上海金地艺境案例分析
典型产业园案例分析 金地集团内部讲师 任金鸿
一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类 SVA越界
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一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类
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一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类 景观节点
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一、典型案例总结分析/气质主题类案例/艺术创意类 总结 规划：规划布局功能明确，主次分明； 容积率：艺术类项目容积率较低0.5，创意类主要以旧厂房改造为主； 建筑：独具特色的建筑设计，体现艺术和创意的风格； 产品类型：艺术类主要以别墅为主，创意类主要以旧厂房改造； 配套：艺术类和创意类项目展示中心是必须配置的，且面积多在1万方以上。
主题特征
科技
规划布局 业态功能
中部交叉布局，四周围合 研发办公、酒店、标准研发
园区交通 /
景观绿化 以硬质铺装为主，点缀部分绿化
项目地址
江西南昌
开发及投资 中兴 南昌市政府
运营日期
2010年
骑楼
项目规模
占地33万方，建筑面积59万方
项目指标
项目容积率为1.8
主导产业
软件开发，以及电子商务
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一、典型案例总结分析/气质主题类案例/智力类 中兴南昌软件园
项目指标
容积率，1.6 ，建筑面积：109万方
主导产业
无固定主导产业，主要依附于青羊工业园 4
一、典型案例总结分析/气质主题类案例/生态类
成都青羊工业总部基地
景观大峡谷
分5期开发，前2期主要以多层研发办公为主，后期主要以独栋 和总部办公开发为主+配套。先期引入研发办公，成形之后招 商总部。
三期： 联排叠加办公
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气质主题类案例
生态类 智力类 艺术创意类 科技类
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上海、杭州考察报告-龙湖景观序列
片植梅林
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
开敞草地
福区景观部
随着道路的再次转弯，两侧是一片火红的红叶李林（收），前方 是一片朴树的绿岛（半开敞），此时随着园路的转弯又将自然溪 流带进了我们的视线（放），我们进入了步行通道。
三、软装小品布置
福区景观部
项目介绍
福区景观部
杭州龙湖滟澜山项目概况：龙湖滟澜山位于杭州东部中心金沙湖畔，是龙湖地产在杭
州的开山之作。业态类型包含了花园洋房、高层公寓、酒店式公寓和22万方的大型购物 中心，托斯卡纳的建筑风格，均价1.5W。
福区景观部
福区景观部
小高层入口：托斯卡纳风情的岗亭强调了建筑的风情感，混色搭 配的波斯菊展现了浪漫的气氛 福区景观部
考察项目：
1、杭州：绿城· 翡翠城三期、绿城· 新绿园、绿城· 蓝色钱江、绿城· 丽江公寓、龙湖滟澜山（杭州）、杭州龙湖 香醍溪岸、绿城· 富春和园 2、上海：绿城· 玫瑰园、金地· 艺境、长泰· 西郊别墅、绿城· 外滩黄浦湾、绿城· 玉兰花园、浦东· 星河湾、龙湖 滟澜山（上海）
福区景观部
目录
考察项目解读
福区景观部
穿过朴树夹道（收），随着道路的转弯呈现在眼前的是一片放开 的大草地（放），自然生态的溪流，起伏的群山尽收眼底。
开阔的大草地
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
水杉夹道
福区景观部
随着道路的转弯，穿过一片水杉林（收），映入眼前的是一片红 梅林（半开敞），再往前走又是一片放开的大草地（放）。
YZ-090315-上海金地湾流域案例分析报告
三层
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地下室层高2.8米，地平线 下2.1米，地上0.7米。
附加值高 ——赠送面积和建筑面积比接近1：1
地下室
一层
➢全地下停车库，真正实现人车分流；
➢250㎡双拼别墅，双车位设计，突显业 主尊贵身份，在产品细节上突出产品品 质；
赠送面积在50㎡左右的地下阳光房，可作为 私人娱乐场所，健身房、视听房等。
房 部
水槽
“摩恩”品牌
