南京西路商业环境分析调查

叁/ 南京西路商业环境分析调查COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.（W.）

一、南京西路商业圈概述

1.背景分析

中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。

由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。

2.特征描述

南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。

3.相关性

项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。

二、南京西路商业板块分布

南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的"金钥匙"，具有明显的区位优势。

南京西路分5大板块：

第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。

第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。

第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。

第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、办公酒店区。

第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区，并设想以"永源路" 为中心建成一条800米长的主题购物街。

南京西路商业板块分布

协和世界地区静安寺板块

展览中心地区

梅泰恒商务地区石门路地区

三、南京西路商圈的发展

★品牌策略

调整品牌档次、“低出高进”，让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年，静安南京路南侧品牌虽然基本上实现了国际化，但档次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。

调整南京路商品消费功能，改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况，力求商品品牌业种多元化。

扩大静安南京路品牌影响力和号召力，改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状，引进更多的占据两开间门面以上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。

★改造+扩铺+调整三大手笔升级品牌

从铜仁路到石门路之间，约5000平方米的商业面积进行改头换面的改造调整，其中15排共计40开间的门面是成排连片的，占总改造调整门面的三分之二，这里将引进高档国际品牌30多个。

静安南京路将增加15万平方米商业零售面积，使整条路的零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。

在已开业的商业设施中将有５万平方米的营业面积进行品牌升级、调整，有恒隆广场二三楼约２万平方米营业面积的品牌调整；中信泰富、上海商城铺面１万平方米的品牌调整；鸿翔百货约5000平方米的品牌调整；5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城；１万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。

四、周边典型个案分析——梅龙镇广场

1. 商业项目概况分析

梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路, 占地11,767平方米，由购物商场、办公楼和停车场组成，其中十层商场和三十七层甲级写字楼，是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997年中开业，国内、外名牌商铺林立，主要商户有伊势丹百货公司、百佳超级市场、屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、UA电影城、以及杰尼亚、Versace、纪梵希等国际名牌商店。

2. 典型个案分析——梅龙镇广场

项目梅龙镇广场各楼层主题

1F 化妆品、女式皮鞋以及服饰配件

2 F 少女装、包具以及女士饰品

3 F 淑女装、内衣、睡衣、咖啡厅以及面包房

4 F 名牌精品专柜以及珠宝、钟表和美容院

5 F 男装、皮鞋以及饰品

6 F 运动服装、体育用品、孕妇装、童装及玩具

7 F 文具、眼镜、家用电器、家庭用品、洗衣店、彩扩及日本食品

地下一楼1500 m2

业

种

超市600 m2餐厅900 m2

品牌百佳超市600 肯德基10

大食代80

一楼3100 m2

业

种

国际精品2700 m2珠宝200 m2冰激凌店200 m2

品牌Burberry 300 INNIU 30

GIANNI

VERSACE

30

a.Teastoni 30

英皇珠宝dazs 20

Haagen- 20

0 GIVENCHY 300 Sony

Ericsson

15

Ermenegildo

Zegna

20

GIANFRAN

CO FERRE

250 EMPEROP 30

Versace 30

二楼1640 m2

业

种

精品女装820 m2超市300 m2珠宝650 m2

品牌真美诗60 WOLFORD 40 REX&CO 80 MNG 80 MOISELLE 80 屈臣氏30

梅陇镇

珠宝廊

60

0 RCOCO

BAROCCO

50 STLParis 40 Folli Follie 50 Iuzze 80 BIANCO 50 汉玉工

坊

30

BERNINI 80 SISLEY 60 FURLA 70 SATELLITE 女人饰

界

20

三楼2310 m2

业

种

淑女装1510 m2餐厅800 m2工艺品300 m2

品牌CECOCO 150 ACQUE

DEMI

70 b+ab 10

I 80 天府传说80

集宝斋工艺品30

0 贝拉维拉80 LILLY 80 OMNIALO 80 KAKO 10

ISSIS 100 LUXMAN 10

SACHA 10

MI-TU 80

CRISTINA

GAVIOLI

100 Giordano

ladies

15

JETEZO 80

龙笛80 LA

PARGAY

80 ZUCZUG 80

梅龙镇广场品牌信息