农地经营权信托情况调研.pdf
农村土地经营权信托法律问题研究
农村土地经营权信托法律问题研究中央提出的农地“三权分置”理论在客观上促进了农村土地经营权信托的发展，新《农村土地承包法》的出台为我国农村土地经营权信托的进一步发展提供了法律的保障。
在农村土地经营权信托快速发展的过程中出现了土地经营权性质不明确、土地经营权信托登记制度缺失等立法方面的问题，以及政府过度干预，农用土地没有正确合理使用，缺乏有效的监管制度的问题，针对这些问题，要完善相关立法，转变政府在土地经营权信托中的作用，规范托受托人正确合理使用农用土地，建立有效的土地经营权信托监管制度，推动农村土地经营权信托长远发展。
标签：农村土地经营权;三权分置;土地经营权信托一、问题的提出中央提出的“三权分置”理论的提出，推动了农村土地的流转。
自中央首次提出“三权分置”理论以来，中央又出台政策文件又进一步明确所有权、承包权、经营权三权分置这一理论。
2018年12月29日，全国人大常委会又通过了修订的《中华人民共和国农村土地承包法》（简称《农村土地承包法》），修改后的《农村土地承包法》对土地经营权也进行了规定。
在农村土地流转的实践中，土地信托是农村土地流转的主要形式。
当前，我国出现了“益阳模式”、“宿州模式”、“绍兴模式”等不同的土地信托模式，这些土地信托的实践模式推动了我国农村土地经营权信托的发展。
但是，在这些土地信托的实践中也出现一些相关法律不完善，政府过度干预土地信托，缺乏有效的监管制度等问题，如何解决好这些问题，值得进行探讨。
本文以湖南益阳市的“益阳模式”的土地经营权信托实践为例，探索我国农村土地经营权信托的发展进程。
通过查阅文献和对湖南益阳市土地信托的实地调研，分析当前“益阳模式”农村土地经营权信托在发展的过程中存在的问题，根据土地信托实践中出现的问题，提出一些建议对策。
二、农村土地经营权信托存在的法律问题（一）相关立法不完善当前我国有关土地的立法主要有《农村土地承包法》、《土地管理法》、《信托法》等法律法规。
农业经营主体情况调研报告.pdf
近年来，玉屏镇紧紧围绕转变农业经营方式，以土地流转为载体，加大政策扶持，大力培育专业大户、家庭农场、专业合作社和农业企业等新型经营主体，初步形成了以专业大户和家庭农场为基础，合作经济组织为纽带，多种生产经营主体共生的农业经营格局，有力推动了农业规模经营，现代农业加快发展。
在对近年来全镇新型农业经营主体，特别是对专业大户、农业专业合作社、家庭农场发展情况进行调研的基础上，现就玉屏镇培育状大新型农业经营主体发展情况进行以下报告。
一、发展现状 围绕中央一号文件精神，我镇着力培育了专业合作社、家庭农场和专业大户三大类新型经营主体，各经营主体正茁壮成长。
1、农民专业合作社。
全镇共12家，经工商登记注册的7家，涉及种、养、加及供销服务等众多领域，其中种植业4个、畜牧业5个、渔业2个、加工运输仓储业1个、其他行业2个。
其中康淋农产品加工专业合作社于2013年度获县级先进示范社；成员总数200余人，户均纯收入高于全镇农民户均收入2倍以上。
其缺点是制度不够健全，尚有部份未通过工商注册。
2、家庭农场。
现有家庭农场5家，还未经工商登记注册，农场通过示范引领、土地流转、雇工等形式带动农户生产经营，经营面积100余亩，户均纯收入高于全镇农民户均收入3倍以上。
3、专业大户。
全镇专业大户已成为农村中当前比较有活力和影响的新型经济体，现有9户，其中种植业5户、养殖业2户、其他2户，户均纯收入高于全县农民户均纯收入2.5倍以上。
二、作用和成效 1、加速了土地流转，解决了“谁来务农”的问题。
新型经营主体通过租赁土地，农户以土地入股等形式，加速了土地流转，充分利用了农村的“四荒”，同时也避免了农村土地的撂荒问题；同时新型经营主体带动全镇800余户，有力构建起“经营主体+农户”的有机衔接的利益共同体和产业链条，解决了“谁来务农”的问题。
2、优化社会服务，拓展“怎样务农”的途径。
在各类经营主体的带动下，玉屏镇努力打造“一村一品”，产业实现全覆盖，由传统生产经营模式逐步向产加销一体化经营方向转变，由单一要素合作向劳动、技术、资金、土地等多要素合作方向转变，由各自为阵向联合发展推进，提高了农业组织化程度，促进了分工分业和规模经营，推动了农村经济的发展和农民收入的提高，现代农业基础不断巩固和优化，实现了提质增效。
关于农村土地承包管理经营权流转情况的调研报告
关于农村土地承包管理经营权流转情况的调研报告关于农村土地承包管理、经营权流转情况的调研报告为全面深入贯彻落实科学开展观，掌握了解我镇土地流转现状，采取有效措施促进土地流转，实现农村土地流转又好又快进行，按照区委安排组织力量对全镇土地流转情况进行了调研。
走访了全镇15个行政村100户农户。
在村分别召开了座谈会，充分听取了基层群众意见。
根据调研情况汇总如下:一、我镇土地流转的现状及主要成效全镇耕地总面积为7.5万亩，农业户数1.09万户，农业人口4.3万人，人均耕地面积为1.74亩。
根据调查了解的情况，2022年，我镇共流转土地面积0.42万亩，占耕地面积的5.6%。
流转价格根本保持在600——800元/亩·年水平。
