自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案

商铺自持和销售的市场概况

商铺自持和销售的市场发展

商铺自持和销售的市场的现状

商铺自持和销售的利弊

商铺自持和销售的市场操作

商铺自持和销售的市场比例问题

未来发展的预测

一、商铺自持和销售的市场概况：

自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及/或股权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括：

1、资金投入者

1.1纯粹的资金投入者，他们负责买断长期的租赁权，之后由开发商及/或商业物业的经营者进行二次招商，投资者享受租金差；或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权等方式获取收益；

1.2 纯粹的资金投入者，他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出并享受股权/基金的溢价收益。

2、大型商业企业/商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式对商业物业进行经营并取得相关收益。

家乐福等大卖场经常以不超过2元/天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租，在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。2006年在北京通州九棵树开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米4元，同年，北京中关村B1层的租金已经达到了16元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺租金更是达到了27元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。

3、小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交付加盟/代理商经营并获取租金差价。

中国改革开放后，商业活动日益繁荣，而开启中国现代连锁商业时代的，就是目前在中国大陆已经拥有超过3，000家餐厅的KFC。他们在1987年进入北京，而当时，作为第一家肯德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司，甚至不知道该如何确定租金数目。这家餐厅开业后，只经营了十个月就收回了全部投资，不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一炮，也使得KFC这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺正规长租的新时代。在中国出现大规模连锁购物中心以前，麦当劳曾经是世界上最大的房地产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过10，000，000平方米的商业面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报：自持商业使得该公司可以将房屋租金控制在一定范围之内，并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。十年间，中国的商铺租金处于一个快速上涨的通道上，而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同，将租金涨幅牢牢地控制在可以承受的范围内，以北京、上海等主要市场为例，十年前的房屋租金仅为现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过75%的麦当劳餐厅是由加盟商经营的，他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的10%左右的金额作为房租，收益

作为业主的开发商则以相对稳定的租金或溢价出售产权及/或公司股权作为收益。

销售型商铺类型主要为住宅底商和社区商铺，其次为商业街商铺和专业市场商铺，综合体商铺和写字楼底商。

销售型商铺一般有业主自行出租、开发商或机构包租、开发商统一控制/管理下的出租。

二、商铺自持和销售的市场发展

中国自清朝起，就有了大量对商铺的销售记录。广州人的经商意识十分浓厚，“一铺养三代”这句俗话更成为当时广州人日常生活中耳熟能详的经验之谈。当时的广州和北京的部分商铺的销售价格换算成今天的币值都属于天文数字。

因为以往的商铺普遍属于小商铺，或销售或自持，都对市场没有太多的影响力，故此也没有人去过多地关注。而从1930年代开始，中国的大型民营百货的兴起，如上海的先施、永安、大新、新新百货，天津的劝业场、中原公司等，因为百货业态自身的要求，使得自持物业成为市场主流。

建国后，商业物业的国有化造成了国家/集体所有制企业长期持有商业物业的使用权而所有权归属国家/集体所有的局面。

改革开放初期，作为市政配套的商业大多以无偿划拨的形式交付给国有或集体所有制商业企业使用，而这些企业在后来的经营过程中，除自营商业外，也将部分商业面积出租给其他机构使用并获取租金收益，在这个时期，自持商业物业仍然占据着市场的主导地位。以北京为例，当时的市政规划要求在一定区域内需要配置一定面积的商业，这些商业一般是由政府负责建造，之后交给各个区域内的国有商业企业负责经营，比如在海淀区，一般就是交给超市发公司，在朝阳区就交给京客隆，等等。这些公司接手后，除了经营生鲜超市外，也会经营一些小百货，剩余的面积就开始逐步出租给一些小个体户，后来发现有利可图，就又开始缩减自营面积，引进一些配套的快餐厅、面包房甚至教育机构等。

房地产政策改革后，商业物业的销售开始火暴起来。大连万达、SOHO中国等商业开发企业通过成功的市场营销，将中国商业地产的价8000 一路推高。2000年，潘先生开始销售北京现代城商铺，通过熟人关系打招呼可以以23，000到26，000元人民币/平方米的价格买到长安街上的一层的商铺，到了2009年，还是潘先生在北京三里屯的项目，商铺单价已经有窜升到110，000元的了。在这个时期，因为各种原因造成了国内大量商业项目以销售为主、销售不了的进行自持，同时，除传统的国有商业企业、大型外资商业企业（比如香港新世界集团等）自持商业物业以外，很多民营企业，最典型的就是大连万达，也开始从商铺销售转而自持，从所谓的一代店向三代店提升。

商业地产短期内的确不具备贡献很好的现金流的能力，然而从中长期来看，商业物业却会带来比住宅更为稳定的现金收入。

现在大多数房地产公司的做法，是逐步增加商业地产的比重，而非让其成为主要业务。比较典型的诸如上海的世贸集团、北京的国瑞城等。