最高院案例研究与权威观点汇总 房地产纠纷篇_New

最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇
最高院案例研究与权威观点汇总房地产纠纷篇
1.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
[裁判要旨]
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。

2.房产商违反预约合同的民事责任善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护
裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物（房产）并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。

3.按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件
裁判要旨
我国物权法对按揭制度未予明确规定，按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。

按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示，符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的，无需经过抵押权人的同意。

4.房产商违反预约合同的民事责任
[裁判要旨]
购房意向书从性质上讲应为有效的预约合同，其对双方当事人产生在未来某个时候为达成本约依诚信原则进行谈判的义务。

房产商违反购房意向书的约定属于一种违约责任，对守约方因信赖利益落空产生的损失应酌情予以赔偿。

5.具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同
根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第5条等规定，当事人签订《购房合同》后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其
他内容不违背国家法律、行政法规规定的，应当认定合同为商品房买卖合同
6.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。

关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。

正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质从法理上讲，债权请求权受诉讼时效约束，解除权、撤销权等形成权受除斥期间约束，本案当事人主张解除权超过诉讼时效期间的主张不成立。

7.合同法实施前，末办理商品房预售许可证订立的售房合同是否有效
合同法实施前，未取得商品房预售许可证即订立的商品房买卖合同，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和自合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，对其效力的认定应适用合同法。

房地产公司在合同约定的房屋交付使用期限前，已经取得商品房预售许可证的，应认定商品房买卖合同有效。

如何认定按揭合同的效力就形式而言，期房买卖抵押登记行为，类似于法国的契据登记，但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在。

契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行径直登记，值此始产生抵押效力的制度。

我国未承认亦未采用契据登记制度，而实行不动产登记、发证制度，故此期房抵押登记行为可视为合同内容在有关部门的备案，而不是严格意义上的物权抵押登记。

预售期房设定抵押合同的效力认定抵押，是一种财产担保，是为实现债权人的债权而设定的一种法律制度。

在我国，1995年实施的担保法及2000年9月29日最高人民法院发布
确立了以下原则：第一，生效裁判所确认的事实作为有效的民事诉讼证据，属于司法认知所适用的证据之一，即属于无可争执的不证自明的事实，当事人可直接以生效裁判文书确认的事实作为证据证明自己的主张。

如当事人不服，只能通过法律规定的审判监督程序予以纠正后，方可恢复诉讼；第二，生效裁判文书是国家审判机关依审判程序所确认的事实，这些事实预先确定了后续纠纷中同一待定事实的认定。

因此，审判实践中，对于当事人所提供的生效裁判文书，人民法院可以依据生效裁判文书所确认的事实直接作出判断，并免除一方当事人的举证责任。

房屋买卖合同解除后，如何确定出卖方对房屋添附的补偿《担保法》第49条规定了抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当告知受让人转让物已经抵押的情况，未告知受让人的，转让行为无效。

房屋买卖行为因此无效后，产生的法律后果是双方返还房屋和购房款。

如房屋已有所添附，应根据添附的实际情况，确定出卖方给予买受方的合理补偿。

11.包销人依约享有房屋买卖合同中的定价权
商品房包销是由包销人向出卖人按照合同约定的包销价格购买，以出卖人名义销售。

包销人在向第三人销售过程中享有房屋的定价权。

12.出资的来源与性质是房屋权属认定的关键
在双方当事人对房屋权属证书的证明效力均存在争议的情况下，该房屋权属证书不能作为认定讼争房屋权利归属的证据。

法院对讼争房屋的权属进行认定的关键在于，不仅应查明房产的出资来源，还应对财产性质进行综合分析认定。

如果房产的出资既具有家庭共同财产性质，也具有夫妻共同财产性质，应认定该房产系相关权利人的共有财产。

被拆迁人以所有权调换确定的安置房请求权应优先保护被拆迁人与拆迁人以房屋所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，如果拆迁人将协议中约定的位置、用途特定的补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得该房屋的，应予支持。

13.区分所有权人不能擅自行使共有权利
享有建筑物区分所有权的业主，擅自在公共区域所建附属设施的行为，侵占了全体业主的共有所有权。

物业管理企业有权要求其拆除违法设施，恢复原状。

14.物权请求权不受善意取得制度制约
物权请求权旨在恢复物权人对其标的物的支配状态。

动产物权受善意取得制度限制，不动产物权不受其限。

因此，引起纠纷的标的物不论辗转经过多少人之手，只要在最后占有人处发现自己的物，即可予以取回。

15.区分建筑物专有权人当然享有共有部分共有权
对区分所有建筑物享有专有权的所有权人当然地享有同一建筑物共有部分的共有权，而不应以房产证是否载明享有该建筑共用部分的建筑面积为要件。

16.包销合同与转让合同的认定与处理
当事人合同约定，由转让方将房屋转让给受让方，由受让方对外进行销售，销售时由转让方无条件给予配合，售房收入汇入受让方账户，而售房风险由受让方承担。