，流转方式主要有代耕带种、租赁、转包、互换、转让、等形式。
其中代耕带种和租赁分别占流转总面积的40%和28%。
流转合同以口头协议为主，占98%；签订书面合同的很少，仅占2%。
总结我镇近几年土地流转工作，尽管规模不大、面积不多、组织化程度不高，但还是为提高土地效益、开展农村经济起到了重要的推动作用。
一是减少了耕地抛荒现象。
事实证明，土地流转已经成为制止耕地抛荒的重要途径。
二是提高了土地经济效益。
三是促进了农村劳动力转移。
土地流转的实现，使那些希望外出务工的农户摆脱了土地的束缚，能集中精力外出务工、经商等，为他们在外打实经济根底、掌握专业技术后重新返乡自主创业奠定根底，更能带动当地经济的开展。
四是增加了土地农民收入。
五是推动了现代农业开展。
通过土地流转，为加快全镇农业产业化开展提供了充足的土地资源，较好地解决了农户各自经营、管理不便、机械化程度不高，难以形成规模效应等问题。
二、存在的主要问题及原因 1.观念未改良。
一是守地思想严重。
由于传统思想的影响，农民"守地"思想根深蒂固，念土情结较为严重，认为土地就是农村人的立业之本，不愿轻易放弃。
特别担忧土地流转后找不到新的就业途径，就连饭都吃不上。
关于农村土地承包经营权流转情况的调研报告
龙潭乡农村土地承包经营权流转情况调查报告党的十七届三中全会作出了加快土地承包经营权流转的政策指向，对推进农业产业化和土地适度规模经营，转移农村劳动力，加快建设社会主义新农村和全面小康社会具有极其重要的意义。
近期就龙潭乡农村土地承包经营权流转情况开展了专题调研，现将调研情况汇报如下。
一、当前龙潭乡土地流转的基本情况龙潭乡位于思茅区西南部，距思茅60公里，辖6个村委会（其中一个为易地移民村），54个村民小组。
2011年末总人口10582人、农业户2029户、10079人，有耕地面积23883.4亩，人均耕地面积2.37亩。
龙潭乡涉及农村土地承包经营权流转的村有2个，流转耕地面积6022亩，占总耕地面积的25%。
其中：龙潭村5625亩，转包1584亩，转让4068亩；转包370亩。
一、存在问题和困难从调研的情况看，当前龙潭乡农村土地流转工作还存在着一些问题和制约因素，主要有：一是对农村土地流转的思想认识不足。
大部分农民认为土地一旦流转出去，将难以收回，因此不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。
一些长期在外经商务工的农民，有的甚至举家外迁，不再以土地为生，但仍然把土地当作最终退路，对有关政策也心存疑虑，流转意愿不强。
二是土地承包法律政策落实不够到位。
一方面现行的土地承包法律政策造成了各家各户承包耕地较为分散，好坏地插花，特别是农业税免除后，有些农户自己不想种，也不愿别人种，农村土地流转不畅，难以形成规模经营，也造成了极少数土地的抛荒。
另一方面部分农户对土地承包经营权的法律规定落实不够，还存在“几年一调整”现象，这也影响了农户的流转意愿和业主的稳定预期。
三是农村土地流转行为程序不够规范。
没有建立土地流转服务组织，流转程序不规范，流转信息不畅。
二、推进农村土地流转的主要做法（一）加强领导，宣传发动农村土地流转工作是一项政策性强、涉及面广、十分艰巨而复杂的工作，事关农村的改革、发展、稳定大局。
在推进农村土地流转工作中，我乡努力做到合力推动：一是加强领导。
农村土地经营权流转情况调研报告
农村土地经营权流转情况调研报告农村土地经营权流转情况调研报告一、引言农村土地经营权流转是指农村集体土地使用权转移给个人或其他组织的行为。
由于人口流动、城乡发展不平衡等因素影响，农村土地经营权流转已成为当前农村改革的重要议题之一。
本次调研旨在深入了解农村土地经营权流转的现状、问题及对策，为进一步推进农村土地制度改革提供参考。
二、调研方法本次调研采用问卷调查、实地访谈和文献研究相结合的方式，通过对农村土地流转主体和受让方、流转方式和流转利益等方面进行综合调研，形成对农村土地经营权流转情况的全面了解。
三、农村土地经营权流转的现状及趋势1. 农村土地经营权流转的现状根据调查数据显示，农村土地经营权流转已经成为农村土地利用的重要方式之一。
调查显示，在农村土地经营权流转的主体中，以农户为主要主体，占比超过80%，其他主体包括农民合作社、土地经营权承包企业等。
另外，调查还发现，农村土地经营权流转方式主要包括承包经营、租赁经营和股权合作等多种形式。
承包经营是主要的方式，占比超过70%，其次是租赁经营和股权合作，分别占比20%和10%。
农村土地经营权流转的受让方以农民合作社和企业为主，少数为个人。
其中，农民合作社占比最高，达到60%，其次是企业和个人分别占比30%和10%。
2. 农村土地经营权流转的趋势从调研结果看，农村土地经营权流转的趋势呈现出多样化和规模化的特点。
一方面，农村土地经营权流转的方式多样化，如股权合作、联合经营等新兴方式的应用逐渐增多。
另一方面，农村土地经营权流转规模化趋势明显，目前已出现大规模流转的现象，一些大型农场或农业企业通过土地经营权的流转实现规模化经营，提高农业生产效益。
