的保护与更新的理论较多地受到了国外的影响ꎬ在实践过程中有所创新并形成了自身的体系ꎮ１历史街区保护与更新的起源历史街区的保护与更新是伴随着文物建筑保护修复工作的深入发展而逐渐萌生的ꎮ１９世纪ꎬ现代意义上的文物建筑保护逐渐兴起ꎬ１９世纪中叶至２０世纪前期ꎬ欧洲一些国家进行了不少历史建筑保护与修复的实践ꎬ思想理论方面形成了以法国杜克等人为代表的风格式修复理念ꎬ以英国拉斯金㊁莫里斯等人为代表的反修复理念ꎬ以及其后意大利波依多㊁贝尔特拉密和博伊托等人提出的语言文献式修复历史性修复科学式修复理念[７]１８９－３０６ꎮ随着理论和实践的发展ꎬ人们逐渐开始重视对历史建筑本身以外周边环境的整体保护ꎬ１９３１年国际会议通过的«关于历史古迹修复的雅典宪章»中规定了文物古迹保护㊁修复的措施㊁技术与要求等ꎬ并特别强调应注意对历史古迹周边地区㊁周边环境的保护[８]ꎻ１９３３年«雅典宪章»的历史建筑遗产保护部分ꎬ实质上是将历史建筑隔离出来进行保护ꎬ从而形成了早期的城市历史保护区的概念[９]ꎮ同时ꎬ欧美一些国家也通过立法的形式保护历史建筑及其周边环境ꎬ如法国的梅里美«历史性建筑法案»(１８４０)㊁«纪念物周边环境法»(１９４３)ꎬ英国的«古建筑加固和改善法»(１９１３)ꎬ美国的«古物保护法»(１９０６)㊁«历史地段与历史建筑法»(１９３５)等ꎮ这一时期虽然涉及了对历史街区的保护ꎬ但更多地还是局限于对历史建筑及周边环境的保护与修复层面ꎮ２历史街区保护更新工作的展开与深入第二次世界大战后ꎬ随着城市修复㊁重建的过程ꎬ建筑遗产被置于更为广阔的城市文脉中去考量ꎬ历史街区的保护更新开始更加广泛地受到重视ꎮ２０世纪六七十年代以后ꎬ文物古迹㊁历史地段及其环境的保护在世界范围内火热展开ꎬ产生了一系列相关的理念和理论ꎬ不少国家制定了历史街区保护更新的相关制度ꎬ如法国在１９６２年颁布了«马尔罗法»(即«历史街区保护法»)ꎬ确立了保护历史街区的法律与制度ꎬ将保护的范围从对单体建筑及周边的保护扩展至涉及精神㊁文化方面的历史环境的整体性保护ꎻ１９７３年ꎬ颁布的«城市规划法»ꎬ强调了城市改造过程中对历史街区实施整体保护的必要性ꎮ英㊁日等国在其城市规划与历史遗产保护相关法律中也都特别规定了对历史街区(保护区)及周边环境的保护ꎮ历史古迹与街区保护的国际交流也十分频繁ꎬ相关国际组织通过了远多于前的一系列国际性保护宪章㊁建议和宣言性文件(见表１)ꎬ相关的保护概念不断发展完善ꎬ保护的原则㊁方法㊁政策更加具体化㊁多样化㊁深入化[１０]ꎬ为各国历史街区的保护与更新工作提供了理论指导和实践方法ꎮ我国现代意义上对历史街区的保护更新工作始于２０世纪８０年代ꎬ改革开放以来相关理论和保护实践不断深入(见表２)ꎮ对历史街区保护更新的相关研究ꎬ学者们主要从历史街区及其保护相关概念[１１]㊁概念解读与辨析[１２]㊁定义梳理与探讨[１３]㊁概念界定中的问题[１４]ꎬ保护与更新的认识[１５]㊁原则[１６]㊁方法[１７]㊁模式[１８]等理论探索ꎬ历史街区建筑的保护[１９]ꎬ历史街区保护与更新规划[２０]及其相关问题探讨[２１]ꎬ区域性实践经验[２２]及实践模式分析评价[２３]ꎬ国外历史街区的保护更新的经验[２４]ꎬ历史街区生活方式与文化的传承保护[２５]ꎬ历史街区文化景观保