三亚亚龙湾瑞吉酒店别墅项目产品定位报告

项目名称：Royal Phuket Marina 别墅套均面积：650平米 售价：1000万（美金）/套 项目特色：亚洲顶级游艇住宅
项目：ANDARA， Phuket 别墅套均面积：600-700平米 特色：顶级SPA温泉别墅
国内顶级滨海度假豪宅的典范？
青岛？
大连？
深圳？
上海？
北京？
天下第一湾 -中国最美的海滩； -中国唯一具有热带风情的国家级旅游度假区； -中国顶级酒店最集中的湾区； -中国最具备国际氛围的海滨；
亚龙湾从硬件条件来说，已经具备了国际一流滨海度假区的基础 但那种似曾相识感，似乎还觉得亚龙湾还缺乏些什么。
亚龙湾在越变越好 亚龙湾需要增加专属于他的气质、精神和标记 并把它凝练出来，并通过一个东西来表现出来
他们要么没有顶级的产品和价格 或者具备了产品价格条件，却不是能够带来顶级度假享受的 滨海度假类产品
我们发现，从国内的度假产品市场上来看，几乎找不到一个地方可以和 亚龙湾相比，尤其是和我们地块相比。
但有一点很重要的市场依据，就是，国内目前完全有消费总价5000万-1 亿物业的客群，目前这些房产成交，仍然集中在一线城市的豪华公寓和 部分一线城市顶级别墅项目上。
区域名称
区域范围
中心城市
区域优势
主导功能
主要目标市场
环渤海湾海滨旅游带 山渤东海半湾岛地、区辽东半岛、大连、秦皇岛、青岛
区域紧密度高、客 源市场优势
上海、连云港、南通、
长三角海滨旅游带
宁波、舟山、温州、 上海、连云港、宁波、区域经济优势、对
杭州等城市为中心的 杭州
外开放优势
苏沪浙沿海地区
海峡西岸海滨旅游带 福建省沿海地区
接下来，我们探讨如何打造本项目。
通常的项目定位工作，是从市场和客户两方面来进行分析，在本案工作 过程中，通过对国内重点旅游度假城市分析之后，我们发现现有市场对 本案的定位研究并无太大的指导，相对之下一些重点项目的分析对本案 定位工作的借鉴意义更为有效。
这是一个完全不同的市场——顶级滨海度假豪宅 这里居住的是看不见的顶层 这里演绎的是中国顶级财富的盛宴 这里是顶级享乐与浮华的生活方式
如果说三亚是中国最好的滨海度假城市 那亚龙湾则是中国最好的湾区；
亚龙湾古称琊琅湾后称牙龙湾
据清朝光绪26年编纂的《崖州志》记载, “琊琅湾，在榆 林港东五十里”，由此分析“亚龙湾”古称“琊琅湾”。 据说“琊琅湾”出自本地黎语，这与这里海湾的沙子有关 ，琊或琅意为白玉、洁白，形容沙子洁白如玉。
1992年三亚亚龙湾开发股份有限公司成立，并经国务院批准在此建立亚 龙湾国家旅游度假区，开始统一使用“亚龙湾”的地名
福州、厦门、泉州
宗教文化多元、民 俗特色突出
珠三角海滨旅游带
以香港、澳门、广州、
深圳、珠海、汕头、 湛江、北海为中心的
香港、深圳、北海
珠江三角洲沿海地区
地理区位优势、区 域经济优势
ห้องสมุดไป่ตู้
海滨度假
都市观光、海滨观 光、商业旅游
民俗旅游、宗教旅 游、文化旅游、海 滨观光、海滨度假
观光游览、休闲度 假、疗养避寒
本次消费者调研的目标是确定目标高端消费者的消费能力、消费习惯、 对产品的认知和需求以及对本项目的状况的认知和期望。
调研采取面谈的方式，几乎所有客户并不按照问卷设定内容来回答，因 此我们最终将访谈的结果总结为两部分，一部分为我们间接观察客户的 结果分析，一部分为客户的直接回答。
性别:女 年龄;23 籍贯:山东青岛 家庭成员构成:三口之家(父母长期旅居美国) 从事行业:家族企业(涉及投资/房地产/金融/等众多传统及新兴行业,父母主要业务经营区域 在北美,大多集中在美国及加拿大,客户本人也从事房地产投资以及金融领域的经营业务,尤 以青岛/北京/上海/香港等一线城市为主. 据了解客户的财富来源主要集中于家族的传袭. 个人资产：家庭总资产在100个亿以上。
也许是从发展商那里传承了一些习惯，我们非常重视关于土地（场所） 的研究，追溯用地的前世今生，才能深度挖掘项目未来的价值空间。
只有根植于土地和大市场，项目才有生命；通过土地所在区位的价值，以及对用地价值空间的分析得出项 目的动力源，才能发挥用地的最大价值。
中国有着1.8万公里海岸线长度，沿线布满众多知名滨海度假城市，海 南和三亚的特殊价值又是什么？
豪宅标准的释义:
黄金地段 自然景观 精神标杆 稀缺产品 奢华装修 精致服务 配套齐全 同质程度 开发品牌 销售状况
本项目完全具备顶级豪宅的地理和自然条件 我们不仅仅要将瑞吉打造为三亚亚龙湾最好的项目 更要将其打造为中国、甚至世界上最好的度假产品之一
本项目的完成，是亚龙湾完成的标志 也意味着是新亚龙湾时代的开始
本项目的独一无二和奢华程度，注定了它将是中国市场的领导者而非从 属者，因此在产品定位上我们将回归最本源的做法，即研究最终买家的 消费行为，由人着手，由人决定项目的最终走向。
接下来，我们将顶级客户形象及消费模式 通过目标客群的气质特征和心理需求 来挖掘本项目所需要营造的灵魂感觉以及产品空间
客户来源：华远经纪已成交豪宅客户； 客户类型：个人资产超过数十亿，曾经购买过总价5000万以上住宅 由于客户身份的特殊性以及诸多原因，我们通过以往对客户了解和接触 的过程总结出了部分情况，并考虑深度访谈的客户样本5人,最终在访谈 过程中，确认有效的目标客户3人。
-具备了大海、沙滩、高山、河流、红树林等多重垂直景观，是亚龙湾 乃至整个三亚景观效果最好的地块之一； -亚龙湾沿海最后一块可开发用地； -地处山海河交界处，属于尽端路型地块，尊贵性、私密性极高； -容积率较低，总规模较小，增加了项目的稀缺性； -喜达屋最高品牌瑞吉的引进，大幅度提升了区域及项目的价值；
日本、韩国、环渤 海湾地区
长江三角洲、海外 游客
台湾、东南亚、长 江三角洲、珠江三 角洲
东南亚、欧美、珠 江三角洲
海南海滨旅游带
海南岛
海口、三亚
热带海滨风貌、独 海滨观光、海滨休 东南亚、我国内地 特气候条件优越 闲、海滨度假
-中国仅有的热带海域城市； -水质沙质为国内之最； -具备海、山、河等多重景观价值； -度假期较国内其他滨海旅游城市时间长； -纯旅游度假型城市，旅游设施和氛围已较为完善； -受众面最广、知名度最高；