四、农村土地经营权流转存在的问题1. 市场经济环境不完善农村土地经营权流转问题中最突出的问题就是市场经济环境不完善。
由于缺乏统一的市场规则，农村土地流转市场缺乏透明度，流转价格通常由双方协商确定，造成价格不合理，流转过程存在信息不对称等问题。
关于农村土地承包经营权调查报告
关于全市农村土地承包经营权确权登记颁证工作情况的调查报告根据市人大常委会2015年工作要点和主任会议安排，近期，市人大常委会组织部分常委会组成人员和部分咨询委员会委员，先后到南泉中心社区、蓝村镇对我市农村土地承包经营权确权登记颁证工作情况进行了实地调研与座谈讨论。
现将调查情况报告如下：一、基本情况2013年4月，我市正式启动了农村土地承包经营权确权登记颁证工作，市政府坚持积极稳妥的工作方针，强化考核保障机制，严把工作程序和质量关，确保登记颁证工作执行到位。
在全市1028个农业人口村庄（不包括×××农场、×××镇4个居委会）中，确定开展确权登记颁证村庄692个，占比67.3%，暂缓开展村庄336个，占比32.7%。
截至目前，全市完成入户调查摸底及张榜公示村庄516个，占比74.5%；测绘张榜公示完成村庄463个，占比66.9%；完成权证打印及审核村庄227个，占比32.8%；完成权证发放到户村庄56个。
（一）以强化机制为手段，切实提高工作保障水平。
围绕落实工作责任，明确考核标准，不断完善确权颁证工作机制。
健全组织领导机制，研究制定《关于开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作的意见》，理顺登记颁证工作机制，明确各级各部门的工作职责。
成立了由市委副书记任组长，分管副市长任副组长，各镇、街道、中心社区（以下统称各镇）及有关部门负责人为成员的登记颁证工作领导小组，综合协调和研究解决工作中的重大问题；抽调法律、农村、土地等方面专业人员组建确权颁证工作办公室，承担日常工作，形成了层层有人抓、层层抓落实的良好工作局面。
强化资金保障机制，加大对确权颁证工作的资金保障力度，在2013年已拨付35万元市级工作经费的基础上，又专门拿出1091万元财政资金用于开展此项工作，其中，市级工作经费200万元，勘察测绘奖补经费891万元，保障了确权颁证工作的资金需求。
创新督查考核机制，成立督导小组，帮助镇街摸实情、析原因、定措施。
关于加快农村土地承包经营权流转的调查报告
关于加快农村土地承包经营权流转的调查报告调查报告：加快农村土地承包经营权流转一、调查背景农村土地承包经营权流转是中国农村土地制度的重要一环，对于提高农村耕地的利用效率、增加农民收入、促进农村现代农业发展具有重要意义。
为了了解当前农村土地承包经营权流转的情况，本次调查问卷共发放了200份，涵盖了农村各地，得到了150份有效问卷。
二、调查结果1.农村土地承包经营权流转情况根据调查结果显示，70%的农户已经进行了土地承包经营权流转，30%的农户尚未进行流转。
已流转的农户主要将土地出租给其他农户，占比55%，其他流转方式包括与企事业单位合作经营（30%）、与农民合作社合作经营（10%）以及与个体农户合作经营（5%）。
2.农村土地承包经营权流转的原因调查显示，农村土地承包经营权流转的主要原因有：提高土地利用效率（35%）、增加收入（25%）、减轻劳动强度（20%）以及从事非农业产业（20%）。
同时，有10%的农户表示流转土地是因为家庭劳动力不足。
3.农村土地承包经营权流转的困难调查显示，农村土地承包经营权流转仍面临一些困难，主要包括：流转手续复杂（25%）、缺乏流转信息渠道（20%）、农户对流转政策不了解（15%）、土地流转价格难以确定（20%）、承包合同法律保障不足（10%）以及担心土地流转后无法继续经营（10%）。
4.农村土地承包经营权流转的帮助政策调查显示，农村土地承包经营权流转的帮助政策受到农户的普遍认可。
88%的农户表示流转政策对他们的帮助很大，其中主要体现在：提高了土地利用效率（30%）、增加了收入（35%）、降低了经营风险（15%）以及促进了合作经营发展（20%）。
5.农村土地承包经营权流转的建议针对农村土地承包经营权流转存在的问题，调查显示农户提出了以下建议：简化流转手续（30%）、提供流转信息渠道（20%）、加强流转政策宣传（10%）、完善土地流转价格确定机制（25%）以及健全承包合同法律保障（15%）。
关于农村土地经营权流转情况的调研报告
关于农村土地经营权流转情况的调研报告县人大常委会农工委主任汪东礼根据县人大常委会2009年工作要点的安排，6月22日至23日县人大常委会组织调研组在张立梅副主任的带领下，对我县农村土地经营权流转情况进行了调研，副县长方树林及县农委有关负责同志陪同调研。
调研组首先听取了县政府关于全县农村土地经营权流转情况的汇报，之后在舜山镇和独山乡等乡镇召开了由农村基层干部、人大代表和土地经营权流转受让大户代表参加的座谈会，广泛听取各方面的反映和意见。
现将调研情况报告如下：一、土地经营权流转基本情况我县12个乡镇，共有130个行政村，原计税耕地面积68.4万亩，人均1.8亩。
自农村二轮土地承包以来，特别是《中共中央关于做好农户承包土地使用权流转工作的通知》即中发［2005］18号文件下发后，我县各级在坚持“依法、自愿、有偿和平等协商”原则的基础上，积极稳妥地推进农村承包土地经营权流转工作。