护与设计[２６]ꎬ历史街区与旅游开发[２７]以及众多区域性历史街区保护与更新策略研究ꎮ经过长期的发展探索ꎬ历史街区保护更新的理论和实践不断深化ꎬ如今保护更新所涉及的内容日趋广泛ꎬ从单体建筑的保护到历史街区及周边环境等的整体性保护ꎬ从简单的建筑修复到街区功能及人居环境的改善ꎬ从而达到既保护文化遗产又改善居民现实生６０１活条件㊁促进城市发展的目的ꎮ表１㊀国际会议中关于历史街区保护与更新相关的思想理论时间文件组织与会议主要相关内容１９３１年«关于历史古迹修复的雅典宪章»第一届国际历史古迹建筑师和技术人员大会其中强调了对历史古迹周边地区㊁周边环境的保护ꎮ１９３３年«城市规划大纲»(«雅典宪章»)国际现代建筑协会第四次会议有历史价值的单体建筑和连片建筑均应妥为保存ꎮ对历史建筑所在区域功能置换ꎬ调整交通道路及城市中心功能ꎬ清除周边贫民窟以改善环境ꎮ１９６４年«关于古遗址保护与修复的国际宪章»(«威尼斯宪章»)第三届历史古迹建筑师和技术人员国际会议指出历史古迹的概念不仅包括单个建筑ꎬ而且包括能从中找出一种独特的文明㊁一种有意义的发展或一个历史事件见证的城市或乡村环境ꎮ１９７６年«关于历史地区的保护及其当代作用的建议»(«内罗华建议»)联合国教科文组织大会第十九届会议指出历史地区及其周围环境应被视为不可替代的世界遗产的组成部分ꎮ呼吁积极保护历史地区及其周围环境ꎬ使之适应于现代生活的需要ꎮ１９７７年«马丘比丘宪章»国际现代建筑协会其中的文物遗产保护部分强调要继承一般的文化传统ꎻ保护㊁恢复和重新使用现有历史遗址和古建筑必须同城市建设过程结合起来ꎻ在考虑再生和更新历史地区的过程中ꎬ应把优秀设计质量的当代建筑物包括在内ꎮ１９８７年«保护历史城镇与城区宪章»(«华盛顿宪章»)国际古迹遗址理事会第八届全体大会是对«威尼斯宪章»的补充ꎮ规定了保护历史城镇和城区的原则㊁目标和方法ꎻ强调了内外风貌㊁周围环境㊁公众参与㊁立法保障㊁控制交通等ꎻ允许引入与周围环境和谐的现代元素ꎮ１９９９年«北京宪章»国际建筑师协会其中提到宜将规划建设㊁新建筑的设计㊁历史环境的保护㊁一般建筑的维修与改建㊁古旧建筑合理重新使用㊁城市和地区的整治更新与重建㊁地下空间的利用和地下基础设施的持续发展等ꎬ纳入一个动态的㊁生生不息的循环体系之中ꎮ２００５年«西安宣言»国际古迹遗址理事会主题是古建筑㊁古遗址和历史区域周边环境的保护ꎮ将周边环境对遗产和古迹的重要性提升到一个新的高度ꎬ强调有必要采取措施有效控制外界急剧的变化或累积的变化对周边环境产生的影响ꎮ表２㊀国内历史街区保护与更新理论政策的发展时间文件/会议主要相关内容１９８２年国务院批转«关于保护我国历史文化名城的请示»要求特别是对集中反映历史文化的老城区㊁古城遗址㊁文物古迹等要采取有效措施ꎬ严加保护ꎬ并划定保护带ꎬ对保护范围内的新建㊁扩建㊁改建工程应采取必要的限制措施ꎮ１９８３年«关于加强历史文化名城规划工作的通知»提出划定保护带和建设控制带ꎻ要求协调好生产生活㊁旧城改造㊁旅游业与保护的关系ꎻ编制总体保护规划ꎬ并根据需要编制重要保护项目地段㊁街区㊁风景名胜区等的详细规划ꎮ１９８６年国务院批转«关于请公布第二批国家历史文化名城名单的报告»要求对历史传统特色街区保护ꎬ核设历史文化保护区 