上海某地块市场研判报告2
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10年10月开盘，去化率超过 90%
豪宅板块的定位得以实现，板块价值也得到了兑现
C1 C2
C5
D1
D3
新江湾城板块未来土地供应 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCEBiblioteka BaiduS 新江湾城
未来板块供应量巨大 未上市土地整体居住建筑面积达 200万方左右
江湾城规划总居住建筑面积 370万平方米，公建建筑面积约40 万平方米（不包括大学校区内建筑 面积）；
KEYTOSUCCESS 新江湾城
新江湾城板块功能布局
KEYTOSUCCESS
Ⅲ 板块分析
新江湾城
北部：以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务 功能区。
江湾天地---以滨水休闲为主题，居住与公共活动综 合社区。
中部：以杨浦“知识创新区”中央社区为核心的休闲， 知识创新功能区。
复旦大学江湾校区---国内第一流知名重点学府。
目前已拍土地按容积率指标折 算后可售居住建筑面积为130万方， 按容积率1.5计算，仍有160万方住 宅土地存量。
已拍 地块
KEYTOSUCCESS
江湾城VS上海典型高端社区 Ⅲ 板块分析
古北新区
古北二期住宅开发完成，区域豪宅供应短缺
高端国际居住区
►古北国际财富中心（二期，在建）
►计划总投资13亿元人民币，总建筑 面积19万平方米，总高30层；其中 日本高岛屋百货公司位于地下1层至 地上7层的裙楼部分，总建筑面积6万 平方米。8层以上是超5A甲级写字楼。 整个项目开发周期为3年，工程预计 将于2011年底完工。
也逐步发展
入豪宅第一集团
古北规划完善
受大虹桥的开发建设 辐射，2009年黄金城 道步行街招商启动众 世界品牌提升古北
新江湾城板块土地市场
Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 新江湾城
居住（含综合）用地 办公、商业以及金融用地 复旦大学江湾校区 公园、绿化 水系、河道 储备地块
新江湾城板块住宅用地出让 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 新江湾城
地块
出让 时间
面积
容积 率
C1 05/01 176800 1.60
显。此后10年，这 集团、虹康房产、古北 皇家花园与御翠豪
上海第一个涉外商务 上海第一个规模化 集团等开始大规模开发，庭“楼王”相继推
区——虹桥经济开发区 的高标准的国际化 古北进入豪宅聚集时代，出，4万至5万的
域启动，古北新区为其 社区， 让上海骄傲。同时碧云、滨江等板块 单价使古北再次进
配套设施，开始启动。
►高岛屋上海店经营范围覆盖服装、 化妆品、珠宝饰品、家居用品、食品 等百货业的全方位，并配置餐饮和休 闲娱乐设施，计划于2012年正式开 业。消费群体目标锁定上海及长三角 地区城市中高收入阶层。
古北新区二期占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。古北 新区二期既有规划建成具有浓郁文化和现代都市气息的商业、办公、 娱乐的商务区，又有规划建成适应新世纪高层次海内外人士生活和 休息的高档住宅区，使古北新区成为上海乃至中国具有国际化特征 的社区。
江湾城公园---以湿地公园为主题居住为主的生态社区。
自然花园---以生态为主题的高尚居住社区。
都市村庄---以绿色健康为主题的开放型居住社区。
南部：以五角场为核心的商业功能区。
知识商务中心------以知识企业办公为主导的商务区， 与五角场CBD形成联动。
整体功能布局围绕知识创新、知识商务、绿色 生态为核心定位关键词；成为918地块有力的借 势点。
C2 06/11 144200 1.60
C5 06/07 252000 1.86
D1 07/06 59300 1.70
D3 07/11 54200 1.20
C4 10/05 108092 1.02
C6 09/12 114517 1.00
楼板 价
5617 6677 5212 12509 20000 10005 32484
古北新区
一条古北路将古北新区划分为二，古北路以西为古北一 期，以东为二期。
古北新区一期
2007年下
古北新区二期
2009-2010年
2003年
1990年
1995年
古北新区一期完工
古北二期建设 2004年下半年，和记
古北豪宅再起
作为沪上最早的国 际社区之一 ，几
高档富人区雏形渐 黄埔、中华企业、强生 年平稳发展后
Ⅲ 板块分析
