南京1912街区整体发展战略规划市场调研报告
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发放媒体的选择、问卷调查人员的培训、访谈对象的选择、访谈提纲的设计等内容。本阶段工作在一月中旬完成。
•调研实施阶段：主要工作为调研问卷的媒体发放与回收、问卷的街访调查、特定人群的访谈、基础资料汇集等内容，
本阶段工作时间由一月下旬至二月中旬。
•调研资料整理与分析阶段：主要工作为对所有调研实施过程中所获得的基础数据进行数据录入、分类整理及有效性校
战略框架所需要的数据支撑也将越来越明晰，将更为明确下一阶段的调研工作方向，我们将在后续的
工作中予以补充和更新。因此，将本阶段的调研工作命名为“市场初调”。
调研概述
调研过程
•本次调研工作自2009年1月中旬始至今，分为三个阶段：前期准备阶段、调研实施阶段、调研资料整
理与分析阶段。
•前期准备阶段主要工作为调研工作整体计划的制定、调研提纲的设计、调查问卷设计、问卷发放及回收方式的确定与
制提供基础，也为1912管理团队提供了一份可供参考的管理决策依据。
调研主旨
•
本次调研工作的主旨，在于与《1912街区整体发展战略规划》项目的成果框架紧密结合，将资料采集的来源设定 为消费者板块、社会公众以及高端人群板块、集团内部版块、街区商家板块以及街区空间板块，从不同的角度为街区 现状特征提供一种综合性、客观性的判断。在寻找问题的同时，也希望将外部智力资源对街区发展提供的建议加以综 合，具体而言有以下五个方面的内容。
确定街坊调研人员，并进行简单培训 与报社联系问卷发放事宜
项目自身调查 1912集团公司管理层、 各部门主管、 项目公司管理层
•约谈1912集团公司管理人员
2009-1-15—20091-22 调研实施阶段 2009-2-10—20092-20
深度访谈
•街区空间环境实地考察
3、报纸、网络检索
主体问卷调查 1、消费者调查问卷发放 2、社会公众调查问卷发放
致的。
Total
区属
在消费者的区属构成中，长住南京的外地人的比重
为50.3%。 报纸受访者中这一比例为33.3%，大多数报纸受访者 为南京本地人。
南京本地人
消费者问卷数据统计
Frequency Percent Valid Percent 35.7 Cumulative Percent
56
35.7
政府官员 省政协领导 规划部门领导 旅游部门领导 发改委领导 玄武区领导
社会公众
消费者 专家学者 商业领域专家 省市社科院专家 城市科学领域专家 文化历史领域专家
问卷调查 报纸问卷发放 街头随机调查
高端人群访谈
深度访谈
调研资料整理与分析 阶段 2009-2-10—20093-20
1、建立数据库，问卷调查数据录入 2、问卷数据有效性校核及样本筛选 3、访谈资料录音整理 4、以SPSS为基础的数据基础分析 5、调研报告撰写
市调问卷数据资料汇总与分析
Data Analysis
市调过程概述
我们采取街访消费者问卷调查和报纸公开问卷
问卷回收统计及情况说明
问卷类型 街访消费者问卷 报纸公开问卷 取样回收数目 160 800 有效问卷数目 157 745
调查的方式，共采集有效样本902份，对规划最具
现实意义的各类因素（阶层、消费去向、心理需求、 感知、期望与建议等）进行了客观详细的调查。
报纸公开问卷调查 •报纸问卷发放是本次问卷调查工作的主体，解决了最广泛的样本量的需求。我们针对南京主流报纸进
行筛选，选择扬子晚报作为问卷投放的媒体，其发行量居于前列，受众面具有一定的素质保证，与课题 调研的目标人群较为一致，能够使得调研数据相对趋近于客观、有效。在问卷回收时，通过1912品牌红 酒的同步发放,虽然成本投入较大，但回收工作得到了出乎期望的公众配合及参与。同时，本次的报纸 问卷发放也实现了企业品牌塑造、项目公开推广的作用，具有多重的意义。
补，即针对事先了解的街区消费客群采取定向调查。 消费者问卷共发放160份，计划回收有效问卷150份，实际回收有效问卷157份，