ꎮ１９９３年在襄樊市召开的首次全国历史文化名城保护工作会议历史文化名城要考虑保护历史文化保护区ꎻ对非历史名城中的历史老街区也要进行保护ꎮ１９９４年国务院同意建设部㊁国家文物局«关于审批第三批国家历史文化名城和加强保护管理的请示»的通知要求对历史文化名城的重点区域要做出控制性详细规划ꎬ对未定为国家历史文化名城但能反映某历史时期传统风貌和体现民族地方特色的街区㊁建筑群等的地方ꎬ也应予以保护ꎮ１９９４年«历史文化名城保护规划编制要求»提到了历史地段㊁历史街区的概念ꎻ要求在历史文化名城中划定历史文化保护区进行重点保护ꎮ７０１(续表２)１９９６年在黄山市召开的历史街区保护(国际)研讨会突出了历史街区的主题概念ꎻ达成历史街区的保护已成为保护历史文化遗产的重要一环的共识ꎮ１９９７年建设部批转«黄山市屯溪老街历史文化保护区保护管理暂行办法»突出了历史文化保护区的主题概念ꎻ强调保护整体风貌ꎬ保护构成历史风貌的各个因素ꎬ内部可进行适应现代生活需要的更新改造ꎬ维护并发挥使用功能ꎬ保持活力ꎬ改善基础设施ꎬ提高居民生活质量ꎬ保护真实的历史遗存ꎮ２００３年«城市紫线管理办法»明确要求划定保护历史文化街区和历史建筑的保护范围界限ꎬ即城市紫线ꎮ２００５年«历史文化名城保护规划规范»对历史城区㊁历史地段㊁历史文化街区分别定义ꎮ对历史文化街区的核定条件㊁保护规划的具体目标和原则㊁保护界线的划定㊁保护与整治(含历史环境要素)的措施以及道路交通都有具体和明确的要求ꎮ２００８年«历史文化名城名镇名村保护条例»要求划定核心保护范围和建设控制地带㊁保持传统格局㊁历史风貌和空间尺度ꎬ不得改变与其相互依存的自然景观和环境ꎬ改善设施和居住环境ꎮ对历史文化街区作了具体定义ꎮ２０１２年«历史文化名城名镇名村保护规划编制要求»(试行)提出了历史文化街区的保护原则ꎬ要求规划确定保护范围㊁对保护范围内建筑物分类保护等ꎻ提出保护街区的风貌和空间环境㊁延续传统文化㊁改善基础设施㊁公共服务设施㊁居住环境㊁激发街区活力等原则和要求ꎮ２０１４年«历史文化名城名镇名村街区保护规划编制审批办法»对历史文化街区保护规划提出明确要求ꎬ内容同２０１２年的保护规划编制要求 ꎮ２０１６年«历史文化街区划定和历史建筑确定工作方案»拟用五年时间完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作ꎻ从历史文化㊁建筑艺术㊁科技等方面给出了历史建筑确定的参考标准ꎮ㊀㊀３历史街区保护与更新的实践案例随着历史街区保护与更新的理论发展与实践探索ꎬ国内外越来越多的历史街区保护与更新取得了良好的效果ꎬ其经验值得借鉴ꎮ(１)国外实践法国是文化遗产大国ꎬ其对历史街区的保护更新的理念和经验有一定的典型性ꎮ法国的里昂历史悠久ꎬ其老城区有很多建于１５至１７世纪的建筑ꎬ也有一些古罗马时期的遗迹ꎬ二战后一些街区变得破败㊁脏乱ꎮ经过前期社会各界的呼吁㊁推动ꎬ自１９６４年开始ꎬ里昂老城启动保护更新工作ꎮ一是对原有建筑内外部进行修缮ꎬ改善居民的居住条件和生活环境ꎬ并先后分阶段推行了一些安居工程建设ꎬ从１９８２年开始推广改善住宅规划ꎬ政府出资对住宅修缮进行一部分补贴ꎻ二是规划㊁优化交通条件ꎬ控制交通对老城的不利影响ꎻ三是对人文环境的保护ꎬ包括留住原住民