第一章-房屋管理与维修概论(1-2)只是课件
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常用的建筑材料有哪些：
答案
为了帮助刘刚能更好的完成该工作，张经理让刘刚 先看了一段关于房屋管理、保养与维修工作录像。
物业管理员---房屋维修与保养.flv
表1.2 作业单
问题
房屋管理与维修工作的主要目的是什么？ 房屋管理与维修工作主要包括哪几个主要 的工作阶段？ 房屋维修工作主要包括哪几类？ 房屋管理与维修工作与新建项目的管理有 什么区别？
答案
任务一、房屋管理与维修工作认知
你在购买房产时考虑的因素有哪些？(排序) 地段？开发商？物业？
物业公司的房屋维修管理工作？
据统计
在购买房产时越来越多地人关注物业管理，更关注物业管 理人员对房屋管理、养护与维修方法的科学性、适用性和经 济性。它决定了建筑物经济寿命的长短从而也决定了房地产 价值，良好的物业管理可以在很大程度上提高房地产的价值。
建设阶段的房屋管理工作
主要工作： 1、物业管理单位发现质量问题及时填写房屋质量反 馈单，交给开发商，由开发商通知施工单位定期进 行整改， 2、物业管理单位通过参与分阶段施工验收和竣工验 收，尽可能将房屋保质保量的交给业主。
验收和整改
交房阶段的房屋管理工作
方式： 物业公司专人陪同业主 请专业的验房师
主要工作：
1、验房师、业主在验房过程中如有质量问题，先和 物业公司进行沟通协商，对于会影响正常使用的质 量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》，递交 物业公司，
2、物业公司将交房时同一批交房的问题汇总后协同 开发商一起跟相关的施工单位沟通，对问题进行维 修或给出合理的答复。
3、对维修工作进行协调、监督和反馈
对相关物业管理人员的要求
作为一名从事管理、养护与维修的物管人员一定要 1、熟知影响房屋经济寿命的原因 2、并将延长经济寿命的技术方法用到具体的管理工 作中。
一、 “全程”房屋管理与维修工作
（一）全程房屋管理与维修工作阶段
设计和规划阶段的房屋管理工作 建设阶段的房屋管理工作 交房阶段的房屋管理工作 空置房的房屋管理工作
（1）什么是房屋管理与维修工作？具体的工作内容是什么？ （2）以前所学的专业知识哪些在该岗位工作可以用到？ （3）为了能更好完成该工作还要需要哪些专业知识支撑？
表1.1 作业单
相关知识复习
一栋建筑一般是由哪几部分 组成：
建筑物下部结构由什么组成， 作用是什么：
建筑物上部结构由什么组成， 作用是什么：
其二，地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划
由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是 售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆拉郎配 式地选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常 物业管理服务
如何防止以上损坏的发生？
物业超前期介入工作的提出
1、为使房屋经济寿命的尽可能延长， 2、降低后期使用阶段房屋损坏的概率 现在很多物业公司越来越重视房屋管理中的“超前 期介入工作”------将早发现早解决
无物业管理的小区
有专业物业管理的小区
房屋管理和维修工作开始时点
房屋管理和维修工作应该在什么时期开始？ 接管验收后？ 接管验收前？ 房屋开始出现损坏？ 业主投诉时？ 更早？
传统意义上
人们认为房屋管理与维修是从房屋竣工验收开 始，由物业管理部门在对房屋进行查勘鉴定、评定 房屋完损等级工作的基础上，对房屋进行维护和修 理，使其保持或恢复良好状态或使用功能的活动。 甚至现在很多物业公司在业主投诉后才开始维修。 后果？看下图就知道了
空置房的房屋管理工作
主要工作： 1、集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不 装修的房屋定期进行检查 2、一般1-2周进行一次，对于后期因自然原因引起 的房屋质量问题进行及时维修。
园区巡视及房屋的保养和管理工作
主要工作： 公共设施设备的维修和养护 在交房后特别是业主入住后，公共部分的设施或设 备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏，物业 工作人员的在园区进行巡视时，及时发现问题及时 解决，这种事前发现问题解决问题的方法可以大大 提高业主的满意度。
第一章-房屋管理与维修概论(12)
第一章房屋管理与维修工作认知
职场典例一：
