建筑工程合同基础知识

理由是开发商欠工程款，这就属于无处分权人处分他人财
产。如事后开发商与施工单位签订了一个合同，将该部分
房屋抵付工程款，这就相当于施工单位通过订立合同取得 了该房屋的处分权。
十.无效合同的内涵
❖ 无效合同的内涵 ❖ ■合同已订立，但法律不认可其效力。 ❖ ■合同无效可溯及到合同订立时，无效合同从订立之
如人口买卖合同 ❖ 8.1合同成立条件 ❖ 1、存在订约当事人。 ❖ 2、订约当事人对主要条款达成一致。 ❖ 3、经历要约与承诺两个阶段。
❖ 8.2合同生效条件·
❖ 1、当事人具备相应的民事权利能力和民事行为能力
❖ 2、意思表示真实·
❖ 3、不违反法律或者社会公共利益
❖ 8.3 合同生效的时间
❖ ■一般规定－自合同成立时生效
❖ 在承诺生效之前，承诺人阻止其发生法律效力 ❖ 撤回承诺通知应先于或与承诺通知同时到达要约人 ❖ 要约可以撤回也可以撤销，但承诺只能撤回不可以撤销 【重点难点】承诺没有撤销只有撤回
五、合同成立
❖ （1）不要式合同的成立 ——承诺生效时合同成立。
（2）要式合同的成立 ——双方签字或者盖章时合同成立。
（3）形式欠缺合同的成立 ——一方履行,一方接受,合同成立.
六、格式条款
❖ ■是当事人预先拟定，并在订立合同时未与对方协 商即采用的条款
❖ ■相对人只能在接受与拒绝之间选择 ❖ ■如保险合同、电信、银行等业务 【重点难点】 ❖ 拟定方应以合理的方式提请对方注意免责条款，并
加以说明 ❖ 拟定方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主
❖ 如乙收到信并已看了内容，但乙还没来得及回信说同意（承 诺通知），此时甲电话通知说取消信上所说的内容，则称为 要约的撤销。
❖ 如甲在信上承诺自己的定货绝对不会有变化，并要求乙马上 备货，乙收到信后马上进了3吨水泥，则此时即使乙还没来 得及回信说同意，甲也不可撤销该要约。
5、承诺：受要约人作出同意要约的意思表示。
3、要约的撤回与撤销
？ 两者的区别
4、要约不得撤销的情形（两种情况） ❖ 要约人确定承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销
❖ 受要约人有理由认为要约是不可撤销，并已经为履行合同做 了准备
【案例讲解】
甲发出一封要约信给乙，说要订购一批水泥，价格、数量、 时间均非常明确，并派丙去送信，如此时甲后悔了，在丙还 没有把信送给乙之前收回信，称为要约的撤回。
❖ 10.2 无效合同在建设领域内的案例
❖ 欺诈胁迫：欺诈胁迫施工企业伪造资质等级证书
❖
材料供应商以败坏施工企业名誉为要挟，迫使
施工企业订立材料买卖合同
❖ 恶意串通：恶意串通投标人串通投标或招标人与投标人串
通合法形式掩盖非法目
❖ 合法形式掩盖非法目：阴阳合同。
❖ 损害公共利益：以债务人人身作为担保的约定。
梯的新要约。
【案例讲解】案例二
❖
甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出答复，乙在第2天就答复
说只有两部电梯可交易，则此答复视为乙向甲发出的一个新要约。
【案例讲解】案例三
❖
甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出答复，乙在第2天就答复
说可以，但是电梯的外包装箱的颜色和原来的有点不一样，这个视
为有效承诺。
6、承诺的撤回
❖
【重点难点】
❖ 当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视 为条件已经成就。
❖ 不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
九.效力待定合同
合同已经成立，但不能直接判断是否生效，而与合同 的一些后续行为有关。
❖ 1、效力待定合同的分类（五种情况）
❖ ■限制民事行为能力人订立的合同
❖
■无代理权人订立的合同
二、合同法的基本原则
❖ 1、平等原则 2、自愿原则 3、公平原则
❖ 4、诚实信用原则 俗原则。
5、遵守法律法规和公序良
❖ 1、平等原则
❖
■当事人的法律地位平等。
❖
■合同订立应平等协商。.