“绿色生态港、国际智慧城” “生态型、三区联动”花园城区
概况 新江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6－8万人，
将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中
心定市位区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
占地面积9.45平方公里，容纳人口6万人，规划总居住建筑
新江湾城
项目
新城御景 橡树湾 加州水郡 九龙仓玺园 仁恒怡庭
现价格
31000 50000 29000 45000 60000
业绩
06年开盘至今去化率95%，单 价上涨近一倍
08年开盘至今去化率75%，单 价上涨近一倍
前期09年8月开盘，4个月内 售罄，后期2011年上市
10年7月开盘即引起抢购，目 前基本售罄
古北二期六大高端楼盘
御翠豪庭 古北国际花园
古北瑞仕花园
古
北
黄金城道步行街
路
强生古北花园 金色贝拉维 华丽家族
江湾城VS上海典型高端社区 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 古北新区
1980年代，上海第一个涉外商务区——虹桥经济开发区在 市区西部启动。古北新区属于其配套生活设施，由上海古 北(集团)有限公司建设，总占地面积136公顷，规划建筑 面积约240多万平方米。
竞得人
珠江 华润 美国汉斯 绿城 仁恒 上海城投 中建
地价不断刷新高、楼板价3万元以上的新 地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨 大引擎之一
C2
C1
C4 C5 C6
D1
D3
新江湾城板块价值兑现
地块 楼板价
C1
5617
C2
6677
C5
5212
D1 12509
D3 20000
KEYTOSUCCESS
Ⅲ 板块分析
面规积模370万平方米，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区
内建筑面积）。
一、强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业
服特务色业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居
住区的开发；二、强调生态观念，构建和谐空间；三、强调人文观 念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调 互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。
豪宅板块的定位得以实现，板块价值也得到了兑现
C1 C2
C5
D1
D3
新江湾城板块未来土地供应 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCEBiblioteka BaiduS 新江湾城
未来板块供应量巨大 未上市土地整体居住建筑面积达 200万方左右
江湾城规划总居住建筑面积 370万平方米，公建建筑面积约40 万平方米（不包括大学校区内建筑 面积）；
KEYTOSUCCESS 新江湾城
新江湾城板块功能布局
KEYTOSUCCESS
Ⅲ 板块分析
新江湾城
北部：以新江湾城市级副中心用地为核心的知识商务 功能区。
江湾天地---以滨水休闲为主题，居住与公共活动综 合社区。
中部：以杨浦“知识创新区”中央社区为核心的休闲， 知识创新功能区。
复旦大学江湾校区---国内第一流知名重点学府。
目前已拍土地按容积率指标折 算后可售居住建筑面积为130万方， 按容积率1.5计算，仍有160万方住 宅土地存量。
已拍 地块
KEYTOSUCCESS
江湾城VS上海典型高端社区 Ⅲ 板块分析
古北新区
古北二期住宅开发完成，区域豪宅供应短缺
高端国际居住区
►古北国际财富中心（二期，在建）
►计划总投资13亿元人民币，总建筑 面积19万平方米，总高30层；其中 日本高岛屋百货公司位于地下1层至 地上7层的裙楼部分，总建筑面积6万 平方米。8层以上是超5A甲级写字楼。 整个项目开发周期为3年，工程预计 将于2011年底完工。
也逐步发展
入豪宅第一集团
古北规划完善
受大虹桥的开发建设 辐射，2009年黄金城 道步行街招商启动众 世界品牌提升古北
新江湾城板块土地市场
Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 新江湾城
居住（含综合）用地 办公、商业以及金融用地 复旦大学江湾校区 公园、绿化 水系、河道 储备地块
