商业广场建设可行性实施报告

“金正广场”

可行性研究报告

二0一三年七月五号

目录

第一章总论…………………………………………………………第二章项目建设必要性与可行性……………………………………第三章项目市场调查分析……………………………………………第四章场址主要建设条件……………………………………………第五章工程设计方案…………………………………………………第六章节能与节水……………………………………………………第七章环境影响评价…………………………………………………第八章组织机构与人力资源配置……………………………………第九章质量保证体系及工程招投标方案……………………………第十章项目实施进度…………………………………………………第十一章投资估算与资金筹措………………………………………第十二章财务评价……………………………………………………第十三章社会评价……………………………………………………第十四章风险分析……………………………………………………

第十五章可行性研究结论……………………………………………附件及附图：

1．项目法人营业执照；

2．项目地理位置图；

3．总平面图；

4．地下一层平面图；

5．首层平面图；

6．二层平面图；

7．三层平面图；

8．标准层平面图

第一章总论

第一节项目概况

一、项目名称：X广场

二、建设单位：X实业X有限公司

三、法人代表：

X实业X有限公司注册资金4000万元，是X县最具实力的房产投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。

四、建设地址：项目建设地点位于X县人民路西侧、师苑路南侧

五、建设性质：新建

六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。

项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。

七、建设期限：2013年7月～2014年8月

八、主要技术经济指标

表1-1 项目主要经济技术指标表

九．投资估算与资金筹措

项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费

用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。

十、商铺销售

可销售面积约11000平方米，均价约19000元，销售总价209000000元。

第二节可行性研究围

一、可行性研究依据

1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）

2、X县国民经济和社会发展“十一五”规划

3、《中华人民国城市规划法》

4、《城市居住区规划设计规》（GB50180—93）

5、《省城市规划管理技术导则》

6、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》

7、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规

二、可行性研究围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

三、可行性研究的结论

开发建设“X广场”项目可以达到下述目的：

1、符合《X县县城总体规划》，有利于X县的旧城改造，有利于整治和美化城市环境。

2、本项目将建成X县的商业航母，为X县城镇居民提供一处独特的生活居住环境及购物场所。

3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设必要性与可行性

第一节项目背景

一、X县概况

X县属淮河流域下游，主要水源除自然降水外，还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采，淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里，占88.69％；水域面积106平方公里，占5.64％；滩涂面积106.6平方公里，占5.67％。

X县坚持把发展作为第一要务，积极创新思路，破解难题，推进发展。全市完成地区生产总值1174.3亿元，比上年增长15.1%，是“十五”以来增长最快的一年；人均地区生产总值14657元，增长15%。地方一般预算收入48.8亿元，增长28.9%；财政总收入实现超百亿元，达到111亿元，增长27.7%。经济结构进一步优化，三次产业比重为20.9∶45.7∶33.4，二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐，推进高效农业发展，农业实现丰产丰收，一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程，农民人均纯收入5431元，增长11%。坚持走新型工业化道路，着力培植支柱产业和骨干企业，悦达集团年营业收入突破300亿元，东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元；亨威、丰山被认定为中国驰名商标，全市中国名牌总数位居苏北第一。项目选址原为小汽车站的所在地，原来运输车辆所产生的噪音和异味，严重影响了周围的环境。

第二节项目建设的必要性

一、促进项目区商业发展

大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近，经营服务辐射半径3km以上，目前商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足，市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市，项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市，将调整现有商业网点布局结构，加快服务业的快速发展。本项目的实施是商业网点规划中的一环，将促进规划的实施，以及项目区商业发展。

二、引进国际先进管理经验和营销技术，促进现代化

传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景，建筑老化、设施旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病，如果不能及时跟上市场的节奏，很难在市场上占据一席之地。

新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性商业项目，由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术，因为需要满足大多数人的需求，通常是中档的定位，更加能够满足现代消费者的需求，所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。

发展才是硬道理，引进国际先进管理经验和营销技术，可以帮助我们的经济快速成长，从而促进现代化的发展步伐。自从我国商业流通领域对外开放，引进外资的短短十多年间，越来越多的外国企业纷纷进入我国市场，一批新型的商业业态在国生根开花，特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市（大卖场），在国主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来看，大型超市已成为零售业的主力业态之一。