❖ 2、自愿原则（四自由）
❖ ■有订或不订的自由－决策。
❖ ■有选择和谁订的自由－对象。
❖ ■有决定合同内容的自由－内容。
四、合同订立的程序
❖ 合同订立的程序
要约和承诺是合同的两个必经阶段
1、要约
❖ 希望和他人订立合同的意思表示。 ❖ 要约要件
■内容具体确定 ■一经受要约人承诺，合同即成立 ■必须向相对人发出，由相对人承诺 ■必须具有合同的一般条款
2、要约邀请
❖
■希望他人向自己发出要约的意思表示。
❖
■并非合同成立的必经过程。
2．合同的内容 ❖ 当事人名称或姓名、住所 ❖ 标的－是首要条款，主要为物、劳务、智力成果、 工程项目 ❖ 数量 ❖ 质量 ❖ 价款或报酬 ❖ 履行期限、地点和方式－施工合同的履行地点是 工程所在地 ❖ 违约责任 ❖ 解决争议的方法
以上是一般合同必须具备的条款。不同类型的 合同按需要还可以增加其它内容。
❖
■主要有价目表、招标公告、商业广告等。
❖
■商业广告内容如符合要约规定，视为要约。
❖
【典型案例】
❖
女：（害羞地）你想和我一生一世在一起吗?
❖
男：（激动地）那当然了。嫁给我好吗？
❖
女：好吧！
❖
【归纳总结】建设工程中重要文件在合同法中的
性质
❖
■招标公告－要约邀请
❖
■拍卖公告－要约邀请
❖
■招标文件－要约邀请
为有效 ❖ 本质上比较接近表见代理，善意第三人很难判定法定
代表人是越权，所以合同也有效
九.效力待定合同
❖ 9.5 无处分权人处分他人财产订立的合同
❖
■ 一般情况下
❖
·合同无效
❖ ■ 两种特殊情况有效
❖
·经权利人追认
❖ 通过订立合同取得了财产的处分权
❖ 【案例】某施工单位承担某开发商的施工承包任务， 因开发商拖欠工程款，施工单位将部分房屋卖给某企业，
准进行判断。
三、合同的形式和主要内容
1．合同的形式 口头合同——当面、电话 书面合同——合同书、信件、传真、电报、电子邮件
❖按法律规定或约定应采用书面形式而当事人未采用书面形式， 一方已经履行了主要义务，对方接受的，视为合同成立。 ❖在建设工程领域中的主要意义 ❖双方未签订书面施工合同，但已进行施工，在施工任务完成后， 发包人应该支付工程价款 ❖工程师发布口头指令，但没有以书面形式确认，但承包人有证 据证明工程师确实发布过指令的，也应确认这种指令的效力。
❖
■口头合同－承诺时生效
❖ ■书面合同－双方签字盖章后生效
❖ ■批准、登记类－办理相关批准登记后生效
❖ 8.4 附条件合同与附期限合同
❖
■ 附条件的合同
❖
·附生效条件的合同，自条件成就时生效
❖
·附解除条件的合同，自条件成就时失效
❖
■ 附期限合同
❖
·附生效期限的合同，自期限界至时生效
❖
·附终止期限合同，自期限届满时失效
被代理人未作表示视为拒绝追认。
九.效力待定合同
❖ 9.3 表见代理人订立的合同
❖ 表见代理人的条件（同时具备）
❖
■表见代理人并未获得被代理人的书面授权，是无权代理（可
理解为无权代理的特殊情况）。
❖
■客观上存在让相对人相信行为人具备代理权的理由。
❖
■相对人善意且无过失。
九.效力待定合同
❖ 9.4 法定代表人、负责人越权订立的合同 ❖ 除相对人知道或应当知道其超越权限以外，该代表行
立、无效或被撤销，应对依赖其合同为有效成立的相对人赔偿基于此
项依赖而发生的损害。
❖ 7.2 缔约过失责任的条件
❖ ■缔约一方有损失
❖ 赔偿的首要条件
❖ ■缔约当事人有过错
❖ 违反先合同义务，要约生效时产生
❖ ■合同尚未成立
❖ 与违约责任的主要区别
❖ ■缔约当事人的过错行为与损失之间有因果关系
❖ 损失由违反先合同义务引起
❖ 由于某甲与某乙还没有签订合同，某乙不能要求某甲 承担违约责任，但是他可以要求某甲承担缔约过失责任。
❖ 7.3 缔约过失责任的四种情形（类型）
❖ ■假借订立合同，恶意进行磋商
❖ ■故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情 况
❖
·代理人隐瞒无权代理事实
❖
·施工企业不具备资质等级而投标
❖
·没有进出口许可证而谎称获得
算条款的效力
❖ 10.5 因无效合同产生的财产后果三种处理方法
❖
■返还财产－包括返还实物和作价补偿（建筑领域的一般处理方
式）
❖
■赔偿损失－有过错方应赔偿对方损失，双方均有过错，应各自
承担责任
❖
·故意隐瞒标的物的瑕疵
❖ ■有其他违背诚实信用原则的行为
❖
■违反缔约中的保密义务
❖
·发包人得知投标人情况，泄露或不正当使用
八.合同的生效与合同的成立
