第七章物权变动的公示

（三）登记请求权
登记请求权，是指登记权利人请求登记义务 人履行其登记义务或者协助履行登记义务的 权利。登记请求权包括请求登记的权利和登 记订正请求权。
•例1：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋 的期限届满，买受人根据合同约定请求出卖 人交付房屋，请求权的性质如何？是否适用 诉讼时效？
•例2：出卖人已经将房屋交付于买受人，买受 人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出 卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记 的请求权的性质如何？是否适用诉讼时效？
（三）公示的效力
•三种不同的立法主义：
（1）公示要件主义，又称成立要件主义， 即公示作为物权变动的要件，非经公示在当 事人之间不能产生物权变动的效力，非经公 示不得对抗第三人。
（2）公示对抗主义，又称对抗要件主义， 即公示作为表征物权状态的方法，物权的变 动依当事人合意而发生效力，但非经公示不 得对抗善意第三人。
第七章 物权变动的公示
第一节 公示公信原则
一、公示原则
（一）公示原则的含义 指物权的变动必须采取某种可使外界知晓的 方式表现出来，以获得社会的承认和法律保护 的原则。 •思考：如何理解公示原则的内容？ •物权变动公示or物权公示？
（二）公示的方法 •1．不动产登记。
•2．动产交付或占有。
•3．其他方式。证券登记、证券的背书、标识、 不动产的占有等。
3．“合同生效”规则。
•农村土地承包经营权自土地承包经营权合同 生效时设立。
问题：这究竟是否采取了公示对抗主义？ •有争议。
练习
•[选择题]何某欲将自己的一套旧房卖与乔某，双方 签订了买卖合同，乔某支付了全部价款，但没有办 理登记手续。因搬家累赘，何某提出将房间内的家 具低价卖给乔某，乔某称自己没有足够的现金，只 能先交一半，余款一个月内付清，何某同意。几日 后，乔某搬进何某的旧房居住。以下说法正确的？ （） A。乔某已经取得房屋和家具的所有权 B。乔某已经取得房屋的所有权，但尚未取得家具的 所有权 C。乔某已经取得家具的所有权，但尚未取得房屋的 所有权 D。乔某尚未取得房屋和家具的所有权
动产的交付，是指动产占有或者所有权凭证的转移。
一、动产交付制度的主要内容 1．占有与交付为动产公示的方法。 2．交付只能作为依法律行为的让与动产物权的公示 方法。
3．动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但 法律另有规定的除外。该条中的交付，通说限于现实 交付。例外情形主要指：
•（1）一些特别的交付方法适用特别的生效规则。
•参考答案：BC
综合练习
•2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房 屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后， 王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某 接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某， 租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部 遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋 卖给杜某，并办理了所有权移转登记。请回答以下 问题。（2007年国家司法考试试卷三•三•（二）第 94-96题）
•答案：C
二、公信原则
（一）公信原则的含义 指物权的变动以登记和交付为公示方法，善意受让 人如果信赖这种公示而从事物权交易，即使公示所表 现出的物权状态与真实状态不相符合，也不能影响该 物权交易的效力。 （二）公信原则的基本内容 1．物权公示与物权变动根据的效力。 •[例]甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房 产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹 离婚。一日，甲未与乙打招呼而与第三人丙签订了一 份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理 了房产过户登记手续。后乙得知后，诉至人民法院， 要求确认甲、丙行为无效，丙不得取得房产权。问： 法院应如何处理？
第二节 不动产登记
一、 不动产登记的概念、性质、意义 （一）概念
不动产登记，是指经权利人申请，国家登 记部门将不动产物权变动的事项记载于不动 产登记簿的事实。
（二）性质
•兼具行政行为与民事行为的双重属性。 二、不动产登记制度的主要内容 （一）不动产登记采用实质登记主义原则。 （二）国家实行统一的不动产登记制度。
•根据《物权法》第12条的规定登记机构应 当履行下列职责：查验申请人提供的权属证 明和其他必要材料；就有关登记事项询问申 请人；如实、及时登记有关事项；法律、行 政法规规定的其他职责。
•思考：我国不动产登记是否采取了实质审 查主义？
•我认为，实质审查主义与形式审查主义的 主要区别在于是否审查不动产物权变动的原 因与事实相符，而《物权法》并没有对此进 行明确规定。
（2）不动产登记机构禁止从事的行为。
•《物权法》第13条明确列举登记机构不得 “要求对不动产进行评估”和“以年检等名 义进行重复登记”，并规定了不得“超出登 记职责范围的其他行为”的兜底条款。
（3）不动产登记机构向权利人、利害关系 人提供查询、复制的义务。
•这里的“权利人”应当是指对登记的不动产 已享有所有权或他物权的人。
3．保护善意第三人的效力。
公信制度是对相对人信赖利益的保护，也 就是它只保护善意第三人，而不保护恶意第 三人。
•[例]张三的房屋卖给李四，已到有关部门进 行产权移转的登记，后张三与李四之间的买 卖合同因有瑕疵，最后被确认为无效。在合 同被确认为无效之前，李四已经将该房屋转 让给了王五，并且办理了产权过户。问：李 四的行为性质如何？王五能否取得房屋的所 有权？
•思考：异议登记以更正申请为前提是否合理？
练习
•某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于 是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月 15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋， 但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂 放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足， 遂对此事置之不理。下列选项正确的是（ ） A．异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发 生物权效力 B．异议登记于3月31日失效 C．甲有权向乙请求赔偿损失 D．甲有权向登记机构请求赔偿损失
•（1）如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖 房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：