据了解目前全县土地经营权流转面积为6.6万亩。
其中流转耕地面积5.4万亩，流转山地、水面等1.2万亩。
流转的形式主要有：代耕代种、转包、转让、租赁、互换和返租倒包等。
二、土地经营权流转工作的主要做法及成效1、开展政策宣传，增强依法流转意识。
近年来，我县各级政府及有关部门，采取多种形式广泛宣传党的十七届三中全会精神、《农村土地承包法》和中发［2005］18号文件。
一是开展培训。
几年来，全县共举办涉及土地经营权等方面的各类培训班95场次，参训的乡（镇）、村组干部达6000多人次。
二是印发宣传资料，送政策下乡。
政府有关部门将有关法律法规和政策规定的主要内容摘要汇编成册，印发给基层干群、农民专业合作社以及产业化龙头企业。
通过宣传，增强了农民群众依法流转土地的意识。
2、积极引导流转，促进规模经营。
县、乡（镇）政府本着“政府引导、市场运作、农民自愿、依法有偿”的土地流转原则，积极发展种植大户，促进农村土地适度规模经营。
调查中我们了解到，舜山镇林桥村部分苗木专业大户，前几年，先后在本村租赁流转了2100多亩土地，今年初，通过镇、村干部协调引导，又从刚并入林桥村的原养马村部分农户中连片租赁200亩耕地发展苗木生产。
农村土地承包经营权流转情况调查报告共8页
ⅩⅩ省ⅩⅩ农村土地承包经营权流转情况调查报告目录题目：ⅩⅩ省ⅩⅩ市农村土地承包经营权流转情况调查报告摘要、关键词 (3)一、调查时间 (3)二、调查对象 (3)三、调查方法 (3)四、调查目的 (3)五、调查内容1、土地流转的现状 (4)2、相关部门的配套服务 (4)3、我市土地经营权流转的主要成效 (5)4、我市土地经营权流转中存在的问题 (5)六、调查结论1、促进我市土地合理流转的对策建议 (6)2、个人看法与建议 (7)七、调查影音资料1、我市土地经营权流转成果示意图 (8)2、人和蔬菜生产经营合作社 (8)3、ⅩⅩ市土地经营权流转的流程示意图 (9)4、ⅩⅩ市刘隔镇蔬果生产大棚区 (10)5、ⅩⅩ市刘隔镇经济开发区关于中部家具城的规划图 (10)关键词：ⅩⅩⅩⅩ土地经营权流转农村摘要：为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，加快现代农业建设步伐，我市土地流转信息平台以刘隔镇为试点单位，逐步在全市范围内搭建，是市委市政府转变政府职能，提升政府服务水平，为农民群众做好事，办实事，正确引导农村土地流转工作规范、有序、健康发展，加快新农村建设步伐，促进农民增收的一项重要举措。
调查时间（2019年8月11日——2019年8月28日）调查对象ⅩⅩ市刘隔镇土地经营权流转情况。
调查方法一，登录ⅩⅩ市人民政府的官方网站收集资料。
二，查询ⅩⅩ市公布的相关文件资料。
三，实地咨询当地农民关于土地经营权流转的具体情况。
四，就土地经营权流转问题咨询相关人员。
调查目的土地是人类赖以生存的最基本资源，土地制度是农村经济制度中最根本的制度。
随着二、三产业的快速发展，我市刘隔镇外出务工经商人员大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、闲置、流动性差，甚至出现了抛荒现象，这一问题已成为新时期影响农村社会生产力发展和制约农业生产适度规模化经营的主要障碍。
正确认识我市当前农村土地流转的形势和发展趋势，强化政府服务职能，规范农村土地流转，引导发展规模经营，是当前值得探讨的重要课题。
关于农村土地经营权流转发展农业适度规模经营情况的调研报告
关于农村土地经营权流转发展农业适度规模经营情况的调研报告农村土地经营权流转是指由土地承包权转变为经营权的一种制度安排，是农村土地管理体制的重要内容。
通过流转土地经营权，可以实现土地集中规模经营，提高农业效益，促进农村经济发展。
本次调研以县为例，对该县农村土地经营权流转发展农业适度规模经营的情况进行分析和总结。
一、调研目的和方法调研目的是为了了解农村土地经营权流转对农业适度规模经营的影响，进而探讨如何更好地发展农村土地经营权流转。
调研方法主要采用问卷调查和实地访谈相结合的方式，共调查了10个农户。
二、调研分析1.流转主体和面积根据调研结果，农村土地经营权流转主要以农民专业合作社、农民合作组织和个体农户为主体。
流转面积较小的主要流转给个体农户，面积较大的主要流转给农民合作组织和农民专业合作社。
流转面积主要集中在10亩以下，极少部分超过100亩。
2.农业经营方式和效益调研结果显示，流转后的土地主要以种植为主，种植作物以粮食和经济作物为主。
相比于承包土地时的传统种植方式，流转后的土地更倾向于采取规模化、标准化的种植模式，工业化程度较高。
种植作物的收益普遍增加，农民的经济收入得到提高。
3.农户参与程度和意愿调研结果显示，参与农村土地经营权流转的农户所占比例不高，其中有些农户认为流转过程复杂、风险较大。
但在那些已经参与流转的农户中，大部分对流转后的经营状况持肯定态度，希望能够继续流转更多的土地。
4.问题和建议调研还发现了一些问题，例如流转过程中存在信息不对称、补偿不合理、流转后土地的规模经营能力有限等问题。