分 脱排、灶具、消毒柜 “西门子”最高标准
特殊设备
“GE”品牌垃圾粉碎机
台盆、台盆龙头 “科勒”或同等品牌
卫 浴霸 生 淋浴房 间 部 淋浴龙头 分 特殊设备
“奥普”浴霸（风暖） “皇冠”淋浴房 “科勒”或同等品牌 “阿里斯顿”暖水宝
马桶
“科勒”连体式
装修标准：1500元/m2
策：（总价-2万）*97%，相当总价在130万房 源优惠6万。 • 主打卖点：轨道交通房 • 销售情况：开盘当日售约150套 • 备注：开盘当日万科金色雅筑打出促销活 动——指定单元总价下调10万元，对于已在 “湾流域”下定的客户给予2万元的补贴。此 次开盘受万科影响较严重。
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二次推案——面临问题及解决方案
• 开盘时间： 7月6日公开发售
• 销售产品：别墅60套，公寓房83套
• 销售报价：别墅2.7-3.6万元/平米（别墅2的总价比 别墅1高50-60万，沿河的别墅比后排的别墅总价 高出约200万），大洋房1.8-2.3万元/平米，拼接大 平层1.3-1.8万元/平米。
• 促销手段：办卡（公寓5万元，别墅10万元）享受 97折优惠，同时一次性购房享受96折优惠。
“金地湾流域”深入分析报告
2009.3
金地艺境
成交均价（元/平）
对标项目借鉴小结
规划及功能配置 1. 商业功能根据宠户年龄结构定位，引入运动健身、迷你影院、 创意厨房等，弥补区域生活配套丌足，打造18m长商业风情 内街，提升整体项目调性及档次； 2. 景观规划体现均好性，户户有景，发挥露台观景作用。 产品设计 1. 差异化的立面风格设计，为营销烘托造势，概念提炼创造了 良好的基础； 2. 功能紧凑、高附加值及赠送空间的户型设计； 3. 花园洋房北侧打造豪华精装公共空间，满足邻里交际及拓展 室内舒适范围。
柱状为成交面积 曲线为成交均价
祁连板块 南翔版快
南翔板块房地产发展更为成熟，成交量价均高于宝山祁连板块 对比之下，金地艺境所处板块区位环境、配套资源幵丌是很理想，拿地成本也较高，
在产品设计上需要有所突破，成为区域市场领导者
市场定位
客户来源 主要目标客户：市区挤压首次置业、首 次改善类客户； 次要目标客户：本地改善型客户； 机会目标客户：投资型客户。 客户特征 财富中坚阶层，具有物质文化的上升要 求，具有艺术実美的自我坚持及爱好， 具有“文艺情节” 项目定位 定位语：后世博时代，城市美好生活典 范 推广语：为一个美好的年代
市场 定位
产品定位
ห้องสมุดไป่ตู้
产品构成：小户型高层+花园洋房 设计风格：高低院落，深浅褐石，褐石风格——美国上世纪50、60年代的经典
产品定位
户型配比
高层户型 A B C D E F 花园洋房户型 一层 二层 三层 四层 五层 六层 户型面积（㎡） 153 120 121 91 93 70 户型面积（㎡） 160 162 128 95 97 95 户型结构 2房2厅 4房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2房2厅 户型结构 4房2厅送地下室 4房2厅送地下室 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅送阁楼 户型套数 58 29 198 198 264 264 户型套数 94 94 94 94 94 94 整体面积配比 5.3% 2.1% 14.4% 10.8% 14.7% 11.1% 整体面积配比 9.0% 9.1% 7.2% 5.4% 5.5% 5.4%
金地三千府个案分析
定位明确
产品创新
金地三千府项目定位为高端住宅，目 标客户群体为高净值人群，通过精准 的市场定位，吸引了目标客户的关注。
金地三千府在产品设计上注重创新， 如引入绿色建筑理念、智能家居等， 提高了产品的附加值和市场竞争力。
品牌优势
金地作为知名房地产开发商，具有较 高的品牌知名度和美誉度，其品牌优 势为项目销售提供了有力支持。
02 产品规划与设计
建筑设计
01
02
03
建筑风格
金地三千府的建筑设计采 用了新古典主义风格，强 调对称和比例，给人以典 雅、庄重的感觉。
建筑布局
通过合理的建筑布局，金 地三千府实现了景观视野 的最大化，同时保证了居 住的私密性和舒适度。
建筑材料
主要采用高品质的建筑材 料，如石材、钢材和玻璃 等，确保了建筑的质量和 耐久性。
项目规模
金地三千府总占地面积约为80万平 方米，总建筑面积超过120万平方米 。
项目规划有高层住宅、别墅、商业、 教育等多重业态，是一个大型综合性 社区。
开发商简介
金地三千府由金地集团开发建设。
金地集团成立于1988年，是中国知名的房地产开发企业之一，业务涵盖住宅、商业、产业等多个领域，具有丰富的房地产开 发经验和良好的品牌口碑。
