物业设施设备管理基础 培训

第一部分物业设施设备管理基础

第1章物业设施设备管理

1.1 物业设施设备管理概述

1.1.1 物业设施设备

1、物业：物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施、设备、以及相关的场地。

2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合用约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护的物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。

4、物业设施设备分类，主要分为：

(1)强电系统;

(2)电梯升降系统;

(3)空调系统;

(4)给排水系统;

(5)消防系统;

(6)弱电系统;

(7)房屋与设施。

1.1.2 物业设施设备管理

物业设施设备管理。是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。

1、物业设施设备管理的意义

物业设设备管理的意义在于以下几个方面：

(1)良好的物业设施设备管理可以为业主使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。

(2)良好的物业设施设备，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。

(3) 良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。

(4) 良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时促进物业管理行业健康发展。

2、物业设施设备管理的目标

物业设施设备管理在整个物业管理内上于非常重要的地位，它是物业动作的物质和技术基础。

(1)用好管好维护检修好，改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是物业设施设备管理的根本目标。具体为

1）保持设施设备完好，满足使用功能。

2）确保物业及使用人的安全。

3）促进物业保值增值。

(2)衡量设施设备管理质量的三个指标：

1）房屋完好率：指完好房屋和基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即：房屋完好率（%）=（完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积）÷房屋总建筑面积×%

2）危房率：指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即：危房率（%）=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%

3）设备完好率：指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即：设备设施完好率（%）=完好设施设备数量+设施设备总数量×%

(3)物业设施设备是否完好的基本标准为：

1）零部件完整齐全

2）设施设备运转正常

3）设备技术资料及运转记录齐全

4）设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象

5）防冻、保温、防腐等措施完整有效

1.2 物业设施的基础管理

1.2.1 物业设施设备的接管验收

物业接管验收：指物业服务企业在承接物业时，对物业的公共部位，共用设施设备进行的、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

1、物业接管验收的目的和意义是：

(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利，维护各自的合法权益。

(2)促使施工单位提高建设质量、加强物业建设与管理的衔接，提供物业管理的必备条件，确保物业安全和使用功能。

(1)原则性与灵活性相结合的原则

所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持原则、实事求是，严格按照标准把关，做到铁面无私，特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录，该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求，不予验收签字，直至达到要求。

所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析，对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，通过协商或经济补偿，力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。

(2)细致入微与整体把握的原则

工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远的，给管理带来影响也是巨大的。所以，物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微，对质量的任何一点疏忽都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。如：给排水系统是否畅通，供电线路及设备运行是否正常，隐蔽工程是否经过认真检查验收，甚至室内的

水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到，认真细查。

整体上的把握是从更高层次上去验收。如：土地规划使用情况，市政公共设备的连接，公共配套设施是否完善，产权是否明晰，有无法律，经济纠纷等综合性项目的验收。

3、物业接管验收的法律主体：新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为：

交方：物业建设开发单位

收方：物业管理单位

4、物业接管验收内容：物业接管验收应包括物业项目规划设计的全部内容。不仅包括主体建筑结构，附属设施、配套设备，而且还包括道路、场地和环境绿化等综合功能。主要是：

（1）建筑工程：所有规划设计中的建筑主体工程；

（2）建筑设备安装工程；

（3）区内道路及附属工程；

（4）区内园林绿化环境工程；

（5）所有工程的图纸、说明文件和管理资料。

5、物业接管验收的标准

（1）建设部颁布的《房屋接管验收标准》

（2）物业项目的规划设计及引用的规范标准

（3）企业合同约定的交方标准

6、物业项目的交接验收

（1）交接条件

1）项目建设工程按设计全部施工完毕，并经竣工验收合格；

2）供电、供气、给排水、电梯、通讯、网络、有线电视、市政、道路、消防、安防监控、标识、绿化等设施和设备正常使用，特种设备已获得特种设备使用证；

3）房屋街牌号、室内编号经有关部门确认；

4）按规定配备物业经营、管理用房及器具齐全；

5）已签订了物业服务合同。

（2）接管验收应检索提交的资料