ꎬ保持地域文化氛围ꎬ传承手工艺等非物质文化ꎬ融合传统与现代生活方式[２８]ꎮ提升后的里昂老城彰显着浓郁的历史文化氛围和独特的艺术文化气息ꎬ并被评为世界文化遗产ꎮ里昂老城的成功保护与更新ꎬ主要得益于法国健全的文化遗产保护法㊁完善的文化遗产管理体制和民间团体组织的积极推动ꎮ新加坡牛车水唐人街主要通过以下几项措施来进行保护和更新:一是保留并恢复有历史意义的建筑物ꎻ二是改善总体环境ꎬ因地制宜ꎬ以项目来提升历史街区的独特性ꎻ三是活化当地特色ꎬ大力支持和举办民族特色活动ꎻ四是政府主导ꎬ鼓励群众和社会团体参与遗产保护ꎬ并通过市场运作以及旅游业和商业的开发提升城市活力[２９]ꎮ此外ꎬ法国巴黎的玛海区㊁新加坡的克拉码头㊁美国纽约的南街港滨水历史街区㊁马来西亚的马六甲城㊁意大利的博洛尼亚古城区㊁爱尔兰都柏林的坦普尔街区ꎬ英国伯明翰的ＳｏｈｏＨｏｕｓｅ历史街区等ꎬ都是保护更新比较成功的案例ꎮ(２)国内实践国内的一些历史街区ꎬ其保护和更新也有值得借鉴的地方ꎬ如成都的宽窄巷子历史街区ꎮ在保护更新前ꎬ宽窄巷子街区内的建筑新旧混杂ꎬ有些旧建筑损坏比较严重㊁新建筑影响传统风貌ꎬ且存在乱搭乱建和消防隐患等问题ꎮ２００３年ꎬ宽窄巷子启动保护改造工程ꎬ以修旧如旧ꎬ保护为主原址原貌ꎬ落架重修为原则[３０]ꎬ按照整体性㊁原真性㊁多样性㊁可持续性的保护策略[３１]ꎬ对宽巷子㊁窄巷子和井巷子三条传统街巷进行整体性改造和功能性开发ꎮ对核心保护区的建筑进行修缮或按风貌改建ꎬ并改善内部居住条件ꎻ无法修复或无保护价值的建筑予以拆除ꎬ按照修新如旧的原则仿建ꎬ既融入历史街区整体风貌ꎬ又满足现代生活需要ꎮ除了建筑的保护与改造㊁空间格局层次的梳理与丰富外ꎬ还对交通网络及基础设施进行了改造与完善ꎬ对景观系统进行了重新设计ꎬ对街区功８０１能也进行了更新与拓展ꎮ２００８年项目改造竣工ꎬ更新后的宽窄巷子在功能上既保留了部分居住属性ꎬ又融地域文化㊁民俗㊁商业㊁展演㊁旅游休闲娱乐等于一体ꎬ形成了老成都底片ꎬ新都市客厅的主题特色ꎻ既保留了城市肌理ꎬ又传承了城市文化与历史记忆ꎮ成都武侯祠旁的锦里古街改造更新也较为成功ꎬ其更新主要体现在内容与功能方面ꎬ挖掘空间内涵ꎬ营造场所精神ꎬ传承三国文化和四川民风民俗ꎬ延续了历史文脉ꎮ北京的大栅栏和菊儿胡同㊁上海的新天地㊁黄山屯溪老街等保护更新均取得较好效果ꎬ但国内的一些历史街区的更新往往存在要素㊁结构㊁功能和内容雷同的问题ꎬ在历史面貌和文化特色保持方面不够ꎬ过度的商业化和旅游开发式更新ꎬ弱化了居住性历史街区的居住属性和生活方式与习俗ꎮ二、武汉汉正街历史街区及其保护与更新汉正街是武汉乃至全国著名的历史街区ꎬ其商业文化㊁码头文化和民俗文化㊁宗教文化等均独具特色ꎬ但在现代化浪潮中ꎬ汉正街亦很难保住原有的街区特色和文化风情ꎮ梳理汉正街历史形态ꎬ探讨如何对汉正街历史街区㊁历史文化环境进行保护ꎬ如何使街区自身文化特色与历史潮流相互协调ꎬ以期促进区域文化与经济良性互动ꎬ并为其他类似历史街区的发展提供借鉴ꎮ１汉正街历史街区的发展与形态演变汉正街街巷形态与汉口镇的形成密切相关ꎮ其南临汉水ꎬ东邻长江ꎬ水陆交通畅达ꎬ明代后期有居民开始在汉水北岸沿河搭建吊脚楼ꎬ居住兼作生产㊁经营场所ꎬ后渐成街市ꎮ清代汉正街沿河一带码头林立ꎬ岸上商铺云集ꎬ 