契税基础知识

契税基础知识一、契税的沿革（一）起源谚语：“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”。

起源于东晋时期的“估税”。

买卖田宅、奴婢、牛马，立契据双方都要交估税。

北宋开始征收印契钱，不再由买卖双方分摊，而是由买方缴纳了，并规定缴纳期限为两个月。

清清顺治四年：明确民间买卖、典押土地和房屋登录于官时缴纳。

（二）民国时期1.1914年颁布契税条例。

2.1927年国民政府公布验契暂行条例及章程，将契税划归地方收入。

3.1934年国民政府通过了《契税办法四项》，要求各省整理契税，规定买契6%，典契3%为税率高限。

（三）新中国成立后1.政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。

2.社会主义改造完成以后：土地禁止买卖和转让，征收土地契税也就自然停止了，使得契税征收范围大大缩小，收入额很小。

到文革后期，全国契税征收工作基本处于停顿状态。

3.改革开放后：为适应形势的要求，从1990年开始，全国契税征管工作全面恢复，全国年收入才1.3亿元。

4.1997年7月国务院发布了现行《契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。

二、契税的纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。

土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。

承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

--《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税﹝2012﹞82号）。

主要源于国土部2006年印发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）。

竟得人拟成立新公司进行开发的，要提出申请。

三、征税范围（一）条例规定转移土地、房屋权属是指下列行为：1.国有土地使用权出让；2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；3.房屋买卖、赠与和交换；以上第2项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（二）视同转让的情形（细则第八条）以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:1.以土地、房屋权属作价投资、入股；2.以土地、房屋权属抵债；3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

（三）工矿用地或矿山用地属于国有土地范畴，凡矿山用地发生土地权属转移的，应按规定缴纳契税。

--《福建省财政厅关于矿山用地征收契税问题的批复》（闽财农税﹝2002﹞41号）（四）未办理土地使用权证转让土地、房屋1. 对法院拍卖未完税房产过户，应以拍卖所得，照章追缴上手契税。

--《福建省财政厅关于法院拍卖未完税房产过户应追缴上手契税的批复》（闽财农税﹝2001﹞32号2.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，受让人应当依照规定缴纳契税。

--《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（五）不属于征税范围的情形1.继承。

仅指法定继承，其他继承按赠与征收契税。

--《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》2.解决历史问题原由个人投资创建的企业，挂靠当地政府成为集体所有制企业，经有关政府及相关部门审核后，变更登记为个人独资企业，承受原企业的土地、房屋权属时，按规定不征契税。

---《福建省财政厅关于契税征收有关问题的批复》（闽财农税﹝2004﹞28号）3.自建房单位或个人向房地产开发企业购买土地，已办理了土地使用权证并已缴契税，土地使用者取得相应的基建手续后，自行投资建设，房屋建成后，在办理房屋所有权证时，按规定不征契税。

--（闽财农税﹝2004﹞28号）取得自建房用地的，应依法征收土地契税。

自建房建成后自用的，不征收房屋契税；建成后转让的，按规定征收房屋交易契税。

四、计税依据（一）条例第四条1.国有土地使用权出让、转让、房屋买卖，为成交价格；2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

（由多支付一方缴纳）成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

“且无正当理由”，学理解释：土地房屋因自身物理属性上存在瑕疵，影响其使用价值。

（二）细则及其他规范性文件有关规定1.成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。

包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2.成交价格中的行政事业性收费、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

--《财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税﹝1998﹞96号）、《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税﹝2004﹞134号）3.承受已装修的房屋。

房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。

--《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》4.附条件的低价或受赠获取。

土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。

--《国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》5.代建保障性住房。

企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

--《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税﹝2012﹞82号）与近一两年来出现的“限地价、竞配建”出让办法是否可以适用该规定？目前还有较大争议。

该问题，已向总局反映很久了，但一直还没得到答复。

五、契税的税率（一）条例规定：契税税率为3％—5％。

由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

（二）我省《实施办法》：契税税率为3％。

五、纳税义务发生时间条例规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

细则规定：纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

六、契税的纳税时间和纳税地点条例规定：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

七、先税后证及退税规定（一）先税后证（条例规定）纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理权属登记变更手续。

（二）退税规定对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

--《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税﹝2011﹞32号）对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。

法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

--《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》纳税人已缴纳契税，但出售方（或出让、转让方）违约，在合同规定的期限内，无法提供土地、房屋权属交付给承受方的，纳税人申请退税，经县级以上契税征收机关审核批准，可准予退税。

纳税人违约，不履行所签订的土地、房屋权属转移合同的，不予退税。

--我省《实施办法》第十一条八、减免税规定（一）条例及相关规定：有下列情形之一的，减征或者免征契税:1.国家机关、事业单位（仅指财政拨款部分购买房地产的）、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学（指经县以上教育主管部门批准设立的大、中、小学校，包括幼儿园、托儿所)、医疗、科研和军事设施的，免征；对监狱管理部门承受土地、房屋直接用于监狱建设（执行刑罚场所），视同国家机关的办公用房建设，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；4.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

①政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，授权各省确定是否免征（我省实施办法：重新承受面积未超被征收面积的免征）；②承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的；③外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

（二）住房减征规定以家庭为单位，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

1.购买家庭唯一住房：90㎡及以下减按1%；90㎡以上减按1.5%。

2.购买家庭第二套住房：90㎡及以下减按1%；90㎡以上减按2%。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税。

（三）售后回租对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税﹝2012﹞82号）（四）其他1.支持集体产权制度改革方面的减免税规定《财政部国家税务总局关于支持集体产权制度制度改革有关税收政策的通知》（财税【2017】55号）（1）对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税；（2）对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村委会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地房屋权属，免征契税。

（3）对农村集体土地所有权、宅基地和集体建设用地使用权及土地房屋确权登记，不征收契税。

农村集体经营性建设用地改革是在2013年才开始的，2016年《中共中央国务院稳定推进农村集体产权制度改革的意见》提出免征契税。

2.承受房屋附属设施如何适用税率？承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

--《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税﹝2004﹞126号）以合同约定或发票开具来判断承受的房屋附属设施是否为统一计价。

合同中有明确注明房屋和附属设施各自价款的或发票分别开具的，属于单独计价，否则认定为统一计价。