管理第三章2010

5、项目公司与项目产品使用方 6、项目公司与保险方 7、项目公司与工程建设公司
第四节 泉州刺桐大桥BOT项目融资案 例分析
项目融资结构 1、刺桐大桥的投资结构 刺桐大桥的建设采用的是项目公司 型合资结构 。 2、刺桐大桥的融资模式－BOT模式 （1）政府的特许权合约 （2）项目的投资者和经营者 （3）银行贷款
其主要优点有： （1）扩大资金来源，政府能在资 金缺乏的情况下利用外部资金建设一 些基础设施项目。 （2）提高项目管理的效率，增加 国有企业人员对外交往的经验及提高 管理水平。 （3）发展中国家可吸引外国投资， 引进国外先进技术。
融资过程简述如下： （1）特许 （2）建设 （3）融资 （4）运营 （5）移交
5、TOT（移交—经营—移交） 东道国把已经投产运行的项目在一定期 限内移交（Transfer）给外资投资公司经 营（Operate），以项目在该期限内的现 金流量为标的，一次性地从外资投资公 司那里融得一笔资金，用于建设新的项 目；外资投资公司经营期满后，再把原 来项目移交归还（Transfer）东道国。
采用融资租赁通常有以下程序： （1）合同阶段 （2）租赁阶段 （3）建造阶段 （4）经营阶段 （5）终止阶段
3、BOT（建设—经营—移交） 某一特定工程项目由其所在国政府与投 资主体（项目公司）签署特许权协议， 授予项目公司负责建设（Build）及经营 管理（Operate）该项目的特许权；在一 个确定的期限内，项目公司负责建设完 成（Build）该项目，并自主地负责项目 的经营管理（Operate），利用项目收益 偿还投资及营运支出，并获得利润；期 满且完成了投资回收之后，将项目转交 给所在国政府或其下属机（TrC项目开发失败，贷款方只能 从清理C写字楼项目的资产收回一 部分贷款。这时，贷款方对房地产 开发企业集团公司无追索权。 或者在签订贷款协议时，只要房地 产开发企业集团公司把某一特定的 资产作为贷款担保，这时，贷款方 对房地产开发企业集团公司拥有有 限追索权。
上述第一种方式就是传统的贷款方式， 而第二种就是项目融资。
第二节 项目融资渠道与方式 一、项目融资资金的类型和来源 1、国际金融机构 2、各国政府出口信贷机构 3、项目所在国家财政资金 4、商业银行 5、公共基金机构 6、商业金融公司 7、租赁公司 8、原材料供应商 9、项目产品或服务的购买者 10、承建商
二、项目融资方式 1、产品支付。 典型的产品支付结构具有以下特点： （1）项目产品是用于支付各种经营成本支 出和债务还本付息的唯一来源。 （2）贷款的偿还期比项目的预期可靠经济 寿命周期短。
第一种，完全由企业集团公司出面， 借来的款项用于写字楼C项目开发， 而归还贷款的款项来源于房地产开发 企业集团公司，即可能来源于A、B、 C项目三个开发项目的收益。如果C项 目开发失败，该开发企业须将来源于 A、B两个开发项目的收益作为偿债的 担保。这时，贷款方对该公司有完全 追索权。
第二种，由开发企业集团注资组建一个相 对独立的开发项目公司来开发C项目，不足 资金由该开发项目公司出面融资，借来的款 项用于写字楼C项目开发，而归还贷款的款 项来源仅限于开发完成后的C写字楼销售收 入或出租收入。
第三节 项目融资风险及管理 一、项目融资风险 1、信用风险与控制 2、完工风险与控制 3、运营风险与控制 4、市场风险与控制 5、外汇风险与控制
二、项目融资合同、协议、担保文件 1、项目发起人与项目公司 2、项目发起人与贷款人 （1）完工担保。 （2）购买担保。 （3）差额支付担保。 （4）安慰文书担保。
3、刺桐大桥的信用保证结构 （1）政府的支持与担保。 （2）泉州市财政局出具的《泉州刺 桐大桥工程还贷承诺书》。 （3）刺桐大桥投资开发有限公司对 项目投保。 （4）大桥采用了严格的招投标竞争 机制 。
融资结构简评 1、采用BOT模式给政府和项目投资者 以及社会等方面均带来了很大的利益。 2、股本资金的投入，使项目的投资者 和经营者承担直接责任和风险，形成 一种激励机制。
三、项目融资的发展 20纪30年代，全世界爆发了经济危 机，项目融资正是在这种因为经济危 机而衰败的企业不能凭借自己的信用 融资，而只能依靠企业生产的产品 (如石油)乃至项目(如石油开采项目) 进行融资活动而产生和发展起来的。 在20世纪50～60年代，回收贷款的 方式是产品支付 。 20世纪70年代以后，基础设施项 目融资 。
（3）BOOT（Build-Own-OperateTransfer）即“建设—拥有—经营—移 交”。这种方式的特点是项目公司对所建 项目设施拥有所有权并负责经营，经过一 定期限后再将该项目移交给政府。 （4）BTO(Build-Transfer-Operate)，即 “建设—移交—经营”。指项目建设后即 移交项目设施的所有权给政府，再由项目 公司负责项目的运营、维修等工作。这种 方式主要适合某些公共性很强，运营期间 不宜让私人企业享有权的项目，如电力、 铁路、机场等。
四、项目融资的适用范围 1、资源开发项目 2、基础设施建设 3、制造业项目 目前，中国的项目融资主要集中在 公路、电厂、污水处理等基础设施 项目上。