物业管理专业学生刘刚大一刚刚结束专业基础课学习，暑假 被安排到万科城花工程部实习，工程部张经理根据他的专业特 点让刘刚配合他完成房屋保养、维修管理工作，并希望他能结 合所学的专业知识将本岗位工作做好。刘刚毕业之后非常希望 能留在万科物业工作，为了给经理留一个好的印象，刘刚下定 决心一定要把工作做好。作为一个刚刚结束大一学习的学生， 他要搞清除下面几个问题：
ห้องสมุดไป่ตู้
房屋的维修和管理工作
主要工作：
物业管理中所涉及的房屋维修问题一般包括5大 方面
（地基基础、楼地面、屋面、装饰装修、门窗等工 程维修）
房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修 工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集 合。包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、 围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质 量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投 标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素 的管理。
园区巡视及房屋的保养和管理工作
对房屋质 量进行鉴 定、发现 维修问题 的工作的 过程。
房屋的维修和管理工作
设计和规划阶段的房屋管理工作
主要工作： 1、物业规划的合理性 2、对业主消费心理与规律的把握 3、设计上存在的不利于后期业主使用 4、不利于物业管理工作的问题 5、物业管理专家与开发商、设计单位进行沟通，对 存在的问题尽可能在施工前进行整改。
“全程房屋管理与维修”
与房屋质量有关的工作环节
规划阶段 设计阶段 施工阶段 使用阶段
前期介入
超前期介入
全程房屋管理与维修工作的作用：
即在项目的设计、施工阶段和接管验收阶段，就已 经从业主和后期物业管理的角度着想上对房屋质量 层层把关，发现问题及时解决， 1、尽可能使房屋质量问题降到最低点； 2、为延长房屋的经济寿命打下质量基础； 3、并且大大降低了后期保养和维修的成本； 4、进而提高了业主对物业工作的满意度。
常见房屋损坏原因
业主随意安装空调
物业配置、设备、材料等不合理 车辆乱停乱放
屋面、墙面、门窗渗漏水现象等
管理不当给 业主带来诸 多的不便， 也对房地产 企业以及物 业管理企业 的管理运营 造成极大的 负面影响。
产生原因如下：
其一，房屋的建筑设计人员以往只重视规划设计规 范的合法性而缺乏对业主消费心理与使用规律的把 握。
答案
为了帮助刘刚能更好的完成该工作，张经理让刘刚 先看了一段关于房屋管理、保养与维修工作录像。
物业管理员---房屋维修与保养.flv
表1.2 作业单
问题
房屋管理与维修工作的主要目的是什么？ 房屋管理与维修工作主要包括哪几个主要 的工作阶段？ 房屋维修工作主要包括哪几类？ 房屋管理与维修工作与新建项目的管理有 什么区别？
答案
任务一、房屋管理与维修工作认知
你在购买房产时考虑的因素有哪些？(排序) 地段？开发商？物业？
物业公司的房屋维修管理工作？
据统计
在购买房产时越来越多地人关注物业管理，更关注物业管 理人员对房屋管理、养护与维修方法的科学性、适用性和经 济性。它决定了建筑物经济寿命的长短从而也决定了房地产 价值，良好的物业管理可以在很大程度上提高房地产的价值。
建设阶段的房屋管理工作
主要工作： 1、物业管理单位发现质量问题及时填写房屋质量反 馈单，交给开发商，由开发商通知施工单位定期进 行整改， 2、物业管理单位通过参与分阶段施工验收和竣工验 收，尽可能将房屋保质保量的交给业主。
验收和整改
交房阶段的房屋管理工作
方式： 物业公司专人陪同业主 请专业的验房师
主要工作：
1、验房师、业主在验房过程中如有质量问题，先和 物业公司进行沟通协商，对于会影响正常使用的质 量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》，递交 物业公司，
2、物业公司将交房时同一批交房的问题汇总后协同 开发商一起跟相关的施工单位沟通，对问题进行维 修或给出合理的答复。
3、对维修工作进行协调、监督和反馈
对相关物业管理人员的要求
作为一名从事管理、养护与维修的物管人员一定要 1、熟知影响房屋经济寿命的原因 2、并将延长经济寿命的技术方法用到具体的管理工 作中。
一、 “全程”房屋管理与维修工作
（一）全程房屋管理与维修工作阶段
设计和规划阶段的房屋管理工作 建设阶段的房屋管理工作 交房阶段的房屋管理工作 空置房的房屋管理工作
（1）什么是房屋管理与维修工作？具体的工作内容是什么？ （2）以前所学的专业知识哪些在该岗位工作可以用到？ （3）为了能更好完成该工作还要需要哪些专业知识支撑？
表1.1 作业单
相关知识复习
一栋建筑一般是由哪几部分 组成：
建筑物下部结构由什么组成， 作用是什么：