新江湾城板块住宅用地出让 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 新江湾城
地块
出让 时间
面积
容积 率
C1 05/01 176800 1.60
显。此后10年，这 集团、虹康房产、古北 皇家花园与御翠豪
上海第一个涉外商务 上海第一个规模化 集团等开始大规模开发，庭“楼王”相继推
区——虹桥经济开发区 的高标准的国际化 古北进入豪宅聚集时代，出，4万至5万的
域启动，古北新区为其 社区， 让上海骄傲。同时碧云、滨江等板块 单价使古北再次进
配套设施，开始启动。
►高岛屋上海店经营范围覆盖服装、 化妆品、珠宝饰品、家居用品、食品 等百货业的全方位，并配置餐饮和休 闲娱乐设施，计划于2012年正式开 业。消费群体目标锁定上海及长三角 地区城市中高收入阶层。
古北新区二期占地面积82公顷，规划建筑面积约173万平方米。古北 新区二期既有规划建成具有浓郁文化和现代都市气息的商业、办公、 娱乐的商务区，又有规划建成适应新世纪高层次海内外人士生活和 休息的高档住宅区，使古北新区成为上海乃至中国具有国际化特征 的社区。
江湾城公园---以湿地公园为主题居住为主的生态社区。
自然花园---以生态为主题的高尚居住社区。
都市村庄---以绿色健康为主题的开放型居住社区。
南部：以五角场为核心的商业功能区。
知识商务中心------以知识企业办公为主导的商务区， 与五角场CBD形成联动。
整体功能布局围绕知识创新、知识商务、绿色 生态为核心定位关键词；成为918地块有力的借 势点。
C2 06/11 144200 1.60
C5 06/07 252000 1.86
D1 07/06 59300 1.70
D3 07/11 54200 1.20
C4 10/05 108092 1.02
C6 09/12 114517 1.00
楼板 价
5617 6677 5212 12509 20000 10005 32484
古北新区
一条古北路将古北新区划分为二，古北路以西为古北一 期，以东为二期。
古北新区一期
2007年下
古北新区二期
2009-2010年
2003年
1990年
1995年
古北新区一期完工
古北二期建设 2004年下半年，和记
古北豪宅再起
作为沪上最早的国 际社区之一 ，几
高档富人区雏形渐 黄埔、中华企业、强生 年平稳发展后
Ⅲ 板块分析
“绿色生态港、国际智慧城” “生态型、三区联动”花园城区
概况 新江湾城规划面积9.45平方公里，规划居住人口6－8万人，
将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。
江湾新城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中
心定市位区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区。
占地面积9.45平方公里，容纳人口6万人，规划总居住建筑
新江湾城
项目
新城御景 橡树湾 加州水郡 九龙仓玺园 仁恒怡庭
现价格
31000 50000 29000 45000 60000
业绩
06年开盘至今去化率95%，单 价上涨近一倍
08年开盘至今去化率75%，单 价上涨近一倍
前期09年8月开盘，4个月内 售罄，后期2011年上市
10年7月开盘即引起抢购，目 前基本售罄
古北二期六大高端楼盘
御翠豪庭 古北国际花园
古北瑞仕花园
古
北
黄金城道步行街
路
强生古北花园 金色贝拉维 华丽家族
江湾城VS上海典型高端社区 Ⅲ 板块分析
KEYTOSUCCESS 古北新区
1980年代，上海第一个涉外商务区——虹桥经济开发区在 市区西部启动。古北新区属于其配套生活设施，由上海古 北(集团)有限公司建设，总占地面积136公顷，规划建筑 面积约240多万平方米。
竞得人
珠江 华润 美国汉斯 绿城 仁恒 上海城投 中建
地价不断刷新高、楼板价3万元以上的新 地王的出现、成为拉动板块整体价格的巨 大引擎之一
C2
C1
C4 C5 C6
D1
D3
新江湾城板块价值兑现
地块 楼板价
C1
5617
C2
6677
C5
5212
D1 12509
D3 20000
KEYTOSUCCESS
Ⅲ 板块分析
面规积模370万平方米，公建建筑面积约40万平方米（不包括大学校区
内建筑面积）。
一、强调完整城区的概念，集教育产业、房地产业、商业
服特务色业、餐饮娱乐、会议商务、运动休闲等为一体，而不仅仅是居
住区的开发；二、强调生态观念，构建和谐空间；三、强调人文观 念，创造宜居环境，建立大学、知识产业空间和居住社区间的协调 互动关系，创造愉悦舒适的生活环境和丰富多元的城市文化。