景观设计
景观主题
以江南水乡为灵感，金地 三千府的景观设计打造了 一个充满诗情画意的居住 环境。
绿化植被
选用适合当地气候和土壤 条件的植物，打造四季皆 宜的绿化景观，为住户提 供宜人的居住环境。
水景设计
利用水景元素，如小桥流 水、喷泉和水池等，丰富 了景观层次，给人以宁静、 舒适的感觉。
室内设计
室内风格
多元化产品线
随着市场的变化和需求的多样化，金地三千府可以考虑推出更多元 化的产品线，满足不同客户的需求。
最全面的金地艺境案例分析
各个功能区间均用不同的话语来表明
五、软装运用
墙面装饰元素运用
五、软装运用
吊顶灯具装饰元素——以精致水景为主基调，展示小奢华
五、软装运用
生活情境模拟的元素
让这个更像是“人住的地方”
五、软装运用
情趣装饰
三、 金地展示区打造
2
售楼处营造
一、展示风格 风格杂糅欧式与海派等元素，
二、材质元素 大量木饰面与铁艺元素，整体售楼处品质感较强
木铁 饰艺 面元 元素 素
三、功能区展示
洽谈区
前台
沙盘区
深入洽谈区
厕所
小型沙盘
四、售楼处亮点 入口处的接待为售楼处的核心亮点所在
6米挑高，顶部设置在欧式大笨钟形式 圆弧形设计，呈现放射状，可通往沙盘 及深度洽谈区 形成自然玄关，售楼处档次感骤然提升
三、大构件
大样构件摆设，即是设备亦是景观
大量过渡元素的运用使得道路视觉感觉 层次感强烈
所有有分支道路均用不同的铺贴的方式
褐石街区的其他元素
一层平面图 公共楼道
放大公共大堂空间
核心筒中间摆放，导致北向留有大量开间 大堂部分外露，设置两层层高
大堂部分
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
圆弧形设计增加项目尊贵感，但是作为日常不常使用的公共空间，如此设计必然降低得房率
3、褐石街区：建筑风格为本案的第一大亮点，引用美国褐石街区贯穿项目各个环节
4、冲动型消费：对售楼处、沿街展示面的良好展示极大的营造了成熟品质社区的形 象
THE END
三层建筑风格
五层建筑风格
三、户型硬伤处理 合理选取背景墙，运用一定辅助元素，规避
蹩脚户型硬伤
五层户型客厅示意
上海金地未未来营销案例
2009年5月4日
将于5月中旬推出花园洋房，最后的样 板楼，共20套。
2009年6月24日 2009年7月23日
花园洋房均价高达２６０００元 高层公寓价格则达到１８０００元
示窗口之一参展。 TOWNHOUSE）样板
活 动
2、2019.1.25，未 区开始开放。 未来售楼处开始接
待。
3、2019年4月25日
花园洋房样板房公
开。
4、2019年5月1日
参加春季房展会。
1、2019年8月9日，未 未来第三类产品（高花 ）样板区开始开放 。 2、2019年8月16日， 金地未未来举办“奥运 助威夜”活动，同时正 式公布了第三个产品— —空中院馆。 3、2019年8月20日金 地未未来高层 townhouse户型设计优 秀作品pk赛。
产品监测小结
PART 2
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活动策略 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活动策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结与启示
花园洋房＆推广期
1、第四代精装修洋房。 2、除了宽还是宽，90平米可以这样做。
高层TOWNHOUSE ＆推广期
1、90平米百变复式的[高汤]革命！ 2、WHAT‘S[高汤]？
空中院馆＆推广期
1、上海90平米2房总攻略！ 2、阳台>主卧？！
上海金地艺境调查报告七年级
上海金地艺境调查报告七年级
摘要：
一、调查背景与目的
二、调查过程与方法
三、调查结果与分析
四、结论与建议
正文：
【调查背景与目的】
上海金地艺境是一个知名的住宅小区，为了了解该小区的环境状况和居民的生活质量，我们进行了一次七年级的调查。
此次调查的目的是了解小区的环境、设施、管理和服务等方面的情况，为小区的进一步发展和改进提供参考。
【调查过程与方法】
我们采用问卷调查和实地考察相结合的方式进行调查。
首先，我们发放了200 份问卷，涵盖了小区的各个年龄段和职业的居民。
然后，我们对回收的问卷进行了统计和分析，同时对小区的绿化、公共设施、安全管理等方面进行了实地考察。
【调查结果与分析】
根据调查结果，我们得出以下几个方面的结论：
1.小区的环境状况良好，绿化覆盖率高，空气质量好。
2.小区的公共设施齐全，包括公园、游泳池、健身房等。
3.小区的管理和服务存在一些问题，如物业管理费较高，部分居民对小区
的安全管理有疑虑。
【结论与建议】
综上所述，上海金地艺境作为一个住宅小区，整体环境状况和居民生活质量较高。