问卷回收质量较好。
A.消费者问卷与报纸问卷数据汇总及对比分析
人群基本构成
年龄
消费者问卷数据统计
消费者中以30岁以下人群为主，约占了
60%；40岁以上人群仅为10.2%；。
描述与分析的表达形式较为特殊，因此将其纳入项目整体进程的第二阶段——核心战略框架内，在本报告中不作表述。
技术路线
调研组织与实施
阶段 时间 工作内容 调研对象 调研方式
设计调查问卷
前期准备阶段 2009-1-10—20091-14
设计调查细化方案 设计政府访谈、学者访谈、集团访谈、商家
访谈提纲
1912街区整体发展战略规划----
市场初调报告
南京同济城市规划设计有限公司 2009.4.15
前言
foreword
调研概述
调研目的
本次市场初调工作是为《1912街区整体发展战略规划》项目所开展的综合性
Βιβλιοθήκη Baidu
的基础调研工作。工作的目的，在于以一系列多主体、多角度的调研方式，深入
剖析街区过去四年的发展轨迹，发现和确定街区发展过程中的问题，提炼街区发 展价值与经验，为1912街区在新一轮发展中的战略定位制定寻求科学的市场依据。
•本次问卷回收质量较好，回收率较高，计划回收的800份问卷在一天内全部实现回收。通过工作人员
的筛选，在800份问卷中剔除了55份无效问卷，保留了745份作为本次分析的样本，从问卷填写的认真态 度，以及主观问题的填写情况，可以认为填写者具有较高的投入度。
消费者街访问卷调查
•
本版块调研是本着覆盖所有时间段、覆盖最广范年龄人群，覆盖最广泛业态场所消
35.7
常住南京外地 人
79
50.3
50.3
86.0
两类人群中的游客、外籍人士样本数均较少，不构
成统计学意义。 这个数据对比中可以看出，对于相对时尚的消费模 式，定居南京的外地人要比南京本地人的接受度高。另 外，南京作为一个高等院校集中的都市，有大量的来自 于外省市的年轻人以求学后而就职、就职后而定居的方 式常住南京。这部分人群的消费需求与消费观念相对本 地居民较为时尚，同时对于新鲜事物的接受程度也较高。 从消费者问卷中，区属选项与教育水平选项的交叉分析 中可以看出，消费者中常住南京的外地人受教育程度普 遍较高，这也印证了以上结论 。
系统了解消费者的消费特征、消费满意度、消费需求与潜力。 通过对政府官员、专家学者、社会公众的调查了解街区目前的公众心理认知、品牌影响力与社会期望，并集聚社会
智力资源为街区的发展提供建议与对策。
通过对集团内部的调查，对街区运营及服务、产品提供、市场适应力以及街区空间等方面的状况作出客观判断。 通过对街区商家的调查来总结商家经营状况、需求并对市场宏观环境的不确定性作出初步判断。 通过对物质空间的实地勘察以及资料汇总，归纳现状街区硬质空间环境中所存在的问题。由于街区空间的现状具体
报纸问卷数据统计
Frequency 46 76 94 46 65 45 24 38 24 34 21 72 25 63 72 745 Percent 6.2 10.2 12.6 6.2 8.7 6.0 3.2 5.1 3.2 4.6 2.8 9.7 3.4 8.5 9.7 100.0 Valid Percent 6.2 10.2 12.6 6.2 8.7 6.0 3.2 5.1 3.2 4.6 2.8 9.7 3.4 8.5 9.7 100.0 Cumulative Percent 6.2 16.4 29.0 35.2 43.9 49.9 53.2 58.3 61.5 66.0 68.9 78.5 81.9 90.3 100.0
费人群的原则进行，以其取得尽可能客观、全面的数据。本版块工作是由工作人员在 1912街区现场针对街区消费人群进行调查的方式来进行。在具体调查的过程中，我们 组织了三个调查小组同时开展街访。针对21：00以后时段街区娱乐场所消费者的调研
难度较大，人群配合度不高的状况，我们采取了部分针对定向消费者的调研来予以弥
核；对数据资料进行系统归纳、总结与分析，完成市场初调报告的撰写，本阶段工作时间由二月中旬持续至今。
调研概述
