住宅专项维修资金管理平台建设方案

住宅专项维修资金管理平台建设方案

通过对维修资金主管部门的实地考察，对中心的业务现状进行收集，结合全国维修资金业务开展水平和业务管理管理要求，提出针对性解决建议，具体情况如下：

一、现状分析

(一)基础数据质量不高

现有软件不是以二维的楼盘表为业务基础，同时由于历史数据不规范等原因，存在部分数据缺失、冗余、不一致等问题，造成当前业务信息不明晰，操作复杂，业务账、银行帐、财务账三账不符等，一定程度上会影响后期的业务处理。

(二)数据颗粒度不够细化

随着审计要求的加强，对于资金管理工作提出了更高的要求，但由于系统数据颗粒难以细化到各个分户，系统无法实现准确的分摊、结息工作，按户余额支用、按楼余额支用、按小区余额支用、每单元每侧计算余额总额统计难以实现，业务管理不精细。

(三)档案数据数字化程度不高

当前中心还存在部分业务数据，尚未电子化录入、存档，导致主管部门后期查询业主交存信息时无法查询到票据信息，需要去翻阅大量的纸质票据，致使工作繁琐、效率不高。

(四)软硬件设施滞后

随着中心业务量快速增加和用户需求的变化，当前的软硬件设施已经无法满足业务的正常办理。如受限于现有系统

功能，使用分摊难以单独分摊到一栋楼的单独一列，致使部分业务只能手工进行，但手工分摊复杂度高，效率低，增加了主管单位的工作难度。

同时当前中心业务处理主要依托线下方式进行，在办理资金使用业务中，每笔业务涉及到申请表、现场勘察图片、施工信息、公示信息、竣工信息、支付信息等相关纸质资料大约在15张以上，均需业务人员手工进行录入，业务处理时间长，一线业务人员工作负担大。

二、建设目标

建设维修资金管理系统，规范维修资金使用，保障维修资金安全，实现对楼盘信息、资金账户、资金交存、资金使用、资金核算进行全流程跟踪、监控、分析，达到交款自动到账、资金线上支付、业务线上审批、档案电子化管理；实现由业务驱动资金，达到核算自动化，有效满足主管部门对住房专项维修资金管理工作的要求。具体目标如下：（1）基础信息规范管理

以国家和地方标准为依据，加强数据源头的规范管理，构建以楼盘表为基础的业务管理系统，细化数据颗粒度、统一楼盘表各项参数，实现“人、房、资金”的统一，保障业务流程清晰，做到“来源可追溯去向可追踪”。

（2）全流程一体化管理

采用全流程、全事项管理的思想，对维修资金进行全流程管理，简化业务操作，提高业务办结效率，对业务办理每一个环节进行监管，提升主管部门管理效能。

（3）资金结算、核算自动化

充分利用银行结算通道，将业务处理、资金结算、会计核算无缝集成，通过业务驱动财务，实现维修资金银行结算业务自动发起，核算、统计自动完成，达到“业务有发生、资金有变化、会计有反映、统计有成效”，实现核算、结算、统计分析自动化。

三、政策依据

1.《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》(建住房[1998]213号)；

2.《住宅专项维修资金管理办法》；

3.《关于深入推进审批服务便民化的指导意见》；

四、建设内容

(一)维修资金管理

系统涉及以下主要核心功能：

基础信息管理：实现从开发商、物业企业、维修企业到业主委员会、居委会、审计单位等任何与住宅维修资金相关的单位的基础信息管理。

资金交存：完整流畅的交存流程设计与支持多种交存方式。

资金使用：合理的使用流程、出色的业务环节控制与管理。

账务核算：满足主管单位日常的记账、对账等相关业务，操作简单，效率高。

增值收益计息：支持多种增值收益管理和结息方式，满

足单位细致的管理需求。

统计分析：可提供多种查询方式，大数据统计分析，可出多种分析报表。

图档管理：可实现对维修资金办理全流程的电子档案管理

财务软件：可以充分发挥财务软件的强大功能，建立多个帐套，通过财务核算接口，系统自动将资金计入相应的财务科目中。

(二)二维楼盘表

结合国家最新出台的《房地产市场基础信息数据标准》，建设清晰可观的二维楼盘表，系统定义物理楼盘与逻辑楼盘，实现对房屋逻辑关系的管理，以色标进行识别，还支持实际业务场景中自由合并拆分房屋、响应资金账户合并、拆分的功能。

楼盘视图展示的楼盘结构更加清晰，并且可以实现楼盘概要视图和详细视图切换，增加楼盘视图与列表的切换功能；增加主房和附房的关联功能，减少录入业主信息的次数，提高办事效率。

(三)财务账、业务账、资金账三账统一

实现业务与财务的数据对接，按照科学的财务科目设置自动生成到财务软件中，实现自动登记财务凭证。凭证支持按照小区、楼栋、天、月进行汇总。凭证生成后，凭证的审核、记账等过程，以及维修资金业务所要求的各项财务数据以及报表，通过财务软件来完成。

通过业务系统和财务系统的对接，通过日终对账结算、进账单回单的财务定期复核，最终达到业务账、银行账、财务账的一体化管理。

(四)利息和收益管理

根据建设部维修资金政策，维修资金主管部门需要按照房屋设立维修资金账户，以房屋为单位进行使用、结息、收益分配等业务管理。

结息和收益处理方式：

1、按照季度或者年度进行结息，计息利率为活期利率。

该种结息方式是通过设置结息时间点和利率的方式进行结息。时间一般设置为3月20日、6月20日、9月20日、12月20日，每个季度结一次或者每年的12月20日结一次。每次结息的利率为当日活期利率或者主管单位规定的其他利率。

通过这种方式结息，结出的利息金额会和银行总利息金额存在息差。

2、按照固定金额进行利息分摊

该种结息方式一般是每年的12月20日进行一次，输入银行产生的总的利息金额，系统将利息分摊到每个业主身上。

通过这种方式结息，总的利息金额和银行的总利息金额完全一致。

3、自动转定期

当前结息区间（一般为一个季度或者一年）内交存的，当前结息区间按照活期结息，下一结息区间如果未发生使用