但同时也存在一些问题，需要进一步改进。
我们建议小区管理方在提高服务质量的同时，降低物业管理费，增强居民的安全感。
上海金地佘山天境案例分析报告(53页) PPT资料共54页
5
规划
总平面图 鸟瞰图 交通分析图 物业分析图 组团分析图 开发分期图 开发分析 样板区分析图 规划总结和规划分析示意
6
规划分析/总平面图
劣势： 1、过于追求功能房配置，导致卧室空间 较小； 2、公共空间浪费严重 3、两个暗卫。
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户型分析/户型分析
E户型（流水平墅） 建筑面积500平方米（五室四厅五卫，一层一户，6米挑高的空中私家
泳池、多重流线入户为其亮点）
6米挑高泳池
公共电梯
空中花园 （后院） 全套房设计
桑拿室 私家空中泳池
独立佣人套房
劣势： 1、过于追求功能房配置，导致卧室空间较 小； 2、公摊面积较大，空间浪费严重 3、三个暗卫，且公共卫生间位于房间中央， 风水较差； 4、阳台进深较大，使得客厅及家庭厅采光较 差。
34,219
金地佘山天境开盘以来成交价格和成交面积走势
成交面积(㎡)
成交均价(元/㎡)
47,812
41,133
227 2011年06月
2743 2011年07月
265 2011年08月
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0
13
规划分析/样板区售楼处
样板房样板楼位置 示范区范围 售楼处位置
样板房
示范区
样板房入口
售楼处外立面
14
规划分析/样板区分析图 金地佘山天境销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观等：其售楼处设置在入口私人酒店会所处 ，样板间及示范区景观展示等设置在其周围
2019金地艺境整合推广方案-148P
作为金地艺境收官的推广不只关乎艺境本身 从金地系列进入绍兴之年时， 或许问题不断。 或许种种之争 对于这个市场 金地的品牌，需要新的气息和认知
而艺境因产品品格提升所带来的机会
正是对金地在区域整体品牌提升一个重要契机
因而。 我们需要在预算上超越艺境销售本体而
品牌之增 更多“务虚” 的
命
人所不同的
比石材更贵的可能是人文 关于教育，你所关心的不能仅仅是书本！
艺境 话题
褐石，不只是一张皮 寻找赫本。寻找优雅
如果艺境带给袍江的是一场文艺复兴？
金地，以褐石标定了新的绍兴文艺范！
文化心理？ 从火遍上海天津的金地褐石社区，背后是怎样的
会所 话题
如此别样的售楼处！ 只属绍兴的文艺打卡地
金地艺境会所
资本狂欢带来的虚无
经济至上的时代阶段 当资本开始改造我们的世界观 我们其实变得愈加 “暴发” 和“表面”
教育的焦虑 知识的渴求 文化的企望
这是这个时代核心的
人文之思
那是 从资本到知本的 人文回归
房子
当传播走向内容创新的风潮时 地产下的房子也要内容创造 一座房子的背后不再是壳 不是贩卖表皮，而是贩卖人文
艺境所带来的是对区域认知的新的颠覆
它无论在策略上还是产品立位上 都意图在一个平民区的背景里形成
战略性的轻奢跃升
当然，至于比同区域多2000元/平米的市场信心和反馈
艺境则是为了建立区域引领性的标杆 而，接下来的推广依然围绕这个战略的命题
命
从18到19的
题
这是关于如何找回功利时期失落的“优雅”
一年消化大半 我们获得了好的时机 不再有消化的压力 不再短兵相接的实战 不再为去化而去化 可以更多的安适 可以更多的想象
热销楼盘市场分析-金地艺境
成交套数
均价（万元/㎡）
洋房情况
户型配比
总套数 占比 去化 去化率
160㎡
90 16.1% 72 80.0%
163-167 ㎡ 94 16.8% 75 79.8%
12896-98㎡ 总体情况 131㎡ 94 282 560 16.8% 50.4% 46 244 437 48.9% 86.5% 78.0%
2013-1-18 用心构筑美好生活 36
现场活劢周周丌停
迪斯尼英语暑期进艺境
• 邀请老业主、新客户、迪士尼英语教学点的孩子参加活
劢
• 小孩寓教亍乐，家长交流“育儿经”也可拓展自身圈子 • 充分利用双斱客户资源，进行交流活劢，推介项目
利用双斱客户资源，推介项目，为小高层开盘造势蓄客
2013-1-18 用心构筑美好生活 37
精装修
开盘时间 开 盘 情 况 去化情况 洋房签约 公寓签约 2013-1-18 用心构筑美好生活
精装修（除SOHO外）
洋房7月10日，公寓9 月24日 洋房95%，公寓70% 21200元/平方米 17200元/平方米 2
开盘状况
洋房首次开盘当天（7.10） 推出房源量： 560套
VIP卡发放数量：512 张 当天参与选房：250 组 现场选房人数比：1：0.49
