宁波咏归路创业公社公寓项目提报方案

投资客户
出租
出售
关注租赁群 体的需求和 喜好，降低
投资风险
关注市中心 地段和升值 潜力，降低
投资风险
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使用客户
青年居住者
青年创业者
自由 便利 群体 都市感 快乐
快速创业 灵活性
合作资源 都市感 便利
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四、企划设计
（一）项目策划思考：
苍松路项目特点 底楼大型菜场
小户型面积 4米8层高
办公与居住两用 40年产权期限 市中心核心地段
当销售率达到一定程度，价格开始逐步提升，在实现项目利润最大化的同时，不仅使 已买客户心理平衡更能引起意向客户的购买欲望和信心。同时，在楼盘形象建设方面也将 起到积极的促进作用。刺激项目后期的持续性销售。 具体价格提升计划：
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七、营销方略
（一）营销总原则：
1.“短、平、快”
争取以最短的时间，以最平稳的方式达到快速去化及资金回笼。
2.低调推广、强势销售
推广“低调”、“含蓄”、注重“内秀”、“精致”；改变常规项目传统的“集约式轰 炸”，只做点对点“狙击”。
充分利用资源和人脉，注重“人脉带动式”营销模式。对客户资源加强把握，强 势逼定，增强对已上门客户的杀伤力，最大限度有效利用客户资源。
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3.“两手抓，两手都要硬”
a) 投资和自住客户并重 b) 办公和居家性质统抓：不放弃任何一方客户，但在区域和引导上做好划分，在提
宁波咏归路菜市场项目营销策划方案
城市芯·苍松路·青年派 SOHO创业公社
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一、市场环境
（一）宁波房地产市场现阶段关键词
1. 楼市板块竞争加剧 2. “90”产品集中上市，未来成为供应主流 3. 目前宁波楼市观望气氛浓厚，购房者信心不足，房产市场需求萎缩 4. 成交量同比去年大幅下降 5. 开发商在信贷紧缩、政策调控、市场销售不畅的情况下，拿地也逐渐理性 6. 房价依然在高位运行，价格相对稳定，没有明显大面积松动或下滑 7. 楼盘营销活动方式多样，各竞争楼盘展开促销大战 8. 房地产“政策性”利好趋势明显；减息、中房协上书国务院建议调整房地产调控政
高办公和居住品质的同时不流失任何一方客户资源。
4.动态营销，过程强化
随时根据项目进展情况和市场变化调整营销策略。
（二）十大营销方略
方略一：充分利用本公司及协作单位资源
➢本公司在已往项目操作以及本案筹备阶段积累了332组该项目客户资源。
➢搜房、焦点房产网作为我公司协作单位可提供约800组该区域单身公寓意向客户资源。
圈子脉络 潜力脉络
创业天地梦想 居住领地梦想 无规律生活 年轻业态需求 都市浪漫爱情 创业圈 朋友圈 发展潜力
投资潜力
创业居住一体
小空间大理想
适合年轻人工作和 生活特色
社区生活配套
底层商业
小空间大自由
小空间大浪漫浪漫
两户并一户
合作社交机遇
小空间大圈子
IT公司 设计公司 自由工作者
小空间大作为浪漫
低首付，高潜力
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核心均价形成 可比楼盘的权重确定
参照可比楼盘比较得分、可比楼盘的市场销售均价与可比楼盘的权重设定进行加权平均，得到 项目初步的核心均价为12218元/平方米
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定价方法二：市场需求和目标客户心理预期价位
• 根据对我公司已积累的该项目目标客户调查资料显示：该项目目标客户群 体预期价格平均价位为12000元/㎡
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• 保留部分空间，“二合为一”给客户更大的选择。
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• 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行 业产业链+新概念办公。
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• 有别于办公的严谨，在单身公寓大堂的设计上我们比较注重 生活的氛围，和邻里之间的互动。
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• 单身公寓的走廊的设计在注重生活氛围上，增加了许多有趣味的光影变化。
➢跟各类购房组织、团体的长期、良好的合作关系是本案销售工作顺利进行的又一强有
力保障。
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上述储备客户资源和本项目总套数的比例已经接近3：1，按最保守计算，我 公司积累的客户资源成交30%，可达到100套，占本案总量的24%；搜房、焦点房产 网提供的客户资源成交15%，可达到120套，占本案总量的29%。因此，本案开盘销 售阶段，这两项合计可去化总量的50%-60%。