受让方可以自由确定销售的价格，如果销售价格高于受让价格，则其赢利；如果销售价格低于受让价格，则其亏损；如果房屋未售出或者未全部售出，则由其无条件买断。

此类合同虽然当事人双方没有明确命名为包销合同，但符合包销的法律性质。

即使法律法规及司法解释没有对此类合同纠纷作出明确规定，但应根据案件实际情况作出处理。

17.农村私有房屋买卖合同效力的认定
农村房屋买卖合同的效力认定，不仅仅应从宅基地使用权的案件上来把握，同时也应考虑签订合同的主体。

主体不合法，同样会导致合同无效。

18.恶意串通损害第三人利益的房屋买卖行为应为无效
出卖人一房二卖，房屋产权转移到后手买受人名下，虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通出售房屋在合理期限内履行通知义务无须担责在决定出售承租的房屋时，已经就出
卖房屋的基本条件通知了承租人，在承租人没有接受该条件、没有就房屋买卖达成一致的情况下，所有权人又以新的、高出原来条件的条件将房屋出卖给第三人，其出卖房屋的行为，不侵犯承租人的优先购买权。

19.同一套住房分割时一物一权原则的适用
[裁判要旨]
1.财产分割协议无效的，请求确认无效并重新分割，不受一年除斥期间的限制；
2.如用夫妻共同财产支付了部分购房款，不论用共同财产支付购房款的数额占全部购房款的比例有多少，均归夫妻共同所有；
3.物权法没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，但这一原则是得到肯定的，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；
4.对于既用夫妻个人财产又用夫妻共同财产支付购房款的共有房屋，应根据双方对该房屋的贡献大小进行分割。

20.不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。

原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。

如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。

21.不动产权属证书是权利人对该不动产享有物权的证明
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。

原告认为该权属证书记载的权利人错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。

如证据足以证明原告才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。

22.居民住宅小区的外墙面所有权属于谁
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。

居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。

居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。

这一权利是业主专有权行使的合理延伸。

合理使用的标准有二：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。

业主对与其紧密相联的外墙面进行合理利用也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人.
23.部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会决定，人民法院应否受理
业主以违反法定程序为由请求撤销业主大会所作决定的，人民法院应当受理并对业主大会所作决定是否符合法定程序进行审查。

24.小区一层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权
最高人民法院民一庭意见：
按照法律和双方合同中对住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改门、搭建台阶的行为侵占了住宅的共有部位，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业管理公司的正常管理秩序，属于侵权行为。

按照法律规定和双方合同约定，物业管理公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。

人民法院应依法支持物业管理公司的诉讼主张，对李某的侵权行为予以纠正。

25.受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应是侵权损害赔偿的请求权人和受益人
受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，原房屋所有人如实向买受人讲明房屋受损情况，致房
屋的买卖和转让价格受到影响，原房屋所有人承受了房屋受损所带来的后果，又房屋损害的情形均发生在原房屋所有人拥有房屋期间，原房屋所有人有权作为侵权行为的受害人请求加害人损害赔偿。

26.动迁补偿补充协议效力的认定
实践中，当事人签订合同之后，往往通过补充协议的形式另行对具体事项予以约定或对合同约定内容进行变更。

此种情况下，应注意数个协议之间的关系问题。

本案中，一、二审法院对涉案《动迁补偿协议书》和《动迁补偿补充协议书》效力的认定趋于一致，但对于付款方式及海峰公司应承担的连带责任的范围问题存在不同认识。

本文结合最高人民法院二审判决的认定，阐述了确认当事人权利义务关系的合同依据的选择适用问题。

27.委托拆迁合同权利义务范围的界定及解除条件的理解适用
在《中华人民共和国合同法》颁布实施以前，有关委托合同的解除条件，应当适用《中华人民共和国经济合同法》的相关规定。

对此，《中华人民共和国经济合同法》第26条第l 款规定：“凡发生下列情况之一者，允许变更或解除经济合同：一、当事人双方经协商同意，并又不因此损害国家利益和社会公共利益；二、由于不可抗力致使经济合同的全部义务不能履行；三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同。

”正确理解上述第三项条件，实际上是指迟延履行导致合同目的不能实现，而不是一般的迟延履行。

同时，从委托拆迁的关系上讲．如果双方当事人没有明确约定，地下人防工程不属于普通拆迁的范围．只有依法履行了审批手续，地下人防工程方可拆除，因此，因地下人防工程不能拆除，导致委托人受让的土地不能及时开发建设，这是土地出让合同的瑕疵，而不是委托拆迁合同中的受托人违约所致。

从委托合同的性质上讲，委托人或者受托人可以随时解除合同，但是在一审诉讼之前，受托人已经完成了合同约定的拆迁义务，则委托人请求解除合同不能得到支持，而应当继续履行义务向受托人支付报酬。