•小结 • 通过系统化的调研工作，我们取得了全面而翔实的，来自于各个群体第一手资料。从调研的结果来看，调研工作
实现了预期的效果。来自于多维度的声音使得我们对街区目前的运行状况及存在的问题、社会影响力与观感、市场需求 等多个方面有了较为深入的了解，对基础数据进行的分析与提炼将作为《南京一九一二街区战略发展规划》项目编制的 重要依据与出发点，使得项目后续阶段能够在客观数据的基础上开展，建立健全了整体项目以目标导向与问题导向共同
Vali d 南京本地人 常住南京的外地人 游客 外籍人士 Total 游客 18 11.5 11.5 97.5
外籍人士
4
2.5
2.5
100.0
Total
157
100.0
100.0
报纸问卷数据统计
Frequency 481 248 12 4 745 Percen t 64.6 33.3 1.6 .5 100.0 Valid Percent 64.6 33.3 1.6 .5 100.0 Cumulative Percent 64.6 97.9 99.5 100.0
推进的路径。
•
同时，本次的调研还是一个凝聚各种智力资源，集思广益的过程，尤其是我们通过对各个领域的专家学者、政府
官员等高端人群的深度访谈，开辟了新的思路、视野与思维方式。来源于高端人群的判断和建议使我们获得了宝贵的参 考意见，将有机的结合到整体项目编制的过程中。
•
本次调研也实现了1912品牌推广与提升社会关注度的多重效果。另外，本次工作的意义还在于，不仅为项目的编
职业
消费者问卷数据统计
Frequency 学生 金融证券 商贸企业 IT 建筑及房地产 制造工业 轻工业 医药化工业 25 18 30 11 16 2 2 4 Percent 15.9 11.5 19.1 7.0 10.2 1.3 1.3 2.5 Valid Percent 15.9 11.5 19.1 7.0 10.2 1.3 1.3 2.5 Cumulative Percent 15.9 27.4 46.5 53.5 63.7 65.0 66.2 68.8 学生 金融证券 商贸企业 IT 建筑及房地产 制造工业 轻工业 医药化工业 中介服务业 高等院校及科研机构 传媒业 事业单位 政府公务员 自由职业者 其他 Total
中介服务业
高等院校及科研机构
3
2
1.9
1.3
1.9
Valid
25岁-30岁 30岁-40岁 40岁以上 Total
消费者的年龄结构相对于报纸受访者 偏低，这说明了实际到街区消费的群体的 年龄阶层要低于社会公众的年龄阶层，这 一点与社会对于1912街区的普遍认知是一
报纸问卷数据统计
Frequency Valid 25岁以下 25-30 30-40 40岁以上 103 234 173 235 745 Percent 13.8 31.4 23.2 31.5 100.0 Valid Percent 13.8 31.4 23.2 31.5 100.0 Cumulative Percent 13.8 45.2 68.5 100.0
25岁以下 Frequency 38 55 48 16 157 Percent 24.2 35.0 30.6 10.2 100.0 Valid Percent 24.2 35.0 30.6 10.2 100.0 Cumulative Percent 24.2 59.2 89.8 100.0
报纸受访者中，30岁以下人群比例为45%； 40岁以上人群比例达到了31.5%。
调研概述
调研定位
本次项目的调研工作实际上是一个持续的、动态的过程。首先，制定街区发展战略所涉及到的基础性 资料范围极广，需要的数据采集量极大。由于调研启动的时间几近春节，而项目本身需要快速的推进， 以尽快为街区制定出系统的发展构想。针对这种需求，调研工作于春节前密集的开展，尤其是与集团 经营层共同确定了利用报纸的问卷发放途径，在短时间内实现了大量的有效样本回收，为调研工作奠 定了坚实的数据基础。 另一方面，本阶段的调研工作的实质，是尽可能的扩大数据采集的覆盖范围，通过对数据的整理与分 析，从中发现并锁定更具针对性的具体问题，作为后续深化调研的导引；同时随着项目的推进，核心