后市前街屋似鳞九分商贾一分民 [３２]４ꎬ人烟稠密ꎬ 华居陋室密如林ꎬ寸地相传值寸金 [３２]７ꎬ十分繁华ꎬ街内还有各类会馆㊁庙祠以及娱乐场所ꎮ汉正街成为汉口早期的商业和文化中心ꎬ汉口也成为全国四大名镇之一ꎮ街区初时只有沿河码头和河街ꎬ后由河街发展到正街ꎬ再到后街ꎬ然后到夹街㊁堤街ꎬ再拓展到里巷ꎬ街㊁巷一起构成了密集的街道网络ꎬ整个街区地势上狭下宽ꎬ 形如卧帚 ꎬ下游街巷㊁人口更加稠密ꎮ１９世纪至２０世纪初ꎬ一些地产商将大量的棚户板房改造为连片的全木结构或砖木结构的居室㊁商铺ꎮ民国初ꎬ这些片区分段而称ꎬ后统称为汉正街ꎮ街区内店铺与居住界面形式逐渐由临街前店后宅式格局转向上下两层的混合商居ꎬ商业重心由沿河向沿江转移ꎮ后由于战火㊁水灾的破坏ꎬ汉正街的房屋进行过翻修改造或重建ꎬ但结构仍以砖木结构为主ꎬ街区规模虽不断扩大ꎬ但街区形态和结构变化不大ꎮ自２０世纪５０年代到８０年代初期ꎬ由于资金紧缺ꎬ老城区长期未能纳入改造范围ꎬ汉正街一带均未采取大的保护修复性举措[３３]１２８－１３０ꎮ２汉正街历史街区保护与更新现状２０世纪８０年代后ꎬ汉正街小商品市场开放ꎬ人口密度大㊁建筑密集ꎬ居住条件简陋ꎬ较多危破房屋ꎬ街巷道路狭窄ꎬ占街摆摊经营导致公共空间严重阻碍以及存在通讯㊁安全等一系列问题[３３]１３０ꎮ此外ꎬ伴随城市建设和大规模的拆迁ꎬ许多老街巷内的原有建筑被新建房屋建筑所取代ꎬ周边环境风貌也遭到破坏ꎮ２０世纪八九十年代汉正街进行了三期改造ꎬ以适应市场发展和改善居民居住条件的需要ꎮ主要采取拆除破危房屋㊁新建多层式住宅㊁住户上楼㊁摊贩入室的措施对一些街巷进行了改造更新ꎮ另外ꎬ新辟宽了数条道路ꎬ改善了供电㊁供水㊁市政环卫和消防等设施ꎬ部分街巷的经营和居住环境有了较大的改观ꎬ但当时的思路主要是拆和建ꎮ１９９４年底ꎬ形成了中国武汉汉正街商业贸易区的初步构想并于其后制定了发展规划[３３]１３０－１５５ꎬ但由于各种原因相关规划并未落实ꎮ进入２１世纪后ꎬ汉正街的发展明显滞后ꎬ很多街巷如同杂乱破旧的城中村ꎬ火灾频发ꎬ存在严重的安全隐患ꎬ已跟不上时代发展的进程ꎮ根据近年的规划ꎬ目前汉正街又进行设施升级改造工程ꎬ拟建设汉正街国际金融服务中心㊁文化旅游商务区ꎬ许多店铺拆迁或搬迁至汉口北ꎬ原地建起了现代化的商贸大楼ꎬ但此规划对历史街区的保护与修复似乎考虑不足ꎮ汉正街被评为武汉市历史风貌街区 ꎬ虽然现存数十条老街巷的基本形态格局还在ꎬ政府对少数老街巷的房屋外观统一进行了复古式包装改造ꎬ但并未入选历史文化街区名录ꎬ现存历史建筑㊁遗迹也不多ꎬ旧街区范围一再缩小ꎬ历史底蕴无法彰显ꎬ很多老旧街巷还有待修复更新ꎬ内部设施依然落后ꎬ公共空间不足ꎬ影响制约着街区的整体环境ꎬ影响居民及商户的生产生活质量ꎮ３汉正街历史街区保护与更新建议依托两江四岸的地理优势㊁资源优势和五百年商业文明的人文优势ꎬ兼顾保护与发展ꎬ秉持高点定位ꎬ打造既充满历史文化底蕴和地域特色ꎬ又融入现代活力的宜居宜业的滨水商住综合区ꎬ成为大武汉复兴的重要支撑ꎬ成为长江文明之心的重要展示区ꎮ第一ꎬ保护与修复历史建筑及历史街区风貌ꎮ历史街区的更新不能只是拆旧建新㊁废古存今ꎮ传统的城市街区更新模式简单㊁粗放ꎬ往往造成城市原有历史㊁文化㊁社会等方面的断裂ꎮ历史街区保护９０１。

