浅谈商业地产过剩的窘状

浅谈商业地产过剩的窘状

——谁来消化南充过剩的商业地产？

摘要：2015年12月18日至21日在北京举行的中央经济工作会议把去库存作为2016年经济五大任务之一，这也是中央第三次提及去库存化。搜索了解2016年地方两会，“去库存“也成为一个高频聚焦词汇。

关于南充商业情况，当然不同的视角和声音下，显得有点扑朔迷离。俗语有言：“人一上百，形形色色”，不同人有不同观点，但如果真正透过现象看本质，又有谁来消化目前南充过剩的商业地产呢？

一、目前国内商业地产现状分析：

购物中心、商业综合体、商业地产……尽管名称多样，但形式大同小异。在我国，形形色色的商业地产正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。据世联地产统计，近几年，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

这是一个值得关注的信号，一座城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长必然会形成新的泡沫！

二、商业地产泡沫带来的问题：

在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前国内一线城市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。

三、成都为例，成都商业地产现状：

自08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但自2014起，成都的商业，可谓"遭惨了"！

困境1、购物中心很过剩，空置很严重

“全国第一、世界第二”：作为中国西部二线城市、成都商业体早在4年前就破百,2015年年末成都商业项目存量较2014年上市增长17.67%,2016年还将增加8各项目。

旧的不去，新的还在建。成都在建商业体达400万平方米左右，在建面积居全球第二、是巴黎的20倍。多如牛毛的购物中心，业内最多的形容词是“多得吓人”和“严重过剩”，过剩必然意味着空置，目前成都额商业地产空置率达16.2%，位居全国第二。

屋漏偏逢连夜雨，2014购物中心数量大增，但成都楼市大降温，这一年，销量不敌存量。还有一个可怕的细节，成都主要人口还在三环内，但一半以上的商业体位于三环外的南部新城，人气与商气不对等，它们还“处于并将长期处于空置阶段”。新建的商业体要多久才能消化？很多的人连一个保守的数据都不敢给出。

困境2、租不出去的新楼盘商铺

“不是人气的问题，是价格的问题”：成都很多房地产新区域，西至郫县、冬至大面、南至大源，住宅蜂拥而起、入住率也日益攀高，但某个几乎注满的楼盘，底商却寥寥无几。在成都南门，住宅区域与商业区域有明显的划分，在大源片区，早期的华润凤凰城和中海兰庭就规划了极少的底商，但这两个楼盘的消费力又十分强大，所以这些商铺变得异常“珍贵”，租金一跃到双楠片区的3-4倍，让许多商家望而却步。

后来很多开发商意识到了这个问题，规划了不少底商，但在成都这个“地价高、房价不高”的市场，开发商把利润全押在商铺上，恰遇2014年市场状况不好，2015年持续性下滑，各新盘的商铺更是四面楚歌、再难开张。

上个世纪，成都的商铺有“一铺养三代”的价值，但是现在，其投资回报率持续走低，这也是很多商铺卖不出去的原因。

困境3、高端商业的未知前途

“都跑国外买LV去了”：留在老成都人们记忆中的高端商场已有早期的仁和春天、王府井，近几年的IFS、太古里等高端商业开张，有银泰中心、ICC等高端商业综合体相继入市，作为一个西部城市，成都高端商业正在趋于饱和。

在走在饱和的路上。另一组数据也让人震惊，中国超七成的奢侈品消费都在海外发生，在国内产生只有不到三成。消费发生的在国内，而且发生在国内的，大部分都在北上广深等一线城市和东部沿海城市，属于成都的市场显得十分微薄。

困境4、电商的全面冲击

“上网，就购了”：网络购物在成都消费结构的的比重越来越大。在近几年十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。

电商对于传统实体商业冲击是众所皆知的，特别是最近两年，成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。

据香港《南华早报》网站报道,成都百货业正经历巨变，商业地产严重过剩，部分项目或将停业。

四、商业地产野蛮生长，成都重庆等二三线面临过剩风险:

同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。

重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。近日，他在重庆两会上公开警示：商业地产（专题阅读）过剩风险应该被各界所重视。

尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力，但这一次公开发言，是在一次民间建言之后。经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。

“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前五名的房企，其成都负责人曾睿感慨道，早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主就不收租金免费让前者入驻办公。

世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米，全球城市排名第二。

离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。