•调研实施阶段：主要工作为调研问卷的媒体发放与回收、问卷的街访调查、特定人群的访谈、基础资料汇集等内容，
本阶段工作时间由一月下旬至二月中旬。
•调研资料整理与分析阶段：主要工作为对所有调研实施过程中所获得的基础数据进行数据录入、分类整理及有效性校
战略框架所需要的数据支撑也将越来越明晰，将更为明确下一阶段的调研工作方向，我们将在后续的
工作中予以补充和更新。因此，将本阶段的调研工作命名为“市场初调”。
调研概述
调研过程
•本次调研工作自2009年1月中旬始至今，分为三个阶段：前期准备阶段、调研实施阶段、调研资料整
理与分析阶段。
•前期准备阶段主要工作为调研工作整体计划的制定、调研提纲的设计、调查问卷设计、问卷发放及回收方式的确定与
制提供基础，也为1912管理团队提供了一份可供参考的管理决策依据。
调研主旨
•
本次调研工作的主旨，在于与《1912街区整体发展战略规划》项目的成果框架紧密结合，将资料采集的来源设定 为消费者板块、社会公众以及高端人群板块、集团内部版块、街区商家板块以及街区空间板块，从不同的角度为街区 现状特征提供一种综合性、客观性的判断。在寻找问题的同时，也希望将外部智力资源对街区发展提供的建议加以综 合，具体而言有以下五个方面的内容。
确定街坊调研人员，并进行简单培训 与报社联系问卷发放事宜
项目自身调查 1912集团公司管理层、 各部门主管、 项目公司管理层
•约谈1912集团公司管理人员
2009-1-15—20091-22 调研实施阶段 2009-2-10—20092-20
深度访谈
•街区空间环境实地考察
3、报纸、网络检索
主体问卷调查 1、消费者调查问卷发放 2、社会公众调查问卷发放
致的。
Total
区属
在消费者的区属构成中，长住南京的外地人的比重
为50.3%。 报纸受访者中这一比例为33.3%，大多数报纸受访者 为南京本地人。
南京本地人
消费者问卷数据统计
Frequency Percent Valid Percent 35.7 Cumulative Percent
56
35.7
政府官员 省政协领导 规划部门领导 旅游部门领导 发改委领导 玄武区领导
社会公众
消费者 专家学者 商业领域专家 省市社科院专家 城市科学领域专家 文化历史领域专家
问卷调查 报纸问卷发放 街头随机调查
高端人群访谈
深度访谈
调研资料整理与分析 阶段 2009-2-10—20093-20
1、建立数据库，问卷调查数据录入 2、问卷数据有效性校核及样本筛选 3、访谈资料录音整理 4、以SPSS为基础的数据基础分析 5、调研报告撰写
市调问卷数据资料汇总与分析
Data Analysis
市调过程概述
我们采取街访消费者问卷调查和报纸公开问卷
问卷回收统计及情况说明
问卷类型 街访消费者问卷 报纸公开问卷 取样回收数目 160 800 有效问卷数目 157 745
调查的方式，共采集有效样本902份，对规划最具
现实意义的各类因素（阶层、消费去向、心理需求、 感知、期望与建议等）进行了客观详细的调查。
报纸公开问卷调查 •报纸问卷发放是本次问卷调查工作的主体，解决了最广泛的样本量的需求。我们针对南京主流报纸进
行筛选，选择扬子晚报作为问卷投放的媒体，其发行量居于前列，受众面具有一定的素质保证，与课题 调研的目标人群较为一致，能够使得调研数据相对趋近于客观、有效。在问卷回收时，通过1912品牌红 酒的同步发放,虽然成本投入较大，但回收工作得到了出乎期望的公众配合及参与。同时，本次的报纸 问卷发放也实现了企业品牌塑造、项目公开推广的作用，具有多重的意义。
补，即针对事先了解的街区消费客群采取定向调查。 消费者问卷共发放160份，计划回收有效问卷150份，实际回收有效问卷157份，
问卷回收质量较好。
A.消费者问卷与报纸问卷数据汇总及对比分析
人群基本构成
年龄
消费者问卷数据统计
消费者中以30岁以下人群为主，约占了