2007年武汉硚口项目市场分析及定价报告

目录一、市场分析（一）宏观市场分析1．宏观政策分析2．武汉市楼市分析（二）区域市场分析1．硚口区区情分析2．硚口区楼市分析3．区域同类可比性楼盘分析4．市场调查启示二、项目分析（一）项目经济技术指标（二）项目周边配套分析（三）项目SWOT分析三、项目价格定位（一）定价方法分类（二）确定定价方法（三）项目价格定位四、投资计划赢利成本预算（一）项目基本情况（二）项目总投资情况（三）成本盈利预算一、市场分析（一）宏观市场分析连续四年来，不少城市的房价上涨过快，过猛。

成为政府和广大老百姓关注的经济热点和担忧的问题。

国家相继出台了多次文件，从2002年的11号令到2006年的“国六条”，从土地调控再到相关的实施细则。

这一系列的调控房地产市场的政策被业界称为房地产新政。

“房地产新政”的出台并不突然，这是国家根据市场走向进行的宏观调控的必然选择。

是落实科学发展观，以人为本，构建和谐社会实现房地产持续快速发展的科学决策。

新政的精神宗旨是：突出重点，区别对待，因地制宜，分类指导。

房地产新政的调控是全程调控，调控涉及到房地产开发的诸多环节，有开发、保有和流通等几乎所有的环节。

1、宏观政策分析◆涉及的供给政策层面：◎加大土地供应结构调控力度；◎完善低价住宅供应政策；◎加大住房供应结构调控力度；◎加大二手房供应及调控与支持力度；◎加大发展住房租赁市场。

◆针对需求政策的安排：◎根据居民购房数量对契税实行改进税序；◎加强对房地产开发、保有和流通等环节的管理；◎加强拆迁计划的管理；◎进一步规范房地产开发经营行为，完善房地产市场监管制度及销售管理；◎加强舆论宣传力度，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导理性购房；◆理性投资与消费；◎开辟多种投资渠道，丰富社会投资品种，分流社会资产；◎控制住宅使用性质，严控住宅非居住使用。