的
2013-1-18 用心构筑美好生活 35
现场活劢周周丌停
邀约客户——品美式咖啡，观高层样板 房
• 在艺境咖啡馆和会所内品淡香醇美的美式咖啡； • 吸引新客户、邀请准客户、回馈老客户； • 尽享美式下午茶惬意之余观高层样板区；
样板区生活意境植入客户脑海，锁定高层准客户，开发新客户群。 起到了既造势又蓄客的作用
3、大堂及吧台
房地产营销案例分析
房地产营销案例分析房地产营销案例分析以成都华润凤凰城为例：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。
2.入市时机的建议。
3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。
4、项目整体的推售策略。
5、价格策略。
6、公开促销前的促销策略成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。
20XX年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。
华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。
最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环比1月有一成左右的上升。
小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。
总体营销策略。
花小钱办小事营销不再追求大而空“今年任务没减，但营销费用缩减了很多。
”进入20XX年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。
随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。
房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。
某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。
“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。
在金地这座褐石建筑里
在金地这座褐石建筑里，不似上海，也非纽约;在这里，有异于他处，不同异境，不同的联想;这里是高调且美好的艺术年代，一个让人忘却时间身处的异境;在这里，只有阳光、花草、艺术与健谈的邻居在这里，只有生活，一种美好的逸境。
这里，也是生活最高的境界，每个人都是生活的主角，在多纬度的院落脚本里，演绎美好的意境之美。
所以我们叫它，“金地藝境”。
它存在意境之中，此处的生活又因异境而美丽，上演生活的一幕幕艺术品位生活……演绎生活的另一种高度和境界……中产阶级为什么喜欢褐石建筑？褐石建筑就是专门为他们量身定做的住宅产品，是他们价值观和信仰的延伸；褐石建筑产品并没有嫌贫爱富的标签，即只要认同自由、独立、平等的价值观都可以选择这里作为自己的居所；在建筑的细节中，处处体现对人自由、平等精神的尊重，没有阶级感，但却有浓浓的人情味，让社区的氛围更加的积极向上；有着共同价值观诉求的人群在一个社区里居住的结果是自然形成的，并没有人为的区分，让这种人文精神在子女的教育中得以传承，美国的很多知名人物都是来自褐石街区；褐石建筑为什么是褐色而不是其他颜色？中产阶级的自由、平等的价值观诉求决定了不能选择有压迫性的黑色、有皇族权威的金色；同时这个群体积极奋斗和对理想追求的特点也决定了不能选择田园风格的白色和蓝色；褐色是最接近平等的一种颜色，他不具有攻击性，也没有压迫感，让人在集中能够拉近人与建筑的距离，而不失应有的气质和追求；经过上百年的时间演变和检验，终于造就了今天的褐石建筑的颜色搭配与风格。
现在褐石已经建筑分布全国4个城市，他们分别是扬州，武汉，大连和上海，这里值得一提的是上海金地艺境，在11年市场环境不是很好的情况下，半年的销售额达到30个亿。
成为上海的年度领军项目。
而我们大连艺境项目在去年8月份示范区开放就吸引千余组客户到场参观，场面空前壮观，在9月份开盘当天销售300余套，从首次开盘至今每个旺销节点都引领大连所有地产项目，成为了去年大连所有在售项目的一个标杆，到现在去化率达到百分之九十以上，我们二期产品还没有上市已经有大批的客户争先报名，怕错过最佳的购买时机。
上海金地艺华年项目研究报告
绿化率
35%
物业费
3.6元/㎡/月
所属板块
航头
建筑类别
小高层（7-8F）、叠拼 、大平层
物业公司
上海金地物业服务有限公 司
别墅成交总价 别墅成交均价
440-530/套 24592元/㎡
户型面积
大平层：176-198平米 叠加：187-209平米 小高层：90平米