•A．王某无权请求丁某返还房屋 •B．王某有权请求丁某返还房屋 •C．小王无权请求丁某返还房屋 •D．小王有权请求丁某返还房屋 •答案：AC •（2）如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选 项正确的是： •A．杜某无权请求丁某返还房屋 •B．杜某有权请求丁某返还房屋 •C．杜某无权请求叶某返还房屋 •D．杜某有权请求叶某返还房屋 •答案：BC
（3）折衷主义，即兼采公示要件主义与公 示对抗主义的一种立法主义。
1．以公示要件主义为原则。 •不动产登记要件主义；动产交付要件主义； 权利质权的设定也采取了“交付要件主义” 。
2．以公示对抗主义为例外。 •“准不动产”的物权变动、“准不动产”抵 押权的设定；动产浮动抵押；土地承包经营 权的互换、转让；地役权的设立。
练习
•甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一 层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5 月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因 资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼 向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款， 银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？ （2009年司考卷三·8） •A．抵押合同有效，抵押权设立 •B．抵押合同无效，但抵押权设立 •C．抵押合同有效，但抵押权不设立 •D．抵押合同无效，抵押权不设立 •答案：C
•“利害关系人”应当是指与登记的不动产有 一定现实利益关系，并有可能因登记结果而 影响其利益存在或实现的人。
（六）登记错误，给他人造成损害的，登 记机构应当承担赔偿责任。
•《物权法》第21条规定，“当事人提供虚假 材料申请登记，给他人造成损害的，应当承 担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害 的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构 赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
2．权利正确性推定效力。
登记簿记载的权利即使有错误，对于善意 第三人来说都应当是正确的登记。
•[案例]甲与乙结婚后，想购买武汉市的一处 房产，由于甲不是该市的居民，因此在购房 时有一些不便，甲便要求其岳母丙出面购买， 由甲乙共同出资，并将该房产登记在其岳母 名下，后来甲乙离婚后，丙与乙商议要将该 房屋收回，便提出她是权利人，享有所有权。 而甲提出房屋完全由他出资购买，应当更改 登记。问：丙能根据公信原则当然取得该房 屋的所有权吗？
（2）异议登记。这是指事实上的权利人以 及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所 提出的异议记入登记簿的登记。
第一，不动产登记簿的权利人不同意更正 的，利害关系人可以申请异议登记。
第二，登记机构予以异议登记的，申请人 在异议登记之日起十五内不起诉的，异议登 记失效。
第三，异议登记不当，造成权利人损害的， 权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（五）不动产登记机构依法承担相应的义 务
（1）不动产登记机构对于登记的申请负 有审查义务。
形式审查主义是指登记机构只审查登记 的手续、提供的材料等方面是否合法、齐 备，不审查所载权利有无瑕疵，不审查登 记申请是否与实体法上的权利关系一致。
实质审查主义，则是指登记机构不仅审 查登记手续、提供的材料是否合法、齐备， 还要审查不动产物权变动的原因与事实是 否相符。
•问题：登记机构先予赔偿的情形是否包括申 请人提交虚假材料的情形？
•思考：登记机构赔偿责任的归责原则是过错 责任原则、过错推定责任原则还是无过错责 任原则？
二、不动产登记的类型
•（一）实体权利登记和程序权利登记 •程序权利登记在不动产法上又叫顺位登记。 •（二）所有权登记和他物权登记 •（三）终局登记和预备登记 •1．终局登记。 •（1）总登记。（2）变动登记。（3）更正登记。 （4）回复登记。这是指因不当原因从登记簿上 消灭的登记，对其予以恢复， （5）涂销登记。这是指在既存的登记中，基于 原始的或者后发的理由而致登记事项全部地不适法， 从而消灭这一登记的记载行为。
•（3）关于小王和杜某间的房屋买卖，下列 选项正确的是：
•A．交付标的物是房屋买卖合同的有效要件
•B．小王须将所继承的房屋登记在自己的名 下，才能将其所有权转移给杜某
•C．房屋所有权转移自记载于不动产登记薄 时发生效力
•D．该房屋的利害关系人可以申请查询该房 屋登记资料
•答案：BCD
第三节 动产交付
2．预备登记。它包括：
（1）预告登记。指为了保全债权的实现、 保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。
•对该条理解应注意以下几点：
第一，预告登记是当事人为了保全买卖房 屋或者其他不动产物权协议的请求权而进行 的登记。
第二，预告登记产生保全、顺位保证、破 产保护、对抗第三人等效力。
其三，预告登记后，债权消灭或者自能够 进行不动产登记之日起三个月内未申请登记 的，预先登记失效。
（四）不动产登记簿是物权归属和内容的根 据。
•不动产登记簿的制作：
物的编成主义是指登记簿的制作以不动产为 中心，按照不动产所在的区域、地段、地号等 来制作登记簿，然后对不动产物权变动的情形 予以记载。
不动产登记簿不同于不动产权属证书。
两者的关系主要表现为：（1）不动产权属 证书是不动产登记簿的外在表现形式。（2） 不动产登记簿是不动产权属证书的根据；记载 不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误 外，以不动产登记簿为准。
•（2）非依法律行为而发生的物权变动其生效依照法 律的规定。
•（3）对动产抵押权有关登记的相Biblioteka Baidu规定。
练习
•甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付 款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比 乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙， 约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的 儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占 有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属 于下列哪个人？（2008年国家司法考试试卷 三•一•9） A．甲 B． 乙 C．丙 D．丁
•答案：A 又问：乙丙谁有权要求甲交付标的物？
二、动产交付的类型
交付分现实交付与观念交付（拟制交付）。 （一）现实交付 现实交付指标的物占有的现实移转，即对 动产的事实管领力的移转