针对这些问题，可以采取一些措施，如加强流转主体的培训，提高流转的透明度，完善土地流转的政策支持等。
三、总结与建议通过本次调研，我们可以得出以下结论：1.农村土地经营权流转可以促进农业适度规模经营，提高农业效益，增加农民收入。
2.农民专业合作社和农民合作组织在农村土地经营权流转中起到了重要作用。
3.农村土地经营权流转存在一些问题，需要政府和相关部门加强管理和政策支持。
农村土地经营权流转情况调查报告
农村土地经营权流转情况调查报告报告编写时间：XXXX年XX月XX日一、调查背景农村土地经营权流转是近年来农村改革的重要内容，对于促进农村经济发展、提高农民收入具有重要意义。
为了解农村土地经营权流转的实际情况，本次调查旨在掌握农村土地经营权流转的规模、方式、效果等相关信息。
二、调查方法1.问卷调查：采用随机抽样的方式，向农村地区的农民发放问卷，自愿回答相关问题。
2.个别访谈：对有代表性的农户和土地经营主体进行深入访谈，了解其农村土地经营权流转的具体情况。
三、调查结果1.土地经营权流转规模根据问卷调查结果显示，XX%的农户参与了土地经营权流转，其中主要以小规模流转为主，占比约XX%；大规模流转占比约XX%。
2.土地经营权流转方式调查结果显示，农村土地经营权流转的方式多样化，包括承包、出租、合作等，其中承包形式最为常见，占比约XX%。
3.土地经营权流转的效果根据问卷调查和个别访谈情况综合分析，农村土地经营权流转对农村经济发展和农民收入提高起到了积极作用。
部分农户通过流转实现了规模经营，提高了生产效率和农产品质量；流转收益也为农民增加了收入来源，改善了生活状况。
四、存在的问题与建议1.流转规模不够大：目前农村土地经营权流转规模相对较小，仍有很多农户没有参与其中。
建议政府加大宣传力度，鼓励更多农户参与流转。
2.流转方式可多元化：土地经营权流转方式应更加灵活多样化，以满足不同农户和经营主体的需求。
3.监管与保障机制待完善：对农村土地经营权流转进行有效监管，保障农民和土地经营主体的权益，是当前需要解决的重要问题。
五、结论农村土地经营权流转在一定程度上推动了农村经济发展和农民收入提高，但仍存在一些问题需要解决。
政府应加大政策宣传推广力度，在流转规模、多元化方式、监管与保障机制等方面进一步完善，以促进农村土地经营权流转的健康发展。
六、参考文献[1] 农村土地经营权流转调查报告，XXXX年。
[2] XXXX年农村土地流转现状及影响因素分析，XX省农业发展报告。
关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告
关于农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告一、调研背景农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题是当前中国农村经济发展中的重要议题。
随着农村经济的快速发展，农民对资金的需求不断增加，而土地流转和抵押贷款成为了他们获取资金的重要途径。
因此，深入研究农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题，对于推动农村经济的可持续发展具有重要意义。
二、调研目的本次调研的目的在于了解农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题的现状和存在的困难，为解决相关问题提供政策建议和实施方案。
三、调研方法通过文献研究和实地访谈的方式进行调研，分析相关数据和政策文件，了解农民对土地流转和抵押贷款的需求情况，以及相关政策的落实情况，听取相关部门和专家的意见和建议。
四、调研结果1.农村土地承包经营权流转的现状通过调研发现，农村土地承包经营权流转已经在不少地区得到了有效推广和实施。
但是也存在一些问题，如流转价格低、流转规模小、合同制约性强等，导致一些农民对土地流转持观望态度。
同时，土地承包期限问题也需要进一步完善。
2.农村土地抵押贷款的现状调研结果显示，农村土地抵押贷款主要存在于农村经济合作组织、农民专业合作社等机构之间的土地抵押贷款，个体农户的土地抵押贷款较少。
同时，由于农民对土地所有权权益的不清晰，导致一些农村土地无法作为抵押物，难以取得贷款。
五、调研问题分析1.农村土地承包经营权流转问题分析针对农村土地承包经营权流转问题，主要存在以下两个方面的困难：土地流转价格不合理、土地承包期限不明确。
2.农村土地抵押贷款问题分析农村土地抵押贷款问题主要表现在土地的所有权归属不清晰、抵押物评估难度大以及农户贷款需求与银行的审慎贷款原则不相符等方面。
六、调研建议针对上述问题和困难，提出以下建议：1.土地流转价格应通过市场化途径确定，确保农民的权益；2.完善土地承包期限制度，为农民提供更多流转期限选择；3.加强土地权属登记和确权工作，明确土地的所有权；4.建立农村土地抵押贷款风险评估机制，确保抵押物的价值评估准确；5.加强政府引导和金融机构的支持，鼓励农村土地抵押贷款的发展。
农村土地承包经营权流转情况的调研报告