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• 大堂对于办公项目十分重要，在办公的风格上我们作到简洁、美观大方的包豪斯风格。 在设计风格中充分的融入本案项目LOGO的元素于其中。
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• 办公走廊的风格基本和大堂的风格相接近，呈现出一体的设计风格。
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• 在产品风格上，由于本案挑高4米8为了产品均好性，我们建议将走 廊上部的灰色空间给朝北和朝东的户型利用。
结论：本案市场定位为：SOHO公寓:单身公寓 + 小面积办公用房
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三、客户群体定位与分析
（一）客户群定位
1. IT公司、广告、设计公司、其他创意类公司、自由职业者 2. 外贸、货代、物流、票务等行业经营者 3. 其他中小型公司经营者 4. 医院、邮电、学校、机关、国企等行业内中高层 5. 私营业主、个体工商户 6. 企业中层以上管理者 7. 其他：包括刚毕业大学生、外来打工白领等
• 根据前面两种定价方法得出的项目初步的核心均价再结合对：
1. 利于促销 2. 最大限度实现项目价值 3. 以价格契合产品定位 4. 市场变化反映 5. 价格具有竞争力 6. 留有余地，进退有据
等定价原则的慎重考虑，项目最终整体均价为12000元/㎡。
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（二）价格策略
为了即能在开盘一举夺得市场先机，快速回笼资金，又能使项目利润最大化。我司建 议采取“低开高走”价格策略。以相对低的价格入市，易于冲破市场的“疲软”，抢的先机， 形成“项目热销”的市场反应。“低价入市”对我公司储备客户资源则是“致命”的“诱惑”（其 心里价位为12000元/㎡），可以使其快速下定，为项目的整体销售打下坚实的基础。资金 的快速回笼，也在很大程度上缓解了后期开发、销售等环节上的压力。
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6源自文库
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二、本案市场定位
（一）本案产品特质
1. 市中心核心地段 2. 小面积、低总价 3. 40年产权 4. 4米8挑高 5. 底楼大型菜场
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（二）本案市场定位
综观项目特点，我们不难发现，如果本案产品作为单纯的、传统的写字楼销 售。在地段、层高、面积范围、总价上都存在一定优势，但在区域办公氛围、产 品本身形象与档次上存在的不足，对于非常注重这两点的企业拥有者来讲，前面 的优势将变的微不足道。结合前面阐述的写字楼市场现状，作为单纯的、传统的 写字楼销售我们将无可避免的面临巨大的竞争压力。
小空间大回报浪漫
高灵活，易出租
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过度色：橙色（红黄过度）、深绿（绿黑过度） 寓意：体现年轻人成长性，处于生活和社会工作的过度，
富有激情、富有自己的梦想和目标，追求无限的未来 拼图图形：四方组合拼图模型 寓意：体现年轻人的群体关系，工作和生活的紧密性，展
示本案的邻里青年氛围特征，展现年轻人群落的创造 力 菁英汇 菁英：精华;精英 汇：汇集、会聚
邻里紧密
优点：购物便利 缺点：噪音气味
优点：低总价 缺点：功能不足
优点：高利用 缺点：空间局促
优点：高灵活度 缺点：结构性质混乱
缺点：与普通住宅的产权 年限落差
优点：交通便利，出行方 便
优点：高群体性，便于交 流合作
群体：图购物便利，对气味 和噪音的抗性弱
群体：图低价，对功能和档 次感要求弱
群体：图高实用，对空间要 求弱
策等
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（二）宁波写字楼市场关健词
1. 写字楼与住宅销售价格倒挂，滞销风险较大 2. 08年上半年宁波写字楼销售13万平米,潜在供应量却超过200万平方米,按这销售
速度,将要用8年时间来消化. 3. 外贸、货代、船运、物流等写字楼占宁波写字楼总量的70%左右。 4. 稀缺地段优势和品质优势的写字楼受市场热捧,而缺乏差异化的产品则陷入市场
“红海”，销售压力较大。 5. 海曙板块：售价:在12000-22000元/平方米区间 6. 江东板块：售价在8300-14500元/平方米区间 鄞州板块：售价在8500-11000元/
平方米区间 高新区板块：售价在5000-11000元/平方米区间
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（三）宁波单身公寓市场
1、现阶段关键词
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（二）客户群体特征
投资类客户：
1. 具有较丰富的投资、经营经验，注重盈利空间，决策审慎。
