宁波咏归路创业公社公寓项目提报方案

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• 大堂对于办公项目十分重要，在办公的风格上我们作到简洁、美观大方的包豪斯风格。 在设计风格中充分的融入本案项目LOGO的元素于其中。
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• 办公走廊的风格基本和大堂的风格相接近，呈现出一体的设计风格。
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• 在产品风格上，由于本案挑高4米8为了产品均好性，我们建议将走 廊上部的灰色空间给朝北和朝东的户型利用。
1. 08年单身公寓推出量较大，但区域供应量差别明显 2. 受市场大环境影响，整体市场销售量呈一定比例萎缩 3. 外贸行业的不景气给整个宁波的投资环境带来极大的影响 4. 区域分布较为广泛，且呈“郊区化”扩张，以鄞州区最为集中 5. 改变以往消费观念，追求创新产品
2、未来市场预测
1. 未来市场供应量较大，竞争压力突显 2. “商变住”给市场带来新契机 3. 需求政策逐渐规划化 4. 租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”
圈子脉络 潜力脉络
创业天地梦想 居住领地梦想 无规律生活 年轻业态需求 都市浪漫爱情 创业圈 朋友圈 发展潜力
投资潜力
创业居住一体
小空间大理想
适合年轻人工作和 生活特色
社区生活配套
底层商业
小空间大自由
小空间大浪漫浪漫
两户并一户
合作社交机遇
小空间大圈子
IT公司 设计公司 自由工作者
小空间大作为浪漫
低首付，高潜力
• 根据前面两种定价方法得出的项目初步的核心均价再结合对：
1. 利于促销 2. 最大限度实现项目价值 3. 以价格契合产品定位 4. 市场变化反映 5. 价格具有竞争力 6. 留有余地，进退有据
等定价原则的慎重考虑，项目最终整体均价为12000元/㎡。
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（二）价格策略
为了即能在开盘一举夺得市场先机，快速回笼资金，又能使项目利润最大化。我司建 议采取“低开高走”价格策略。以相对低的价格入市，易于冲破市场的“疲软”，抢的先机， 形成“项目热销”的市场反应。“低价入市”对我公司储备客户资源则是“致命”的“诱惑”（其 心里价位为12000元/㎡），可以使其快速下定，为项目的整体销售打下坚实的基础。资金 的快速回笼，也在很大程度上缓解了后期开发、销售等环节上的压力。
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• 空间，就是承载生活的容器。获得更多的空间，就拥有更多的可能。上楼阅读， 下楼游戏；上楼安憩，下楼欢聚……我们设计更多空间，由你设计生活。
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六、价格定位分析与价格策略
（一）价格定位分析
定价方法一：市场比较法
通过对目前的小户型产品市场，尤其是同类产品市场的详细了解、分析、研究，再结合 本案产品自身的特点和优劣势。运用市场比较法，即通过与较近时期已经发生了交易的 类似项目个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格。 可比楼盘选择： 万达48克拉、世纪花园E公馆、风格城市壹爵、春天彼岸、世纪东苑 公式： 基准值A=本项目排序 级差值B=1/项目数 打分=(排序号-A)*B
结论：本案市场定位为：SOHO公寓:单身公寓 + 小面积办公用房
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三、客户群体定位与分析
（一）客户群定位
1. IT公司、广告、设计公司、其他创意类公司、自由职业者 2. 外贸、货代、物流、票务等行业经营者 3. 其他中小型公司经营者 4. 医院、邮电、学校、机关、国企等行业内中高层 5. 私营业主、个体工商户 6. 企业中层以上管理者 7. 其他：包括刚毕业大学生、外来打工白领等
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核心均价形成 可比楼盘的权重确定
参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场销售均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到 项目初步的核心均价为12218元/平方米
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定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位
• 根据对我公司已积累的该项目目标客户调查资料显示：该项目目标客户群 体预期价格平均价位为12000元/㎡
“红海”，销售压力较大。 5. 海曙板块：售价:在12000-22000元/平方米区间 6. 江东板块：售价在8300-14500元/平方米区间 鄞州板块：售价在8500-11000元/
平方米区间 高新区板块：售价在5000-11000元/平方米区间
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（三）宁波单身公寓市场
1、现阶段关键词
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• 办公空间合理运用，工作 公司形象得到充分显现， 理性赢得尊重，和谐赢得 价值，办公区域和谐分布 其中，经理室尤其独立而 出，更私密，更科学。双 向采光，更明亮。