农村土地承包经营权流转状况旳调研汇报为全面理解农村土地承包经营权流转态势, 研究消除土地流转负效应旳措施, **州农业局农经站持续数年对全州土地流转状况进行调查：2023年对3060户农户进行问卷调查, 2023年进行全面调查摸底, 2023年构成调研组对土地流转获得旳成绩及存在问题进行实地查证, 2023年上六个月进行重点调查, 成果显示：土地流转对增进农业增效、农民增收作用巨大, 但流转程序不规范, 配套措施不健全, 因土地流转产生旳矛盾和问题日益增多, 急需政府出台政策予以规范和指导。
一、基本状况**州辖1市7县102个乡（镇）938个村委会15444个村小组, 2023年终有农户72万户, 农业人口314万人, 劳动力188万人, 耕地面积344万亩, 农民人均所得2806元。
二、农村土地承包经营权流转现实状况（一）土地承包经营权流转形式。
截止2023年6月30日, 全州土地承包经营权流转总面积524894亩, 占全州耕地面积旳%。
其中：转包104662亩, 占20%, 出租356478亩, 占%, 互换21626亩, 占%, 转让6717亩, 占 %, 股份合作1400亩, 占%, 其他方式流转33911亩, 占%。
（二）土地流向。
流转入农户旳面积371724亩, 占流转总面积旳%, 流转入专业合作社旳面积48612亩, 占流转总面积旳 %；流转入企业旳面积58730亩, 占流转总面积旳 %；流转入其他主体旳面积45792亩, 占流转总面积旳%。
（三）土地流转服务状况。
农户间自发流转旳面积357409亩, 占流转总面积旳%；乡村组织提供信息流转旳面积136455亩, 占流转总面积旳26%；委托乡村组织流转旳面积13829亩, 占流转总面积旳%；其他方式流转旳面积17201亩, 占流转总面积旳%。
（四）流转土地旳期限。
流转5年如下旳面积314302亩, 占流转总面积旳60%；流转5-23年旳面积64853亩, 占流转总面积旳%；流转23年以上旳面积145740亩, 占流转总面积旳%。
关于农村土地承包经营权流转情况的调研报告
关于农村土地承包经营权流转情况的调研报告农村土地承包经营权流转是指农村土地承包经营权在承包期限内进行买卖、转让、抵押等交易形式的流转。
随着农村经济发展和人口流动的加剧，土地流转成为农村经济发展的重要手段和支撑。
本调研报告旨在全面了解和分析农村土地承包经营权流转的情况，并提出相关建议。
一、农村土地承包经营权流转的现状1.流转范围广泛：农村土地承包经营权流转已经涉及包括粮食作物、经济作物、果树等在内的多个农业领域。
不仅传统的农产品流转，还有农村土地经营权转为工业、商业等非农业领域的现象。
2.流转方式多样：农村土地承包经营权流转的方式包括买卖、转让、承包等多种形式。
其中，买卖和转让是最常见的方式，由于相关政策的限制，承包方式的流转则较少见。
3.流转主体多元化：农村土地承包经营权流转的主体包括农民、农村经济组织、企事业单位等多个方面。
农民是最广泛的流转主体，但近年来农村合作社和农业企业等农村经济组织的流转比例逐渐增加。
4.流转规模逐渐扩大：随着农村经济的发展和人口流动，农村土地承包经营权的流转规模逐渐扩大。
一方面，农民为了扩大经营规模，通过流转方式获取更多土地资源；另一方面，农村劳动力外出务工，将自己的土地承包经营权流转给他人。
二、农村土地承包经营权流转的影响1.增加农民收入：通过土地承包经营权流转，农民可以获得包括租金、转让费等在内的经济收益，提升生活水平和农村居民的经济自主性。
2.促进农村产业升级：土地流转可以促进农村产业升级和农业现代化进程。
农村土地经营权流转给农业企业或农村合作社等经济组织，可以更好地发挥规模经营、优势互补和技术进步的作用。
3.促进农村劳动力转移：农村土地承包经营权流转可以促进农村劳动力向城市转移，缓解农村劳动力过剩的问题，促进农民就业和创业。
4.引发土地资源管理问题：土地流转过程中，也会引发土地资源管理问题。
一方面，流转过程中的合同纠纷、违约等问题需要加强管理和维权机制。
另一方面，土地承包经营权的流转也会导致市场价格上涨、农民土地流失等问题，需要政府加强监管和保护。
农村土地承包经营权流转情况调研报告
农村土地承包经营权流转情况调研报告为认真贯彻落实党的十七届 ___精神，加强农村土地经营权流转管理与服务，稳定和完善农村基本经营制度，加快土地承包流转管理步伐。
根据农业局安排，为全面系统地了解和掌握当前我市农村土地承包流转的发展过程、规模、特点和存在的问题，分析研究土地流转的基本形式，发展变化及影响因素，市农经站组成两个调研组对10县(区)26乡镇24村委会6个村民小组16户农户的土地流转情况进行重点抽查调研，经调研组深入到乡、村、组、农户中进行走访，与群众座谈，听取农户 ___和建议，基本掌握了土地流转的现状。
现将调研情况报告如下：一、农村土地经营权流转发展过程与现状我市土地流转从开始至今大致经历了三个发展阶段;第一阶段，八十年代初推行家庭联产承包责任制后，随着部分农民进城务工经商后，农村先是出现了自发性的土地流转，没有政策导向，比较粗泛。