60%；40岁以上人群仅为10.2%；。
描述与分析的表达形式较为特殊，因此将其纳入项目整体进程的第二阶段——核心战略框架内，在本报告中不作表述。
技术路线
调研组织与实施
阶段 时间 工作内容 调研对象 调研方式
设计调查问卷
前期准备阶段 2009-1-10—20091-14
设计调查细化方案 设计政府访谈、学者访谈、集团访谈、商家
访谈提纲
1912街区整体发展战略规划----
市场初调报告
南京同济城市规划设计有限公司 2009.4.15
前言
foreword
调研概述
调研目的
本次市场初调工作是为《1912街区整体发展战略规划》项目所开展的综合性
Βιβλιοθήκη Baidu
的基础调研工作。工作的目的，在于以一系列多主体、多角度的调研方式，深入
剖析街区过去四年的发展轨迹，发现和确定街区发展过程中的问题，提炼街区发 展价值与经验，为1912街区在新一轮发展中的战略定位制定寻求科学的市场依据。
•本次问卷回收质量较好，回收率较高，计划回收的800份问卷在一天内全部实现回收。通过工作人员
的筛选，在800份问卷中剔除了55份无效问卷，保留了745份作为本次分析的样本，从问卷填写的认真态 度，以及主观问题的填写情况，可以认为填写者具有较高的投入度。
消费者街访问卷调查
•
本版块调研是本着覆盖所有时间段、覆盖最广范年龄人群，覆盖最广泛业态场所消
35.7
常住南京外地 人
79
50.3
50.3
86.0
两类人群中的游客、外籍人士样本数均较少，不构
成统计学意义。 这个数据对比中可以看出，对于相对时尚的消费模 式，定居南京的外地人要比南京本地人的接受度高。另 外，南京作为一个高等院校集中的都市，有大量的来自 于外省市的年轻人以求学后而就职、就职后而定居的方 式常住南京。这部分人群的消费需求与消费观念相对本 地居民较为时尚，同时对于新鲜事物的接受程度也较高。 从消费者问卷中，区属选项与教育水平选项的交叉分析 中可以看出，消费者中常住南京的外地人受教育程度普 遍较高，这也印证了以上结论 。
系统了解消费者的消费特征、消费满意度、消费需求与潜力。 通过对政府官员、专家学者、社会公众的调查了解街区目前的公众心理认知、品牌影响力与社会期望，并集聚社会
智力资源为街区的发展提供建议与对策。
通过对集团内部的调查，对街区运营及服务、产品提供、市场适应力以及街区空间等方面的状况作出客观判断。 通过对街区商家的调查来总结商家经营状况、需求并对市场宏观环境的不确定性作出初步判断。 通过对物质空间的实地勘察以及资料汇总，归纳现状街区硬质空间环境中所存在的问题。由于街区空间的现状具体
报纸问卷数据统计
Frequency 46 76 94 46 65 45 24 38 24 34 21 72 25 63 72 745 Percent 6.2 10.2 12.6 6.2 8.7 6.0 3.2 5.1 3.2 4.6 2.8 9.7 3.4 8.5 9.7 100.0 Valid Percent 6.2 10.2 12.6 6.2 8.7 6.0 3.2 5.1 3.2 4.6 2.8 9.7 3.4 8.5 9.7 100.0 Cumulative Percent 6.2 16.4 29.0 35.2 43.9 49.9 53.2 58.3 61.5 66.0 68.9 78.5 81.9 90.3 100.0
费人群的原则进行，以其取得尽可能客观、全面的数据。本版块工作是由工作人员在 1912街区现场针对街区消费人群进行调查的方式来进行。在具体调查的过程中，我们 组织了三个调查小组同时开展街访。针对21：00以后时段街区娱乐场所消费者的调研
难度较大，人群配合度不高的状况，我们采取了部分针对定向消费者的调研来予以弥
核；对数据资料进行系统归纳、总结与分析，完成市场初调报告的撰写，本阶段工作时间由二月中旬持续至今。
调研概述
•小结 • 通过系统化的调研工作，我们取得了全面而翔实的，来自于各个群体第一手资料。从调研的结果来看，调研工作
