淮阳楼市调查报告

淮阳房价，淮阳人的不可承受之重

2011年7月15日-2011年8月1日，因为购房的原因，我从长沙回到家乡淮阳，经过拉网式的摸底排查，终于摸清了淮阳的房地产行情。下面就是我在半个月里的调查情况：

一、淮阳的城市规划与筑城

根据《淮阳2006-2010城市建设总体规划》的北抑、南拓、东限、西扩要求，淮阳城区重点向西城区、向南关发展，所以新建楼盘主要集中于西城区及龙都大道南段。这有几个原因：

第一、历史原因：陈楚故城即城里由于地狭人稠、淮阳从1989年就已经开始着手西城区建设，为今天西城区的大开发打下了不错的城建基础。只所以选址西城区，因为西城区距离周口较近，南关主要是文物保护区、北关是旅游风景区和工业区、东湖距离城里较远，城里人不愿远迁。

第二、政策原因：自从周口确立“周项淮大三角”建设战略之后，周口、项城、淮阳都加快了融城建设步伐。周口向东、向北拓展，先是成立了川东新区，又划原淮阳县搬口乡、许湾乡、商水县李阜口乡归川汇区。淮阳向西、向南发展，项城由于政治区划原因，向西发展。

第三、交通原因：商周、大广高速主要集中在西城区附近。另外，将来待建的郑合高铁等主要交通设施也主要集中于周淮之间。

正是看中了西城区所具有的以上优势，所以淮阳的筑城运动主要集中于西城区。

二、淮阳房地产的现状

目前，我县的城市居民住房状况大可分为三类：A类老城单位福利性住房及城中的独院式私人住房 B类新区商品住宅楼及别墅式独院住房 C类政府拆迁安置户，人均居住面积在15——60m2 ，发展极不均衡。

经济适用房在政府的正确倡导下，健康发展，但廉租房还没有成型，处于摸索阶段，商品房的开发建设所占比例已经达到住房建设比例的50%左右。私人建房较多，约占市场的35%。

淮阳县城还处于房地产开发的初级阶段，相对于前几年相对规范了不少，正处于不规范向规范转变的关键阶段。

房地产市场混乱，缺乏统一的规划与管理，发展无序、盲目，过于急功近利，不注重配套服务设施，绿地率、建筑密度、日照间距、容积率等各项硬指标过低。社区配套设施比较匮乏，无论已经建好的楼盘还是待建楼盘都只是在临街做一些社区底商，作为生活配套；但是待建楼盘相对于已建楼盘在配套上有较大改进，有几个楼盘均设计了地下停车场，有的小区还自建幼儿园。羲城帝景还计划自建两栋26层的四星级酒店和大型购物中心。休闲设施较少。物业服务机构很少，其管理水平严重不能满足业主要求。

产品类型单一，品质有待提高，有待开发新的户型。

个别开发商项目开发流程不规范。５证不全就开始卖房的现象存在，出现有些楼盘甚至都交房两三年，业主还没有拿到房产证。建筑工地管理松懈，客户看房没有任何安全措施，达不到安全施工标准。

在淮阳的房地产市场上，品牌开放商几乎没有，多为淮阳本地成长起来的开发商，有的原来就是包工头，有的公司注册时间不到1年就开始开发楼盘。个别本土成长的开发商缺乏品牌意识，多以获利为目的，有的无证销售。

住房建设规划与城市建设规划不相协调，其随意性、商业性太过严重，形成有路就有临街房，往往路没修好两侧已是高楼林立，街头绿地，临街透绿成为空谈。

住房建设过程中，对自然景观的破坏比较严重，填湖造宅，填河造宅屡禁不止。严重影响市容市貌，违背城市总体规划要求。

房价上涨速度过快，房价的制定不做市场调查和分析，报价较高，计划开盘的几家均价都在3000元/平以上，已经超出了淮阳人的购买能力。

三、调查对象及楼盘品析：

这次主要的调查对象包括已建、在建、待建楼盘。

已建和在建楼盘包括：西城阳光花园、南湖阳光水岸、万正龙湖城、祥瑞花园二期、枫桦园、锦源小区，嘉园小区、星光花园、锦旭花园、教师公寓、轩悦小区、馨苑小区、“温馨家园”经济适用住房小区。

待建楼盘：翰林院、龙湖春天、羲城名郡二期、龙都南大街、羲城帝景、龙湖御景

下面对各楼盘及相似楼盘进行品析：

1、西城阳光花园

物业位置：陈州路西段

交通情况：西侧为西二环，距离商周高速一公里

周边配套：淮阳一中，自建双语幼儿园，淮阳中学西校，第二实验小学，宇翔职业中专分校、淮阳妇幼保健院，淮阳新人民医院

总体规划：项目占地１１２亩，建筑面积１２万方，共１０００余户。由３２栋精品洋房和４３套带庭院别墅组成，目前淮阳最成熟的高档小区。小区地段位置佳，随着淮阳西城区大量行政服务机构西迁，尤其是人民医院、淮阳一中分校、工商局、卫生局等西移，给西城区未来发展注入强生剂。绿化率高达３３％，共分三期开发，其中一、二期开发已经入住，三期销售情况良好。

主要产品：９７－１０１二房，１１３－１２９三房，１４４以上的四房以及中心区域别墅，房屋已经售完。

项目优势：百亩大盘，开创淮阳的居住新时代，前几年一直占据淮阳第一楼盘地位；小区规划引进一些先进理念，包括楼栋排布错落有致，绿化率高；周边配套齐全，小区自建幼儿园；小区一二期入住较长时间，比较成熟；

项目劣势：物业管理差劲，私搭乱建现象严重，小区管理混乱，后期景观维护没有做；中心区域别墅正对大门，高档住宅的私密性差；小区规划和建筑设计的细节不到位，为后期生活带来不便，如电话和电线全部空中外线；车位规划不够，会为后期生活带来不便；施工过程中质量监控不严，部分房屋已出现质量问题。口碑传播效果很差。

2、南湖阳光水岸小区

物业位置：龙都路与弦歌路交汇处

交通情况：龙都路与弦歌路贯穿，相对较便利

教育情况：尚华中学，淮阳中学，外国语实验小学，西城中学，阳光学校、龙都学校

医疗机构：淮阳骨科医院

总体规划：总建面积６万方，占地５０多亩，共４５０余户

主要产品：８８－１３１平米多层平层，目前有余房，但是要价严重不合理。

项目优势：位于淮阳南湖边，景观佳，自然环境优美；交通便利；

项目劣势：距离润德一公里，远离商业中心区，且附近没有新规划的小区，远景商业也较少；价格相对较高；小区规划一般，军营式排布，全依仗外围自然