关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析

关于我国商品住宅价格上涨的现状与成因分析

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2010-8-23

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11:19:12

一、我国房地产业的发展现状

1 •商品住宅价格全面上涨。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，21304年1-9月份商品住宅价格增长率比去年同期上涨13 . ，超过人均可支配收入8 . 7%的增长率。分城市看，杭州房价平均从2000 年每平方米3000元，涨到现在的550o元以上；福州近3年时间房价平均从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2003年上海市商品房销售价格平均每平方米达5118 /平方米，比2002年增长24 . 2~/ 0。根据国家发展改革委、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查显示，21304年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7 . 70/0, 土地交易价格上涨7 . ，房屋租金上涨0 . 6%。2004年6月份以来，全国住房价格连续几个月出现了两位数的上升势头，6月同比上升11 . 6%。1-7 月上升1

2 . ，1-8月上升13% 19月上升1

3 %。其中商品住宅1-9月同

比上升10 . 4%。房价上升之快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，是关系到居民生活，国民经济，通货膨胀和宏观调控的大问题。

2商品住宅销售额超常增长。商品住宅销售额增长率应以略高于社会消费品

零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1--9月份，商品住宅销售额增长率以远高于社会消费品

零售总额的速度增长，达到27 . 2~ /0-39. 70/o,高出社会消费品零售总额增长率18. 1--28 . 2个百分点。而1992-1993年房地产过热时期，商品住宅销售额增长率达至V 42OA--56%，高出社会消费品零售总额增长率25--27 . 5个百

分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

3.投资性购房的比重较高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。例如，上海市境外和外地住宅购买需求比重按面

积计算高达2 左右，投资性购房比重达16%写字楼投资购房比重高达40%;福

州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42%、44. 9唏口45.4% 杭州商品房的购买者中本地人不到50%。

4开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反

映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而

衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长-~,"GDP增长

率，一般不应超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长292~/0,是1995年以来的最大增幅, 2004年1-9月，房地产开发投资同比增长28 . 3%，这是同期GDP增长的3倍。

5 •房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现。国际公认的警戒线是10 %。2003年我国空置房面积达到1 . 25 亿平方米，空置率已达到2

6 %, 2004年4月份，空置商品住宅5925 万平方米，同比下降2 . 8%从空置时间来看，空置一年以上商品房面积为5529万平方米，占空置房比重的

57 . 6%。2004年9月末，虽同比下降2 . 35仍大大超过国际警戒线。虽然我国房屋空置率与国际上的概念有所区别，但国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。

二、我国商品住宅价格偏高的成因

（一）增长速度分析

根据世界各国的经验，人均GDP达到或超过1000美元以后，人们的需求就提高了一个层次，需求趋向多样化，对住行、教育、医疗、环境等方面有了更高的要求。我国无论从人均GDP指标，还是人均居住面积分析，已经步人了住宅产业高速发展阶段。2003-2004年五年中，房地产的年投资增长率分别为，19. 55%，25. 3% ,21%29. 70. 4和25 .8%。如果单纯从增长率来说，从2000年以来，房地产的投资增长都在20 % 以上而且愈来愈高，2000年也接近20%。2003年我国全年固定资产投资为55118亿元，比上年增长了26 . 70,4，其中房地产投资为10105亿元，增长了29 . 7%房地产投资占GDP的比例由2002年的7 . 55%上升到8. 66%，增长了 1 . 11个百分点。这说明，房地产投资增长快于全国全社会投资额的增长。但是在看投资增长速度时不能只看绝对速度，要看这种“高速度”有没有必然性和合理性。在看投资增长率时不应孤立地

分析投资增长率，应同时分析投资增长的原因、结果、影响。如房地产的需求和销售情况，房地产投资对其他投资的带动、扩张挤压。近年来，我国正处于国民

经济增长较快时期，特别是城市进行大规模建设时期，加上长时期以来福利分房

制度的束缚，房地产特别是商品住宅没有得到应有的发展。所以，在这一时期房

地产的较快增长不仅是必然的，也是需要的是国家建设方针转移到“以人为本”的必然结

果。

（二）从商品住宅价格分析

1.商品住宅价格是否过高，有无超过城市居民普遍的购买力或承受力。2004年1--9月我国商品房平均价格达到2770 方米，为1996 年以来同期的最高涨幅。至使全国平均房价收入比接近1 : 8,不少城市甚至在1 : 10以上。国际上合适的房价收入比一般在1 : 2--6之间。我

们分析承受能力首先要分析房价与收入比，不仅要分析房价与收入比自

身的问题，更重要的是要研究这个比例所依存的制度、体制、背景和现实。所谓房价与收入比是指，在市场经济国家的城市内，一套中等水平的商品房住宅价格与一个中等收入家庭的年收入之比，合理的比例一般是3--6倍。这

种比较适用于市场经济国家。在这些国家里，房地产市场比较成熟，工资制度

比较规范，居民收入比较透明，法律保障体系完善。而我国现阶段有些条件并不

完全具备，特别是工资及收入既不规范，又不透明，存在大量非工资收入，而

且收入的差异很大，在这种情况下如不加分析地简单套用国外的房价收入比是

脱离实际的，至少是不全面的。同时房价与收入比，既可以说明房价太高，也可以说明收入太低。不能不加分析地认为，收入是固定的、合理的，而房价是可变的，不合理的。即使如此，近几年虽然房价不断提高，但居民的收入提高更快，因此房价与收入比仍在不断的缩小。如2003年北京的房价增长率平均为

3.8o/o~ 3.，而城市家庭人口收入增长为9 %。

2商品住宅价格上涨是否合理或涨幅是否过快。从199年至20（12年，