2. 社会阅历、经验、思维深度、经济实力令人不可小视，非常注重商品的品位、格调、档
次与商品本质的完美结合。
3. 对市场大背景动态比较关注。
我们的客户群体
使用客户：
1. 群体年轻化 2. 有一定社会和工作经验 3. 喜欢年轻化的生活和工作模式 4. 喜欢年轻朋友圈子交际 5. 喜欢紧密的商务合作圈子
而海曙区作为商务核心区、宁波城市门户的市中心，依托自身的地段、交通优 势和完善的商务配套，聚集的大量人气，是单身公寓租、售的最佳区域。
因此，结合前面阐述的单身公寓市场发展前景，本案所处区域在单身公寓产品 市场竞争和需求方面有着得天独厚的优势。
所以，我司建议在营销售策划和包装上巧妙的将本案变脸为SOHO公寓，以避开 纯写字楼之间的残酷竞争。SOHO的单身公寓用途非常切合本案所处区域的市场竞争 环境。而宁波的经济发展迅速，有大量的小私营业主，这些消费群体就是SOHO产品 的目标客户，SOHO商住一体的办公模式可以节省这些私营业主的时间和精力，所以 他们很热衷于这类产品。
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单身公寓市场方面，虽然由于市场大环境、推出量较大等因素造成了激烈的竞 争环境，消化量也同期有所下降。但仔细研究该产品的各区域供应量，我们可以发 现，现在及未来单身公寓产品之间的战斗将在鄞州、江东、江北区之间展开。海曙 区目前的供应量只有120套左右，且属于环球中心的顶级产品，价格达到了2700028000元，中档单身公寓产品市场一片空白。
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• 在玄关卸下“包装”，在开阔 客厅与餐厅里聚会，在储藏间 收藏年轻的秘密，在卧室飘窗 享受阳光与咖啡，在多功能房 享受健身、工作、学习……你 的生活，只有不想做，而没有 做不到。我们设计更多空间， 由你设计生活。
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• 在40方的房子里漫步，会邂 逅2处阳光，甚至为近3平方 米的封闭景观落地玻璃而惊 艳。但你会选择哪里，与咖 啡一起约会阳光？我们设计 更多空间，由你设计生活。
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• 办公空间合理运用，工作 公司形象得到充分显现， 理性赢得尊重，和谐赢得 价值，办公区域和谐分布 其中，经理室尤其独立而 出，更私密，更科学。双 向采光，更明亮。
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• 创意4.8米挑高+上下分层+ 空间立体化，后工作时代+ 年轻类行业产业链+新概念 办公。
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• 创意4.8米挑高+上下分层+空间立体化，后工作时代+年轻类行业产 业链+新概念办公。
1. 08年单身公寓推出量较大，但区域供应量差别明显 2. 受市场大环境影响，整体市场销售量呈一定比例萎缩 3. 外贸行业的不景气给整个宁波的投资环境带来极大的影响 4. 区域分布较为广泛，且呈“郊区化”扩张，以鄞州区最为集中 5. 改变以往消费观念，追求创新产品
2、未来市场预测
1. 未来市场供应量较大，竞争压力突显 2. “商变住”给市场带来新契机 3. 需求政策逐渐规划化 4. 租房趋势让单身公寓成为“香饽饽”
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• 空间，就是承载生活的容器。获得更多的空间，就拥有更多的可能。上楼阅读， 下楼游戏；上楼安憩，下楼欢聚……我们设计更多空间，由你设计生活。
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六、价格定位分析与价格策略
（一）价格定位分析
定价方法一：市场比较法
通过对目前的小户型产品市场，尤其是同类产品市场的详细了解、分析、研究，再结合 本案产品自身的特点和优劣势。运用市场比较法，即通过与较近时期已经发生了交易的 类似项目个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格。 可比楼盘选择： 万达48克拉、世纪花园E公馆、风格城市壹爵、春天彼岸、世纪东苑 公式： 基准值A=本项目排序 级差值B=1/项目数 打分=(排序号-A)*B
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五、产品包装
• 产品业态上考虑即可办公又可做单身公寓销售，将朝向比较好的南北向位置安排作为单身公 寓。对朝向上不太敏感又需要气派的大堂的办公用房，我们考虑安排在项目东西向部分．
群体：图灵活自由，对规范 和结构要求弱
群体：图过度置业，不敏感 产权年限问题，
群体：图出行便利，对都市 感强烈
群体：喜欢结交朋友、扩展 合作
群体关键词：实用性、群体性、变化性、潜力展望、都市感强、低总价
年轻创业者
年轻居住者
投资者
需求h触动投资
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（二）推广脉络结构
年轻人角色扮演 梦想脉络 自由脉络