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36பைடு நூலகம்
• 创意4.8米挑高+上下分层+ 空间立体化，后工作时代+ 年轻类行业产业链+新概念 办公。
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• 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产 业链+新概念办公。
高办公和居住品质的同时不流失任何一方客户资源。
4.动态营销，过程强化
随时根据项目进展情况和市场变化调整营销策略。
（二）十大营销方略
方略一：充分利用本公司及协作单位资源
➢本公司在已往项目操作以及本案筹备阶段积累了332组该项目客户资源。
➢搜房、焦点房产网作为我公司协作单位可提供约800组该区域单身公寓意向客户资源。
小空间大回报浪漫
高灵活，易出租
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过度色：橙色（红黄过度）、深绿（绿黑过度） 寓意：体现年轻人成长性，处于生活和社会工作的过度，
富有激情、富有自己的梦想和目标，追求无限的未来 拼图图形：四方组合拼图模型 寓意：体现年轻人的群体关系，工作和生活的紧密性，展
示本案的邻里青年氛围特征，展现年轻人群落的创造 力 菁英汇 菁英：精华;精英 汇：汇集、会聚
邻里紧密
优点：购物便利 缺点：噪音气味
优点：低总价 缺点：功能不足
优点：高利用 缺点：空间局促
优点：高灵活度 缺点：结构性质混乱
缺点：与普通住宅的产权 年限落差
优点：交通便利，出行方 便
优点：高群体性，便于交 流合作
群体：图购物便利，对气味 和噪音的抗性弱
群体：图低价，对功能和档 次感要求弱
群体：图高实用，对空间要 求弱
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• 保留部分空间，“二合为一”给客户更大的选择。
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• 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行 业产业链+新概念办公。
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• 有别于办公的严谨，在单身公寓大堂的设计上我们比较注重 生活的氛围，和邻里之间的互动。
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• 单身公寓的走廊的设计在注重生活氛围上，增加了许多有趣味的光影变化。
策等
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（二）宁波写字楼市场关健词
1. 写字楼与住宅销售价格倒挂，滞销风险较大 2. 08年上半年宁波写字楼销售13万平米,潜在供应量却超过200万平方米,按这销售
速度,将要用8年时间来消化. 3. 外贸、货代、船运、物流等写字楼占宁波写字楼总量的70%左右。 4. 稀缺地段优势和品质优势的写字楼受市场热捧,而缺乏差异化的产品则陷入市场
➢跟各类购房组织、团体的长期、良好的合作关系是本案销售工作顺利进行的又一强有
力保障。
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上述储备客户资源和本项目总套数的比例已经接近3：1，按最保守计算，我 公司积累的客户资源成交30%，可达到100套，占本案总量的24%；搜房、焦点房产 网提供的客户资源成交15%，可达到120套，占本案总量的29%。因此，本案开盘销 售阶段，这两项合计可去化总量的50%-60%。
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（二）客户群体特征
投资类客户：
1. 具有较丰富的投资、经营经验，注重盈利空间，决策审慎。
2. 社会阅历、经验、思维深度、经济实力令人不可小视，非常注重商品的品位、格调、档
次与商品本质的完美结合。
3. 对市场大背景动态比较关注。
我们的客户群体
使用客户：
1. 群体年轻化 2. 有一定社会和工作经验 3. 喜欢年轻化的生活和工作模式 4. 喜欢年轻朋友圈子交际 5. 喜欢紧密的商务合作圈子
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二、本案市场定位
（一）本案产品特质
1. 市中心核心地段 2. 小面积、低总价 3. 40年产权 4. 4米8挑高 5. 底楼大型菜场
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（二）本案市场定位
综观项目特点，我们不难发现，如果本案产品作为单纯的、传统的写字楼销 售。在地段、层高、面积范围、总价上都存在一定优势，但在区域办公氛围、产 品本身形象与档次上存在的不足，对于非常注重这两点的企业拥有者来讲，前面 的优势将变的微不足道。结合前面阐述的写字楼市场现状，作为单纯的、传统的 写字楼销售我们将无可避免的面临巨大的竞争压力。
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五、产品包装
• 产品业态上考虑即可办公又可做单身公寓销售，将朝向比较好的南北向位置安排作为单身公 寓。对朝向上不太敏感又需要气派的大堂的办公用房，我们考虑安排在项目东西向部分．
当销售率达到一定程度，价格开始逐步提升，在实现项目利润最大化的同时，不仅使 已买客户心理平衡更能引起意向客户的购买欲望和信心。同时，在楼盘形象建设方面也将 起到积极的促进作用。刺激项目后期的持续性销售。 具体价格提升计划：
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