征收土地补偿标准与案例

第二十五章征收土地补偿标准与案例

第一节最新征地补偿标准

(1)国土资源部2010年7月发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求进一步做好征地管理工作。通知提出，全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价，补偿安置费用应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人。

(2)新标准的实施使征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。其中，征地统一年产值是综合考虑一定区域内农用地的年产值来测算征地补偿标准;征地区片综合地价是综合考虑一定区片范围内土地类型、产值、土地区位、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等多方面因素测算的征地补偿标准。这次补偿标准普遍提高，提高幅度平均在20%—30%。另外，体现了同地同价的原则。强调在同一区域或区片范围内，征地补偿应执行同一标准。

(3)《通知》指出，征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内支付到位。为了保证农民能够得到自己的征地补偿费，首先，要求建设项目将征地补偿费足额列入项目投资概算。其次，征地批准后，市县国土资源部门要按照确定的征地补偿安置方案，将应支付给被征地农民的补偿安置费，直接支付给农民个人，不再通过乡、村等环节支付，防止截留、挪用征地补偿费问题。第三，健全反馈制度，要求市县国土资源部门在规定时间内向部、省报告征地补偿费用落实到位等批后实施情况，切实加强征地批后实施监管。

(4)《通知》指出，征地补偿费依法部分支付给被征地农村集体经济组织，部分支付给被征地农民，具体分配办法由省级政府作出规定。根据当地的分配办法，结合安置方式，将核定的应支付给被征地农民的补偿费，由当地实施征地的部门直接支付给农民个人。各地利用给农民个人的农业补贴等有关资金直接支付渠道，将征地补偿费直接支付给农民

(5)《通知》指出，先安置后拆迁不是简单的指先建后拆，而是指在实施拆迁前，应采取多种方式妥善安排好被拆迁农户的居住问题，包括建好安置房或制定切实可行的安置方案并征得被拆迁农户同意，防止拆迁后农民居住无着落，影响生产生活。拆迁补偿安置方案要因地制宜合理制定。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。

(6)近年来，为解决被征地农民长远生计问题，国土资源部门配合社会保障部门积极推进被征地农民社会保障工作。2009年，国务院批准建立新型农村社会养老保险制度。在新农保试点地区征地时，被征地农民已纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，实行“双保”，不得以新农保代替被征地农民的社会保障。

(7)《通知》指出，涉及被征地农民利益的程序不能减少和简化。简化征地批后实施程序，是指征地报批前已先行拟订了征地补偿安置方案、并已征求群众意见的前提下，在征地批准后可将征收土地公告和征地补偿安置方案公告同步进行，以提高工作效率。实际是尽可能将征地程序前置，不搞程序上的重复。对涉及被征地农民利益的告知、确认、听证等程序，不能减少和简化，不会因此造成征地纠纷。

第二节征地补偿标准表格

征地土地补偿费、安置补助费标准

说明：

1．人均耕地在表列数据之间时，土地补偿费、安置补助费倍数按插入法计算。

2 ．人均耕地小于 0.7 亩时按 0.7 亩的标准计算。

3．计算人均耕地时，非耕地 2 亩折算为 1 亩计算。

征地青苗补偿标

单位：元 / 亩

说明：

1．经政府划定的粮食制种地上的作物可按粮食类补偿标准上浮30%计算补偿费。

2．专用鱼池按水面积补偿（含鱼苗损失），其补偿标准与蔬菜类标准一致。

3．蔬菜类系指有批准权限的人民政府批准的专业蔬菜社、包括多经作物。

征地房屋补偿标准

单位：元 / 平方米

说明：

1 ．砖混结构房屋墙体 24 ㎝墙，内外墙抹灰，磨石（地砖）楼地面，且外墙大面全缸砖、玛赛克面，铝合金窗，按同类房屋标准增加 10 元 / 平方米补偿；

2．房屋层高在 2.4m （不含 2.4m ）以下， 1.5m ( 含 1.5m ) 以上的 , 按同类标准的 70% 计算补偿；

3．房屋层高在 1.5m 以下的，按同类标准的 50% 计算补偿，在 1 米以下的，按同类房屋标准的 40% 计算补偿；

4．预制板作楼板的多层瓦盖房屋，瓦盖一层的 , 按砖混结构瓦盖房屋补偿，其余楼层按预制盖房屋补偿；

5．外阳台按同类房屋的 50% 计算；

6 ．房屋面积以外墙尺寸计算；

7．经补偿后村社集体、个人房屋由被拆迁人自行处理。

征地构筑物补偿标准

说明： 1 ．正常使用的沼气池按粪池补偿标准，每立方米增加 10 元补偿。

2 ．经补偿后的原构筑物由被征地单位或个人自行处置。

征地零星栽种树木补偿标准

说明：经补偿后的林木由被征地单位、个人自行处置。

第三节征地补偿费应该怎样计算

一、征用土地的法律依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国土资源部关于征用土地公告办法》、《长沙市征地补偿安置条例》的规定，国家为了公共利益建设的需要可以依法征用农民集体所有的土地。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

二、征地补偿安置方案的制定及实施程序

1、有关市（县）人民政府及其土地行政主管部门（以下简称“主管部门”）按照国家有关规定拟定并经批准征用土地方案后，由市（县）人民政府在收到征用土地方案批准文件之后10

个工作日内公告。

2、主管部门会同有关部门根据批准的文件自公告之日起45日内以土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。内容包括本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置土地的农业人口数量；各种补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；农业人口的具体安置途径；征地补偿安置方案的依据、实施的步骤和期限等。

3、被征用土地的农村集体经济组织、农村村民或其他权利人（以下简称为“权利人”）对征地补偿、安置方案有不同意见的，应自公告之日起10个工作日内向有关主管部门提出。权利人要求举行听证的，应当举行听证会。

4、被征地的权利人在上述征地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征用土地上有建（构）筑物的，还应提供有关建（构）物的合法证件。

征地补偿安置费用应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付。

三、补偿标准

征用土地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费。按该征用土地被征用前三年平均年产值标准（以下简称为“标准”）计算。

（一）土地补偿（分五类）：

（1）征用水田、旱地、专业菜地、专业鱼池，按该土地标