龙湖商业街方案提报

无锡· 龙湖
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2.2.2总图及指标
无锡· 龙湖
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2.2.2总图及指标
项目 总用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 商业销售店铺面积（地上） 一层建筑面积 其 二层建筑面积 中 其 中 三层建筑面积 商业配套机房面积(地上) 办公面积（地上） 1#板式办公面积 其 2#板式办公面积 中 3#点式办公面积 数量 单位 备注 23121 ㎡ 61127 ㎡ 46079 ㎡ 21139 ㎡ ㎡ 其中配套占53%； 9188 餐饮占47%； ㎡ 其中配套占47%； 8341 餐饮占53%； ㎡ 其中配套占40%； 3610 餐饮占60% 454 ㎡ 24486 ㎡ 8229 ㎡ 8229 ㎡ 8028 ㎡ 15048 810 506 484 8884 1637 2229 498 2.0 9818 42.5 20 299 12 287 3450 46.16 4000 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 辆 辆 辆 辆 m ㎡ 全部为配套
南长区 蠡湖新城
交通可达性分析
地块——太湖新城：通达性强，距离适中 震泽路、观山路、高浪路、具区路、吴都路，
未来地铁4号线
新区
地块——新区：通达性强，距离适中 地块——市区：通达性强，距离较远 地块——其它：通达性一般，距离较远
4
太湖新城 太科园
未来地铁4号线（2015年建设）、环太湖高速、
2.5 地库
2.2 总图
2.2.1 规划设计条件 2.2.2 总图及指标 2.2.3 功能布局 2.2.4 建筑间距 2.2.5 机动车出入口 2.2.6 场地标高
2.5.1 地库设计条件 2.5.2 功能分区 2.5.3 地库垂直动线 2.5.4 人防设计
2.9 给排水系统设计
2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 2.9.5 2.9.6 2.9.7 2.9.8 消防水泵房 生活水泵房 给水、消防及排水系统 餐饮部分排污方案 总体给水方案 总体污水方案 总体雨水方案 设备管道
用地红线
5 容积率 6 a.机动车 辆/万㎡
项目四至： 东至规划路；西至净慧西道； 南至规划路；北至具区路。
道路名称 多层建筑退界（m）
高层建筑退界（m）
具区路 净慧西路 规划道路 （北） （西） （南）
≥60 按规划条件
10
10
10
10
8
8
b.非机动车
7 建筑限高
辆/万㎡
m
≥750 按规划条件
48
商业性质公寓
片区内未来有协信及企业本身有SOHO类产品面世，但入市 时间均较晚 限购下，低总价的投资类产品受青睐；太湖新城嘉业国际 城投资类产品一周就去化210套
启示
城市
商业案例及竞争市场
区域
项目自身
龙湖太二项目C地块 12
2.2 总图
2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 规划条件 总图及指标 功能布局 建筑间距 机动车入口 场地标高
2.7 供配电设计
2.7.1 供配电系统 2.7.2 变配电机房布置方案 2.7.3 供配电总图 2.7.4 弱电系统 2.7.5 弱电机房布置方案
部门 – 文件名
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2.1 商业定位
2.1.1 城市概况 2.1.2 区域概况 2.1.3 项目定位
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2.1.1 城市概况/城市概述
近靠长三角经济圈核心上海，区位优势明显；未来将发展成为独具竞争力的国际化区域性中心城市，和最具影响力的 国际化创新型湖湾都市。
无锡龙湖房地产开发有限公司 2011年12月
部门 – 文件名
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二、目 录
2.1 商业定位
2.2.1 城市概况 2.2.2 区域概况 2.2.3 项目定位
2.4 办公模块研究
2.4.1 办公模块研究（板式） 2.4.2 办公模块研究（点式）
2.8 暖通系统设计
2.8.1 地下室给排风系统 2.8.2 空调系统 2.8.3 燃气系统 2.8.4 排油烟系统 2.8.5 层高
项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。
Strengths
目前项目周边无商业项目
Threats
周边项目仅滟澜山一期交付
周边居民消费均依靠档次较低
的乡镇商业街
目前尚未有商业氛围
S W O T
Opportunities
项目周边会聚集庞大的消费群 周边项目规划中缺乏如此规模 Weaknesses 太科园规划的推进“速度”具有 不确定性，对本项目“成熟期”
26万个工作岗位； 第一类为刚毕业或毕业不久的大学生，主要 从事技术性工作；占比在60%-70%左右 第二类为中高层的管理者，以海归人群为主 ，目前外籍人士数量相对较少； 第一类人群技术性人群年收入在10万元左右 ，而管理人员的年收入一般在25—30万元左右 ，中高收入人群的年龄集中在35岁—40岁之间
酒店式公寓已经开盘，商业部
分目前尚未招商
协信项 目