❖ 合同成立表示双方当事人意见达成一致。 ❖ 合同生效是指合同具备法律上的效力，表示双方的一
致意见受到法律的认可。 ❖ 【注意】两者不完全一致，可能合同已成立，但无效，
❖ 【案例讲解】
❖ 某甲欺骗某乙说：“我有工程需要向外分包，你是否 希望自己来承包这个分包工程？”
❖
某乙说：“当然愿意”。
❖ 某甲说：“那好，你回去购买机械设备，等你具备了 条件我就与你签订合同”
❖ 当某乙购买了机械设备之后来找某甲签订合同，某甲 却说：“我是随便说说的，你就当真了，根本没有工程要 分包”。
❖
■表见代理人订立的合同
❖ ■法定代表人、负责人越权订立的合同
❖ ■无处分权人处分他人财产订立的合同
九.效力待定合同
❖ 9.1 限制民事行为能力人订立的合同
❖ ■无民事行为能力人不能订立合同
❖ ■限制行为能力人一般情况下也不能独立订立合同
❖ ■限制行为能力人独立订立的合同，是否有效，主要 取决于其法定代理人是否进行追认
承诺的条件
承诺必须由受要约人作出。
承诺只能向要约人作出。
承诺的内容应当与要约的内容一 致。
承诺必须在承诺期限内发出。
【重点难点】承诺对要约原内容有变动的处理视为新要约。
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【案例讲解】案例一
❖
甲向乙定购电梯3部，要求三日内作出承诺，如乙第5天才表示
同意，则此同意不视为承诺，而视为乙向甲发出的一个交易3部电
❖ ■相对人可以催告其法定代理人在一个月内予以追认， 法定代理人未作表示的视为拒绝追认
❖
【案例】
❖ 1个12岁的孩子在商店购买了十万元的商品，这个交 易是否有效，取决于其父母（监护人）是否追认。
九.效力待定合同
❖ 9.2 无代理权人订立的合同 ❖ ■行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后
以被代理人的名义订立的合同 ❖ ■合同是否有效，主要取决于被代理人是否追认 ❖ ■相对人可以催告其被代理人在一个月内予以追认，
要权利的格式条款无效 ❖ 对格式条款发生争议的，应当按通常理解予以解释，
如有不同理解，应作出不利于提供格式条款的一方的解 释 ❖ 格式条款与非格式条款不一致时，应当采取非格式 条款
七、缔约过失责任的概念
❖ 缔约过失责任的条件
❖ 7.1 缔约过失责任的概念
❖
合同缔结过程中，当事人一方或双方因自己的过失而致合同不成
❖ ■有决定合同形式的自由－形式。
二、合同法的基本原则
❖ 3、 公平原则 ❖ ■权利与义务对应，当事人利益均衡 ❖ ■显失公平的合同，属于可变更或可撤销合同 ❖ 4、 诚实信用原则 ❖ ■在合同订立阶段，应如实说明各自情况 ❖ ■在合同履行阶段应相互协作 ❖ 5、 遵守法律法规和公序良俗原则 ❖ ■公序良俗可理解为公共秩序和善良风俗 ❖ ■如出现法律未规定的情况，司法时可按此价值标
建筑工程 合同法律基本知识 及合同担保
一、合同法律基本知识
一、合同的概念
合同是平等主体的自然人、法人、其它组织之间设立、
变更、终止民事权利义务关系的协议。
❖ ■ 狭义 ❖ ·规范财产流转关系的债权债务合同。 ❖ ·是我国《合同法》规范的内容 ❖ ■ 广义 ❖ ·债权债务关系。 ❖ ·身份关系：如婚姻、收养、监护、劳动等。 ❖ 【重点】合同概念的要点。 ❖ ■合同的缔结必须由双方当事人协商一致才能成立 －成立。 ❖ ■合同当事人作出的意思表示必须合法－生效。 ❖ ■合同中所确定的权利义务，必须是当事人依法可 以享有的权利和能够承担的义务
❖ 违反法规强制性规定：施工合同约定质量标准低于国家标 准
十.无效合同的内涵
❖ 10.3 无效合同的确认（两机构）
❖
无效合同的确认权归人民法院和仲裁机构，合同当事人或其他任
何机构均无权认定合同无效。
❖ ■人民法院 ■仲裁机构
❖ 10.4 无效合同的法律后果
❖
■履行中的合同应当终止履行
❖
■尚未履行的不得继续履行，但不影响其中关于仲裁、清理、结
时起就无法律效力，不论其履行到什么阶段。 ❖ 10.1 无效合同的内涵－类型（五种） ❖ ■一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国家利益的合同 ❖ ■恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同 ❖ ■以合法形式掩盖非法目的的合同 ❖ ■损害社会公共利益的合同 ❖ ■违反法律、行政法规强制性规定的合同
十.无效合同的内涵