房地产经济学6

知识点 教材 P216
第四节 住房公积金
– 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实 际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积 金的缴存、归集、管理、使用、偿还等诸环节有机 构成的整个运作机制和管理制度
• • • • • 1、缴存 2、归集 3、管理 4、使用 5、偿还
第四节 住房公积金
• 二、住房公积金制度的意义
– 5、工程合同保证保险
• 工程合同保证保险属于信用保险，是以信用风险为标的的保险， 它承保的是无形的经济利益。作为遵守合约履行义务的信用，包 括财务信用、商业信用、预付款信用、保证信用等
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第四节 住房公积金
• 三、住房公积金制度存在的问题和改进 建议
– （一）住房公积金制度实施中存在的问题
• • • • 1、住房公积金覆盖面窄 2、资金大量沉淀，使用率偏低 3、资金违规使用情况严重 4、公积金管理工作不规范 • • • •
第四节 住房公积金
– （二）住房公积金制度的改进建议
P : 贷款总额， i ：月利率，：贷款总月数 n
P 款总 额 ， i： 月利 率 ， n：贷 款总 月 数， P：提 前 还款 额 ，t： 已还 款 月数 0 :贷 1
习题1 张某购房时申请了20年期商业性住房贷款 100万元，按等额本息还款，在第8年底时一次性 偿还贷款30万元，则张某在剩下的12年中月均还 款额应为多少（利率按6.35%执行，计算结果保留 两位小数）。
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第一节 房地产金融的特点与作用
• 一、房地产业与金融业的关系
– 房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经 营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依 赖和互相促进的密切关系。 – 房地产业的发展需要金融业的介入和支持
• 房地产开发必须有金融的介入 • 房地产经营和消费需要长期占用巨额资金
• 证券化资产的发起与标准化 • 证券的发行 • 投资与管理
– 2、可调利率购房抵押贷款
• 所谓可调利率购房抵押贷款是指将贷款利率参照 某些利率指数，根据预先确定的调整方式贷款利 率和每月付款额进行调整的方式
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第三节 购房抵押贷款
– 购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市 场有着十分重大的作用，具体表现在：
– （二）房地产金融的特点
• • • • 1、房地产金融资金融通量的巨额性 2、房地产金融期限结构的长期性 3、房地产金融债权的可靠性 4．房地产金融债权的流动性较弱
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第一节 房地产金融的特点与作用
– 具体表现在如下几方面：
• 1、为房地产业发展积极筹集资金 • 2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业 发展。资金是房地产业发展的“血液” • 3、有力支持住房制度改革 • 4、实现对房地产经济的宏观调控
i (1 i )n (1 i )n 1
等额本金月还款额=
P : 贷款总额， i ：月利率，：贷款总月数 n 等额本息月还款额=P
提前 还 款后 月 还款 额=P0 i(1i)n i(1i)nt P 1 n (1i) 1 (1i)nt 1
i (1 i ) n (1 i ) n 1
– 1、固定利率购房抵押贷款
• 固定利率抵押贷款是指贷款利率在整个贷款期内 固定不变的方式。这是国外房地产金融领域中最 流行的方式。其中，最受为普遍的品种是本息均 摊方式
第三节 购房抵押贷款
• 三、购房抵押贷款证券化
– 所谓的购房抵押贷款证券化，又称房地产按 揭证券化，是将商业银行或其他金融机构发 放的购房抵押贷款集中起来作为担保，依此 发行证券并通过二级抵押贷款市场机构转卖 给投资者的金融活动。其过程主要包括：
• 公司型
– 根据公司的性质及其经营内容来认定
• 契约型
– 根据契约的状况来判断
第三节 购房抵押贷款
• 一、购房抵押贷款的定义和发展状况
– 抵押是指“债务人或第三人向债权人提供不 动产作为清偿债务的担保而不转移占有权的 法律行为” – 抵押贷款中借贷双方至少存在以下三种关系：
• 借贷关系 • 债权债务关系 • 抵押和受押关系
• • • • 第一步，企业向银行提出贷款的申请 第二步，银行对企业进行贷款前的审查 第三步，贷款审批 第四步，贷款检查
第二节 房地产融资的主要形式
• 二、证券市场融资
– 证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行 和流通来融通房地产资金的一种金融活动 – 房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有 三种
第五节 房地产保险
– 3、购房抵押贷款保证保险
• 购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险 种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或 病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁 员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款 银行偿还贷款
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– 4、房地产工程保险
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习题2 王某的购房款总额为100万元，准备申请十 年期个人住房组合贷款，首付款为房价的30％， 公积金贷款最高可贷20万元，试计算王某的月均 还款额（商业贷款利率按6.35%执行，公积金贷款 按4.59%执行，计算结果保留两位小数）。
第三节 购房抵押贷款
• 二、购房抵押贷款的种类
• 1、拓宽房地产金融渠道 • 2、提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风 险 • 3、增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额 储蓄滞留在金融机构的压力
第四节 住房公积金
• 一、住房公积金制度的建立与发展
– 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇 集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及 其他城镇企业、事业单位（以下简称单位） 及其在职职工缴存的长期住房储金
第六章 房地产金融