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综合体 项目
１.６
一期：商铺（1.7万）+SOHO（5 万）+办公（2万） 现状：一期开始打桩，二期规划 方案调整中
目前尚未开盘
水乡睦 邻中心
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综合体 项目
２.７
办公+商业
预计2012年投入使用
龙湖太二项目C地块
10
2.1.3 项目定位/SWOT分析
的社区商业
和收益影响较大
龙湖太二项目C地块
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2.1.3 项目定位/市场定位
借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。
餐饮：超市：配套=48%：3%：49%
区域大型综合体较多，未来综合体物业竞争激烈 项目周边大型居住社区林立，但缺乏一定的商业配套
社区型商业+投资类的LOFT
供应 量 （万 平米）
项目名称
商业定位
与本项目 距离（公 里）
商业描述
主要时间节点
规划图
无锡海 岸城
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综合体
项目
５.５
购物中心（10万㎡）
酒店或酒店公寓（6万㎡）
酒店式公寓（8万㎡）
商业部分目前尚未招商
嘉业国 际城
21.5
综合体 项目
５.５
办公物业约(3.5万㎡)
星级酒店约(4万㎡) 配套商业设施约(6万㎡)
项目所在地
龙湖·滟澜山
协信·阿卡迪亚
龙湖·滟澜山 朗诗·绿色街 区 合计
积水项目
１㎞范围线
龙湖太二项目C地块
6
2.1.1 区域概况/人口规划
未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，园区企业高管投资性需求较强
ຫໍສະໝຸດ Baidu
未来人口规划20万人
新安街道未来规划常住人口10万人（太科
技术工种人群数量占优
2# 办公10F面积8229平方米 1# 办公10F面积8229平方米
地下总建筑面积 超外商业 超市 商业公摊面积 其 机动车库 中 非机动车库 设备及其他辅助空间 办公门厅及落客 容积率 建筑占地面积 建筑密度 绿地率 机动车位 地上 其中： 地下 非机动车位 建筑高度 人民防空地下室建筑面积
3# 办公11F面积8028平方米
投资客户主要是以长期投资客户为主，看重
未来太科园的发展，来源相对较广
技术
原著
本区域 客户
投资 客户
新安
区域
人口 规划
华庄
区域
人才 华庄 区域
现有人 群特征
居民
购房人 群特征
区域 工作者
龙湖太二项目C地块 7
管理、白领 阶层
2.1.2 区域概况/外部交通
交通可达性较强，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东西走向的快速道路能够迅速到达两个区域的核心 位置。
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2.2.1 规划设计条件
绿化控制用地
52M
多层建筑及地下室控制线 20 M
10M
5M
高层建筑控制线
5M
16M
用地面积:23121.2㎡
序 项目 号 1 用地面积 2 建筑密度
计量单位 ㎡ %
数值 23121.2 <50%
备注
3 绿化率
4 公共绿地
%
㎡/人 停车位
≥20%
≥0.5 <2.0
2.6 立面
2.6.1 外立面风格意向 2.6.2 外立面展开及材料比例 2.6.3 外立面效果图
2.3 商业平面
2.3.1 业态填空和商业得房率 2.3.2 柱网 2.3.3 层高 2.3.4 商业流线 2.3.5 商业货运流线 2.3.6 公区尺度 2.3.7 店铺模块 2.3.8 商业疏散 2.3.9 设备用房及辅助设施
无锡基本情况介绍： 1.人口：常住639.77万 户籍466.56万 2.面积：188万平方公里 3.全市GDP：5758亿元 4.人均GDP: 超90000元 5,人均可支配收入：27750元 城市未来规划： 1中心城市：“一主两群” 一主：主城区 两群：锡东城镇、锡西城镇 主城区：“一心四区” 一心：中心城区（中心老城区、太湖新城区） 四区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城 区、锡西新城区 中心城区：“一体双核” 一体：中心老城区、太湖新城区 双核：老城中央活力核，新城行政商务核
沪宁城际 新区站 华新路
清源路
具区路等、紧邻沪宁城铁新区站（4公里）苏 南国际机场（6公里）
1
环太湖高速
龙湖太二项目C地块
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2.1.3 项目定位/竞争项目分布
协信中心
嘉业国际城
深圳海岸城 水乡睦邻中心
龙湖商业
龙湖太二项目C地块
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2.1.3 项目定位/竞争项目概况
项目周边大型综合体林立，加之太二已经有综合体项目，建议项目商业走社区类路线，避开竞争。
龙湖太二项目C地块
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2.1.1 区域概况/区域概述
项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、协信、朗诗等企业的入驻， 房地产市场已经进入发 展快车道.
