《房地产金融》讲义--房地产金融基本知识(PPT 86)

硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
3.实际利率
⑴定义 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购 买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减 去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利 息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。 ⑵物价指数校正 90年代前期，我国的保值定期储蓄的保值利 率就是经通货膨胀校正之后的利率，即所谓的保 值率就是通涨溢价。 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的 校正水平，通常需要较多的谈判，达成协议也需 要双方较多的理性判断。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
4.利率的期限结构
贷款期限不同，利率水平当然就不同，这种因期限差异 造成的利率差异，可以叫做期限结构溢价。 期限结构的成因有以下解释： ⑴期限越长，贷款人失去的其他投资机会可能越多，为了弥补 未来更高收益投资机会的损失，贷款人会提高长期贷款利率； ⑵借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金，愿意付 出较高的成本； ⑶期限越长，贷款人承担的风险和心理压力越大，要求更高的 利率水平是一种适当的补偿； ⑷期限越长，借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款，从 而对放款人不利，这种损失需要借款人作出适当的补偿—— 期权溢价。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
第一节
房地产金融中的 资金流及资本来源
• 房地产金融中的资本流 • 资金来源 • 中国房地产开发资金来源及其运作
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
一、房地产金融中的资本流
随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变 得比较复杂，形成了有多种主体参与的交易体系和 过程，特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷 的转移过程。（如图2—1） 在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者： A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
当房地产成为投资工具时，其回报率 与其他各种投资工具回报率之间的比较是 影响房地产价格的重要因素。流动性较差 的特点，使得房地产投资的回报率应该比 其他投资工具更有吸引力时，才会被更多 的投资者选择。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
七、金融政策
国家的金融政策是宏观调控的重要政策措 施，必然对房地产发展形成重大影响，而房地 产市场融资量巨大的特性，更进一步强化了金 融政策的影响效应，使得房地产对金融政策的 变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货 币供应的增减、贷款审查的宽严等，都对房地 产的发展形成巨大影响，甚至有时会使房地产 也成为所谓的“政策市”。随着金融市场化的 不断发展，国家对金融的管制逐渐放松，直接 的政策影响也会逐步下降，但其间接作用（特 别是心理影响）仍然是重要的、不可忽视的。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
八、社会福利制度
社会福利制度对房地产的影响是：福利条件 越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的 比率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃， 在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主 房屋比率越高。 我国福利制度的改革，正是最近10多年我国 房地产业迅猛发展的重要原因之一。
利率与可贷资金数量关系
利 率
S2 D S1
资金供给曲线
I2 I1
资金需求曲线
0
F2
F1
可贷资金数量
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
6.利率同风险溢价
本论题是利率风险的概率解释，涉及到较 多的数学知识，实践上对金融产品的设计意义 较重大，此处从略。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
第三节 利率、贴现率和现值
金融市场是对资金的使用和各种权 益的调配进行交易，资金使用的价格如 何，是人们最关心的问题之一。 利息对借款人来说就是资金占用的 成本，而对放款人来讲就是借出资金获 得的补偿即收益；利率就是资金占用的 单位成本即价格。利息或利率与占用资 金的时间长短关系非常密切。
M0= 现金 M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款 M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款 M3= M2+商业票据+短期融资债券 其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量 硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
二、什么是信用？
信用是现代经济的重要基础，体现了权 益与货币交换的一种关系：借款方将某种权 益——若干时间后归还借款的承诺——给予 贷款方，贷款方将一定的货币的使用权给予 借款人。因此，信用体现了借贷和权益的双 向运动。事实上，信用就是债权债务的法律 关系通过货币来体现或实现。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
5.利率和可贷资金
商品的市场价格是由商品的供给和需求 共同决定的，金融市场上资金的供给与需求 相互作用就决定了借贷交易的价格——利率。 因此，在平衡的金融市场中，一定的利 率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联 系。可以通过图2—3来解释。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
一、利率 1.名义利率和现值
名义利率：名义利率也就是票面利率，即借贷双方 在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方 而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率 就是到期收益率。
例如：甲向乙借款100万，约定一年为期，到期一次性还 本金100 万并付利息10万，则在这个合同中的名义利率就 是： 利率i=利息/本金=10%/年
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量，利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用：即银行利率下降， 有利于房地产发展；银行利率上升，不利 于房地产发展。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对 经济的影响是十分明显的。在市场经济国家，房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法 税率的变化必然对其产生突出影响。 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了 交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资， 有利于房地产发展；加税则加重了交易成本，不 利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地 产发展。
