上海住宅需求特征分析

上海住宅需求特征分析
近两年来，上海某研究所对各类潜在购房者和已购房者进行了一系列需求调查。

调查结果显示，中青年居民一直是上海住房市场的需求主体，其住房需求的动向对未来上海住房市场的走势将会产生关键性的作用。

住宅购房需求主要有以下几个方面:投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房。

对未来上海住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要，但同时这也是一个难度相当大、因素错综复杂的课题。

在此，化繁就简，抓住几个关键因素，以期从整体上研判市场大势。

从时间跨度上分析，长期和短期预测变数太大，不太可取，五年的中期跨度比较合适。

另外，目前建设部要求各地在今年6月份前提交2008-2012年的住房建设规划，我们研究与之相适应，研究未来五年的上海住宅供需趋势恰逢其时。

从研究思路上考虑，同时研究需求和供应，其中需求是重点，政府应更多地考虑如何调整供应，以适应需求。

影响住宅需求的三大因素如下。

第一、人均收入快速增长，带来改善型需求。

2002年以来，傻昂还居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度在我国宏观经济持续向好的大环境下，预计未来五年上海居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。

可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来上海人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。

另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而我国2006年人均GDP已超过2000美元，2007年全年上海人均可支配收入亦接近2000美元。

因此，现阶段旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。

另外，随着上海经济的发展以及家庭模式的变化，上海家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

第二、流动性过剩，造成投资投机需求。

住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。

当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于上海富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。

再来谈谈上海房产居高不下的原因：上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。

（一）大与小：行业调整，垄断性增强
2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。

（二）堵与疏：一手硬，一手软
导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。

总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。

一方面，
经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。

今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。

另一方面，开发结构仍不合理。

在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。

而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。

一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。

同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。

发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。

特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

”
（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价
去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。

统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。

外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。

“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。

（四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难
“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。

解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。

房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。

而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。

针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。

要根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当的举措已不可避免。

沈佳美
公共事业管理（师范）
100111299。