紧邻太湖新城
太湖新城规划图
23平方公里，东连无锡高新区、西邻太湖新城政 务中心，处于城市发展带和产业发展带的交汇处。
备目 较前 大区 发域 展内 潜商 力业 条 件 尚 不 成 熟 ， 但 具
将成为十二五规划中又一市级 核心商圈太湖新城的卫星商圈 依托新区
新区规划图
以创意研发、服务外包为主导，以高科技产业为
支撑，商务金融、科技孵化、文化居住、生态休闲 为配套的滨水生态城市，将建成将建成 “感知中 国”中心的核心示范区。
龙湖太二项目C地块 5
2.1.1 区域概况/项目分布
项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区除龙湖自身项目外均在2013年底陆续交付。
购房客户呈三足鼎立格局
原居住的住房需求相对广泛，有刚需、首
改、再改等，这也是之前龙湖项目的主力购房 客群； 园区内人群，技术性人才主要是以首置为主 ，而中高层管理者则主要是以投资兼改善型需 求为主；
园）；
华庄街道占地面积38平方公里，有人口10万 人，其中本地人口5万人，外来人口5万人，下 辖15个社区。 目前太科园招拍挂出让的住宅用地可引居民 约4.6万人（按照130平米每户，3人每户来计 算），与10万人的常住人口尚有差距
关键点
在商业价值较低的内街引入车行道及地面停车位，导入人流，提高内街商铺价值。
具区路（城市主干道）
地库入口
地库入口
机动车入口 机动车入口
基地车流动线 基地周边道路 基地禁止开口范围 机动车地面停车位 消防车道 消防等高场地 机动车入口
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布局原则
考虑到商业与办公的舒适度，将销售店铺集中布置于地块南侧，办公集中布置于地块北侧。
1#
2#
3#
景 中央 观 绿带 渗 透
地标建筑
用地红线
商业 办公
无锡· 龙湖 17
2.2.4 建筑间距
用地红线
13.3m
14m 13.4m 12.32m 13.4m
8.3m
无锡· 龙湖
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2.2.5 机动车出入口
项目名称
建筑面积
户数
国联地块 太科园项目 积水项目
317246 57311 139256 415000
2400 900 1000 4000
国联地块
协信中心
朗诗绿色街区 国信观湖湾 协信·阿卡迪 亚
3㎞范围线
国信·观湖湾
190000
270000 214000 1602813
1087
1735 2000 13122
地上商业1-3F 面积21139平方米
注：1.机动车停车位按商业>60个/万平方米建筑面积。 2.非机动车停车位按商业>750个/万平方米建筑面积。
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2.2.3 功能布局
溢价分析
1 总图规划，由于销售店铺的货值高于办公，尽可能最大量地布置销售店铺面积，办公建面为24484M² ，销售店铺建面为21139M² (不含地下 商业)，布置原则如下： 1）在商业价值最高的净慧西道和规划道路的区域布置三层双面店铺，沿外街布置大面积店铺（面积为110平方米左右的一带二两层店铺）。 沿内街布置小面积店铺，控制总价。 2）在商铺价值比较低的区域沿具区路只设置二层单面小面积商铺，控制总价。 2 最大化提高商铺得房率，借助大量的室外连廊或露台进行疏散可以节省一半的建筑面积，目前得房率为78.4%。