五、项目融资的主要参与者 1、项目发起方(project sponsor) 2、项目公司(project company) 3、借款方(borrower) 4、贷款银行(1ending bank) 5、一般参与者
20世纪80年代，发展中国家基础设 施项目已经开始使用项目融资。 我国第一次采用项目融资是在1983 年，香港投资商胡应湘带领其合和集 团在深圳投资建设“沙角B火力电厂” 项目。 电厂项目有：定渠电厂、日照电厂、 深圳电厂等；交通项目有：北京长城 轻轨铁路、广州轻轨铁路、武汉城市 铁路等；环保项目有：大阊污水处理 厂等。
3、项目公司与贷款人 （1）先期购买协议（Forward Purchase Agreement ）。 （2）产品支付协议（Production Payment Agreement）。 （3）经营管理协议。
4、项目所在国政府与项目发起人或项目 公司 （1）政府与项目公司签订特许权协议。 （2）提供投资回报保证。 （3）提供土地、原材料、电力等设施使 用的便利。 （4）提供税收优惠。 （5）承诺对项目公司的资产或收益不实 行国有化或征用。 （6）对项目公司偿还贷款本息、红利所 需的外汇保证兑换和汇出境外。
（1）在项目开发建设阶段，这种 方式的运作技巧是由贷款银行设 立一家专设公司来购买项目公司 的石油和和天然气产品。 （2）在油田投产后的经营阶段， 石油项目公司向作为专设公司代 理人的购买商卖出产品，购买商 通过担保受托方向专设公司提供 销售收入用来还本付息，石油项 目公司以此抵付支付责任。
2、融资租赁 采用融资租赁至少有两大优点： 首先，融资租赁可以通过大型厂房、 机器、设备、仪器的折旧为项目发起方 带来资本让税及享受有关的税收优惠政 策，从而降低了项目总成本； 其次，采用租赁的方式，由于租赁资 产的所有权没有发生转移，仍在贷款人 （融资租赁公司）的掌握之中，因此， 债权人（融资租赁公司）对租赁资产比 较放心，从而降低了贷款风险。
二、项目融资的特征 1、至少有项目发起方、项目公司、贷 款方三方参与 。 2、项目发起方以股东身份注资组建项 目公司，该项目公司为独立法人，从 法律上与股东（项目发起方）分离。 3、项目导向。 4、有限追索或无追索。 5、风险合理分担。
6、由于贷款方承担的风险相对于传统 融资方式承担的风险要高的多，因此 其要求的利率也必然较高。 7、非企业公司负债型融资。 8、出于自身安全的需要，贷款银行必 然对项目的谈判、建设、运营进行全 过程的监控。
4、ABS（资产支撑证券化） 它是以目标项目所拥有的资产为基 础，以该项目资产的未来收益为保证， 通过在国际资本市场上发行债券筹集 资金的一种项目融资方式。 （1）组建SPC。 （2）SPC与项目结合。 （3）利用信用增级手段使该组资产获 得预期的信用等级。 （4）SPC发行债券阶段。 （5）SPC的偿债阶段。
思考题： 1、项目融资的概念。 2、传统融资方式、项目融资方式的 区别。 3、完全追索、有限追索或无追索概 念。 4、项目融资的适用范围。 5、项目融资的主要渠道。 6、项目融资的主要方式。 7、BOT融资方式的特点。 8、项目融资的主要风险。
9、如何控制信用风险？ 10、政府对融资项目的支持主要有 哪些？ 11、工程总承包和工程项目管理是 国际通行的工程建设项目( C )。 A.组织分工方式 B.组织管理方式 C.组织实施方式 D.组织运行方式
BOT又产生了近20种新的演化形式， 其中较有代表性的是： （1）BOO（Build-Own-Operate）,即 “建设—拥有—经营”。这一方式与 BOT的不同之处在于，项目公司拥有项 目所有权，其所有权也不转让给政府， 政府只是项目服务的购买者。 （2）BLT(Build-Lease-Transfer)即“建 设—租赁—移交”。是指项目建成后出 租给第三者经营，项目公司以收取租金 的形式取得投资回报，租赁期满后再将 项目的所有权移交给政府。
项目融资方式：据项目建成后的收 益作为偿债的资金来源的筹资活动。 狭义的项目融资就专指后一种资金 筹措方式。
传统融资 项 目 融 资 方式 方式
举例来说明项目融资方式与传统融 资方式之间的区别。 某房地产开发企业集团公司拥有A、 B两个在建、在售的商品房住宅开发项 目，现公司拟融资开发另一个写字楼 开发项目C，因企业资金不足，决定从 金融市场上筹集资金，大致有两种方 式。
第三章 项目融资 本章重点



掌握项目融资的概念和特征。 项目融资的适用范围和主要参与者。 熟悉项目融资的渠道、方式的特点及 适用范围。 项目融资的风险控制分析方法。
第一节 项目融资概述 一、项目融资的概念


任何一个项目都需要大量资金的支持， 即 需 要 项 目 融 资 ， 英 文 叫 Project Financing，有广义与狭义之分。 广义的项目融资泛指一切为开发项目 筹集资金的活动。 传统融资方式：是凭借企业有形资产 的价值作为担保取得筹资信用，主要 适用于中小型项目和多数大型工业项 目。