越秀区商圈分析

越秀区商圈分析

地理分析：

越秀区的商业网点总体格局，三大商圈、三大商务区、两大特色旅游商贸区。

■“三大商圈”分别是指零售主导型的国际商贸区、服务主导型的的沿江商贸区以及批发主导型的流花展贸区。

■“三大商务区”分别是：以东风路为主轴的东风路商务区、以中山路及解放中路为“T”形骨架的中山路商务区、以海珠广场沿线为核心的海珠广场商务区。■在三大商圈和三大商务区的外围地段，根据不同的地域资源优势，规划发展两个各具特色的旅游商贸片区，分别是越秀(山)生态旅游休憩区和六榕(街)宗教文化商旅区，它们与三圈三区协同发展，共同构成越秀区商业网点的整体格局。越秀区的商业网点的空间分布为“商业网点→商业街→商业功能区”的点、线、面相结合的格局。商业网点等级则分别为都会级和区域级。

地块范围：东至东川路，南至东华西路，西至东壕涌，北至东风东路

商用物业总面积：22万平方米

核心商圈居民人口：约70万人

总客流量：约60万人次/天

地铁站客流量：平日2万人，节假日：4万人

商圈形象定位：实惠、潮流、前卫、多元化

商圈内表示性建筑：烈士陵园、省体场、中华广场

商圈民俗风貌特色：政府全力打造文化复兴商业区域

经济数据分析：

越秀区位于广州市老城区中部，是广州市城市中心区。全区2006年GDP为1050亿，常住人口115万，人均GDP为91236元（按户籍人口计）。社会消费品零售总额为406亿，商品销售总额为2411亿，两项指标都为广州各区之首。

住宿餐饮业为70亿，商品房销售面积276万平方米，比05年增加34%。全区职工年均工资45122元，人均可支配收入20240元，人均消费支出16274元。

商圈分析及竞争对手分析：

英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，使之成为广州四大商圈之一，广州的经济文化休闲消费中心，寸土寸金旺势凸现。仰赖天时地利真正繁盛空前！成为广州中心区——在北京路、农林下路传统商业街区之间的大型商圈。该地区目前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。传统消费商圈，人群集中，消费力稳定且集中，

消费者分析

A．商圈消费力

广州市区为商业的核心商圈（即日常性消费商圈）；以广州新城区为半径的次核心商圈（即常规性消费商圈）；以广州周边其他县级市为半径的辐射性消费商圈。B．年龄特征

项目周边主体消费群在18－25岁占30％，25-35岁占35%，35－45岁占20％，45－55岁占15％。在业态规划上尽量满足各年龄段消费需求。

C.消费年龄层比例

■15－25岁

属于冲动性消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。处于初恋、青春时期，追捧时尚，消费力尚可。消费力以中低档为主，以购买快速消耗小商品为主，包括服装、鞋帽、小商品、饰品。

■25－35岁

具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用服饰及实用型产品为主。包括：小电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、美容化妆用品等。■35－45岁

较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。

投资者分析

A．按用途因素细分

B．按投资者身份因素细分

C．按购买因素细分

D．按地理区域因素细分

E．按销售方式因素细分

F．按投资偏好因素细分

G．对物业属性敏感程度细分表

【总结】

经过为期一周的市场调研，我们对广州市的商业概况有了比较全面、客观的了解；并采集到了重要的相关商业数据，如商业布局、结构、规模，发展态势、业态构成等。从而为本项目的商业定位提供重要的参考依据。下面遴选重要的商业调研资料，做精要性提示。

■广州市总体商业规模宏大，精品商业项目较多；商业结构完善；商业布局十分完善，商业街区购物环境好、品质感、口碑感良好，专业市场种类丰富。

■商业业种配备完善，超流行性业种发展已入佳境，潮流商场和娱乐休闲业种在原有的较好基础上飞速发展，形势看好。市政府对老城区的相对陈旧的商圈不断进行翻新、完善配套设施，新旧城区焕发出一种崭新面貌，商圈发展态势十分良好。

■区域商业特征明显，如商业步行街主要为专卖店形式，经营服饰为主，租金较高。

■商业地产发展态势持续走高，开发商热情似火，凡临街的都做底商，大型纯商

业形式十分普遍；而消费者和广大市民投资商铺意识鲜明，商铺销售火爆。

■商业地产操作手法多样化，营销理念先进，产品在保留传统模式的基础上进行部分创新突破。