装修标准
叠加：4500-5000元/㎡；大平层：3500元/㎡;多层：2500元/㎡
2011年下半年上海住宅成交排名
序号编 号
名称
1
金地艺境
2 万科清林径
3 新城尚上城
4
保利叶语
5
万科尚园
6 龙湖好望山
7 仁恒森兰雅苑
8 中海御景熙岸
9 珊瑚湾雅园
10 龙湖郦城
区域
宝山 南汇 嘉定 宝山 青浦 松江 浦东 南汇 奉贤 嘉定
成交面积 总套数
146761 73958 66431 52801 47476 42476 42435 40420 38878 38017
中央十字景观轴，点缀美式风情雕塑，由50%的常 绿植物和50%的落叶植物搭配组成，随季节变化， 演绎不同景致。
产品研究·整体规划
产品塑造以低密度叠加别墅为主，平层及小高层产品为增加容积，外部打造风情街区。
• 别墅、大平层、公馆三类物业类型，满足各层次需求； • 采用棋盘式布局，部分错落分布； • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质； • 商业与住宅分区明确，商业开放，商业集中布置在基地东
开发商
金地集团，上海航金房地产开发有限公司
产品研究·整体规划
景观设计运用了波士顿Back Bay East街区的规划理念，追求 宜居与融合，打造街区住宅模式
【销售.案例】金地格林风范城产品与营销分析案例
金地格林世界（二期）一、项目概况地理位置：上海市瑞林路68号（外环线凤翔路出口）规划设计：法国翌德国际设计公司建筑设计：德国D+L设计公司景观设计：加拿大奥雅圆境师事务所指标说明：用地面积总建筑面积容积率绿化率2100亩94万平方米0．67 50%主力面积段栋数套数（二期）联排别墅161-208㎡叠加别墅156-200㎡独栋别墅230㎡花园洋房135-164㎡（二期）独栋18栋；联体24栋；双拼16栋；叠加14栋；花园洋房14栋；共计400余套二、产品规划布局1、总体布局布局特征：该地块规划采用两端公共配套、中间布置住宅的布局方式，南低北高，靠近南横径为联排别墅区，中间为小高层区，北侧为高层住宅区。
景观：在景观设计方面形成南低北高、层层叠落、东西贯通的布局，便于建筑的日照和通风，并最大限度享受南侧的沿河景观和公园景观。
外间干扰的阻隔：自然河道以及林带阻挡外围视线，但由于项目上空为飞机航道，因此有较大的噪音干扰。
2、组团方式团块组织：组团布置围绕环形道路进行，在组团与组团之间则为步行和景观区域。
不同物业类型的组团区域都相对独立，而在别墅区环境最好的联排别墅的中央带形景观组团中，均布置较高档次的独幢别墅；联排别墅端部结合景观专门设计新的户型。
在其它区域的组团布置中，也都在均好性原则下，将大面积和档次较高的产品安排在景观较好的位置。
邻里模式：别墅类建筑以半包围的形式围合着庭院，在内部每户将独享100-130平方米左右的花园、小中庭、露台。
每个组团均有供邻里交流的公共空间，保持了住户的私密性及与互动性。
3、道路交通道路分级：三级，主路12米，次干道6米，支路2-4米。
道路组织：道路系统以环形方式进行组织。
在环形道路里面，组团和组团之间则为步行区域。
路口设置：目前入口处与家乐福卖场相邻，人车混行道路导入。
车辆停放：考虑机动车位布置的经济性和美观性，除独幢别墅外，联排和叠加别墅尽可能在庭院内布置车位。
同时为了满足规范要求，设立了较多的地下车痊。
2011年上海金地艺境花园洋房——破冰术
• 格林世界 & 艺境 联手打造北区金地创新营销模式，另，艺境班车可来往于两大案场 • 因两个项目物业类型不冲突，故同作为金地品牌项目，可做捆绑式销售
线 下
【非比寻常的巡展 】 褐石样板区的浓缩版亮相
让每次巡展都是褐石一次首发会！（2011.3.10~2011.5.1）
巡展不再是单一的积累客户方式，更是艺境褐石风情的真正亮相
花园洋房：22821 元/㎡；高层公寓：20412 元/㎡；SOHO小户型：17500 元/㎡
2011年，全年销售金额：
28 亿元
【我们遇到的困难点 —— 新政下，项目 购买抗性增大 】
• 区域 抗性：宝山工业园区？ • 价格 抗性：第一批入市的花园洋房价格远远高于宝山区域市场？
• 交通 抗性：2条轨道交通3公里距离？周边地面交通配套的缺失？
线 上
【艺刊】——揭开褐石调性，演绎褐石情调
线 上
【户型册】
线 上
【夹报稿】
线 上
【报纸稿】
线 上
【网络】
线 上
【市台路改造】—— 需要有仪式感的道路，与艺境气质匹配
高6m× 长50m 的围墙尺寸，绿化景观隔离带放置市台路中央，打造出项目的仪式感
让来艺境的道路，成为一种享受
线 上
【五感营销】—— 褐石样板生活360度体验
跳脱社区商业配套范畴，纳入宝山、纳入北区的商业地标 也是一个值得购买艺境的理由
线 上