◆新政及对武汉地产发展趋势的影响◎用地和房地产信贷的宏观调控使群众产生商品房供给的减少，房价上涨的错觉和预期，加大土地价格的持续上涨，直接推动了房价的上涨；◎境外或外地机构及人员的购房需求增加；◎城市改造和拆迁所带来的被动性购房需求；◎钢材、水泥等原料价格上涨，住宅小区的精心打造和房屋质量的提升，客观上导致了楼市成本的增加；◎其它投资渠道和投资品种的单一，导致大量资金转投房地产市场；◎某些不法机构投资商和房地产开发商联手抬哄房价，以房价的领袖抬高区域房价，从中牟取开发的巨额利润；◎一线中心城市：上海、北京、深圳、广州等地房价的大幅上涨，对武汉房价有明显的助推作用；◎武汉作为华中经济圈的核心位置，具有良好的发展前景和发展潜力；◎一线城市的上升势头被挤压和调控，相关资金转向具有良好前景的二线中心城市武汉。

戴德梁行-武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P

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硚口区酒店
王家墩商务区
硚口区高档酒店主要分布于武广商圈，硚口区四五星级酒店共计4个，中低档酒店众多，京广铁路东侧酒店密度较西侧更大。
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写字楼
微观环境研究小结
硚口区写字楼档次偏低，且分布有局限性；受到政府规划引导，硚口区写字楼有向西延伸的趋势。
商业
硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，满足居民日常消费的场所缺乏；分布上存在西贫东富的特点。
酒店
目前京广铁路以西区域高档酒店匮乏
戴德梁行认为：硚口区物业市场发展呈现“东富西贫”的特点，但有从东向西延伸的趋势，本案所处的位置恰是东西部经济的转折点，战略地位非常重要。
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项目区位总结
本地块因其特殊的战略地位，将肩负起带动第三产业由东向西发展、引导商业商务氛围向西延伸的责任，全方位整合区域资源，进一步增强武汉城市圈西部城市带的产业联动效应。
目前武汉市一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的开发时，已在逐渐引入购物中心管理模式。
在未来武汉市经济成长壮大的过程中，随着居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“ 一站终点”的消费需求必将迅速成长，购物中心这种以经营流行及选购品为主、多功能、更富有经营与管理效率的新业态将作为百货店的更优替代品必将会直接动摇目前武汉市百货业态独大的地位，在零售业占据十分重要的地位。
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孝感
天门
吴家山台商投
资区
本案 CBD
王家湾商圈
武汉城市圈交通解析
本案由解放大道可至武汉东西湖区，连接107国道和316国道可达武汉城市圈内西部城市孝感地区，由武汉城区省道可达天门地区。
硚口区是联结孝感、天门和武汉的交通要地。

武汉硚口区金三角项目交通影响评估

3.4、轨道线网规划
已开通运行的轨道交通1号线可直接服务于项目地块交通出行；远景年轨道交通 10号线可服务于区域交通出行，10号线东北至阳逻，西南至常福，连接武汉火车站、汉口火车站、王家墩商务区及汉阳四新地区。由于10号线为远期线路，故在本次评价中着重考虑现状轨道1号线对区域内交通出行结构的影响。
三、区域规划分析
3.1、区域土地利用规划
依据《武汉市主城区控制性详细规划导则》，并对比区域土地利用现状，研究区域内西侧规划用地仍以居住用地为主，东侧临硚口路以商业用地为主；项目用地规划为公共设施与居住混合用地，地块西侧三角地带控制为绿化用地。规划地块区位优势明显，地处硚口现代服务业启动带，东侧紧邻规划中的汉正街旅游商贸区，南侧与月湖景区隔江相望。
硚口路（月湖桥引桥段）
硚口路（月湖桥下匝道段）
硚口路-中山大道环形交叉口
京汉大道（双向两车道）
中山大道（双向六车道）
沿河大道（双向四车道）
2.2、区域道路现状
硚口路西侧及沿河大道北侧现状有围挡隔
离，围挡内为拆迁区域。
现状用地拆迁工作已完成，并且已做平整。
硚口路现状横断面（月湖桥引桥段）
沿河大道现状横断面（京汉大道-硚口路段）
1号线
10号线
武汉市远景年轨道交通线网规划
四、交通需求预测及评价
4.1、背景交通量预测及评价
2017年，随着道路设施逐渐完善，路段通行能力有所提高，但诱增交通量及过境交通量仍对区域路网造成一定压力；由于过江交通需求较大，大量过江车辆经由硚口路通过月湖桥，硚口路服务水平较低。
背景年主要路段服务水平评价表
规划总用地94577m2。
道大解放硚汉沿河京口路大道