建筑物上部结构由什么组成， 作用是什么：
其二，地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划
由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是 售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆拉郎配 式地选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常 物业管理服务
如何防止以上损坏的发生？
物业超前期介入工作的提出
1、为使房屋经济寿命的尽可能延长， 2、降低后期使用阶段房屋损坏的概率 现在很多物业公司越来越重视房屋管理中的“超前 期介入工作”------将早发现早解决
无物业管理的小区
有专业物业管理的小区
房屋管理和维修工作开始时点
房屋管理和维修工作应该在什么时期开始？ 接管验收后？ 接管验收前？ 房屋开始出现损坏？ 业主投诉时？ 更早？
传统意义上
人们认为房屋管理与维修是从房屋竣工验收开 始，由物业管理部门在对房屋进行查勘鉴定、评定 房屋完损等级工作的基础上，对房屋进行维护和修 理，使其保持或恢复良好状态或使用功能的活动。 甚至现在很多物业公司在业主投诉后才开始维修。 后果？看下图就知道了
空置房的房屋管理工作
主要工作： 1、集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不 装修的房屋定期进行检查 2、一般1-2周进行一次，对于后期因自然原因引起 的房屋质量问题进行及时维修。
园区巡视及房屋的保养和管理工作
主要工作： 公共设施设备的维修和养护 在交房后特别是业主入住后，公共部分的设施或设 备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏，物业 工作人员的在园区进行巡视时，及时发现问题及时 解决，这种事前发现问题解决问题的方法可以大大 提高业主的满意度。
第一章-房屋管理与维修概论(12)
第一章房屋管理与维修工作认知
职场典例一：
物业管理专业学生刘刚大一刚刚结束专业基础课学习，暑假 被安排到万科城花工程部实习，工程部张经理根据他的专业特 点让刘刚配合他完成房屋保养、维修管理工作，并希望他能结 合所学的专业知识将本岗位工作做好。刘刚毕业之后非常希望 能留在万科物业工作，为了给经理留一个好的印象，刘刚下定 决心一定要把工作做好。作为一个刚刚结束大一学习的学生， 他要搞清除下面几个问题：
ห้องสมุดไป่ตู้
房屋的维修和管理工作
主要工作：
物业管理中所涉及的房屋维修问题一般包括5大 方面
（地基基础、楼地面、屋面、装饰装修、门窗等工 程维修）
房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修 工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集 合。包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、 围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质 量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投 标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素 的管理。
园区巡视及房屋的保养和管理工作
对房屋质 量进行鉴 定、发现 维修问题 的工作的 过程。
房屋的维修和管理工作
设计和规划阶段的房屋管理工作
主要工作： 1、物业规划的合理性 2、对业主消费心理与规律的把握 3、设计上存在的不利于后期业主使用 4、不利于物业管理工作的问题 5、物业管理专家与开发商、设计单位进行沟通，对 存在的问题尽可能在施工前进行整改。
“全程房屋管理与维修”
与房屋质量有关的工作环节
规划阶段 设计阶段 施工阶段 使用阶段
前期介入
超前期介入
全程房屋管理与维修工作的作用：
即在项目的设计、施工阶段和接管验收阶段，就已 经从业主和后期物业管理的角度着想上对房屋质量 层层把关，发现问题及时解决， 1、尽可能使房屋质量问题降到最低点； 2、为延长房屋的经济寿命打下质量基础； 3、并且大大降低了后期保养和维修的成本； 4、进而提高了业主对物业工作的满意度。
常见房屋损坏原因
业主随意安装空调
物业配置、设备、材料等不合理 车辆乱停乱放
屋面、墙面、门窗渗漏水现象等
管理不当给 业主带来诸 多的不便， 也对房地产 企业以及物 业管理企业 的管理运营 造成极大的 负面影响。
产生原因如下：
其一，房屋的建筑设计人员以往只重视规划设计规 范的合法性而缺乏对业主消费心理与使用规律的把 握。