商业街 —— 淘宝店家免费实体店引入， 开盘前营造一条“活”的商业街
• 免费让淘宝店家实体店入住 • 为商业街整体增添现场活力 • 为现场带来更多的人群 • 与项目起到联动效应
商家效应＋买家效应 ＝ 人潮效应 ＝ 关注效应
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一：强势入口景观弱化项目公共景观不足
竖向整体视觉表现
横向整体视觉表现
三、 金地展示区打造
1
样板房包装
一、房型格局改造
交房标准：
形成深度玄关，打造尊贵感
样板房空间格局设臵
储藏室门
厨房 餐厅
储藏室 玄关处
衣帽间 屏风
厨房
次卧 客厅
客厅
次卧
主卧
主卧
玄关走道
二、样板房风格
一层建筑风格
风格以简欧为基调，基本贴切刚需、首改客户 品味需求
2F地下室 1F地下室
1F
2F
3F
4F
5F
6F
阁楼
产品设臵
南向退台方式
采用交错退台方式，除2F外， 其余楼层均有阁楼设臵 由于南向退台明显，基本建 筑无竖向线条 4F 3F 2F 1F B1 5F 阁楼
产品设臵
北向退台方式
北向退台与南向犬牙形交错退 台，保证每层均有露台面积 6F
5F 4F 3F
6.2米挑高大堂设计，表面铺设大理石，整体大堂感觉较为气派
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
底部铁艺处理
不同于其他个案隐蔽消防楼梯的处理方式，金地艺境将 其作为主要亮点进行放大，楼梯的细节处理亦较为考究
经典欧式铁艺
褐石街区的其他元素
外露台阶
外露式台阶是美国褐石街区特征之一，顶部 并未通过吊顶处理，台阶衍生至外部环境， 形成过渡的一部分
复古座椅
层次分明的吧台
木饰面区位图
三、小样装饰
小样装饰构件精致细腻，海派风情浓郁
三、小样装饰
小样装饰构件精致细腻，海派风情浓郁
这样的构建是不是不常有
这样的地毯是不是不常见
三、 金地展示区打造
3
展示面营造
一、沿街面弱化周边配套不足
项目处于宝山工业园区内，周边生活配套极其匮乏，
为弱化地块陌生区域的现状，金地将展示面所有的商铺 均通过包装，营造成熟生活社区的氛围，其中端口处一 家引入外资超市，拔高项目氛围
市光路围墙
2.5米
市光路一侧动迁房外侧包裹金地艺境围墙，虽高度仅2.5米，但氛围感已成型
二、市政道路包装处理
仿灯柱设计，可移动设臵，不接通电源，基本五米一设，仪式感十足
三、 金地展示区打造
4
企划包装
一、企划的主旨
企划不打产品，不打资源，走精神路线，将 项目内在气质寓意奥黛丽赫本上
二、企划的衍生
2.2-2.4
6层花园洋房
1.4-1.5
soho
2.5
核心规划面积设臵为6层花园洋 房产品，整体排布较为紧凑， 容积率在1.4-1.5左右
由于商住地块属性限制，地块规划部分地 块作为3-4层SOHO酒店式公寓性质，容 积率控制在2.5左右
花园洋房产品在解决方案中的常见角色
1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2）成熟郊区化板块中的经济性产品。
阳台
4.5米
侧，则客厅北侧则形成相对
空落的场景
四、互动体验
企划基调的深度运用，加强样板房与客户的沟通
每一层虚拟一位知名艺人作为主人与你沟通
餐厅：亲爱的，你再等一下就可以吃 饭了
入口玄关：你怎么会想到到这里坐坐
厨房：最美的风景，是那摸你忙碌的 身影
各个功能区间均用不同的话语来表明
五、软装运用
墙面装饰元素运用
褐石街区的褐石
褐石颜色较传统经过深度处理，深浅排布，
并非单一褐色，采用深浅交替的方式排布，以3-5种色差表现层次感
褐石街区的褐石
墙面铺贴方式主要采用横贴错缝，地面铺贴方式较 为丰富
部分弧形线脚的处理
弧形密拼
竖贴齐缝 横贴错缝 人字铺
褐石街区的褐石
过渡处的铺贴方式以体现层次感为主导
从横错到纵错
大量过渡元素的运用使得道路视觉感觉 层次感强烈
中段： 尾段： 尾部通过大片圆形草皮+水 幕屏风自然过渡收尾，整体 视野感觉相当柔和 宽道路窄景观，视野通透性较 好，体现入口处的大气 通过水景与软景交错使用，使 得整体层次感较强 首段： 通过水景与软景组合，将景观合理延 伸至道路两侧
点缀：
由于整体铺装以红砖铺设，画 面硬感较强，故硬质小品集中 一处点缀
6 5 4
纯水景 水景+软景处理方式2 中端尾部大乔木
一：强势入口景观弱化项目公共景观不足
水幕围墙
7 7
水幕围墙
视觉穿过大乔木后即为一大片薰衣草植被，给人一种豁然开朗的感觉
一：强势入口景观弱化项目公共景观不足
门头景观设臵
入口处一定抬高处理，四步台阶设臵，高度适中。体现项目尊贵感 入口景观主基调以硬质水景为主导
3）成熟城市板块中的改善型产品。
4）陌生区大盘的创新型产品。
很明显，本案的花园洋房产品定位即为创新型产品，利用花 园洋房成为本案的核心亮点