实现了预期的效果。来自于多维度的声音使得我们对街区目前的运行状况及存在的问题、社会影响力与观感、市场需求 等多个方面有了较为深入的了解，对基础数据进行的分析与提炼将作为《南京一九一二街区战略发展规划》项目编制的 重要依据与出发点，使得项目后续阶段能够在客观数据的基础上开展，建立健全了整体项目以目标导向与问题导向共同
Vali d 南京本地人 常住南京的外地人 游客 外籍人士 Total 游客 18 11.5 11.5 97.5
外籍人士
4
2.5
2.5
100.0
Total
157
100.0
100.0
报纸问卷数据统计
Frequency 481 248 12 4 745 Percen t 64.6 33.3 1.6 .5 100.0 Valid Percent 64.6 33.3 1.6 .5 100.0 Cumulative Percent 64.6 97.9 99.5 100.0
推进的路径。
•
同时，本次的调研还是一个凝聚各种智力资源，集思广益的过程，尤其是我们通过对各个领域的专家学者、政府
官员等高端人群的深度访谈，开辟了新的思路、视野与思维方式。来源于高端人群的判断和建议使我们获得了宝贵的参 考意见，将有机的结合到整体项目编制的过程中。
•
本次调研也实现了1912品牌推广与提升社会关注度的多重效果。另外，本次工作的意义还在于，不仅为项目的编
职业
消费者问卷数据统计
Frequency 学生 金融证券 商贸企业 IT 建筑及房地产 制造工业 轻工业 医药化工业 25 18 30 11 16 2 2 4 Percent 15.9 11.5 19.1 7.0 10.2 1.3 1.3 2.5 Valid Percent 15.9 11.5 19.1 7.0 10.2 1.3 1.3 2.5 Cumulative Percent 15.9 27.4 46.5 53.5 63.7 65.0 66.2 68.8 学生 金融证券 商贸企业 IT 建筑及房地产 制造工业 轻工业 医药化工业 中介服务业 高等院校及科研机构 传媒业 事业单位 政府公务员 自由职业者 其他 Total
中介服务业
高等院校及科研机构
3
2
1.9
1.3
1.9
Valid
25岁-30岁 30岁-40岁 40岁以上 Total
消费者的年龄结构相对于报纸受访者 偏低，这说明了实际到街区消费的群体的 年龄阶层要低于社会公众的年龄阶层，这 一点与社会对于1912街区的普遍认知是一
报纸问卷数据统计
Frequency Valid 25岁以下 25-30 30-40 40岁以上 103 234 173 235 745 Percent 13.8 31.4 23.2 31.5 100.0 Valid Percent 13.8 31.4 23.2 31.5 100.0 Cumulative Percent 13.8 45.2 68.5 100.0
25岁以下 Frequency 38 55 48 16 157 Percent 24.2 35.0 30.6 10.2 100.0 Valid Percent 24.2 35.0 30.6 10.2 100.0 Cumulative Percent 24.2 59.2 89.8 100.0
报纸受访者中，30岁以下人群比例为45%； 40岁以上人群比例达到了31.5%。
调研概述
调研定位
本次项目的调研工作实际上是一个持续的、动态的过程。首先，制定街区发展战略所涉及到的基础性 资料范围极广，需要的数据采集量极大。由于调研启动的时间几近春节，而项目本身需要快速的推进， 以尽快为街区制定出系统的发展构想。针对这种需求，调研工作于春节前密集的开展，尤其是与集团 经营层共同确定了利用报纸的问卷发放途径，在短时间内实现了大量的有效样本回收，为调研工作奠 定了坚实的数据基础。 另一方面，本阶段的调研工作的实质，是尽可能的扩大数据采集的覆盖范围，通过对数据的整理与分 析，从中发现并锁定更具针对性的具体问题，作为后续深化调研的导引；同时随着项目的推进，核心