当然，受托人没有按照委托人的要求报告委托事务的处理结果的，则不能要求委托人承担逾期支付报酬的违约责任。

28. 房屋确权纠纷案属纠纷是否属人民法院主管民事纠纷是否由人民法院主管
是指哪些民事纠纷属于民事诉讼法规定的、应由人民法院受理的民事案件。

由人民法院主管的民事纠纷是民事案件，不由人民法院主管的民事纠纷不是民事案件。

根据民事诉讼法第108条、第111条的规定。

民事纠纷应当“属于人民法院受理民事诉讼的范围”，“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。

本案当事人争议的是房地产权属，这类民事纠纷的处理法律有专门规定，土地管理法第16条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。

这一规定排斥了人民法院用司法手段处理民事纠纷，因此本案不属于人民法院主管。

本案当事人的房地产权属争议，是双方都有对房地产主张权利的法律依据，需要由地方政府重新确定讼争的房地产主张权利的法律依据，并由地方政府重新确定讼争的房地产属于一方或者双方。

如果是一方当事人有房地产权利的法律依据，另一方没有，这样的权属纠纷可能是侵权纠纷。

人民法院可以依据一方的房地产权利的法律依据作为判决。

29.房屋权属登记与实际不符产生纠纷的处理
房屋权属登记与实际不符产生纠纷，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼撤销房产证为前置条件。

30.保障下岗职工的公房租赁居住权
国有企业在企业改制后，有关下岗、失业人员租赁居住原单位公有房屋，应依约交纳租金，出租人以承租人违约为由主张解除房屋租赁合同的，如查实承租人别无房屋，应允许其继续租用房屋，保障承租人的居住权。

31.物管”原则上对业主失窃损失不负赔偿责任
物业管理中的“保安”，其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动，目的是维护物业公共区域的秩序，为业主创造安全的居住环境。

物业管理企业在未违约的情况下，对业主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身损害和财产损失不承担赔偿责任，除非物业管理企
业对此事项有特别承诺。

32.职工取得的公房使用权受民法保护
职工分得的单位公房使用权性质属民法通则规定的“与财产所有权有关的财产权”，即用益物权。

如遭本单位职工或其他公民强占，属于民事侵权行为，因而发生的纠纷属于人民法院主管范围。

33.部分共有人以自己名义登记的房屋应为共同共有
在家庭共有关系存续期间，共同出资出力建造的房屋应当属于共同所有。

部分共有人以个人名义登记领取房屋权属证明，应当视为是代表所有共有人进行登记的行为。

34.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行
最高人民法院民一庭倾向性意见：
根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。

（仲伟珩）
35.出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任
对因欺诈而订立的租赁合同，如不违反法律强制性规定，受欺诈方可以自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

受欺诈方没有行使撤销权，租赁合同有效成立的，在合同履行过程中，如该欺诈行为导致欺诈方违约的，欺诈方承担违约责任，不宜认定为缔约过失责任。

36.租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不
影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租货”原则，旨在保护承租人的利益。

但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。

现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

37.租赁合同当事人于合同中设立的仲裁条款不能限制承租人就行使优先购买权与出租人发生的争议向人民法院提
出本案的争议焦点是在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。

38.租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效
本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以该租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的《志远大厦3-4层租赁合同》无效。

民事权利保护的法律适用原则是：特别法优于普通法，特别法有规定的，应首先适用特别法，只有在不能获得特别法保护的情况下，才能适用普通法的保护。

据此，本案应优先考虑适用特别法，即《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)与《中华人民共和国消防法》(以下简称消防法)的相关规定。

建筑法第61条规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用。

消防法第10条规定，按照国家工程建筑消防技术指标进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。

上述法律规定表明，工程竣工验收是工程建设的最后一道程序，是对工程质量实行监督检验和控制的重要环节。

建筑法第61条关于“建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”的规定、消防法第10条关于“必须经公安消防机关
进行消防验收，未经验收或者验收不合格的。

不得交付使用”的规定，均为法律的强制性规定，即命令当事人为一定行为的法律规定，而非任意性规定。

本案二审法院依据上述法律规定，维持了一审法院关于《志远大厦3-4层租赁合同》无效的判决。

其意义在于：确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。

任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。

否则，当事人将承担合同无效的法律后果。

39.同一套住房分割时一物一权原则的适用
[裁判要旨]
1.财产分割协议无效的，请求确认无效并重新分割，不受一年除斥期间的限制；
2.如用夫妻共同财产支付了部分购房款，不论用共同财产支付购房款的数额占全部购房款的比例有多少，均归夫妻共同所有；
3.物权法没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，但这一原则是得到肯定的，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；
4.对于既用夫妻个人财产又用夫妻共同财产支付购房款的共有房屋，应根据双方对该房屋的贡献大小进行分割。

40.房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人不能请求继续履行
最高人民法院民一庭倾向性意见：
根据我国《合同法》第107条的规定，违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。

一方当事人在另一方当事人违约的情况下，请求继续履行合同的，人民法院除审查当事人违约的事实外，还应该审查当事人的申请是否符合我国《合同法》第110条规定，如果当事人申请继续履行在法律上或者事实上不能履行的，人民法院不应支持当事人的请求。

（仲伟珩
41.当事人以在建房屋作为租赁标的物签订《租赁合同》受国家法律保护。