产品线设臵
产品线设置针对刚需客户中最具购买力客群
两梯三户、两梯四户产品设计
楼层
一层
二层 三层 四层
面积
160平米
162平米 128平米 95平米
房型
四房两厅两卫
金地艺境案例分析
为了一个美好的年代
策略研究部产品案例分析 撰稿人：卢俊
交流MSN：jimlujun@
地段现状
1
不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具 备一定抗性
金地艺境位于传统宝山工业园区内，属
于上海北区老牌物流聚集区，周边厂房
众多，交通较为便利，但居住氛围薄弱 金地艺境
市台路
虚假商铺业态基本以超市、服饰、轻餐饮等业态为主， 着重表现成熟生活氛围
通过雨棚、桌椅、墙面贴纸等元素，营造 商场即将入驻的假象
商铺内部均通过实体物 件摆放以营造逼真效果
端口处的超市设臵
二、市政道路包装处理
自身地块围墙设臵
6米
6米围墙的高度与上海项目内较为 罕见
细节草皮，形成一定过渡元素，体 顶部具备吊灯，夜间也具备醒目作 现品位 用
周边配有市政教育配套
市政绿化
地块指标：商住属性地块，
09年下半年所购地块楼板价在 6300元，基于目前的市场，成 本相对低廉。
用途 商住 土地面积 91,359.60 容积率 2 溢价率 225.50% 成交楼板价 6300 成交日期 2009-9-25 开发商 金地（集团）
地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间
所有有分支道路均用不同的铺贴的方式
褐石街区的其他元素
一层平面图 公共楼道
放大公共大堂空间
核心筒中间摆放，导致北向留有大量开间 大堂部分外露，设臵两层层高
大堂部分
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
圆弧形设计增加项目尊贵感，但是作为日常不常使用的公共空间，如此设计必然降低得房率
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
陌生区域，认知度低
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ”
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
区域“成年”期
利用成熟区域价值，项目全方位 打造外的细节放大
企划对地段的营销包装
地段因素
地理位臵 板块位臵 交通配套 商业配套 环境资源
现状
宝山工业园区内，周边 厂房较多 位于宝山与嘉定的交界 处，属于三不管地段 道路交通便捷，但轨道 交通薄弱，距离11号线 南翔站5公里 周边三公里内无任何商 业配套 宝山工业园内，厂房较 多，环境非常薄弱
我告诉你的才是王道！
企划对地段的营销包装
二、 金地产品力塑造1ຫໍສະໝຸດ 项目规划容积率分配
两种较为接近容积率物业组合，绝大部分占地面积设置 为花园洋房产品
小高层+花园洋房+soho组合 模式
位臵最弱区域排 布小高层产品， 由于南向与西向 均无遮挡，单体 排布相当紧密， 容积率目测接近 2.4 100米以下小高层
案例分析主轴线： 一、重塑区域价值
——对地段的企划包装
二、金地产品力塑造
——项目基本规划 ——建筑风格呈现
——样板段包装
三、展示面打造
一、 重塑区域价值
企划对地段的营销包装
区域特征 区域发展阶段 成功营销方向
“告诉别人她会长得很美 ” 区域“婴儿”期 重新定义区域价值，提升形象 “告诉别人她美得与众不同 ”
二、 金地产品力塑造
2
建筑风格的营造
褐石街区的褐石
风格的最显著特征就在于大量的红砖外露，以原 始的状态展现产品品质
属于新古典与南加州风格的融合，于美国街头较为常见，由于建筑大量运用褐色转石，金地将其定义为褐 石街区 在美国，褐石街区大部分居住中产阶级的学者、知识分子，属于中产阶级中境界较高人群，号称雅痞人群
2
大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区 位内，类似于曹家渡板块，相对资源分 配较其他区域相对薄弱
宝山：上大板块 嘉定：南翔板块
3
由于货运物流车较多，整体现状较为嘈 杂
普陀：桃浦板块
拿地信息
地段现状：地段并未完全方
正，其中一部分被化为市政绿
化
九年义务制公立学校
地块位臵：相对与工业园其 动迁小区
他位臵，地块相对闹中取静，
五、软装运用
吊顶灯具装饰元素——以精致水景为主基调，展示小奢华
五、软装运用
生活情境模拟的元素
让这个更像是“人住的地方”
五、软装运用
情趣装饰
三、 金地展示区打造
2
售楼处营造
一、展示风格
风格杂糅欧式与海派等元素，
二、材质元素
大量木饰面与铁艺元素，整体售楼处品质感较强