DEDAW武汉中国光谷片区控制性详细规划与城市设计

Wuhan is divided three parts by the Yangtze River and Hanshui River. The city has special form and composed of Wuchang, Hankou, Hanyang. In recent years development, the city is bigger than the three old town. But generals it’s called east of Yangtze River is Wuchang, west of Yangtze River and north of Hanshui River is Hankou and west of Yangtze River and south of Hanshui River is Hanyang. This three districts have their different character.
• Wuchang: Education, Scientific Research and Cultural • Hangkou: Commercial and Administer Center • Hanyang: Economic Development Zone
2.2 城市范围 City Wide
• The major industrial city in China • The major education city in China • It has a 3500 years history and is the national historically ranked city. • It has rich natural resource compose of lakes and hills. The major

2019武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p

07年国民生产总值(亿元)
增长率
汉口春天
融侨锦城江湾新城
三金香港映象时代天骄
汉口.中心嘉园
劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差
目前的基础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧。
项目机会
机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会
全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇
Threaten 威胁
1.经济下行，市场信心不足 2.各城市区域发展竞争（中部与长株潭城市 3.项目区域内部、周边（东西湖、武汉新区等）及轻轨沿线的竞争
项目发展目标与关键问题
区政府对本项目发展目标
➢土地增值收益：土地增值及价值最大化 ➢税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口 ➢区域形象改善：通过项目的开发，改善区域形象
2.5 45100 407125 1108
175799
2.9 70100 513770 1364
177482
4.1 202170 722849 2797
145200
3.2 87940 471484 1865
1479981 2.8 667045 4150160 1607
项目威胁
威胁一：中部区域其他城市的竞争
武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，
但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力
66%
武汉
湖北其他城市
区域住宅市场刚性需求强劲——本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。

武汉市汉口西园市场产品建议书

武汉市汉口西园市场产品建议书第一部分市场篇!一、项目现状（添图片）“汉口西园“项目位于武汉市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处，该项目首期——“正康花园”始建于2001年，早期已修建完成4栋多层住宅，1#、2#、4#、7#楼已入住多年。

期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。

目前该项目后期居住组团规划已启动。

项目信息特征一览表二、项目立地研究1）区域环境“汉口西园”项目位于古田区域范围内，古田区域过去一直是武汉的老工业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。

2）区域共建配套◆交通配套古田区域范围内道路畅通，交通便利。

主要包括城市交通主干道：建设大道和解放大道；目前城市轨道交通1号线和3号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是武汉西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽。

具体路况情况如下：建设大道——双向6车道——主要公交线路：70、506、550、560、597路等；解放大道——双向6车道——主要公交线路：546、741、523、46、548路等；长丰大道——双向6车道——主要公交线路：31、549、605、710、715路等。

◆商业配套根据城市规划，古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。

目前区域主要商业配套有：大武汉家装市场、中百仓储超市、麦德龙超市。

在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。

◆文教配套古田区域文教配套规模较大，设施齐全，主要包括：幼儿园：永红幼儿园,海工幼儿园,商业厅幼儿园小学：陈家墩小学中学：武汉市4中、武汉市17中、市63中、兴华中学其他：湖北警官学院、武汉市供销商业学校、军事经济学院◆医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括：同济协和医院、普爱医院。

3）区域环境总结优势◆区域范围内道路畅通，交通便利，未来将成为城市西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好；◆区域商业、文教、医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要；◆与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。