美国反向抵押贷款发展历程及对中国的启迪

《美国反向抵押贷款发展历程及对中国的启迪》赏析

贺西子

【摘要】反向抵押贷款是使老年人能够把住房产权以出售之外的方式获得现金流的一种金融工具。最早在荷兰产生，但是最发达的是美国。从美国开展住房反向抵押贷款的20年来，不论是在提高老年人生活水平，还是对金融机构发展的深化，都取得了很好的效果，这个得益于政府与贷款主体的共同努力。【关键词】住房反向抵押贷款；美国；经验

反向抵押贷款不是一般意义上的“贷款”，而是一种以房屋作为抵押物的“抵押年金”。在英国被称为“Collaterlized Annuity”，在美国则被称为“Reverse Mortgage”,可以通俗地理解为，是使老年人能够把他们拥有完全产权并居住的房屋以出售之外的其他方式获得现金流入的一种金融工具。

具体而言，反向抵押贷款就是指房屋产权的拥有者，把自有资产的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限内，每月给房主一笔固定的贷款，房主则获得居住权并负责维护。这种贷款一直延续到房主去世、搬离或出售住房为贷款宣告到期。这时，将房产出售所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有或由贷款双方协议共同分享。所以，住房反向抵押贷款是连接住房、养老和理财的纽带。

1.选题背景和意义

1.1选题背景

1.1.1人口老龄化严重及养老保障的缺失

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10％，或65岁以上人口占总人口的比重达到7％作为国家或地区进入老龄化社会的标准。中国老龄化的现状如下图所示：图1 2009-2050年60岁以上人口占总人口比重

可以看出，我国老龄化速度快、来势猛、绝对数量大。事实上我国的老龄化还有一些本国的特点：老龄人抚养比偏大；地区间老龄化程度差异较大；未富先老。

我国的社会保障严重滞后于经济社会发展的需要，养老保障覆盖面窄，养老保险项目主要局限于国家行政事业单位、国有企业和部分集体企业，大多数人没有受益，虽然政策规定扩大私营个体参保的覆盖面，但实际上众多非国有单位的职工基本上被排斥在外，远不能满足更多社会成员对养老保障的需要。基本养老保险、医疗保险、失业保险参保人数尽管增长速度可观，但距离完善的社会保障体系还有很长的路要走。加之我国老年人口近年来持续快速增长和迅速进入老龄化社会的现状，我国的老龄化社会呈现“先老后富”，我国面临的养老形势更加严峻。

人口老龄化的巨大压力，考验着政府规划养老的能力。据统计，截至2008年底，中国有各类老年福利机构37623个，养老床位245万张，仅占60岁以上老年人口的1.5%，不仅低于发达国家5%~7%的比例，而且也低于一些发展中国家的2%~3%的水平。以美国以往的研究结果表明，反向抵押贷款能够降低老年贫困家庭人口的规模。

1.1.2金融创新的不足

第一，金融产品创新层次较低。我国商业银行的产品创新主要表现为外延式的扩张而非内涵式的质量提升，同质化现象比较严重。另外，金融产品大多易于掌握、便于操作、大多是科技含量低的金融产品，科技含量高、智能化程度高、不易模仿的金融产品还不太多，这使得我国商业银行的金融服务广度和深度还很不够。

第二，金融产品的结构单一。在已有的金融产品创新中，负债类金融产品创新明显高于资产类金融产品创新，而且即使是在资产类金融产品创新中，真正做到兼顾保证收益、便于流动、转嫁风险的低成本的营销型产品更是缺乏。此外，我国商业银行的新产品发展规模较小，金融产品结构失衡，这更进一步地降低了金融产品创新的功能和作用。

第三，金融产品创新目标模糊。商业银行创新的动机一是追求利润，从创新中牟利，二是规避管制，增加经营的灵活性，对市场份额和资源的争夺与占有以及利润的诱惑是金融创新的真正动机，但我国的金融创新存在一定的偏差，即每推出一项金融创新产品，未通过系统的策划和研究，未充分考虑其成本和收益、需要的技术条件，市场需求程度等，这使得金融产品的创新存在一定的盲目性。

第四，金融产品创新信息沟通不畅。我国商业银行的产品创新与市场营销之间尚未形成有机高效联动，在一些新业务的设计和开发上尚未形成系统性、前瞻性的产品需求方案，对新产品的宣传营销的针对性不强。

第五，金融产品创新风险意识较弱。实践表明，商业银行的金融创新在转移和分散风

险的同时又会产生新的风险。因此，如果没有一套行之有效的风险约束机制金融创新不仅不会带来效益，反而可能因违规经营而增大风险。

1.2选题意义

1.2.1有效加固养老保障

反向抵押贷款可以有效地增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们可以在人生的低谷期，开启业已形成的“房产金库”，将积蓄在房产中的巨大个人财富分期支用，以有效地补偿老年生活。同时大大解除了老年人对晚年生活没有保障的担心。反向抵押贷款是老年人在一定期限内通过自己的力量解决养老问题，实现自我保障的一种方式，可以因此而缓解国家因大规模老年人口增加带来的财政压力。对家庭而言，同样可以减轻子女的经济负担。

1.2.2促进金融业的发展

反向抵押贷款属于新的金融产品，为金融机构提供了新的营利模式，有利于金融业的深化改革。我国的人口基数大，社会养老保障严重不足，养老市场十分巨大。反向抵押贷款针对拥有自己住宅的老年人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新的增长点。这种新型养老模式的推出，不仅给银行、保险公司等总结机构带来新业务，还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务和收入多元化的同时，可促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合，求得多赢效应。

1.2.3拉动国民经济增长，推动二手房市场的发展

房地产业是带动我国经济增长的支柱产业，在最近十年来的国民经济的迅速增长中，房地产业的贡献是功不可没的，在相当程度上解决了我国国内经济面临的有效需求不足的大问题。有了以房养老之后，国民经济有了新的增长点，且是由市场的力量所推动，是聚合居民个人（尤其是其中的老年人）和金融资金所促成，这就减轻了金融贷款的压力。目前，我国金融市场还不发达，投资渠道还比较狭窄，巨额资金的闲置造成极大的浪费。如果能够把这部分闲置资金动员起来参与反向抵押贷款项目，无疑为这些资金找到了一个新的投资点，既提高了资金利用效率，又拉动了老年需求，壮大了银行产业，促进了国民经济增长。

我国目前的二手房交易大多处于无序状态，而反向抵押贷款业务开办中面对的大都是二手房，这一业务的推出能促进房地产一级市场的发展，房地产行业还可以据此开发出新的房屋经营业务，促动房地产二三级市场的建立，增加对房地产市场尤其是二手房交易市场的有效供求。