第三章：物业服务费用管理与核算

二、物业管理费的构成与计算 （一）物业管理费的构成 根据国家发改委、建设部 2003 年下发的《物业服务收费管理办法》和 2007 年下发的《物 业服务定价成本监审办法（试行）》的规定： 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业 管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物 业管理企业的酬金。但无论实行包干制还是酬金制物业服务费的主要构成是物业服务成本或 者物业服务支出。其具体构成内容一般包括： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其他费用。
第三章 物业服务费的管理与核算实务
一、物业管理费的计费方式 物业服务费俗称物业管理费，是指物业费和物业综合管理服务费等公共性服务方面收费 的总称（简称物业费下同）。根据国家发改委、建设部 2003 年下发的《物业服务收费管理 办法》和 2007 年下发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，物业管理费的收 取应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主与物业管理企业 可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
不得将其用于物业服务合同约定以外
的支出；
2 业管理企业应当向业主大会或者全体
特点
实行包干制无论管理好坏，
经营盈亏均由物业管理企业
承担，而与业主无关。在这
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种方式下，节省的开支就成
为物业企业的利润。
业主公布物业服务资金年度预决算并 每年不少于一次公布物业服务资金的 收支情况； 业主或者业主大会对公布的物业服务 资金年度预决算和物业服务资金的收 支情况提出质询时，物业管理企业应
2.公共性服务收费标准的核定 根据国家发改委、建设部 2003 年下发的《物业服务收费管理办法》和 2007 年下发的《物 业服务定价成本监审办法（试行）》的规定，公共性服务费实行政府指导价的价格管理办法， 各地区物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。其中公共设施、设备日常运行、维修 及保养费；绿化服务费；清洁卫生费；保安费；办公费等物业管理服务收费的利润率由各省、 自治区、直辖市政府物价部门根据本地区实际情况而定。 物业管理企业公共性服务收费标准的测算原则是由各地区根据本地区综合服务项目劳 动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力以及小区的档次制订。
系数） （2）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 其中，各套房屋、建筑物的套内面积包括各套房屋的门户以内的墙体、阳台、过道、起
居室（厅）、办公室、卧室、卫生间、厨房和储藏室等。各套房屋应分摊的公用建筑面积包 括公用的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电 梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配） 电室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑物服务的专用设备用房。
包干制计费方式与酬金制计费方式对比表
项目
包干制计费方式
酬金制计费方式
包干制是指由业主向物业管 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约
理企业支付固定物业服务费 定比例或者约定数额提取酬金支付给物业
概念
用，盈余或者亏损均由物业 管理企业，其余全部用于物业服务合同约
管理企业享有或者承担的物 定的支出，结余或者不足均由业主享有或
公共性物业服务费以物业产权人或使用人的该套房屋、建筑物的建筑面积（包括套内建 筑面积和应分摊的公用建筑面积）为依据，根据测算的物业管理服务收费标准计算核定的。 即：
物业产权人或使用人每月应交的公共性服务费=物业产权人或使用人的该套房屋、建筑
物的建筑面积×公共性服务收费标准[元／（月·m2）] 1.物业产权人或使用人的每套房屋、建筑物的建筑面积的计算 （1）某套房屋、建筑物的建筑面积=该套房屋套内建筑面积×（1＋公用建筑面积分摊
性费 5670 元（银行转账收讫）时：
借：银行存款
5670
贷：预收账款——公共服务费
每分月末计算结转时：
借：预收账款——公共服务费
472.50
贷：主营业务收入——物业管理收入（公共服务费）
5670 472.50
会或开发商的同意。
两 购置 购置的固定资产等物资归物 购置的固定资产等物资归全体业主所有，
者 物资 业企业所有，撤离时可带走。撤离时不可带走。
的 的归
区属
别 物业
费结
余或 物业费有结余归物业企业所 物业费结余或亏损均有全体业主承担。
亏损 有，亏损由物业企业负担。
的处
理
物业
物业企业必须定期编制预算、按期向业主
科目。
[例]如致远物业管理有限公司对致远小区二期的物业管理公共性服务采取按自然月收
取费用，则收到致远小区二期 20 号楼二单元 1121 室业主江晓丽交来的物业管理公共服务性
费 472.50 元（现金收讫）时：
借：库存现金
472.50
贷：主营业务收入——物业管理收入（公共服务费） 472.50
采用定期预收的，应设置“预收账款”科目，预收公共性服务费时借记“库存现金”或
当及时答复；
4 物业管理企业或者业主大会可以按照 物业服务合同约定聘请专业机构对物
业服务资金年度预决算和物业服务资
金的收支情况进行审计。
①都收取物业管理费；②按合同约定进行物业管理服务；③对物业的公
两者的联 用设备都没有所有权；④所收取的资金均为业主所有；⑤专项维修基金
系
均为代业主收取和使用；⑥公共场地、房屋的使用都必须征得业主委员
（二）物业管理费的计算 根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第 379 号令）和国家计委、建设部联
合颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，物业管理企业收取公共性物 业服务费标准应根据本地区综合服务项目、劳动力成本、物价指数、住户的经济承受能力以 及住宅小区的档次和物业服务标准等来进行测算。
根据《物业管理条例》的规定公共性服务费可以按自然月收取，也可以定期预收，绝大
多数物业管理企业采用定期预收的办法，如每季度、每半年或每年收取一次。
按自然月收取公共性服务费时，物业管理企业根据实际每月收取的公共性服务费，借记
“库存现金”或“银行存款”科目，贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共服务费）”
“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；分月份计算结转时，借记“预收账款”科目，
贷记“主营业务收入——物业管理收入（公共服务费）”科目。
[例]如果致远物业管理有限公司对致远小区二期的物业管理公共性服务采取定期预收，
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则如果预收致远小区二期 20 号楼二单元 1121 室业主江晓丽交来的一年的物业管理公共服务
业服务计费方式。
者承担的物业服务计费方式。
物业费构 成
实行物业服务费用包干制 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业
的，物业服务费用的构成包 服务资金包括物业服务支出和物业管理企
括物业服务成本、法定税费 业的酬金。
和物业管理企业的利润。
1 预收的物业服务支出属于代管性质， 为所交纳的业主所有，物业管理企业
业主无权对物业企业收支进
收支
公布物业费的收支情况，并接受业主委会
行审计。
审计
委派的会计师事务所进行审计。
税费
缴纳的各种税费由物业企业
的处
缴纳的各种税费由业主负担。
负担。
理
物业 物业企业管理的物业资金， 物业企业管理的物业资金，不得用于物业
资金 可以用于物业服务合同约定 服务合同约定以外的支出。
支出 以外的支出。
公用建筑面积分摊系数 = 9125/ 36500 = 25%
该套房屋、建筑物的建筑面积 = 135×（1＋25%）= 168.75（平方米）
该业主 2013 年度每月份的物业管理公共服务性费用 = 168.75 平方米×2.80 元／
（月·平方米）
= 472.50（元/月）
（三）物业管理费的会计核算
[例 2]致远物业管理有限公司致远小区二期 20 号楼房屋建筑总面积为 45625 平方米，公用
建筑面积 9125 平方米，各套房屋的套内建筑面积总和为 36500 平方米，其中业主江晓丽所
购本楼二单元 1121 室，套内建筑面积为 135 平方米，则该业主 2013 年度每月份的物业管理
公共服务性费用计算如下：