第二阶段，是从八十年代末到九十年代末期，随着农村改革的不断深入，农业产业结构调整步伐的加快和农村经济的快速发展，特别是以橡胶、茶叶、咖啡等为主的经济作物，由政府引导大面积开发，土地流转数量进一步扩大，虽然各级政府相应出台了一些土地流转政策，但没有全面统一规范的政策标准，导致农民与企业，农民与政府的纠纷日益增多。
第三阶段，是从2000年开始二轮延包结束以后，国家先后出台了一系列农村土地承包流转相关政策和《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规的颁布，为土地流转提供了法律依据。
据调查目前我市有103个乡镇，农村土地流转的有个101乡镇，流转面积为32.7万亩，占农村土地承包面积410.5万亩的8%。
流转的农户数4.6万户，占农户总数47.5万户的9.5%。
二、农村土地承包经营权流转的规模经营情况1、流转土地的流向：(1)流入农户面积8.9万亩，占流转面积的27%;(2)流入企业或其它经济组织的面积23.8万亩，占流转面积的73%。
2、流转土地的用途：(1)流转用于种粮面积1.8万亩，占流转面积的5.5%;(2)流转用于发展经济作物面积13.9万亩，占流转面积的42.5 %;(3)流转用于发展养殖业0.52万亩，占流转面积的1.6 %;(4)流转用于种植林木(主要种植橡胶、按树)面积16.4万亩，占流转面积的50 %。
全县农村土地经营权流转情况调研方案
全县农村土地经营权流转情况调研方案根据县政协2014年工作要点安排，提案和民族宗教法制委员会将组织部分委员就全县农村土地经营权流转情况进行专题调研。
现将具体调研方案制定如下：一、调研目的通过调研，全面掌握全县农村土地经营权流转的基本情况，深入分析全县农村土地经营权流转过程中存在的困难和问题，提出全县农村土地经营权按照依法、自愿、有偿的要求，规范操作、有序流转的对策和建议，为县委、县政府指导农村经济工作提供决策参考依据。
二、调研内容（一）农村土地经营权流转基本情况。
全县开展农村土地经营权流转的总效益、存在的主要问题及建议。
经营权流转规模、流转基本形式、流转程序、流转期限、受让对象等。
（二）群众易于接受的流转方式。
主要是总结农村土地经营权流转形式和工作经验，找出符合我县实际，最能体现保护农民利益、促进土地集约化经营和农业产业化发展的流转方式。
（三）农村土地经营权流转后的经营情况。
主要受让方是否改变土地基本用途，基本农田用于继续发展农业生产的情况。
流转当事人家庭生产经营、就业和收入状况。
了解农村土地经营权转让后，再无其他土地经营，又无其他稳定产业经营和就业门路的农民生活来源情况。
（四）农村土地经营权流转管理和服务工作。
主要是是否有引导农村土地承包经营权流转的政策性文件，管理和服务工作职能部门是否明确，职能规定是否清楚合法。
管理和服务形式，包括政府管理和服务情况、土地纠纷仲裁服务情况、土地流转信息化等平台建设情况。
（五）农村土地经营权流转保障情况。
主要是了解农村土地经营权流转保障体系建设工作，是否研究制定了规范农村土地经营权流转相关的办法和制度，农村土地经营权流转是否存在强迫、非法、无序现象，是否有非法私自买卖土地问题。
如何鼓励发展粮食生产，如何保障原承包农户的基本收益。
(六）基层干部和农民的反映。
对农村土地承包经营权流转政策了解和掌握情况，对土地经营权流转工作的认识，基层干部和群众反映的突出问题。
三、调研人员组长：xxx副组长：提案和民族宗教法制委员会主任成员：提案和民族宗教法制委员会副任政协委员常委、党组成员政协委员、县委组织部副部长、县老干局局长政协委员、县农机管理局党组书记政协委员、县司法局党组书记政协委员、县农业局副局长政协委员、县世行办副主任政协委员、县烟办副主任政协委员、县糖办办公室主任政协委员、县农业局水果站站长四、调研日程7月14日上午7月15日上午：7月17日上午：7月18日上午：。
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农地经营权信托情况调研
《农村经营管理杂志》2014年第六期
一、具体做法
信托计划采用结构化混合型设计方式,分为两个部分：第一部分是一个财产权信托,由当地农户将
5400亩土地承包经营权作为一种财产权归集到区政府,区政府把归集到的土地承包经营权作为一种财产权交给中信信托管理,中信公司设计成信托产品,进行逐步化运作,委托帝元现代农业公司经营管理。
帝元公司在土地流转后拟建设现代农业循环经济产业示范园。
第二部分是一个资金信托,中信信托根据资金需求情况发行信托产品,募集的资金用于流转土地整理、基础农业设施建设等,同时还用于解决
地租支付及第一部分运作中流动资金支付等。
宿州的土地信托试点,是在不改变农村土地农业用途及权属的前提下,土地承包人将其承包的土地使用权在一定期限内委托给受托人进行资本化运作,土地收益
则归受益人所有,其土地增值收益的70%将分配给农民。
该计划的参与方共有四个主体：农户、政府
、中信信托公司和帝元公司,解决了谁来种地、怎样经营、如何增效的问题。
二、受益情况
宿州农地经营权流转信托计划是各方在自愿的基础上建立的,是完全的市场行为。