二、资金来源
资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定 的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地 产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一 般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
• • • • • •
三、我国房地产开发资金来源及其运作
企业自筹（资本金） 集体集资 住房公积金
第二节
影响房地产金融市场的 社会经济因素
资金的融通是房地产开发与交易最 基本的金融保证，房地产金融活动对房 地产市场的活跃起着至关重要的作用， 影响房地产金融的社会经济因素必然影 响房地产本身。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
一、通货膨胀的变化
在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会 整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是 指社会整体物价水平持续下降的过程。社会整体 物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化， 但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价 水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非 常复杂。 描述房地产周期的指示性指标除房地产平均 价格（一般为指数指标）外，还有房屋空置率— —空置房屋占房屋总量的比重。我国还有“房地 产景气指数”。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
“信用”图式
权益
贷款人
资金（现金或支票）
借款人
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
三、什么是金融？
金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条 件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关 系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商 业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体 系。随着社会经济的发展，金融涉及的经济活动范 围越来越广阔，金融服务的种类（所谓金融产品） 越来越多，金融（所谓符号经济或象征经济）对实 体经济（生产和消费）的影响越来越大、越来越密 切、越来越不可捉摸。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
一、什么是货币？
所谓货币，就是固定地充当商品交换中的一般等 价物的特殊商品。现代货币有5 项基本职能：价值尺 度、流通手段、贮藏手段、支付手段、世界货币；而 价值尺度和流通手段是其最基本的职能，二者的统一 就是货币。现代货币最主要的是由国家发行并强制流 通的符号式象征物——纸币。因此，国家的权威是现 代货币的重要基础。现代社会，货币是分层次的，如 在我国，货币有4 个层次：
目前，我国金融业管制比较严格， 筹资、融资都有相应的法规规管，但渠 道在不断变化和扩大。房地产开发资金 的来源和运作的基本模式可以图2—2来 作简单描述。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
房地产开发资金的来源和运作的基本模式
政府拨款 银行贷款 抵押贷款
国营公司
各类公司
资金来源
证券 金融市场 股票 股份公司 各类公司 特定城市政府与居民 住宅合作社 预收款 用户 硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧 各类公司
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
四、货币汇率的变化
汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率。 汇率变化的运行机制非常复杂，汇率的变动对实 体经济的影响也非常复杂。 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为 在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资 本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产 生资本流入，使本国房地产价格上升。之所以会 形成这样的规律，最主要的原因在于房地产是不 动产，其流动性较差，变现比较困难，当资金流 向发生变化时，价格的变化幅度会很大，造成的 后果也令人难于接受，甚至“崩盘”。
第二章 房地产金融基本知识
• • • • • • 引言：货币、信用、金融 房地产金融中的资金流及资本来源 影响房地产金融市场的社会经济因素 利率、贴现率和现值 资产收益率 信贷、担保贷款和抵押贷款
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
引言：货币、信用、金融
• 什么是货币 • 什么是信用 • 什么是金融
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
房地产金融中的资本流
商业银行 保险公司 养老金 房地产投资ຫໍສະໝຸດ Baidu托 政府 家庭 外国投资者
资本供应者
权益
投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务
权益
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资金
资金
服务机构
资本使用者
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
贴现率：由于资金具有时间价值，一笔资金若干时 间之后的价值（购买力）与现在的价值（购买力） 是不同的，二者的比值就是贴现率。 现值：资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在 的价值量就是其现值，即时间为零时的价值量。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
2.利率集
所谓利率集就是名义利率的组成，即在名义 利率中到底包含了哪些利率，从放款人的角度来 说，也就是资金收益到底由哪些部分组成；而从 借款人的角度，则是其借款成本到底包含哪些。 所以，利率集事实上就是资金使用的成本来源。 一般来讲包括： ⑴无风险短期实际利率 ⑵通涨溢价 ⑶期限溢价 ⑷差价
二、未来值
未来值就是存款经过一段时间后的价值， 包括本金和利息。 利息计算通常有两种方法：单利和复利。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
1.单利的计算
单利是指仅计算本金的生息或时间价值。 例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利 率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则 其计算如下： 本金=100万，利息=100*10%*2=20万， 到期借款人应还本付息共120万。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
五、日用品价格的变化
日用品价格的变化对房地产价格的 变化影响相对较小，只有形成长期稳定 的变化趋势时，特别是与消费结构的变 化整合起来时，日用品价格变化对房地 产的影响才会显现出来。
硬商品买卖在阿里巴巴 软商品交易在阿里巧巧
六、房地产证券和其他投资工具 回报率的变化