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– 房地产业的发展又可以促进金融业的发展
• 房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳 抵押品和投资品 • 房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机 构倾向于选择房地产作为投资品
• 房地产工程保险是一个综合性险种，保险标的为整个工程施工期 间各种灾害事故损失，包括房屋建设过程中的火灾及其他灾害事 故保险、工程范围内的货运险、盗窃险、建设工程勘察设计责任 保险、建筑工程一切险、工程第三者责任险、安装工程一切险
– 2、购房抵押贷款人寿保险
• 购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并 同贷款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期 的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失 去劳动能力，则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠 的贷款余额，而房产仍归其家属所有，这样就大大提高了 买房家庭的抗风险能力
• 房地产企业直接发行股票（或债券）进入证券市场 • 房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进 入证券市场的目的 • 一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业， 从而达到上市公司与房地产业融合的目的
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第二节 房地产融资的主要形式
– 房地产债券和房地产股票融资，均包括证券 的发行和流通两个方面
• 1．房地产债券的发行和流通 • 2．房地产股票的发行和流通
第二节 房地产融资的主要形式
• 三、房地产投资信托
– 所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所 有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地 产及其证券，从而达到投资目的的一种形式 – 一般来说，投资信托可以根据其所提供的金融服务 的项目或范围来分类
第三节 购房抵押贷款
– 购房抵押贷款，即香港人所谓的按揭，是购房者以 所购买的房地产为抵押物，在支付一定数量的款额 （即所谓的首期付款）后，向金融机构申请的长期 贷款，购房者承诺以年金形式定期偿付贷款本息。 当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房 地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补 偿 – 购房抵押贷款可以分为：
1、扩大公积金储存者的覆盖面 2、适当提高缴交率 3、探索建立多功能综合性的公积金制度 4、加强对住房公积金的管理
第五节 房地产保险
• 一、房地产保险的必要性
– 房地产保险是指由保险公司收取保险费建立 专门的房地产保险基金，用以在发生约定的 自然灾害、意外事故、信用责任造成房地产 损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共 济制度，即房地产保险是指以房地产及其有 关利益责任为保险标的一种特定的保险
第一节 房地产金融的特点与作用
• 二、房地产金融的特点
– （一）房地产金融的涵义
• 房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费 相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动
第一节 房地产金融的特点与作用
• 三、房地产金融的职能和作用
– 房地产金融主要承担三大职能
• 筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会 资金，以满足房地产业发展所需的资金支持 • 融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理 灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消 费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支 持房地产开发和消费 • 运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资 过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲 软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发 展
第五节 房地产保险
– 房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险 的客观需要 – 房地产保险是消除和转移责任风险和信用风 险的客观需要 – 房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能 的客观需要
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第五节 房地产保险
• 二、房地产保险的主要险种
– 1、购房抵押贷款房屋保险
• 购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款 的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的 房地产保险
• 单位或机构购房抵押贷款 • 个人住房抵押贷款
重点 教材 P212
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等额本金月还款额=
贷款总额 （贷款总额 已还本金） 月利率 还款总月数
组合贷款月还款额=公积金贷款月还款额+商业贷款月还款额
贷款总额 （贷款总额 已还本金） 月利率 还款总月数
等额本息月还款额=P
– 1、扩大住房建设资金来源，保证住房建设资金的 稳步增长 – 2、改变职工住房理念，增加住房消费投入 – 3、促进住房分配制度的改变，有利于住房分配货 币化 – 4、有利于政策性抵押贷款制度的建立，支持居民 购房 – 5、有利于职工提高购建房的能力，提前改善居住 条件 – 6、加快住房建设，增加住房供应
第二节 房地产融资的主要形式
• 一、银行贷款融资
– （一）银行向房地产开发企业发放贷款的类 型
• 第一种是“房地产开发流动资金贷款” • 第二种是“房地产开发项目贷款” • 第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵 押贷款”和“房屋开发抵押贷款”
第二节 房地产融资的主要形式
– （二）银行向房地产开发企业发放贷款的一 般程序