从目前情况看,参与
各方均有受益。
第一,农民受益。
首先,农民赖以生存的根本是土地,农民取得的承包土地本身具备着
三种权益,一是所有权,归农村集体所有。
二是使用权,归农民个人所有。
三是经营权,现在进行了在
一定期限内的有偿转让。
所以,该计划中转让的土地性质并没有发生质的变化,农民并没有失去根本。
其二,农民每年得到的租金收入比自己耕种更有保障。
为了解农民在土地流转中的真实想法,流转是否
为其本意,我们走访了宿州市桥区朱仙庄镇塔桥村小陈组参与流转的陈丙辉、陈新关两户,陈丙辉的文
化水平较高,给我们详细算了一下经济账。
他家共有12亩地,这次流转了8亩,剩下4亩作为口粮田。
家里5口人,儿子、儿媳常年在外打工,以前农忙时还要回来帮忙,现在自己一人就全能应付。
在种
自家地的同时,陈丙辉还在帝元公司上班,每月薪水1500元。
宿州地处皖北,一年种植两季。
按气候
条件较好,种植一茬麦、一茬豆计算,每亩地可以收获小麦450公斤、大豆150公斤。
2013年小麦国
家保护收购价2.24元/公斤、大豆市场价4.1元/公斤,合计收入1623元。
每亩平均投入肥料260元、种子120元、耕地50元、收割120元、浇水及农药80元,成本约需630元。
这样,在不计算人工成
本的情况下,每亩地纯收入约为993元。
而流转后帝元公司按每亩地支付500公斤小麦,大约价值1120元。
也就是说,农民什么也不干,没有任何成本,每亩地即可多收入325元,这还不包括在帝元
公司打工的薪水收入。
由此可见,土地流转对农民是有明显益处的。
第二,帝元公司受益。
安徽帝元现
代农业公司成立于2011年,注册资本2000万元。
规划中的“帝元现代农业循环经济园”,计划总投资10.5亿元。
按最初设计,帝元公司先打造一个现代农业区示范园平台,再“以商招商”,引入资本,建设
后续项目。
帝元公司前期平台搭建得很顺利,投入了7000万元,建了13个大棚和智能温室。
但由于
农业项目投资金额大、生产周期长、收益见效慢,后期的招商工作很不顺利,后续要搞规模化养殖场、
生物能源等,资金缺口高达几个亿。
而企业的农业用地没有产权证,不能抵押担保,虽然项目很好,但
从银行根本贷不出款。
中信信托的介入,对于帝元公司而言最大的益处是解决了企业发展的融资问题。
中信信托以较低的利率给公司注入资金,为项目建设提供了必要条件；同时,与信托合作,帝元公司的
身份也有所转变,既是投资商,又是项目运营服务商,运营管理服务可以获得一定的管理服务费用,以
投资者身份,还可以分享公司经营成果。
第三,中信信托投资公司受益。
中信信托的介入,抓住了商机
,拓宽了信托业务领域,土地经营权集合信托计划实现了信托业务在现代农业经营方面的创新和大胆尝试。
而且金融信托业务由原来的虚拟市场转为实体运作,既可通过包装对外推出信托产品,在产品销售
中获得稳定的利差收入,又可分享实体经营成果,取得信托产品超额利益分成。
第四,政府受益。
一是
保障了农民的权益,为企业提供了更好的服务。
二是实现了土地的增产增效,创造了更大的财富。
三是
推动了新技术的示范推广,实现了农业的高效、可持续发展。
四是探索了新颖、现代的农业管理理念,
在目前《土地管理法》允许的范畴内,使农村土地流转上升了一个层次。
三、存在的主要问题
一是土地性质难以变更,土地使用不够规范。
信托流转的土地绝大多数为基本农田,而现行法规规定,
基本农田只能从事种植业。
帝元公司现代农业循环经济产业示范园内的办公用房、培训区、道路等用地,严格地讲都属于违规用地。
在现有政策下,只能通过层层报批,采用耕地→一般农用地→有条件建设
区→允许建设用地→建设用地的路径使其合法化。
据公司负责人介绍,此项工作正由政府相关部门运作。
二是存在违约的可能,增值收益具有不确定性。
虽然这次签约方中信信托实力较强,此单业务量较小
知识改变命运
,不存在违约的可能。
但如果此模式大范围推广,签约方实力较弱的话,一旦出现经营不善,就可能存
在农民拿不到租金的情况。
增值收益的不确定性存在于两个方面,一是信托业务属于市场行为,5400
万份信托单位在信托市场上的经营收益不确定,将导致信托项目的增值收益也具有不确定性。
二是我国
农业生产在相当程度上靠天吃饭,老天爷是否帮忙也将导致信托项目的增值收益具有不确定性。
三是项
目合同期受土地联产承包期的限制。
由于流转的土地大部分都是农民1998年第二轮承包签订的承包协
议,30年承包期所剩时间不长,承包到期后的政策具有不确定性,给企业的投入和生产带来较大风险。
四是农业生产商业化运作,有可能影响大宗粮食作物的生产。
要发展规模化农业生产,提高收益,必
然要延长产业链条,占用耕地来发展设施农业、养殖业和农产品加工业,以提高农产品附加值。
而土地
经营权流转信托计划属于商业行为,自然要追求利润最大化。
粮食生产利润偏低,再加上融资的高成本
,农业企业势必减少粮食作物的种植比例,扩大经济作物面积,大力发展其他行业,导致“非粮化”的发
生。
如果这种模式大面积推广,必将影响到大宗粮食作物的生产,进而影响到国家的粮食安全。
作者：范小玉许成宝冯润达单位：广东司法警官职业学院大众基础部
2。